Registro de imóveis, Retificação
de Registro e Georreferenciamento:
Fundamento e Prática
Eduardo
Augusto
SUMÁRIO
Agradecimentos -
pág. 7
Índice de figuras - pág. 17
Prefácio - pág. 23
Nota do autor -
pág. 25
Introdução -
pág. 27
1. Território, Liberdade e Dignidade - pág. 31
1.1
A Sociedade - pág. 31
1.2
O Estado - pág. 35
1.2.1
Governo - pág. 38
1.2.1.1
Classificação aristotélica das formas de governo - pág.
39
1.2.1.2
Poder político e poder jurídico - pág. 42
1.2.2
Povo - pág. 45
1.2.2.1
Dignidade da pessoa humana - pág. 45
1.2.2.2
A dinamogênese dos direitos fundamentais - pág. 49
1.2.3
Território - pág. 54
1.3
A Falência Operacional do Estado e seu Ponto Sensível -
pág. 57
1.4
Estado e Registro Público Imobiliário - pág. 61
1.4.1
Registro de imóveis e governo - pág. 63
1.4.2
Registro de imóveis e povo - pág. 72
1.4.3
Registro de imóveis e território - pág. 75
1.5
Registro de Imóveis e Estado – Quadro Sinótico - pág. 77
2. Direito Patrimonial - pág. 79
2.1
Introito - pág. 79
2.2
Interesse Patrimonial - pág. 80
2.3
Fato Jurídico - pág. 81
2.3.1
Classificação do fato jurídico - pág. 81
2.3.2
Estrutura do negócio jurídico - pág. 84
2.3.2.1
Elementos essenciais - pág. 87
Agente
capaz - pág. 89
Objeto
lícito, possível, determinado ou determinável - pág. 92
Consentimento - pág. 94
Forma
prescrita ou não defesa em lei - pág. 98
Legitimação - pág. 101
2.3.2.2
Elementos naturais - pág. 103
2.3.2.3
Elementos acidentais - pág. 107
Condição - pág. 108
Termo - pág. 111
Modo
ou encargo - pág. 113
2.3.2.4
Quadro geral dos elementos do negócio jurídico - pág. 116
2.3.3
Vicissitudes do fato jurídico - pág. 119
2.3.4
Situação jurídica - pág. 122
2.4
Direito das Obrigações - pág. 127
2.4.1
Conceito de direito obrigacional - pág. 127
2.4.2
Princípios e atributos do contrato - pág. 129
2.4.2.1
Introito - pág. 129
2.4.2.2
Princípios clássicos do contrato - pág. 131
Princípio
da autonomia da vontade - pág. 131
Princípio
do consensualismo - pág. 133
Princípio
da força obrigatória - pág. 133
Princípio
da relatividade de seus efeitos - pág. 134
2.4.2.3
Princípios contratuais modernos - pág. 135
Princípio
da boa-fé - pág. 135
Princípio
da função social dos contratos - pág. 141
2.4.2.4
Outros atributos do contrato - pág. 144
2.4.3
Aperfeiçoamento do contrato - pág. 145
2.5
Direito das Coisas - pág. 150
2.5.1
Conceito de direito real - pág. 150
2.5.2
Princípios e atributos do direito real - pág. 151
2.5.2.1
Princípio da taxatividade - pág. 151
2.5.2.2
Princípio da legalidade (tipicidade) - pág. 153
2.5.2.3
Princípio do absolutismo - pág. 153
2.5.2.4
Princípio da exclusividade - pág. 154
2.5.2.5
Princípio da perpetuidade - pág. 155
2.5.2.6
Princípio da elasticidade - pág. 157
2.5.2.7
Princípio da publicidade - pág. 160
2.5.2.8
Princípio da aderência - pág. 162
2.5.2.9
Princípio da especialidade - pág. 163
2.5.3
Sistematização dos princípios dos direitos reais - pág.
