CGJ/SP altera entendimento sobre Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro

A Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, no dia 13 de março de 2012, publicou uma importante alteração nas Normas de Serviço referentes aos serviços extrajudiciais, para constar que, na aquisição de imóvel rural por estrangeiro que já seja titular de outro imóvel rural, a autorização do INCRA somente será exigível se o somatório de todas as suas áreas exceder o limite legal de 3 módulos de exploração indefinida.Trata-se de uma releitura do §3º do artigo 7º do Decreto nº 74.965/1974, cuja literalidade criava obrigação não prevista em lei:

§ 3º Dependerá também de autorização a aquisição de mais de um imóvel, com área não superior a três módulos, feita por uma pessoa física.

O caso concreto que deu origem a essa recente decisão ocorreu no Registro de Imóveis de Conchas, onde atuo como registrador imobiliário, tendo recebido determinação da CGJ para notificar o estrangeiro adquirente para que este regularizasse sua situação no Incra, sob pena de nulidade do registro de sua aquisição.
O argumento principal de nossa manifestação foi o seguinte:

O artigo 15 da Lei nº 5.709/71 estabelece que “a aquisição de imóvel rural, que viole as prescrições desta Lei, é nula de pleno direito”, ou seja, a violação que resulta em nulidade deve ser de uma das prescrições constantes da Lei nº 5.709/71 e não de uma norma criada pelo seu regulamento.

Essa regra específica do regulamento (§3º do artigo 7º) não encontra regra similar na lei, tratando-se, portanto, de uma obrigação imposta por decreto, sem amparo legal, uma vez que foi delegada ao regulamento apenas a execução da lei e não a criação de outras limitações.

Devido a não-incidência da regra de nulidade do artigo 15 da Lei nº 5.709/71, quer pelo fato de as aquisições terem sido de “um único imóvel rural” (não tipificando a irregularidade prevista no §3º do artigo 7º do Decreto), quer pela inaplicabilidade do §3º do artigo 7º do regulamento (que extrapolou os poderes delegados pela lei), não há justa causa para a abertura de procedimento de regularização deste caso.

O caso está relatado (com dados fictícios que não prejudicam o entendimento) no seguinte artigo, publicado neste mesmo blog em 2/6/2011:

Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro sem Autorização do Incra

Abaixo, o Provimento publicado pela CGJ/SP e o parecer que sugeriu a presente inovação normativa.

Eduardo Augusto
Registrador em Conchas, SP
Diretor de Assuntos Agrários do IRIB

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DICOGE 1.2

PROVIMENTO CG N° 05/2012

Altera a redação do item 42.3 da Seção V do Capítulo XIV das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.

O Desembargador JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo, no uso de suas atribuições legais,

CONSIDERANDO a necessidade de aperfeiçoamento do texto da normatização administrativa;

CONSIDERANDO o exposto, sugerido e decidido nos autos do Processo nº 2006/3884 – DICOGE 1.2;

RESOLVE:

Artigo 1º - O item 42.3 da seção V do capítulo XIV das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça passa a ter a seguinte redação:

42.3. Dependerá também de autorização do INCRA a aquisição de mais de um bem imóvel rural, com área não superior a 3 (três) módulos, feita por uma pessoa física estrangeira residente no Brasil, apenas se a soma das áreas totais dos imóveis exceder a 3 módulos.

Artigo 2º - Este provimento entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário.

São Paulo, 01 de março de 2012.

(a) JOSÉ RENATO NALINI

Corregedor Geral da Justiça (D.J.E. de 13.03.2012)

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DICOGE 1.2

PROCESSO Nº 2006/3884 – CONCHAS – OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE CONCHAS

Parecer nº 19/2012-E

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Miguel Juan Castells Vidal, espanhol, adquiriu, com o registro de escritura pública de venda e compra, consumado no dia 30 de setembro de 1999, o bem imóvel rural objeto da matrícula n.º 5.370 do Oficial de Imóveis de Conchas/SP (fls. 62/63).

Posteriormente, mediante nova compra e venda, com escritura pública registrada no dia 19 de outubro de 2006, Miguel Juan Castells Vidal incorporou ao seu patrimônio, na qualidade de proprietário, um novo bem imóvel rural, descrito na matrícula n.º 5.371 do Oficial de Imóveis de Conchas/SP (fls. 27/28).

Apurada a aquisição de um novo bem imóvel rural, foram solicitadas, ao registrador, informações sobre eventual autorização do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), à qual estaria condicionada a validade desta segunda aquisição, determinando-se a pronta regularização do negócio jurídico, se inexistente aquela, caso o proprietário, respeitado o limite de 3 módulos de exploração indefinida (MEI), não opte pela unificação das áreas territoriais, com abertura de uma nova matrícula (fls. 44/45).

Sequer cogitando da unificação dos bens imóveis, o registrador afirmou a desnecessidade da regularização determinada, pois, na hipótese vertente, inexigível, mesmo para a segunda aquisição de bem imóvel rural por Miguel Juan Castells Vidal.

Conforme a ponderação apresentada, a soma das áreas territoriais dos bens imóveis rurais corresponde a 18,7215 hectares, ou seja, a 1,817 MEI, a dispensar a prévia autorização do INCRA, porquanto, nos termos do § 1.º do artigo 3.º da Lei n.º 5.709/1971, a aquisição de imóvel rural com área não superior a 3 módulos será livre.

