Uma estrada que corta um imóvel passa para o domínio público automaticamente pela sua destinação. Isso independentemente de desapropriação ou de acordo formal entre Estado e particular. Lógico que, sem a desapropriação, o Estado não terá uma matrícula em seu nome. Mas isso não dá direito ao particular em constar em seu título de propriedade um bem que não mais lhe pertence.
O proprietário prejudicado tem o direito líquido e certo de acionar o Judiciário em face do Estado, requerendo a desapropriação indireta (salvo raríssimas exceções, ele não tem direito à restituição do bem, mas apenas à justa indenização). Esse direito de ação, na vigência do Código Civil anterior, possuía prazo prescricional de 20 anos, resultado de construção jurisprudencial sumulada pelo STJ: “Súmula nº 119: a ação de desapropriação indireta prescreve em vinte anos”. Com o novo Código, que alterou os prazos de usucapião, entende-se que o prazo prescricional para a ação de desapropriação indireta reduziu-se para 15 anos, isso porque tal ação é de natureza real e não pessoal, “traduzindo-se numa verdadeira expropriação às avessas, tendo o direito à indenização que daí nasce o mesmo fundamento da garantia constitucional da justa indenização nos casos de desapropriação regular”. Independentemente de ter sido efetivada a desapropriação direta ou indireta, de ter ou não existido acordo entre Estado e particular, ou mesmo de ter ou não havido a prescrição do direito pela desapropriação indireta, o certo é que um bem público (em especial “bem de uso comum do povo”) não pode estar incluído na matrícula de um imóvel privado.
As áreas podem ser integradas “no domínio público, excepcionalmente, por simples destinação, que as tornam irreivindicáveis por seus primitivos proprietários. Esta transferência por destinação se opera pelo só fato da transformação da propriedade privada em via pública sem oportuna oposição do particular, independente, para tanto, de qualquer transcrição ou formalidade administrativa” (Direito Administrativo Brasileiro, Hely Lopes Meirelles, RT, 1976, p. 509).
José Cretella Júnior ensina que pela destinação, que tem sentido de afetação em direito administrativo, “o bem ou coisa muda de categoria, passando a integrar, em definitivo, o domínio público. Nessas condições, o bem afetado fica submetido a um regime jurídico público, regulando-se por princípios diversos daqueles que vigoram no campo do direito privado” (Bens Públicos, EUD, 1975, p. 124). Apesar de essa situação aparentar ser uma enorme injustiça contra o particular, isso geralmente não ocorre. Primeiro porque a lei garante um longo prazo (15 anos) para que o proprietário requeira a desapropriação indireta (a justa indenização em dinheiro). Segundo porque a quase totalidade das estradas hoje existentes não foi aberta pelo poder público, mas pelos próprios titulares dos imóveis, em forma de servidões. Com o passar do tempo, os imóveis passaram por sucessivos desmembramentos e as servidões do passado, que antes serviam a poucos imóveis dominantes, passaram a servir cada vez mais imóveis, até chegar ao ponto de não mais se saber quem são os imóveis dominantes e quais os servientes, pois aquele caminho deixou de ser exclusivo de uns poucos, passando a ser direito de ir-e-vir de toda a sociedade. Esta é a verdadeira origem de quase todas as estradas municipais existentes no Brasil. Estradas criadas pelo povo para servir o próprio povo. A área abrangida por uma estrada que cortou um imóvel particular, mesmo que não tenha havido desapropriação ou acordo com o proprietário, deverá ser excluída do levantamento da propriedade privada. A propriedade imobiliária original (uma matrícula) poderá resultar em dois ou mais imóveis (“n” matrículas), se o seu remanescente constituir áreas seccionadas, sem continuidade territorial.
Imóvel interceptado por uma estrada.
Estrada, rua, avenida e rodovia são bens de uso comum do povo, portanto uma modalidade de bem público, inalienável e insuscetível de usucapião. Como não necessita de registro para a constituição de sua natureza pública, mas apenas da destinação, não há como manter tais parcelas no cômputo de áreas privadas, o que resultaria em um aumento artificial da dimensão do imóvel e na total insegurança da publicidade registral.
Uma questão fica em aberto: do ponto de vista registral, para onde vão essas áreas públicas?
Não há como estabelecer uma regra que atenda satisfatoriamente a todas as situações. Nos exemplos apresentados, é possível contemplar no levantamento todas as parcelas resultantes: cada uma das glebas de propriedade privada terá uma matrícula própria em nome do particular; e a gleba com destinação pública poderá até ser descrita no remanescente da matrícula-mãe, mas isso não resolve de vez a situação.
Há registradores que entendem ser necessário (sob o argumento da continuidade objetiva) a abertura de matrícula própria para a estrada em nome do particular com averbação esclarecendo tratar-se de área inteiramente ocupada pela via pública.
Como ficariam essas matrículas (e respectivos “imóveis”) no caso de falecimento do “titular”? Deveriam integrar o monte-mor no inventário? Além disso, que utilidade prática teriam?
Mesmo sendo óbvia e jurídica a titularidade pública desse novo imóvel (da parcela ocupada pela estrada que interceptou o imóvel, por exemplo), não há possibilidade, pela legislação atual, de abrir a matrícula desse trecho da estrada em nome do Estado.
