Hoje, chegamos a 100.000 acessos em nosso blog!
Estamos, desde maio de 2009, procurando difundir, por este canal, o estudo do direito registral imobiliário a todos os juristas, estudiosos e demais interessados nesta tão pouca explorada seara do ramo jurídico.
Espero continuar produzindo artigos úteis a todos que aqui nos brindam com sua presença.
Muito Obrigado!
Eduardo Augusto
Diretor de Assuntos Agrários do IRIB
Registrador Imobiliário em Conchas
Meus parabéns,
ResponderExcluirEsse canal (blog) nos ajuda muito a sanar algumas duvidas relativas ao meio cartorário e outras mais aqui informado.
Obrigado,
Alessandro
Obrigado pelo carinho, Alessandro.
ExcluirEspero continuar mantendo este blog útil a todos os nossos leitores.
Um abraço.
EA
Parabêns!
ResponderExcluirSomos gratos pela colaboração que nos oferece e pelo orgulho que nos dá de ter colegas como você.
Obrigado, José Eduardo.
ExcluirÉ com o apoio de vocês que me sinto motivado a manter este blog.
Um abraço.
EA
Meus parabéns, show de bola. Devagar chego lá!
ResponderExcluirGrande Mazzei!
ExcluirUm brinde com a melhor safra da Toscana!
EA
Parabéns, meu caro colega! Você é fera!!! Abraços.
ResponderExcluirValeu pelo carinho, Abrahão!
ExcluirUm abraço.
EA
Eduardo Augusto, primeiramente quero parabenizá-lo pelo seu brilhante trabalho.
ResponderExcluirPeço sua ajuda e opinião para solução do caso abaixo:
CADEIA DOMINIAL:
1º Registro: nº 358
Imóvel: Um alqueire de “Campo Serrado” em comum no lugar denominado Francisco Clemente, da fazenda das Tabocas, sita no distrito de Ibirité, havido por compra feita a Antonio Anacleto de Oliveira e sua mulher.
Adquirente: Afonso de Matos Ferreira.
Transmitente: José Liberato do Nascimento.
Titulo: COMPRA E VENDA. Escritura pública de 04 de abril de 1931
2º Registro: TRANSCRIÇão 7.149
DATA: 13 de julho de 1.953 – DENOMINAÇÃO: “Francisco Clemente” da antiga Fazenda dos Tabocas.
Característicos e Confrontações: Uma sorte de terreno de campo em serrado, com a área de um alqueire ou sejam três hectares, dois ares e cinqüenta centiares, mais ou menos, sem benfeitorias, situados no lugar denominado “Francisco Clemente” da antiga Fazenda dos Tabocas, em comum com herdeiros ou sucessores daquela citada Fazenda, e confrontável esse imóvel em comum, pelo lado norte, por uma barroca antiga, com os mesmos vendedores, pelo lado oeste e pelo córrego “Capão dos Porcos”, com herdeiros de Antonio Anacleto de Oliveira, pelo lado sul, por um valo antigo, com sucessores de Albino de tal, e pelo lado leste, por uma cerca de arame, com José Emílio.
ADQUIRENTE: JOSÉ ANTÔNIO DE OLIVEIRA, casado com Maria Carlota de Oliveira.
TRANSMITENTE: AFONSO DE MATOS FERREIRA e sua mulher...”
3º Registro: Matrícula nº 34.409 – 01 de fevereiro de 1.980.
Observação: Imóvel com a mesma descrição e confrontação da transcrição 7.149, acima.
PROPRIETÁRIO: José Antonio de Oliveira, bras., casado
TRANSMITENTE: ESPÓLIO DE MARIA CARLOTA DE OLIVEIRA, casada que foi com José Antonio de Oliveira. Adquirente: José Antonio de Oliveira, viúvo, em seu pagamento recebeu 50%. Os outros 50% foi partilhado entre os 9 filhos do casal.
4º e último registro: Matrícula nº 3.069
Data: 27 de outubro de 1.993
Imóvel com a mesma descrição e confrontação acima
Proprietários: José Antonio de Oliveira, viúvo e herdeiros: Maria..., (9 filhos).
R-1 - Transmitente Doador: José Antonio de Oliveira.
Donatários: Maria...(9 filhos). Área doada 1,45,25 ha, sendo atribuído a cada donatário o valor correspondente a 1/9, ficando remanescente ao referido doador a área de 0,60.00 ha (600m2).
R-2 – Transmitente doador: José Antonio de Oliveira
Adquirente donatária: Sociedade São Vicente de Paulo.
Nota: A presente doação se refere a 1,98347%, EM COMUM, dentro da área do imóvel retro matriculado.”
Observação: Antonio Anacleto de Oliveira era pai de José Antonio de Oliveira.
Conforme acima, o imóvel hoje está registrado em nome dos 9 filhos de José Antonio de Oliveira (já falecido) e Sociedade São Vicente de Paulo.
Ocorre o seguinte:
1º - Conforme demonstrado a área adquirida por José Antonio de Oliveira, foi de 3,02,50 ha, mais ou menos, em comum com herdeiros ou sucessores daquela citada fazenda.
2º - Após medição do terreno, os donatários constataram que o imóvel possui área de 4,66,04 ha., já excluída a área de 600 m2 doada .
3º - Os 9 filhos de José Antonio de Oliveira, há mais de 20 anos, se acham na posse do terreno, pois desde a aquisição do imóvel pelo genitor, em 1953, que ocorrera em comum com herdeiros ou sucessores da antiga fazenda tabocas, a posse é exercida de forma mansa, pacífica e exclusiva sobre todo o imóvel.
