Descrição de Imóvel que, em seu interior, há um Imóvel Encravado

Questão:

Dois condôminos querem pretendem efetuar a divisão amigável de um imóvel rural, de modo que a gleba de um fique inteiramente encravada na gleba do outro. 

Respeitando-se a FMP (fração mínima de parcelamento) e sendo constituída uma servidão de passagem no imóvel do "entorno" em favor do imóvel encravado, pergunto: 

- como será descrito o imóvel do entorno se, dentro do seu perímetro, há o outro imóvel cuja área não lhe pertence?

JASSC

Parecer:

Olá, JA.

A situação por você relatada pode ser representada pela seguinte figura:

A descrição de um imóvel que possui um outro imóvel encravado em seu interior não é nada intuitiva, gerando muitas dúvidas até para aqueles que têm certa experiência na interpretação de descrições técnicas imobiliárias.

Diante disso e, em especial, pelo fato de que os interessados (segundo seu relato) pretendem instituir uma servidão de passagem (em geral, "uma estrada interna para passagem de veículos"), há duas formas de solucionar a questão, formas bem distintas sob o enfoque jurídico, mas quase idênticas sob o enfoque prático.

Ei-las:

1) A forma escolhida pelos condôminos (com o encravamento do imóvel):

• o imóvel do entorno tem formato de um "donut" (uma rosquinha com furo no meio) e o outro imóvel fica no centro, inteiramente cercado pelo "donut";
• basta descrever o perímetro externo do "donut" e, ao final dessa 1ª parte da descrição, explicitar que há, em seu interior, um imóvel encravado, passando, então, a descrever o perímetro externo deste outro imóvel (descrição que coincide com o perímetro interno do "donut"); 
• portanto, a planta dessa divisão apresentará dois polígonos, um interno (imóvel encravado) e outro externo (o conjunto dos dois imóveis);
• matematicamente: "área do polígono interno" = "área do imóvel encravado"; portanto, "área do polígono externo" - "área do polígono interno" = "área do donut";
• atentar para a necessidade de se fazer uma "amarração" do ponto inicial da descrição do perímetro interno com a descrição do perímetro externo (há várias formas para se fazer isso); caso a descrição dos imóveis seja feita com coordenadas georreferenciadas, essa necessidade deixa obviamente de existir.

2) A forma mais simples (sem o encravamento do imóvel):

• em vez de instituir servidão, proceda-se a divisão do imóvel de forma que essa "estrada" pertença ao imóvel "encravado" (que não mais ficará encravado), ou seja, o outro imóvel não o circundará por completo e a descrição de ambos será da forma normal (simples descrição do perímetro);
• caso essa "estrada" seja de utilização comum para esses novos imóveis, deve-se instituir uma servidão sobre essa área em favor do imóvel externo (que será o imóvel dominante), ou seja, inverte-se o papel, ficando o imóvel "quase encravado" no papel de proprietário e serviente da área dessa "estrada";
• dessa forma, fica garantida a utilização dessa estrada por ambos os imóveis: pelo serviente (que é o titular da área) e pelo dominante; ou seja, na prática, nada muda, pois a servidão continuará sendo uma "estrada" de uso comum desses ex-condôminos, não importando quem seja seu proprietário.

Eis, abaixo, as duas diferentes formas de solucionar seu caso, destacando, mais uma vez, que são formas  formas bem distintas sob o enfoque jurídico, mas quase idênticas sob o enfoque prático.

Quanto à descrição técnica, segue um exemplo com dados coerentes e com a necessária amarração entre os polígonos externo e interno:

Um abraço.

EA