165
2.6
Interconexão dos Direitos Obrigacional e Real - pág. 166
2.6.1
A inevitável interconexão - pág. 166
2.6.2
Obrigações “propter rem” - pág. 168
2.6.3
As várias feições do dever de não fazer - pág. 172
2.6.4
Negócio jurídico de direito das coisas - pág. 175
2.6.4.1
Acordo de disposição - pág. 175
2.6.4.2
Sistema da transmissão puramente consensual - pág. 179
2.6.4.3
Sistema do acordo translativo abstrato - pág. 187
2.6.4.4
Sistema da transmissão pela tradição causal - pág. 190
2.6.4.5
Confrontação dos sistemas - pág. 199
2.7
Situações Jurídicas Patrimoniais - pág. 203
2.7.1
Compra e venda de bens móveis - pág. 204
2.7.2
Mútuo feneratício com garantia hipotecária - pág. 206
3. Sistema Registral Imobiliário - pág. 211
3.1
Introito - pág. 211
3.2
Princípios Registrais - pág. 213
3.2.1
Principiologia - pág. 213
3.2.2
Classificação dos princípios - pág. 214
3.2.3
Princípios supranormativos do registro de imóveis -
pág. 215
3.2.3.1
Segurança jurídica - pág. 218
Segurança
jurídica como objetivo - pág. 218
Segurança
jurídica como resultado - pág. 219
3.2.3.2
Independência do registrador - pág. 221
3.2.4
Princípios endonormativos - pág. 223
3.2.4.1
Princípio da legalidade - pág. 224
3.2.4.2
Princípio da disponibilidade - pág. 225
3.2.4.3
Princípio da continuidade - pág. 227
3.2.4.4
Princípio da especialidade - pág. 229
3.2.4.5
Princípio da instância ou rogação - pág. 231
3.2.4.6
Princípio da unitariedade - pág. 232
3.2.4.7
Princípio da publicidade - pág. 233
3.2.4.8
Princípio da prioridade - pág. 235
3.2.4.9
Princípio da inscrição - pág. 241
3.2.4.10
Princípio da presunção - pág. 241
3.3
Elementos do Registro de Imóveis - pág. 244
3.4
Situação Jurídica do Imóvel - pág. 247
3.4.1
As precárias descrições do passado - pág. 247
3.4.2
Especialidade objetiva - pág. 250
3.5
Formalidade dos negócios jurídicos imobiliários - pág. 260
3.6
A Rotina de um Registro Imobiliário - pág. 265
3.6.1
Livros e assentos registrais - pág. 266
3.6.2
O controle de ingresso de títulos - pág. 270
3.6.2.1
Prenotação - pág. 270
3.6.2.2
Fase preparatória - pág. 272
3.6.2.3
Qualificação registral - pág. 273
3.6.2.4
Nota de devolução - pág. 275
3.6.3
Escrituração dos assentos registrais - pág. 276
3.6.3.1
Assentos na matrícula - pág. 278
3.6.3.2
Anotações no indicador real - pág. 279
3.6.3.3
Anotações no indicador pessoal - pág. 280
3.6.3.4
Anotações no livro protocolo - pág. 281
3.6.3.5
Restituição do título registrado - pág. 281
3.6.4
Procedimentos especiais - pág. 282
3.6.5
Fomento ao registro imobiliário - pág. 284
4. Retificação de Registro - pág. 289
4.1
Introito - pág. 289
4.2
Procedimento Retificatório - pág. 290
4.2.1
Fase procedimental da retificação de registro - pág. 293
4.2.2
Estrutura básica de um procedimento - pág. 296
4.2.3
Anuência de confrontantes - pág. 297
4.2.4
Qualificação registral na retificação de registro -
pág. 299
4.2.4.1
Análise preliminar - pág. 299
4.2.4.2
Análise de mérito - pág. 302
4.2.5
O mérito da impugnação 305
4.3
Georreferenciamento - pág. 310
4.3.1
Conceito de imóvel rural - pág. 311
4.3.2
A inutilidade do aspecto quantitativo de imóveis rurais
- pág. 316
4.3.3
O imóvel rural para o georreferenciamento - pág. 320
4.3.4
Hipóteses de incidência da obrigação de georreferenciar
- pág. 322
4.3.5
Ações judiciais que versam sobre imóveis rurais - pág. 323
4.3.6
Retificação de registro e georreferenciamento - pág. 325
4.3.7
Parcelamento de imóvel rural certificado - pág. 329
4.3.8
Georreferenciamento facultativo - pág. 330
4.3.9
Qualificação e certificação no georreferenciamento -
pág. 331
4.4
Questões de Mérito na Retificação de Registro - pág. 335
4.4.1
Descrição técnica do imóvel - pág. 335
4.4.2
Criação de novos imóveis - pág. 340
4.4.3
Uma “perimetral” sem descrição de suas deflexões - pág.