Além disso, nem sempre é possível determinar com exatidão que parcela do imóvel foi incorporado pela estrada, ou seja, qual seria a descrição desse “trecho da estrada” originado do referido imóvel particular. Isso ocorre nas hipóteses de imóveis com descrições precárias cuja parcela expropriada atinge vários vértices e deflexões.
1. Realidade atual do imóvel que foi cortado
por uma estrada há várias décadas.
2. Alguns defendem a necessidade de incluir
na retificação a área abrangida pela estrada.
3. A utilidade e a legalidade dessa nova matrícula
são bastante discutíveis.
4. No entanto, nem sempre é possível apurar
qual era o formato original do imóvel.
5. Missão nem sempre possível para o agrimensor:
identificar os vértices apagados pela rodovia.
6. A realidade jurídica da propriedade privada é,
neste caso, igual à sua realidade fática.
Nesse exemplo, como a materialização dos vértices pelo agrimensor é tecnicamente impossível (salvo se existente na matrícula um prévio levantamento de excelente acurácia – o que é raríssimo), a melhor atitude seria não arbitrar a área ocupada pela estrada, por ser impossível mensurar o “quantum” da área de cada um desses imóveis foi por ela invadido.
Além disso, não se pode imputar ao proprietário rural, que teve expropriada uma parcela de seu imóvel, a difícil e onerosa função de delimitar essas áreas públicas. Não há lei que obrigue o particular a assim proceder e, pelo princípio constitucional da legalidade, nenhum ato normativo infralegal poderia lhe imputar tal dever. A inviabilidade de materializar as verdadeiras divisas fica mais cristalina quando a área ocupada pelo bem público é de grande extensão e prejudica a maior parte do imóvel.
A inviabilidade de materializar as verdadeiras divisas fica mais cristalina quando a área ocupada pelo bem público é de grande extensão e prejudica a maior parte do imóvel. Isso costuma ocorrer, por exemplo, nas inundações para a formação das represas para captação de energia.
1. Imóvel com descrição registral deficiente.
2. Cota de inundação da Represa de Barra Bonita.
3. A área pública submersa atingiu quase 60% do imóvel.
4. Impossível definir os vértices originais do imóvel.
Independentemente de o caso concreto possibilitar ou não a apuração da área expropriada, a regra intransponível é que a propriedade imobiliária privada não pode incluir, dentro de seus limites, terras públicas. A retificação da descrição tabular do imóvel, com ou sem o georreferenciamento, é o momento ideal e essencial para fiscalizar a necessária separação dos bens públicos dos particulares.
Além disso, ignorar uma situação real, que tem incontestável amparo jurídico, significa não cumprir os preceitos e objetivos almejados pela lei.
O que adianta montar um poderoso cadastro com precisão milimétrica se os dados nele inseridos não conferem com a realidade? Quantas estradas e rodovias brasileiras foram regularmente desapropriadas? E dessas desapropriações regulares, quantos títulos foram efetivamente registrados?
Esperar a iniciativa do poder público de efetivar as desapropriações para, somente depois, excluir as estradas do imóvel particular, é simplesmente absurdo. Primeiro porque o Estado não tem condições econômicas para tais providências (quase nenhuma estrada foi regularmente desapropriada). E, segundo, porque não seria lícito efetuar pagamento de indenizações após o prazo prescricional da ação de desapropriação indireta (a grande maioria das estradas não regularizadas são anteriores à década de 80), pois o particular perdeu seu direito subjetivo de buscar a compensação financeira pelo apossamento público irregular de sua propriedade.
Por todos esses motivos, compete ao proprietário efetuar tão-somente o levantamento da área que remanesceu em seu poder. Quanto à parcela que foi englobada pela estrada, o que parece ser a melhor saída é simplesmente considerá-la simples remanescente sem descrição da matrícula-mãe, a qual será encerrada, pelos seguintes motivos:
a) o particular não tem o dever nem legitimidade de delimitar imóveis públicos;
b) nem sempre seria possível descrever a área abrangida pela estrada;
c) não pode haver matrícula de imóvel público sem o correspondente título; e
d) matrícula de estrada em nome de particular é um absurdo.
Na eventualidade de surgir algum título antigo em nome do poder público (um mandado de desapropriação, por exemplo) depois de uma retificação dessa natureza que resultou no encerramento da matrícula-mãe, a solução é por demais simples. Basta fazer uma averbação retificatória na matrícula-mãe para declarar seu não-encerramento pela existência de remanescente e, em seguida, averbar a abertura de matrícula específica para esse trecho da estrada, matrícula esta em que se fará o registro da desapropriação em nome do expropriante.
Por fim, deve-se tomar cuidado para não confundir a hipótese aqui tratada de estradas abertas pelo poder público ou de servidões que se tornaram vias públicas pela destinação com a abertura de ruas em imóvel urbano com o intuito de burlar a lei do parcelamento do solo. Em situações dessa natureza, deve-se exigir o integral cumprimento da Lei nº 6.766/79, além de comunicação do fato criminoso ao juiz corregedor e ao representante do Ministério Público.