Além do mais, acrescentou: o § 3.º do artigo 7.º do Decreto n.º 74.965/1974 - ao exigir, da pessoa física estrangeira, para a válida aquisição de mais de um bem imóvel rural com área não superior a 3 módulos, autorização do INCRA -, criou restrição não prevista em lei, extrapolando a delegação legal (fls. 49).

Por fim, com a informação de fls. 50, determinou-se a juntada aos autos de cópias dos pareceres lançados nos processos CG n.º 95.519/1992, CG n.º 1.322/1994 e CG n.º 2.038/1994 e certidão da matrícula n.º 5.370 do Oficial de Imóveis de Conchas/ SP (fls. 51, itens 1 e 2), providenciada (fls. 52/54, 55/57, 58/61 e 62/63).

É o relatório.

OPINO.

A Constituição Federal de 1988 dispôs, no artigo 190, que “a lei regulará e limitará a aquisição ou arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional.”

De acordo com o artigo 3.º da Lei n.º 5.709/1971, recepcionada pela nova ordem constitucional, a aquisição de bem imóvel rural por pessoa física estrangeira residente no Brasil, que não poderá exceder a 50 módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua, será livre, se tratar-se de bem imóvel com área não superior a 3 módulos situado fora de área considerada indispensável à segurança nacional (cf. artigo 7.º), quer dizer, independerá de autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei, cabendo ao Poder Executivo, por sua vez, baixar normas regulamentando a aquisição de área compreendida entre 3 e 50 módulos de exploração indefinida.

A propósito, o artigo 19 de referida lei faz expressa menção ao regulamento a ser baixado pelo Poder Executivo.

E regulamentando a Lei n.º 5.709/1971, o Decreto n.º 74.965/1974 reproduz, no artigo 7.º, o tratamento dispensado à aquisição, por pessoa física estrangeira residente no Brasil, de bem imóvel rural com área não superior a 3 módulos e disciplina a aquisição de bem imóvel rural com área entre 3 e 50 módulos, condicionando a sua validade à prévia autorização do INCRA e, se a área territorial exceder a 20 módulos, à aprovação do projeto de exploração correspondente.

No entanto, estabelece, no § 3.º do artigo 7.º, que também dependerá de prévia autorização do INCRA “a aquisição de mais de um imóvel, com área não superior a 3 (três) módulos, feita por uma pessoa física.”

Trata-se de disposição, ademais, expressa no item 42.3 do capítulo XIV das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.

Neste ponto, contudo, segundo o questionamento formalizado pelo registrador de Conchas/SP, o regulamento, revestido com a capa de decreto, teria extrapolado os estreitos limites de sua potencialidade normativa (fls. 49), desprezando seu caráter “estritamente subordinado, isto é, meramente subalterno e, ademais, dependente de lei” (Celso Antônio Bandeira de Mello. Curso de Direito Administrativo. 11.ª ed. São Paulo: Malheiros Editores, 1999. p. 240).

Se interpretado literal e estritamente - sujeitando à restrição enfocada mesmo as aquisições, por uma pessoa física estrangeira, de mais de um bem imóvel rural cujas áreas territoriais, somadas, não excedem a 3 MEI -, o § 3.º do artigo 7.º do Decreto n.º 74.965/1974 afronta o princípio da legalidade (artigos 5.º, II, 37, caput, e 84, IV, da CF/1988), limitando, sem o devido respaldo legal, a liberdade e o direito de propriedade da pessoa física estrangeira.

Com efeito, não se contém no desenvolvimento do texto legal, não se mantém dentro da órbita circunscrita pela lei, mas vai além dela, de modo a ampliar as restrições idealizadas na fonte primária do Direito, ignorando, assim, os limites impostos ao poder regulamentar, “porque o inovar originariamente na ordem jurídica consiste em matéria reservada à lei” (Oswaldo Aranha Bandeira de Mello. Princípios Gerais de Direito Administrativo. 3.ª ed. São Paulo: Malheiros, 2007. p. 376. v. I).

De todo modo, caso prevalecesse tal interpretação, isolada do contexto normativo, a ilegalidade do preceito regulamentar gravado no § 3.º do artigo 7.º do Decreto n.º 74.965/1974 não poderia ser pronunciada neste âmbito administrativo, no qual inadmissível, uma vez considerado o cunho normativo de futura decisão nesse sentido, o controle de legalidade em sentido amplo, consoante, ademais, precedente extraído do Processo CG n.º 2.038/1994, de 24 de outubro de 1994 (fls. 58/61).

Na realidade - porque inexistente lide, conflito de interesses qualificado por uma pretensão resistida, pressuposto do controle judicial incidental de constitucionalidade -, importaria verdadeiro controle de constitucionalidade em tese, em abstrato, exercido por quem desprovido de competência para tanto, resultando num juízo de invalidade da regra enfocada e no seu afastamento do ordenamento jurídico, insuscetível de ser alcançado, repita-se, na esfera administrativa.

Aliás, segundo aludido precedente, que se orientou pela inadmissibilidade do controle de legalidade em sentido amplo no âmbito administrativo - porque amparado em uma interpretação estrita do preceito regulamentar -, a autorização do INCRA, para aquisição do segundo imóvel rural pela pessoa física estrangeira, é indispensável, embora a soma das áreas não exceda a 3 módulos (fls. 58/61).

No mesmo sentido, o julgamento da Apelação Cível n.º 25.691-0/5, realizado, pelo Conselho Superior da Magistratura do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, em 28 de setembro de 1995, relator Antônio Carlos Alves Braga.

