Faixa de Fronteira - Aquisição Indireta de Imóvel por Empresa Estrangeira

SITUAÇÃO: 

Requerimento para averbação nas matrículas sobre a alteração de constituição de capital social de uma S.A., proprietária de diversos imóveis rurais na Faixa de Fronteira, no Estado do Rio Grande dpo Sul, cujo controle acionário foi adquirido por uma empresa norte-americana; houve apenas o assentimento do Conselho de Defesa Nacional. 

1) Aquisição de Imóvel Rural 

A pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil, ou a pessoa jurídica brasileira a ela equiparada (Lei nº 5.709/1971, artigo 1º, §1º), só poderá adquirir ou arrendar imóvel rural destinado à implantação de projetos agrícolas, pecuários, florestais, industriais, turísticos ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários ou contratuais, conforme o caso (artigo 5º). 

Se a utilização desses imóveis for, por exemplo, para projetos agrícolas ou pecuários, a competência para emitir a autorização é do Ministério da Agricultura, Pecuária e Abastecimento (MAPA), passando o procedimento pelo INCRA tão somente pela sua competência legal de cadastramento dos imóveis rurais, tanto no aspecto geral (SNCR - sistema nacional de cadastro rural) como no específico (controle de imóveis rurais com estrangeiros). O rito procedimental consta da Instrução Normativa INCRA nº 70, de 6/12/2011. 

Por se tratar de imóvel rural localizado em Faixa de Fronteira, incide também a exigência do prévio assentimento do Conselho de Defesa Nacional (Lei nº 5.709/1971, artigo 7º; e Lei nº 6.634/1979, artigo 2º). 

2) Aquisição Indireta de Imóvel Rural

O caso em estudo trata de uma aquisição indireta de imóveis rurais, uma vez que o negócio jurídico efetivamente ocorrido foi a aquisição de ações de uma empresa que é titular de imóveis rurais. Os dados aqui tratados são reais, sendo fictícias apenas as denominações das empresas.

A empresa proprietária dos imóveis rurais é uma sociedade por ações de capital fechado (Agrícola S.A.). A totalidade de suas ações está dividida em dois únicos acionistas, uma empresa brasileira de capital integralmente nacional (Brasil Ltda, que detém 51% das ações) e uma outra empresa brasileira de controle estrangeiro (Gringo Ltda, que detém 49% das ações). Portanto, a Agrícola S.A., proprietária dos imóveis rurais, é uma empresa brasileira sob controle nacional.

Situação Hipotética: se, por exemplo, a Brasil Ltda tivesse vendido a totalidade de suas ações para a Gringo Ltda, o controle direto seria de uma empresa brasileira, não importando o fato de esta ser controlada por estrangeiro. Nessa hipótese, não incidiriam as regras de caráter restritivo sobre aquisição de imóvel rural por estrangeiros nem as regras da legislação sobre Faixa de Fronteira.

Figura 1 - Situação Hipotética.

No entanto, não foi esse o ocorrido. A alteração societária foi representada pela alienação do lote de 51% das ações pela Brasil S.A. (empresa controladora) a uma empresa estrangeira (USA 2), a qual também é a acionista controladora da Gringo Ltda, titular do lote de 49% das ações. 

Figura 2 - Situação Real.

Em decorrência dessa aquisição, a Agrícola S.A. teve sua situação jurídica modificada, de empresa brasileira sob controle nacional para empresa brasileira sob controle estrangeiro. Isso não ocorreria se, por exemplo, a Brasil Ltda tivesse vendido a totalidade de suas ações para a Gringo Ltda, pois o controle direto seria de uma empresa brasileira, não importando o fato de esta ser controlada por estrangeiro.

Tecnicamente, não houve mudança da titularidade dos imóveis (Agrícola S.A. continua proprietária de todos os seus bens); houve apenas mudança no controle acionário dessa empresa, antes de capital nacional e agora sobre controle estrangeiro. Portanto, tais imóveis rurais estão, agora, na titularidade de uma empresa equiparada a estrangeiro, incidindo assim a legislação restritiva.

3) Procedimento Cabível

Foi obtido apenas o assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional (artigo 2º da Lei nº 6.634/1979 e  artigo 34 do Decreto nº 85.064/1980). 

Questão: Há necessidade de procedimento perante o INCRA?

O assentimento prévio do CDN não supre as demais autorizações exigidas pela lei. Compete ao Conselho de Defesa Nacional analisar tão somente a possibilidade de ofensa ou ameaça à soberania nacional, à independência nacional e à defesa do estado democrático de direito. Outras análises, que são absolutamente necessárias, a legislação conferiu tal competência a outros órgãos e instituições.

A lei também exige a análise técnica e econômica do projeto agrícola, pecuário, florestal, industrial, turístico ou de colonização, que será feita pelo órgão ou instituição indicado pela norma legal. Assim, compete ao Ministério da Indústria e do Comércio Exterior, a análise dos projetos industriais; ao Ministério da Agricultura, Pecuária e Abastecimento, dos projetos agrícolas e pecuários; ao Ministério do Turismo, os de sua área; e assim por diante. O procedimento deve seguir os trâmites indicados pela Instrução Normativa INCRA nº 70, de 6/12/2011, uma vez que compete àquela autarquia federal o cadastro de todos os imóveis rurais do país e, também, o controle das áreas rurais em poder de estrangeiros.

A autorização dada pelo Conselho de Defesa Nacional é muito clara no sentido de que ela não supre outras autorizações necessárias, conforme as seguintes ressalvas constantes do relatório que acompanha o referido ato administrativo de assentimento:

item 5.10.8: a empresa deve adotar as medidas devidas no sentido de obedecer o preceito legal (Lei nº 8.629/1993, artigo 23, §2º) e, em tal sentido, reduzir o quantitativo em hectares ao limite de 100 MEI, ou seja, 11.000 hectares, de sua propriedade, no Município de Cacequi-RS;

• item 5.10.13: oficiar aos cartórios de registro para cientificá-los da participação estrangeira para providências cabíveis no âmbito de sua competência (reconhecimento da competência do registrador para fiscalizar o cumprimento de outras exigências legais);
• item 7.7: concessão do assentimento prévio com ressalva de não se tratar de ato que regulariza exercício de atividade empresarial (ou seja, não se analisou o projeto de utilização dos imóveis rurais);
• item 8.4: oficiar ao INCRA para cientificá-lo do presente assentimento, considerando que a transação resulta na aquisição indireta de imóveis rurais por empresa estrangeira (reconhecimento da competência do Incra para as demais providências quanto ao tema).

Por fim, mesmo que tal relatório não trouxesse essas oportunas e bem colocadas ressalvas, a legislação é suficientemente clara quanto à necessidade de processamento do pedido nos termos da Instrução Normativa INCRA nº 70, de 6/12/2011.

Conclusão

Mesmo nos casos de aquisição indireta de imóvel rural, o assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional não desonera a empresa estrangeira (ou a ela equiparada) de cumprir as demais obrigações impostas pela Lei nº 5.709/1971.

Eduardo Augusto
Diretor de Assuntos Agrários do IRIB
Registrador Imobiliário em Conchas-SP