Usucapião: identificação dos títulos e dos proprietários anteriores

(manifestação em processo judicial de usucapião; o fato é real, mas os dados aqui apresentados são fictícios)

MM Juiz:

Comunico a V. Exa. que, no tocante ao despacho exarado às fls. 324 desse processo de usucapião requerido por Antonio da Silva, cabe a este serviço registral imobiliário esclarecer alguns pontos importantes.

1.   Análise do título de João Paulo Antunes

Na inicial, que se baseou em um contrato particular em que herdeiros de João Paulo Antunes cederam ao requerente Antonio da Silva um imóvel rural de 8,67 alqueires (21 hectares), argumentou-se que tal área é oriunda do imóvel de Transcrição 10.873, caracterizado por uma “área de terras de aproximadamente 13,5 alqueires ou 32,67 hectares” (fls. 10, in fine). 

Essa afirmação (de que a Família Antunes era titular de uma área de 13,5 alqueires) não está correta, uma vez que, em 1973, conforme averbação nº 1 da Transcrição 10.873 (fls 35), uma parcela de 11,34 alqueires (27,44 ha) foi destacada e alienada a Márcio Proença (Transcrição 17.098). Diante disso, remanesceu para João Paulo Antunes apenas uma pequena parcela de 2,16 alqueires (1/4 da área que esta sendo usucapida).

É público e notório que as medições do passado são pouco confiáveis, sendo até possível que o imóvel tivesse dimensão maior. Para averiguar o grau de divergência entre a dimensão real do imóvel e o valor indicado, sem o risco de incluir área não titulada na forma da lei, deve-se definir a exata localização de todo o imóvel originado pela Transcrição 10.873.

Para que fosse possível a delimitação desse imóvel, foram considerados os dados constantes deste processo, informações de antigas cartas topográficas do IBGE e do IGC, fotos aéreas de 1972 e, principalmente, o teor de antigas transcrições dos imóveis existentes naquela localidade (Bairro Santo Ângelo) e as informações trazidas pelas recentes retificações efetivadas por este serviço registral imobiliário. Tal pesquisa possibilitou determinar e delimitar a área que foi alienada a Márcio Proença e, com base nesse destaque efetivado em 1973, deduzir, com relativa segurança, a área que remanesceu com a família Antunes.

Quando da última manifestação deste Registro (junho de 2007, fls. 124) ainda não estava disponível no Google Earth a imagem de satélite daquela região, o que impedia uma análise mais precisa do presente caso; hoje, com a imagem já disponibilizada na internet e com a realização de várias retificações de imóveis da mesma localidade, há como afirmar, com maior segurança, a situação jurídica dos imóveis localizados no Bairro Santo Ângelo.

A carta topográfica do IGC (Instituto Geográfico e Cartográfico de São Paulo), que foi elaborada com base em fotografias aéreas de 1977 (4 anos após a alienação da maior parte do imóvel a Márcio Proença), aponta a exata localização da sede da propriedade de João Paulo Antunes (remanescente da Transcrição 10.873) e da sede da propriedade de Márcio Proença (Transcrição 17.098), esta última localizada do outro lado da estrada municipal, às margens do córrego Água dos Antunes:

Na imagem de satélite extraída do Google Earth, que representa a realidade atual (imagem de 7/10/2010), são visualizadas as sedes das duas propriedades, localizadas exatamente na mesma posição indicada pela carta topográfica do IGC de 1977.

Com base nessas duas informações e em retificações efetivadas em imóveis confrontantes com a parcela alienada a Márcio Proença, foi possível identificar e delimitar todos esses imóveis sobre a mesma imagem de satélite.

Abaixo, a localização exata do antigo imóvel de Transcrição 10.873, formado pela área alienada a Márcio - Transcrição 17.098 (um polígono estreito e comprido do lado esquerdo da estrada, onde se visualiza a “antiga sede da propriedade de Márcio”) e pela área que remanesceu com a família Antunes - remanescente da Transcrição 10.873 (um polígono de forma quadrada onde também se visualiza claramente a “antiga sede da propriedade dos Antunes”).