Todavia, respeitados os entendimentos em sentido contrário, outra, penso, é a melhor interpretação a ser dada ao § 3.º do artigo 7.º do Decreto n.º 74.965/1974, assegurando a sua validade e harmonizando-o com o conteúdo do § 1.º de tal artigo, com o artigo 3.º da Lei n.º 5.709/1971 e, particularmente, com o espírito e a finalidade da lei.

Salvo melhor juízo, uma interpretação sistemática, em sintonia com a finalidade da lei e, especialmente, com a necessidade de proteger a soberania nacional, conduz à compreensão de que § 3.º do artigo 7.º do Decreto n.º 74.965/1974 objetivou impedir que a restrição legal fosse burlada, de sorte a exigir a autorização do INCRA - requisito de validade para a aquisição de mais de um bem imóvel rural com área inferior a 3 módulos -, apenas se a soma das áreas dos imóveis exceder a 3 módulos.

A interpretação, adverte Eros Roberto Grau, é uma prudência, que, seguindo a lógica da preferência, leva, entre várias possíveis, à escolha da interpretação mais adequada, guiada por pautas hermenêuticas: a primeira, impõe a interpretação do direito no seu todo; a segunda, realça a necessidade de ponderar a finalidade do direito; e a terceira, relaciona-se com os princípios (Ensaio e discurso sobre a interpretação/aplicação do direito. 2.ª ed. São Paulo: Malheiros, 2003, p. 35, 39 e 93-95).

Enfim, “não se interpreta o direito em tiras, aos pedaços”, pois “o significado normativo de cada texto somente é detectável no momento em que se o toma como inserido no contexto do sistema, para após afirmar-se, plenamente, no contexto funcional”, onde avulta a importância da finalidade, pois inexiste norma que não esteja presa a uma (Eros Roberto Grau, op. cit., p. 122).

Tal processo exegético, desenvolvido para extrair a norma do texto do § 3.º do artigo 7.º do Decreto n.º 74.965/1974, consagra a hermenêutica estrutural, assim denominada por Miguel Reale, para quem “o primeiro cuidado do hermeneuta contemporâneo consiste em saber qual a finalidade social da lei, no seu todo, pois é o fim que possibilita penetrar na estrutura de suas significações particulares. O que se quer atingir é uma correlação coerente entre ‘o todo da lei’ e as ‘partes’ representadas por seus artigos e preceitos, à luz dos objetivos visados” (Lições preliminares de Direito. 26.ª ed. São Paulo: Saraiva, 2006, p. 291).

E a compreensão a que se chegou afasta a aplicação isolada do § 3.º do artigo 7.º do Decreto n.º 74.965/1974, compatibilizando a norma dele emergente com os conteúdos do § 1.º do mesmo artigo e do artigo 3.º da Lei n.º 5.709/1971, num processo construtivo-axiológico, atento ao objetivo do regramento legal, direcionado à proteção da soberania nacional, fundamento da República Federativa do Brasil e uma das diretrizes da ordem econômica brasileira (artigos 1.º, I, e 170, I, da CF/1988).

Em outras palavras: observa, orienta-se pelas três pautas hermenêuticas acima lembradas. Além disso, descarta o conflito entre as regras, em suma, a antinomia jurídica e, portanto, exerce um controle positivo de legalidade, admissível na seara administrativa, porque afasta a extirpação, da ordem jurídica, das regras examinadas.

De mais a mais, tal solução hermenêutica resguarda a tutela da soberania nacional, sob os prismas político e econômico, mas também a liberdade e o direito de propriedade garantidos aos estrangeiros (artigo 5.º da CF/1988).

Assegura a defesa da integridade territorial e a segurança do Estado brasileiro, sem limitar, além do estritamente necessário à satisfação de tais diretrizes constitucionais, a livre iniciativa do estrangeiro, cuja garantia também é dotada de status constitucional.

Ponderando os interesses em conflito, leva a uma restrição - à liberdade e ao direito de propriedade dos estrangeiros, admitida pela Constituição Federal de 1988 (artigo 190) -, que atende ao princípio da proporcionalidade: nos termos preconizados, a limitação, imposta por meio legítimo, presta-se, adequada e razoavelmente, à consecução da finalidade colimada pelo legislador.

A intervenção estatal, com os contornos definidos acima, assegura uma relação equilibrada entre diferentes valores e princípios constitucionais, harmonizando-os, conciliando-os, em prol da unidade da ordem jurídica pátria.

Dentre os significados passíveis de serem extraídos do § 3.º do artigo 7.º do Decreto n.º 74.965/1974, prevalece o que o torna constitucional e válido. Quer dizer: prestigia-se uma interpretação conforme a Constituição (Gilmar Ferreira Mendes; Inocêncio Mártires Coelho; Paulo Gustavo Gonet Branco. Curso de Direito Constitucional. São Paulo: Saraiva, 2007, p. 112- 113).

Pelo todo exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência sugere:

a) a restrição estabelecida no § 3.º do artigo 7.º do Decreto n.º 74.965/1974 - exigindo autorização do INCRA, como requisito de validade, para aquisição de mais de um bem imóvel rural, com área não superior a 3 (três) módulos de exploração indefinida (MEI), feita por uma pessoa física estrangeira residente no Brasil -, deve ser compreendida como aplicável apenas se a soma das áreas totais dos imóveis, com a mais nova aquisição, exceder a 3 módulos;

b) a edição de Provimento com o escopo de atribuir nova redação ao item 42.3. da seção V do Capítulo XIV das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, conforme minuta que segue anexa; e

c) a aquisição do bem imóvel rural descrito na matrícula n.º 5.371 do Oficial de Imóveis de Conchas/SP, consumada, por Miguel Juan Castells Vidal, com o registro da escritura pública de venda e compra no dia 19 de outubro de 2006 (fls. 27/28), prescinde da regularização antes determinada e, assim, particularmente, da autorização do INCRA, pois sua área, somada à do outro bem imóvel rural do qual Miguel Juan Castells Vidal é proprietário (matrícula n.º 5.370 do Oficial de Imóveis de Conchas/ SP -fls. 62/63), não excede a 3 MEI.