341
4.4.4
Apuração de remanescente - pág. 343
4.4.4.1
Questão prática de remanescente - pág. 346
4.4.5
Inversão de rumos ou azimutes - pág. 349
4.4.6
Transcrição com imóvel maldescrito - pág. 351
4.4.7
Separação dos bens públicos dos bens privados - pág. 360
4.4.7.1
Conceito de bem público - pág. 361
4.4.7.2
Estradas que cortam imóveis - pág. 362
4.4.7.3
Abertura de ruas em áreas urbanas - pág. 369
4.4.7.4
Rios públicos e privados - pág. 370
4.4.7.5
Margens dos rios públicos e os terrenos reservados - pág. 372
4.4.8
Confrontação com acidentes naturais - pág. 375
4.4.8.1
Confrontação com serra ou montanha - pág. 375
4.4.8.2
Confrontação com rio público e privado - pág. 377
4.4.8.3
Confrontação com córregos urbanos: esgotos a céu aberto - pág. 379
4.4.9
Retificação da dimensão do imóvel - pág. 380
4.4.9.1
Limites da divergência - pág. 380
4.4.9.2
Indícios positivos ilusórios - pág. 384
4.4.9.3
Indícios negativos ilusórios - pág. 387
4.4.10
Equívoco na análise de frações ideais - pág. 389
4.4.11
Partilha no inventário ou arrolamento - pág. 394
4.4.12
Retificação cumulada com fusão - pág. 396
4.5
Questões Procedimentais na Retificação de Registro -
pág. 398
4.5.1
Confrontante e terceiro interessado - pág. 398
4.5.2
Confrontante casado - pág. 400
4.5.3
Ocupante do imóvel confrontante - pág. 402
4.5.4
Confrontante falecido - pág. 403
4.5.5
Confrontação com imóvel do mesmo proprietário - pág. 405
4.5.6
Confrontação com imóvel público - pág. 407
4.5.7
Valor da anuência do confrontante - pág. 409
4.5.8
Retificação judicial x extrajudicial - pág. 411
5. Regularização Fundiária - pág. 415
5.1
Introito - pág. 415
5.2
Burla à Lei do Parcelamento do Solo Urbano - pág. 416
5.3
As Normas de Regularização Fundiária - pág. 418
5.4
Regularização Fundiária de Assentamentos Urbanos - pág.
421
5.5
Modalidades de Regularização Fundiária - pág. 422
5.6
Procedimento de Regularização Fundiária - pág. 423
5.6.1
Fase preliminar - pág. 423
5.6.1.1
Elaboração do projeto - pág. 423
5.6.1.2
Aprovação do projeto - pág. 424
5.6.1.3
Auto de demarcação urbanística - pág. 426
5.6.2
Fase procedimental: regularização do parcelamento do solo - pág. 429
5.6.2.1
Identificação dos títulos onerados - pág. 429
5.6.2.2
Notificação dos interessados - pág. 432
5.6.2.3
Impugnação do auto de demarcação urbanística - pág. 433
5.6.2.4
Intempestividade da impugnação - pág. 435
5.6.2.5
Averbação do auto de demarcação urbanística - pág. 436
5.6.2.6
Registro do parcelamento do solo - pág. 437
5.6.3
Fase complementar: registro em prol dos beneficiários -
pág. 440
5.6.3.1
Concessão do título de legitimação de posse - pág. 440
5.6.3.2
Usucapião extrajudicial - pág. 443
5.7
Outras disposições sobre regularização fundiária - pág.
446
5.8
Viabilidade da Regularização Fundiária - pág. 447
Conclusão - pág.