Com base nessa imagem de satélite e em software Cad, apurou-se a correta dimensão desses imóveis (valores aproximados do real). O resultado da comparação dos dados apurados com os valores indicados no registro foi o seguinte:

• Transcrição 10.873 (área original registrada): 32,67 ha
• Transcrição 17.098 (área alienada a Márcio Proença): 27,44 ha; área real: 29,5 ha
• remanescente da Transcrição 10.873 (pelo registro): 5,23 ha; área real: 10 ha
• área total pelo registro: 32,67 ha; área total apurada: 39,5 ha
• divergência calculada na origem do imóvel: 20,9% a maior

Pelo fato de a divergência entre a área registrada (32,67 ha) e a área apurada (39,5 ha), que é de 20,9% a maior, não se afastar muito da faixa que se tem verificado em Conchas nas retificações de antigas transcrições (variação entre 10% e 20%), esta divergência ora verificada deve ser considerada “falha na antiga medição”. Ou seja, não se trata de efetivo aumento de área, mas sim de correção de dado equivocado existente no registro.

Conclusão 1: diante do exposto, o imóvel que remanesceu em favor de João Paulo Antunes, garantido juridicamente pela Transcrição 10.873, é o polígono em destaque na figura anterior, com uma área aproximada de 10 ha.

2.   Relação do título com a área usucapienda

Delimitado o imóvel de João Paulo Antunes, cuja propriedade é garantida pela Transcrição 10.873 deste registro imobiliário, há que se verificar se a área que está sendo usucapida invade ou não os seus domínios.

O imóvel objeto desta ação de usucapião mede 21,07 hectares e, caso se comprove que tenha origem no título de João Paulo Antunes, o título não é suficiente para toda a área, uma vez que, conforme já explicado, a dimensão máxima do remanescente não ultrapassa os 10 ha (menos da metade da área do imóvel usucapiendo).

Considerando que a diferença entre o imóvel usucapiendo e o imóvel titulado é de 11 hectares, restam apenas as seguintes possibilidades no tocante à área usucapienda:

• engloba integralmente o título: a metade do imóvel usucapiendo fica sem origem;
• engloba parcialmente o título: mais da metade do imóvel usucapiendo fica sem origem; e
• não atinge a área titulada: a integralidade do imóvel usucapiendo fica sem origem.

Com base nos trabalhos técnicos georreferenciados apresentados pelo autor (fls. 52), é possível determinar sua exata localização na imagem de satélite do Google Earth:

Delimitados todos os imóveis diretamente envolvidos, bastou plotá-los numa mesma imagem para concluir que não há qualquer sobreposição entre o imóvel usucapiendo (destacado em azul) e o imóvel titulado em nome dos Antunes, ou seja, percebe-se, claramente, que são áreas completamente distintas:

A planta anexada ao contrato efetuado entre os herdeiros de João Paulo Antunes e o requerente (vide fls. 13) indica que a “área negociada” (agora usucapienda) confronta-se, a oeste, com o imóvel de “João Paulo Antunes - remanescente da Transcrição 10.873”, ou seja, os cedentes e cessionário reconhecem expressamente que a Família Albano é titular do imóvel vizinho (remanescente da referida transcrição).

Isso não significa que a Família Antunes não tivesse a posse legítima dessa área, mas tão-somente que o imóvel usucapiendo não é representado pela Transcrição 10.873.

Conclusão 2: diante do exposto, o imóvel usucapiendo não tem nenhuma ligação com a Transcrição 10.873, ou seja, tal área nunca esteve registrada em nome de João Paulo Antunes. O remanescente da Transcrição 10.873 é o imóvel vizinho, que ainda está na posse da Família Antunes e que, para sua regularização, basta a simples retificação extrajudicial de sua descrição tabular para a apuração de seu remanescente seguida do registro do formal de partilha, cuja cópia consta das fls. 15 a 48 deste processo.