Sub censura.

São Paulo, 09 de fevereiro de 2012.

(a) Luciano Gonçalves Paes Leme

Juiz Auxiliar da Corregedoria

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DECISÃO: 

Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, determino que se dê ao § 3.º do artigo 7.º do Decreto n.º 74.965/1974 a compreensão proposta, de modo a tornar prescindível, ademais, a regularização da aquisição do bem imóvel rural identificado na matrícula n.º 5.371 do Oficial de Imóveis de Conchas/SP, e, por conseguinte, edite-se o provimento sugerido, conforme minuta apresentada. Publique-se. 

São Paulo, 23 de fevereiro de 2012. 

(a) JOSÉ RENATO NALINI 

Corregedor Geral da Justiça 

(D.J.E. de 13.03.2012)

Largura da Estrada: Realidade Fática x Decreto Municipal

CONSULTA 

Prezado Dr. Eduardo: 

Estou com uma dúvida há tempos. Pesquisei na internet conversei com alguns advogados e ela ainda persiste. 

Estou iniciando um geo (para usucapião) de uma propriedade a qual é lindeira de uma estrada municipal. Em 2008, foi sancionado um Decreto pelo Prefeito que diz "Art. 1º - As estradas municipais obrigatoriamente terão 7m de largura para trânsito dos veículos." E, no artigo 2, diz:  "fica estipulada em 3m a direita e esquerda da faixa de trânsito, para servir de acostamento."

Minhas dúvidas são as seguintes: 

A rodovia possui somente 6 metros de faixa de trânsito. Como proceder em relação aos 7m e os 3m de cada lado? Algumas pessoas me disseram que deveria, a partir do eixo, projetar 6,5m para cada lado e, a partir daí, começar a descrição da propriedade. Alguns também me disseram que é uma faixa de domínio público, pois há o decreto. 

Estou lendo um livro de desapropriação e não consegui ainda entender se faixa de domínio tem que ser desapropriada ou se basta apenas a previsão no decreto. Afinal, devo ou não descontar a área prevista no decreto? 

Atenciosamente, 

Ricardo 

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PARECER

Olá, Ricardo.

Para um imóvel privado transformar-se em um bem público há 3 hipóteses:

1. desapropriação (amigável ou judicial);
2. alienação (venda ou doação do particular ao poder público); ou
3. efetiva destinação pública.

Portanto, o leito carroçável e as margens dessa estrada passaram ao domínio público automaticamente, pela simples destinação, independentemente de ter ou não ocorrido uma desapropriação regular. Nessa hipótese de ausência de desapropriação, o proprietário do imóvel que perdeu área para a estrada tem o direito de exigir judicialmente a justa indenização (isso denomina-se "desapropriação indireta"). Mas tal direito somente persistirá se não tiver ocorrido a prescrição (15 anos).

Até aqui, tudo está fácil.

No entanto, a sua questão traz um complicador: a previsão constante do decreto (leito carroçável de 7 metros + acostamentos de 3 metros = 13 metros) que não coincide com a realidade fática (6 metros).

Um decreto não tem o condão de, sozinho, transformar um bem privado em imóvel público. 

Ou seja, a área cercada do imóvel, que nunca foi ocupada pela estrada, não se transformou em bem público. Para que isso ocorra, deve ser procedida a regular desapropriação.

Esse decreto não tem o poder de confiscar a propriedade privada (apropriação sem indenização); trata-se apenas de um mandamento jurídico destinado ao Poder Executivo Municipal para que este regularize as estradas municipais, acertando seu leito carroçável de 7 metros e construindo os acostamentos de 3 metros em cada margem, devendo, para isso, desapropriar, na forma da lei, as áreas necessárias ao empreendimento.
Por outro lado, se houve desapropriação (amigável ou judicial), não importa se a estrada foi ou não construída, tenha ou não a largura exata; a totalidade da área desapropriada, mesmo que uma parte continue cercada e utilizada pelo particular, é imóvel de domínio público, não sendo passível nem mesmo de usucapião.

Um grande abraço.

EA

Usucapião: identificação dos títulos e dos proprietários anteriores

(manifestação em processo judicial de usucapião; o fato é real, mas os dados aqui apresentados são fictícios)

MM Juiz:

Comunico a V. Exa. que, no tocante ao despacho exarado às fls. 324 desse processo de usucapião requerido por Antonio da Silva, cabe a este serviço registral imobiliário esclarecer alguns pontos importantes.

1.   Análise do título de João Paulo Antunes

Na inicial, que se baseou em um contrato particular em que herdeiros de João Paulo Antunes cederam ao requerente Antonio da Silva um imóvel rural de 8,67 alqueires (21 hectares), argumentou-se que tal área é oriunda do imóvel de Transcrição 10.873, caracterizado por uma “área de terras de aproximadamente 13,5 alqueires ou 32,67 hectares” (fls. 10, in fine). 