4º - Portanto, conforme se verifica, além do imóvel se encontrar em comum, o mesmo possui área física maior que a do registro.
Eduardo, preciso resolver esta questão. O que você me aconselha? Os proprietários estão precisando resolver a questão, pois precisam alienar o imóvel e para tanto necessitam tirá-lo do comum e também é necessário que se compatibilize a área constante na matrícula com a área física. Fui contratada agora, porém não estou segura do que fazer. Já tenho a planta, memorial, as certidões acima. Proponho ação de usucapião? Ou vc ver outra saída?
Desde já agradeço sua atenção e aguardo sua ajuda.
Att.
Ady
Olá, Ady.
ExcluirTrata-se de um imóvel (cuja área total não importa) que possui os seguintes titulares:
1) a SSVP - Sociedade São Vicente de Paulo (fração ideal de 1,98347%); e
2) os 9 filhos de José Antônio de Oliveira (titulares do restante, em frações iguais).
Fração ideal não significa parcela certa e localizada do imóvel, mesmo que, em comum acordo, sejam cercadas essas parcelas. Cada qual é titular de todo o imóvel, mas com direitos e deveres limitados na exata proporção de sua fração ideal.
Portanto, os 9 irmãos (em conjunto) são titulares de uma fração ideal de 98,01653%, ou seja, cada um é titular de uma fração ideal de 10,89073% do imóvel.
Pronto: Caso encerrado!!
Basta retificar todo o imóvel (pedido feito pelos 9 irmãos e pela SSVP). Do resultado da retificação (não importa se a área apurada for maior ou menor do que consta da matrícula), cada um continuará titular da mesma fração ideal, sem nenhuma alteração:
- os irmãos: 9 x 10,89073%
- a SSVP: 1,98347%
Após isso, basta uma escritura pública de divisão amigável para que cada condômino tenha um imóvel matriculado que corresponda à sua posse localizada.
No caso, convém analisar a situação da SSVP, que adquiriu uma fração de 1,98347% do imóvel. Como na retificação, foi apurado que este tem uma área total de 46.604 m² (4,6604ha), a SSVP tem direito a uma parcela de 924,38 m² numa eventual divisão amigável. Atente que os “600m² que lhe foram alienados como fração ideal” devem ser interpretados na área total do imóvel declarada na época, ou seja, sempre em fração ideal (pois não houve desmembramento, mas mera alienação de fração ideal). Quem é dono da metade ideal de um imóvel lucra a metade dos frutos e arca com a metade das despesas; portanto, “lucra” com a “área encontrada a maior” ou “perde” caso a área total seja menor, na exata proporção de sua fração ideal.
Caso, as “posses localizadas” (desejo final de cada condômino) sejam discrepantes com o direito real constante do registro (exemplo, a SSVP tem a posse sobre 600m² e teria direito a 924m²), basta que ela aliene (por escritura pública de doação ou de venda) esse excesso de 324m² aos demais condôminos.
Um abraço.
EA
Caro Eduardo Augusto, obrigada pela atenção.
ResponderExcluirMe desculpe, mas ainda continuo com a seguinte dúvida:
o fato de José Antonio de Oliveira ter adquirido o imóvel "EM COMUM COM HERDEIROS OU SUCESSORES DAQUELA CITADA FAZENDA (das Tabocas), E CONFRONTÁVEL ESSE IMÓVEL EM COMUM"...(conf. transc. 7.149 acima), fica ignorado? Esta expressão não impede o manuseio da retificação prevista no art. 213 da Lei 6015/73?
Abraço.
Ady
Prezada Ady:
ExcluirSE a matrícula foi aberta descrevendo um imóvel de "três hectares, dois ares e cinquenta centiares", o fato de dizer que tal área confronta com outro imóvel "em comum" deve ser ignorado.
Pelo princípio da unitariedade da matrícula, "toda matrícula representa um único imóvel e todo imóvel deve estar descrito numa única matrícula".
Portanto, não há outra saída senão considerar essa imóvel individualizado (três hectares, dois ares e cinquenta centiares), cujos titulares são os 9 irmãos e a Sociedade São Vicente de Paulo.
Por fim, caso seja esta a sua dúvida, saiba que INEXISTE hipótese em que a retificação seja feita apenas judicialmente. Ou a retificação é possível ou ela é impossível, não importando a via escolhida (judicial ou extrajudicial).
Por fim, tudo que respondi leva em conta apenas o seu relato, pois não tenho como analisar a fundo uma situação de tal magnitude. Compete ao registrador imobiliário da circunscrição do imóvel fazer essa análise de acordo com o seu livre convencimento motivado (poder-dever de grande responsabilidade).
Um grande abraço.
EA
OK, EA, vou seguir sua orientação. Obrigada pela atenção.
ResponderExcluirAbraço.
Ady
Parabens e vida longa ao blog!
ResponderExcluirObrigado, Sérgio.
ExcluirEA
Olá Eduardo Augusto, boa tarde!
ResponderExcluirPrimeiramente gostaria de parabenizá-lo pelo excelente Blog voltado à regularização fundiária em nosso país. Já me auxiliou muito!
Em segundo lugar, tenho uma dúvida que acredito que você possa saná-la. Em um caso de instituição de servidão de passagem para a instalação de linha de transmissão em área registrada com Usufruto. Quem será indenizado pela servidão: o usufrutário ou quem recebeu a doação?
Obrigado!
Um abraço,
Tiago