3.   Identificação do título afetado pela área usucapienda

A necessidade de se identificar os títulos afetados pelo pedido de usucapião está na obrigatoriedade de se efetivar a citação pessoal de todos os ex-proprietários do imóvel usucapido. A omissão de qualquer ex-titular, cuja identificação seja razoavelmente viável, resulta na ineficácia do reconhecimento judicial de usucapião perante ele. Por esse motivo, é muito importante esgotar todas as possibilidades para a identificação de todos os potenciais prejudicados pela usucapião para evitar futuros dissabores aos requerentes.

Para a identificação dos títulos potencialmente afetados pela área objeto desta ação de usucapião, há inicialmente que se identificar todos os imóveis que confrontam com a referida área e com o imóvel de Transcrição 10.873. 

No entanto, isso não é nada fácil, pois antigamente apenas se indicava o nome dos titulares sem a identificação dos imóveis vizinhos; além disso, era muito comum repetir as “confrontações históricas” nos novos títulos, sem se preocupar com as alterações havidas tanto na titularidade como na formatação dos demais imóveis lindeiros (desmembramentos e fusões mudavam por completo o cenário, mas as descrições normalmente não eram atualizadas).

Feitas as buscas que se mostraram possível, foram identificados, além da estrada municipal, apenas 3 confrontantes históricos, representados pelas matrículas 974 e 7.672.

Para piorar o cenário, o imóvel de matrícula 974 (originalmente com 71,39 ha), após dois destaques facilmente identificados e localizados (totalizando 12,3 ha), acabou reduzido a menos de 2 hectares (dado constatado indiretamente, pois a matrícula continua com 59,09 ha), pelo fato de quase a totalidade de seu remanescente (64,72 ha) ter sido usucapido pelo mesmo requerente desta ação, Antonio da Silva (Processo nº 862/96, da 2ª Vara de Conchas, que resultou na matrícula 11.414). Portanto, surge um novo confrontante, a matrícula 11.414, sem origem declarada (mas comprovadamente originada do imóvel de matrícula 974).

Outro confrontante é o imóvel de matrícula 7.672 (70,48 ha), de descrição tabular muito precária e de histórico de formação bastante complicado, pois a matrícula tem origem em várias transcrições do Registro de Imóveis de Tietê e em outras matrículas deste serviço registral, cujas descrições individualizadas aparentam muitas contradições.

A situação atual dos imóveis localizados nas proximidades da área usucapienda é a apresentada na imagem abaixo:

Considerando que a Transcrição 10.873 não é a origem da área usucapienda, conforme já foi comprovado nos itens anteriores, e que as fazendas públicas já declararam não haver qualquer indício de se tratar de “terra devoluta”, as únicas possibilidades, quanto à origem do imóvel usucapiendo, são as seguintes:

• parcela do imóvel de matrícula 974;
• parcela do imóvel de matrícula 7.672;
• área com título nunca registrado (anterior ao CC/16) ou registrado no RI de Tietê, quer em nome de ascendentes de Antunes (probabilidade remota) ou de quaisquer outras pessoas.

Sendo qualquer uma das duas primeiras hipóteses (parcela da matrícula 974, parcela da 7.672, ou parcela de ambas as matrículas), a citação de seus proprietários tabulares é suficiente para solucionar a questão:

• no tocante os titulares do imóvel de matrícula 7.672 esse juízo aceitou expressamente a “declaração de reconhecimento de limites” e a procuração outorgada pelos titulares ao advogado do autor desta ação (conforme item 3 da Decisão Interlocutória de fls. 187); portanto, essa necessidade foi suprida nos termos da lei.
• no tocante aos titulares do imóvel de matrícula 974, a anuência e a procuração outorgadas por Poliana Seranto dos Santos (fls. 84 e 87), apesar de necessárias, não suprem o comando legal, pois mesmo sendo ela a atual possuidora do imóvel confrontante, há o direito real de propriedade dos condôminos Luís Carlos Putin (solteiro) e Nelson Veiga Putin (casado com Maria Aparecida Putin), direito este que deve ser preservado com a providência citatória.