Essa afirmação (de que a Família Antunes era titular de uma área de 13,5 alqueires) não está correta, uma vez que, em 1973, conforme averbação nº 1 da Transcrição 10.873 (fls 35), uma parcela de 11,34 alqueires (27,44 ha) foi destacada e alienada a Márcio Proença (Transcrição 17.098). Diante disso, remanesceu para João Paulo Antunes apenas uma pequena parcela de 2,16 alqueires (1/4 da área que esta sendo usucapida).

É público e notório que as medições do passado são pouco confiáveis, sendo até possível que o imóvel tivesse dimensão maior. Para averiguar o grau de divergência entre a dimensão real do imóvel e o valor indicado, sem o risco de incluir área não titulada na forma da lei, deve-se definir a exata localização de todo o imóvel originado pela Transcrição 10.873.

Para que fosse possível a delimitação desse imóvel, foram considerados os dados constantes deste processo, informações de antigas cartas topográficas do IBGE e do IGC, fotos aéreas de 1972 e, principalmente, o teor de antigas transcrições dos imóveis existentes naquela localidade (Bairro Santo Ângelo) e as informações trazidas pelas recentes retificações efetivadas por este serviço registral imobiliário. Tal pesquisa possibilitou determinar e delimitar a área que foi alienada a Márcio Proença e, com base nesse destaque efetivado em 1973, deduzir, com relativa segurança, a área que remanesceu com a família Antunes.

Quando da última manifestação deste Registro (junho de 2007, fls. 124) ainda não estava disponível no Google Earth a imagem de satélite daquela região, o que impedia uma análise mais precisa do presente caso; hoje, com a imagem já disponibilizada na internet e com a realização de várias retificações de imóveis da mesma localidade, há como afirmar, com maior segurança, a situação jurídica dos imóveis localizados no Bairro Santo Ângelo.

A carta topográfica do IGC (Instituto Geográfico e Cartográfico de São Paulo), que foi elaborada com base em fotografias aéreas de 1977 (4 anos após a alienação da maior parte do imóvel a Márcio Proença), aponta a exata localização da sede da propriedade de João Paulo Antunes (remanescente da Transcrição 10.873) e da sede da propriedade de Márcio Proença (Transcrição 17.098), esta última localizada do outro lado da estrada municipal, às margens do córrego Água dos Antunes:

Na imagem de satélite extraída do Google Earth, que representa a realidade atual (imagem de 7/10/2010), são visualizadas as sedes das duas propriedades, localizadas exatamente na mesma posição indicada pela carta topográfica do IGC de 1977.

Com base nessas duas informações e em retificações efetivadas em imóveis confrontantes com a parcela alienada a Márcio Proença, foi possível identificar e delimitar todos esses imóveis sobre a mesma imagem de satélite.

Abaixo, a localização exata do antigo imóvel de Transcrição 10.873, formado pela área alienada a Márcio - Transcrição 17.098 (um polígono estreito e comprido do lado esquerdo da estrada, onde se visualiza a “antiga sede da propriedade de Márcio”) e pela área que remanesceu com a família Antunes - remanescente da Transcrição 10.873 (um polígono de forma quadrada onde também se visualiza claramente a “antiga sede da propriedade dos Antunes”).

Com base nessa imagem de satélite e em software Cad, apurou-se a correta dimensão desses imóveis (valores aproximados do real). O resultado da comparação dos dados apurados com os valores indicados no registro foi o seguinte:

• Transcrição 10.873 (área original registrada): 32,67 ha
• Transcrição 17.098 (área alienada a Márcio Proença): 27,44 ha; área real: 29,5 ha
• remanescente da Transcrição 10.873 (pelo registro): 5,23 ha; área real: 10 ha
• área total pelo registro: 32,67 ha; área total apurada: 39,5 ha
• divergência calculada na origem do imóvel: 20,9% a maior

Pelo fato de a divergência entre a área registrada (32,67 ha) e a área apurada (39,5 ha), que é de 20,9% a maior, não se afastar muito da faixa que se tem verificado em Conchas nas retificações de antigas transcrições (variação entre 10% e 20%), esta divergência ora verificada deve ser considerada “falha na antiga medição”. Ou seja, não se trata de efetivo aumento de área, mas sim de correção de dado equivocado existente no registro.

Conclusão 1: diante do exposto, o imóvel que remanesceu em favor de João Paulo Antunes, garantido juridicamente pela Transcrição 10.873, é o polígono em destaque na figura anterior, com uma área aproximada de 10 ha.

2.   Relação do título com a área usucapienda

Delimitado o imóvel de João Paulo Antunes, cuja propriedade é garantida pela Transcrição 10.873 deste registro imobiliário, há que se verificar se a área que está sendo usucapida invade ou não os seus domínios.

O imóvel objeto desta ação de usucapião mede 21,07 hectares e, caso se comprove que tenha origem no título de João Paulo Antunes, o título não é suficiente para toda a área, uma vez que, conforme já explicado, a dimensão máxima do remanescente não ultrapassa os 10 ha (menos da metade da área do imóvel usucapiendo).

Considerando que a diferença entre o imóvel usucapiendo e o imóvel titulado é de 11 hectares, restam apenas as seguintes possibilidades no tocante à área usucapienda:

• engloba integralmente o título: a metade do imóvel usucapiendo fica sem origem;
• engloba parcialmente o título: mais da metade do imóvel usucapiendo fica sem origem; e
• não atinge a área titulada: a integralidade do imóvel usucapiendo fica sem origem.