449
Bibliografia -
pág. 455
ÍNDICE DE FIGURAS
Figura 1 – “Ubi homo, ibi societas”
(onde está o homem, aí está a sociedade) - pág. 31
Figura 2 – O Leviatã, desenhado por
Abraham Bosse para a obra de Thomas Hobbes - pág. 36
Figura 3 – Vestígios da classificação
aristotélica de governo na tripartição dos poderes -
pág. 41
Figura 4 – Formas deturpadas de governo,
segundo Aristóteles - pág. 42
Figura 5 – Decisões políticas e
jurídicas emitidas pelos poderes da República - pág. 44
Figura 6 – O lema francês e as dimensões
dos direitos fundamentais - pág. 48
Figura 7 – Fenômeno da Dinamogênese - pág. 50
Figura 8 – A miserabilidade ainda
existente contrasta com os direitos garantidos pela Carta Magna - pág. 54
Figura 9 – Canção do Expedicionário - pág. 55
Figura 10 – Campanhas em prol de todo o
planeta - pág. 57
Figura 11 – Manifestação dos
“caras-pintadas” pedindo o impeachment do presidente (setembro de 1992) - pág. 59
Figura 12 – Catástrofe natural: em
12/1/2010, terremoto de 7 graus deixou mais de 200 mil mortos no Haiti - pág. 60
Figura 13 – Características dos poderes
do Estado - pág. 65
Figura 14 – A noção de propriedade nas
dimensões dos direitos fundamentais - pág. 74
Figura 15 – Quadro sinótico - pág. 77
Figura 16 – Uma das didáticas
classificações de fato jurídico - pág. 84
Figura 17 – Elementos do negócio
jurídico - pág. 85
Figura 18 – Estrutura dos negócios
jurídicos: a “escada ponteana” - pág. 87
Figura 19 – Elementos essenciais do
negócio jurídico - pág. 88
Figura 20 – Capacidades de direito e de
fato - pág. 90
Figura 21 – Classificação das formas dos
negócios jurídicos - pág. 101
Figura 22 – Elementos naturais do
negócio jurídico - pág. 106
Figura 23 – Importância da natureza
jurídica do contrato no âmbito tributário - pág. 107
Figura 24 – Elementos acidentais do
negócio jurídico - pág. 108
Figura 25 – Condições inexistentes e
nulas - pág. 111
Figura 26 – Classificação geral dos
elementos do negócio jurídico - pág. 116
Figura 27 – Vicissitudes das situações
jurídicas - pág. 122
Figura 28 – Uma classificação das
situações jurídicas - pág. 125
Figura 29 – A correlação entre as
situações jurídicas e os elementos do registro imobiliário - pág. 126
Figura 30 – Elementos da relação
jurídica obrigacional em um contrato unilateral e em um contrato sinalagmático - pág. 128
Figura 31 – Distinção entre função
social do contrato e boa-fé contratual - pág. 144
Figura 32 – Momento da formação do negócio
jurídico - pág. 149
Figura 33 – Relação jurídica de direito
real - pág. 151
Figura 34 – A ligação entre publicidade
e constituição dos direitos reais - pág. 162
Figura 35 – Utilidade de uma servidão de
vista onerando os imóveis localizados à frente do imóvel dominante - pág. 173
Figura 36 – Escalonamento da altura das
construções em Londrina - pág. 174
Figura 37 – Fases de uma relação
obrigacional inteiramente adimplida - pág. 179
Figura 38 – As obrigações e ônus
decorrentes de uma alienação onerosa de bem móvel -
pág. 205
Figura 39 – As obrigações e ônus
decorrentes de um contrato de mútuo feneratício com garantia hipotecária - pág. 207
Figura 40 – Princípios registrais
imobiliários - pág. 215
Figura 41 – Controle qualitativo da
disponibilidade - pág. 227
Figura 42 – Princípio da especialidade - pág. 230
Figura 43 – A unidade imobiliária deve
ter área contínua - pág. 233
Figura 44 – A presunção nos sistemas
brasileiro e espanhol - pág. 243
Figura 45 – Elementos do registro
imobiliário - pág. 246
Figura 46 – Desmembramento efetuado na
década de 60 - pág. 253
Figura 47 – Conceito de especialidade
objetiva - pág. 256
Figura 48 – Formatos que obedecem à
descrição constante da matrícula - pág. 257
Figura 49 – Protocolo: porta de entrada
do registro - pág. 267
Figura 50 – Matrícula de imóvel - pág. 269
Figura 51 – Recibo da prenotação - pág. 271