Com base nos trabalhos técnicos georreferenciados apresentados pelo autor (fls. 52), é possível determinar sua exata localização na imagem de satélite do Google Earth:

Delimitados todos os imóveis diretamente envolvidos, bastou plotá-los numa mesma imagem para concluir que não há qualquer sobreposição entre o imóvel usucapiendo (destacado em azul) e o imóvel titulado em nome dos Antunes, ou seja, percebe-se, claramente, que são áreas completamente distintas:

A planta anexada ao contrato efetuado entre os herdeiros de João Paulo Antunes e o requerente (vide fls. 13) indica que a “área negociada” (agora usucapienda) confronta-se, a oeste, com o imóvel de “João Paulo Antunes - remanescente da Transcrição 10.873”, ou seja, os cedentes e cessionário reconhecem expressamente que a Família Albano é titular do imóvel vizinho (remanescente da referida transcrição).

Isso não significa que a Família Antunes não tivesse a posse legítima dessa área, mas tão-somente que o imóvel usucapiendo não é representado pela Transcrição 10.873.

Conclusão 2: diante do exposto, o imóvel usucapiendo não tem nenhuma ligação com a Transcrição 10.873, ou seja, tal área nunca esteve registrada em nome de João Paulo Antunes. O remanescente da Transcrição 10.873 é o imóvel vizinho, que ainda está na posse da Família Antunes e que, para sua regularização, basta a simples retificação extrajudicial de sua descrição tabular para a apuração de seu remanescente seguida do registro do formal de partilha, cuja cópia consta das fls. 15 a 48 deste processo.

3.   Identificação do título afetado pela área usucapienda

A necessidade de se identificar os títulos afetados pelo pedido de usucapião está na obrigatoriedade de se efetivar a citação pessoal de todos os ex-proprietários do imóvel usucapido. A omissão de qualquer ex-titular, cuja identificação seja razoavelmente viável, resulta na ineficácia do reconhecimento judicial de usucapião perante ele. Por esse motivo, é muito importante esgotar todas as possibilidades para a identificação de todos os potenciais prejudicados pela usucapião para evitar futuros dissabores aos requerentes.

Para a identificação dos títulos potencialmente afetados pela área objeto desta ação de usucapião, há inicialmente que se identificar todos os imóveis que confrontam com a referida área e com o imóvel de Transcrição 10.873. 

No entanto, isso não é nada fácil, pois antigamente apenas se indicava o nome dos titulares sem a identificação dos imóveis vizinhos; além disso, era muito comum repetir as “confrontações históricas” nos novos títulos, sem se preocupar com as alterações havidas tanto na titularidade como na formatação dos demais imóveis lindeiros (desmembramentos e fusões mudavam por completo o cenário, mas as descrições normalmente não eram atualizadas).

Feitas as buscas que se mostraram possível, foram identificados, além da estrada municipal, apenas 3 confrontantes históricos, representados pelas matrículas 974 e 7.672.

Para piorar o cenário, o imóvel de matrícula 974 (originalmente com 71,39 ha), após dois destaques facilmente identificados e localizados (totalizando 12,3 ha), acabou reduzido a menos de 2 hectares (dado constatado indiretamente, pois a matrícula continua com 59,09 ha), pelo fato de quase a totalidade de seu remanescente (64,72 ha) ter sido usucapido pelo mesmo requerente desta ação, Antonio da Silva (Processo nº 862/96, da 2ª Vara de Conchas, que resultou na matrícula 11.414). Portanto, surge um novo confrontante, a matrícula 11.414, sem origem declarada (mas comprovadamente originada do imóvel de matrícula 974).

Outro confrontante é o imóvel de matrícula 7.672 (70,48 ha), de descrição tabular muito precária e de histórico de formação bastante complicado, pois a matrícula tem origem em várias transcrições do Registro de Imóveis de Tietê e em outras matrículas deste serviço registral, cujas descrições individualizadas aparentam muitas contradições.

A situação atual dos imóveis localizados nas proximidades da área usucapienda é a apresentada na imagem abaixo:

Considerando que a Transcrição 10.873 não é a origem da área usucapienda, conforme já foi comprovado nos itens anteriores, e que as fazendas públicas já declararam não haver qualquer indício de se tratar de “terra devoluta”, as únicas possibilidades, quanto à origem do imóvel usucapiendo, são as seguintes:

• parcela do imóvel de matrícula 974;
• parcela do imóvel de matrícula 7.672;
• área com título nunca registrado (anterior ao CC/16) ou registrado no RI de Tietê, quer em nome de ascendentes de Antunes (probabilidade remota) ou de quaisquer outras pessoas.

Sendo qualquer uma das duas primeiras hipóteses (parcela da matrícula 974, parcela da 7.672, ou parcela de ambas as matrículas), a citação de seus proprietários tabulares é suficiente para solucionar a questão:

• no tocante os titulares do imóvel de matrícula 7.672 esse juízo aceitou expressamente a “declaração de reconhecimento de limites” e a procuração outorgada pelos titulares ao advogado do autor desta ação (conforme item 3 da Decisão Interlocutória de fls. 187); portanto, essa necessidade foi suprida nos termos da lei.
• no tocante aos titulares do imóvel de matrícula 974, a anuência e a procuração outorgadas por Poliana Seranto dos Santos (fls. 84 e 87), apesar de necessárias, não suprem o comando legal, pois mesmo sendo ela a atual possuidora do imóvel confrontante, há o direito real de propriedade dos condôminos Luís Carlos Putin (solteiro) e Nelson Veiga Putin (casado com Maria Aparecida Putin), direito este que deve ser preservado com a providência citatória.

Caso se trate da última hipótese (títulos muito antigos nunca transcritos neste serviço registral imobiliário de Conchas), a segurança jurídica não será abalada, pelos seguintes motivos:

• a publicação do edital, que foi direcionado a todo e qualquer interessado, é suficiente para legitimar a aquisição originária da propriedade diante de todo e qualquer título de difícil identificação que venha a ser localizado; e
• eventual título, que ainda exista e venha a ser apresentado, não tem o condão de prejudicar ninguém (quer os autores ou quaisquer terceiros), uma vez que sua utilização no mercado (para alienação ou obtenção de crédito mediante hipoteca) não é possível sem um prévio e complicado procedimento judicial ou extrajudicial, pois o título estaria em nome de pessoas já falecidas e as descrições dos imóveis seriam muito precárias.

Conclusão 3: falta apenas a citação dos titulares do imóvel de matrícula 974 (Luís Carlos Putin, Nelson Veiga Putin e Maria Aparecida Putin) para suprir o comando legal de citação de todos os ex-titulares e confrontantes da área usucapienda.

4.   Consequências do fato de o imóvel não ter origem na Transcrição 10.873

Para a aquisição da propriedade imobiliária por usucapião, a lei não exige continuidade entre o título anterior e o provimento judicial (por isso, a aquisição por usucapião é classificada como originária). No entanto, a existência de justo título resulta em algumas vantagens ao requerente, como a redução da longevidade da posse (prazos menores) e a presunção de sua data inicial cumulada com a continuidade da posse.

Exemplo: a Transcrição 10.873 comprova a posse-propriedade de João Paulo Antunes desde 1º/10/1968 (quando comprou o imóvel);  a certidão de óbito comprova a automática transmissão da mesma “posse-propriedade” aos herdeiros e cônjuge supérstite; o contrato particular de fls. 10 comprovaria a transmissão da posse ao requerente, que teria, a seu favor, a presunção da continuidade da posse desde 1968, desonerando-o da apresentação de outras provas; no entanto, isso não ocorreu no presente caso.

Como o imóvel usucapiendo não tem lastro no título da Família Antunes, os dados constantes da Transcrição 10.873 não favorecem o requerente; portanto, falta agora a comprovação de sua posse longeva (própria ou continuada) para o reconhecimento da aquisição originária.

A única prova constantes dos autos é o contrato de cessão da posse, datado de 11/7/2008. A posse anterior, da Família Antunes, não foi comprovada em nenhum momento, nem no inventário de João Paulo Antunes (fls 18 a 54 deste processo), cujo rol de bens limitou-se aos bens registrados, sabendo eles que o imóvel de Transcrição 10.873 não possuía 22 alqueires, uma vez que houve a expressa identificação da diminuta área constante do registro (vide fls. 10, in fine, “um terreno com a área de 2,16 alqueires”).

Conclusão 4: falta apenas a comprovação da longevidade da posse da Família Antunes sobre a área usucapienda (e não sobre a área que continua em seu poder e que está amparada pela Transcrição 10.873). Quanto à continuidade da posse “ad usucapionem" em favor do requerente, o contrato de fls. 10 é prova mais do que suficiente.

5.   Conclusão Final

As pendências encontradas neste processo são as seguintes:

• falta a citação dos titulares do imóvel de matrícula 974; e
• falta a comprovação da longevidade da posse “ad usucapionem” da Família Antunes.

Por fim, reitero que, para a abertura de matrícula do imóvel usucapido, deverão ser apresentados, junto com o mandado de usucapião, A.R.T. (Anotação de Responsabilidade Técnica), plantas e memoriais descritivos (assinados pelo engenheiro e proprietários) e a certificação do Incra no tocante ao georreferenciamento (que pode ser obtida após a sentença declaratória), todos originais, para viabilizar seu arquivamento e microfilmagem neste serviço registral.

Na esperança de ter colaborado para o deslinde da questão, aproveito a oportunidade para destacar a V. Exa. protestos de elevada estima e distinta consideração.

Eduardo Agostinho Arruda Augusto

Oficial de Registro

Qual é o Objeto do Registro de Imóveis?

Situação Jurídica

A existência do direito subjetivo é negada por Duguit e Kelsen, por motivos diferentes. Para Léon Duguit, não haveria direitos subjetivos, mas apenas situações jurídicas. “O que importa, segundo ele, são as regras jurídicas objetivas que, aplicadas aos indivíduos, criam situações, não direitos”.[1] Para Kelsen, as relações jurídicas não são relações entre pessoas, mas entre normas. Trata-se do sentido normativo da conduta, em que uma determinada situação jurídica (a do credor, por exemplo) é constituída pela norma, enquanto que, para a doutrina tradicional, essa situação jurídica é por ela disciplinada.[2] 

Relação jurídica é o vínculo que o direito reconhece entre pessoas ou grupos, atribuindo-lhes poderes e deveres. Representa uma situação em que duas ou mais pessoas se encontram, a respeito de bens ou interesses jurídicos.[3]

Para Ascensão, o conceito ontológico de relação jurídica não é suficiente para abarcar todas as situações valoradas pelo Direito, motivo pelo qual ele recorre ao conceito de situação jurídica, mais amplo, do qual a relação jurídica seria uma de suas modalidades.