Figura 52 – Controle do ingresso de
títulos - pág. 275
Figura 53 – Nota de devolução - pág. 276
Figura 54 – Escrituração dos assentos
registrais - pág. 277
Figura 55 – Assentos praticados na
matrícula - pág. 279
Figura 56 – Anotação no indicador real
(encerramento de uma ficha) - pág. 279
Figura 57 – Anotação no indicador real - pág. 280
Figura 58 – Anotação no indicador
pessoal (alienante 1) - pág. 280
Figura 59 – Anotação no indicador
pessoal (alienante 2) - pág. 280
Figura 60 – Anotação no indicador
pessoal (adquirente) - pág. 281
Figura 61 – Anotação dos atos praticados
no livro protocolo - pág. 281
Figura 62 – Recibo dos emolumentos
recolhidos - pág. 282
Figura 63 – Carta inequívoca de anuência - pág. 298
Figura 64 – Decisão interlocutória - pág. 301
Figura 65 – Qualificação negativa formal - pág. 302
Figura 66 – Qualificação negativa
material - pág. 304
Figura 67 – Qualificação registral
positiva - pág. 305
Figura 68 – Termo de audiência de
tentativa de conciliação - pág. 309
Figura 69 – Qualificação negativa diante
de impugnação fundamentada - pág. 310
Figura 70 – Divergência entre cadastro e
registro - pág. 314
Figura 71 – Quantidade de unidades
imobiliárias improdutivas - pág. 317
Figura 72 – Quantidade de área
improdutiva - pág. 317
Figura 73 – O problema do
sobrecadastramento - pág. 319
Figura 74 – Prazos carenciais para a
exigência do georreferenciamento - pág. 323
Figura 75 – Exemplo 1 de precariedade da
descrição - pág. 336
Figura 76 – Exemplo 2 de precariedade da
descrição - pág. 336
Figura 77 – Exemplo 3 de precariedade da
descrição - pág. 337
Figura 78 – Descrições de perimetrais ao
longo de rios - pág. 342
Figura 79 – A precariedade do controle
da disponibilidade quantitativa - pág. 345
Figura 80 – A divergência deve ser
analisada na origem - pág. 345
Figura 81 – Azimutes e a rosa dos ventos - pág. 349
Figura 82 – Projeto de desmembramento - pág. 350
Figura 83 – Utilização equivocada de
contra-azimute - pág. 351
Figura 84 – Projeto de desmembramento
com dados mais completos - pág. 351
Figura 85 – Comparativo entre as
descrições antiga e atual de um imóvel retificado judicialmente - pág. 354
Figura 86 – A incoerência da nova
descrição utilizada no processo retificatório - pág. 355
Figura 87 – A precária, mas coerente,
descrição que foi substituída - pág. 355
Figura 88 – Imóvel interceptado por uma
estrada - pág. 365
Figura 89 – A inviabilidade de se exigir
a parcela que foi ocupada pela estrada - pág. 366
Figura 90 – A inviabilidade de se exigir
a parcela que foi ocupada pela represa - pág. 367
Figura 91 – Rio navegável é imóvel
público - pág. 371
Figura 92 – Rios públicos e privados na
divisa do imóvel - pág. 377
Figura 93 – Inclusão de parcela de um
imóvel confrontante declarado - pág. 381
Figura 94 – Inclusão de parcela de
imóvel confrontante que foi omitido - pág. 382
Figura 95 – Inclusão integral de um
imóvel confrontante que foi omitido - pág. 382
Figura 96 – Planta apresentada para a
retificação - pág. 385
Figura 97 – Comprovação da falha do
levantamento - pág. 386
Figura 98 – Conferência por cartas
oficiais - pág. 388
Figura 99 – Divisão amigável pretendida
pelos condôminos - pág. 391
Figura 100 – Fração ideal representa
parcela de valor e não de área - pág. 392
Figura 101 – O precário controle
quantitativo da disponibilidade nos desmembramentos -
pág. 394
Figura 102 – Retificação cumulada com
unificação de imóveis - pág. 397
Figura 103 – Confrontação com imóvel do
mesmo proprietário - pág. 406
Figura 104 – Aprovação do projeto de
regularização fundiária - pág. 425
Figura 105 – Auto de demarcação
urbanística - pág. 426
Figura 106 – Levantamento da área a ser regularizada - pág. 430
Figura 107 – Pluralidade de títulos abrangidos pela regularização - pág. 432
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