A situação jurídica já não é dependente de uma realidade prévia ou de um juízo de realidade. Exprime simplesmente a resultante de qualquer valoração da realidade pela ordem jurídica. Assim, a qualificação legal de uma coisa como fora do comércio cria uma situação jurídica, como figura meramente técnica.[4]

Situação jurídica, em sentido lato, é o conjunto de poderes e deveres que se cria em torno de uma situação existencial, capaz de gerar efeitos jurídicos. Representa, portanto, a eficácia do fato jurídico, ou seja, a sua idoneidade para produzir efeitos jurídicos (“ex facto oritur ius”).

A compreensão desse conceito é fundamental para a caracterização da natureza do sistema registral imobiliário, motivo pelo qual convém analisar minuciosamente sua estrutura, em busca de uma classificação lógica e didática.

O aspecto estático da situação jurídica corresponde à sua estrutura, a qual é formada normalmente pelos sujeitos, pelo objeto e pelo vínculo jurídico que os une. No entanto, essa estrutura nem sempre se apresenta assim, pois há casos em que há apenas um único sujeito e outros em que sua presença não é considerada. Portanto, quanto à estrutura, a situação jurídica “lato sensu” pode ser classificada da seguinte forma:[5]

1. situação jurídica “stricto sensu”: qualificação jurídica de uma coisa ou de uma situação que prescinde de titularidade, ou seja, a lei apenas faz uma qualificação meramente técnica, independentemente de qualquer relação subjetiva (ex.: a lei classifica os bens como móvel ou imóvel, fungível ou infungível, rural ou urbano, sem levar em consideração a qualidade ou mesmo a existência de um proprietário);
2. relação jurídica “stricto sensu”: situação plurissubjetiva, em que duas ou mais pessoas estão unidas por um vínculo jurídico, visando à produção de determinados efeitos. É o que ocorre, por exemplo, em todos os negócios jurídicos (doação, permuta, comodato); e
3. posição jurídica: é a posição unissubjetiva, ou seja, a posição de um sujeito diante de uma determinada situação jurídica. Ocorre tanto nas situações tipicamente unissubjetivas (direito de ir e vir, direito ao nome, funcionário público, aposentado, maioridade) como também em todas as situações plurissubjetivas, quando é dado enfoque ao complexo de direitos e deveres incidentes sobre um sujeito em particular (no usufruto, há uma relação jurídica envolvendo duas posições jurídicas, a do nu-proprietário e a do usufrutuário).

Toda a situação jurídica de uma pessoa pode ser designada posição jurídica, por oposição às relações jurídicas. E é ainda por si uma situação jurídica, dada a grande latitude desta noção. Na sua formulação mais simples, posição jurídica é toda a situação de uma pessoa regulada pelo direito.[6]

Uma classificação das situações jurídicas.

A partir deste ponto, os conceitos de situação jurídica, posição jurídica e relação jurídica terão significados próprios. O de situação jurídica, quando utilizado de forma genérica, será no seu sentido lato (da mesma forma como se tem utilizado “fato jurídico” nesta seção em particular). Quando utilizado em conjunto ou contraposição com os demais conceitos (relação jurídica e posição jurídica), seu significado será o de situação jurídica “stricto sensu”.

As informações que constam do registro imobiliário, como será tratado mais à frente, estão estruturadas em elemento objetivo (o bem imóvel), elemento subjetivo (o titular de algum direito real ou pessoal referente ao imóvel[7]) e o elemento jurígeno (a relação jurídica que incide direitos e deveres sobre os demais elementos).

Conjugando essas duas classificações, verifica-se que o registro imobiliário torna públicas as seguintes informações relativas ao imóvel matriculado:

1. a situação jurídica do imóvel (urbano ou rural, livre ou onerado, disponível ou indisponível);
2. a posição jurídica das pessoas (proprietário, credor hipotecário, promitente-comprador); e
3. a relação jurídica ocorrida ou ainda existente (aquisição por compra e venda, hipoteca instituída para garantir uma relação jurídica de mútuo, promessa de compra e venda).

 A correlação entre as situações jurídicas e os elementos do registro imobiliário.

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[1]    Francisco AMARAL, Direito civil; introdução, p. 159.

[2]    Tércio Sampaio FERRAZ JR., Introdução ao estudo do direito; técnica, decisão, dominação, p. 157.

[3]    Francisco AMARAL, Op. cit., p. 186.

[4]    José de Oliveira ASCENSÃO, Direito civil; teoria geral; vol. III – relações e situações jurídicas, p. 10.

[5]    A presente classificação é uma adaptação dos ensinamentos extraídos das obras de Ascensão (Op. cit.), Francisco Amaral (Op. cit.) e Marcos Bernardes de Mello (Op. cit.). Adverte-se que Ascensão denominou a relação jurídica de situação jurídica “stricto sensu”, denominando as hipóteses em que a presença do sujeito é dispensável de situação jurídica “lato sensu”. Apenas esse seu posicionamento foi aqui invertido, por contrariar as demais classificações utilizadas neste trabalho (em que o “stricto sensu” é sempre uma espécie do gênero “lato sensu”). O mais importante é que a classificação aqui adotada apresenta divergência apenas de “rótulos” e não de conteúdo; seu objetivo único é facilitar a compreensão do assunto.

[6]    José de Oliveira ASCENSÃO, Op. cit., p. 56.

[7]    A lei (tanto a Lei de Registros Públicos como outras leis especiais) prevê a inserção, na matrícula, não apenas dos direitos reais imobiliários, mas também de alguns direitos obrigacionais relacionados ao bem imóvel, que, pela sua importância, merecem um tratamento mais formal (ou mais seguro).