Caso se trate da última hipótese (títulos muito antigos nunca transcritos neste serviço registral imobiliário de Conchas), a segurança jurídica não será abalada, pelos seguintes motivos:

• a publicação do edital, que foi direcionado a todo e qualquer interessado, é suficiente para legitimar a aquisição originária da propriedade diante de todo e qualquer título de difícil identificação que venha a ser localizado; e
• eventual título, que ainda exista e venha a ser apresentado, não tem o condão de prejudicar ninguém (quer os autores ou quaisquer terceiros), uma vez que sua utilização no mercado (para alienação ou obtenção de crédito mediante hipoteca) não é possível sem um prévio e complicado procedimento judicial ou extrajudicial, pois o título estaria em nome de pessoas já falecidas e as descrições dos imóveis seriam muito precárias.

Conclusão 3: falta apenas a citação dos titulares do imóvel de matrícula 974 (Luís Carlos Putin, Nelson Veiga Putin e Maria Aparecida Putin) para suprir o comando legal de citação de todos os ex-titulares e confrontantes da área usucapienda.

4.   Consequências do fato de o imóvel não ter origem na Transcrição 10.873

Para a aquisição da propriedade imobiliária por usucapião, a lei não exige continuidade entre o título anterior e o provimento judicial (por isso, a aquisição por usucapião é classificada como originária). No entanto, a existência de justo título resulta em algumas vantagens ao requerente, como a redução da longevidade da posse (prazos menores) e a presunção de sua data inicial cumulada com a continuidade da posse.

Exemplo: a Transcrição 10.873 comprova a posse-propriedade de João Paulo Antunes desde 1º/10/1968 (quando comprou o imóvel);  a certidão de óbito comprova a automática transmissão da mesma “posse-propriedade” aos herdeiros e cônjuge supérstite; o contrato particular de fls. 10 comprovaria a transmissão da posse ao requerente, que teria, a seu favor, a presunção da continuidade da posse desde 1968, desonerando-o da apresentação de outras provas; no entanto, isso não ocorreu no presente caso.

Como o imóvel usucapiendo não tem lastro no título da Família Antunes, os dados constantes da Transcrição 10.873 não favorecem o requerente; portanto, falta agora a comprovação de sua posse longeva (própria ou continuada) para o reconhecimento da aquisição originária.

A única prova constantes dos autos é o contrato de cessão da posse, datado de 11/7/2008. A posse anterior, da Família Antunes, não foi comprovada em nenhum momento, nem no inventário de João Paulo Antunes (fls 18 a 54 deste processo), cujo rol de bens limitou-se aos bens registrados, sabendo eles que o imóvel de Transcrição 10.873 não possuía 22 alqueires, uma vez que houve a expressa identificação da diminuta área constante do registro (vide fls. 10, in fine, “um terreno com a área de 2,16 alqueires”).

Conclusão 4: falta apenas a comprovação da longevidade da posse da Família Antunes sobre a área usucapienda (e não sobre a área que continua em seu poder e que está amparada pela Transcrição 10.873). Quanto à continuidade da posse “ad usucapionem" em favor do requerente, o contrato de fls. 10 é prova mais do que suficiente.

5.   Conclusão Final

As pendências encontradas neste processo são as seguintes:

• falta a citação dos titulares do imóvel de matrícula 974; e
• falta a comprovação da longevidade da posse “ad usucapionem” da Família Antunes.

Por fim, reitero que, para a abertura de matrícula do imóvel usucapido, deverão ser apresentados, junto com o mandado de usucapião, A.R.T. (Anotação de Responsabilidade Técnica), plantas e memoriais descritivos (assinados pelo engenheiro e proprietários) e a certificação do Incra no tocante ao georreferenciamento (que pode ser obtida após a sentença declaratória), todos originais, para viabilizar seu arquivamento e microfilmagem neste serviço registral.

Na esperança de ter colaborado para o deslinde da questão, aproveito a oportunidade para destacar a V. Exa. protestos de elevada estima e distinta consideração.

Eduardo Agostinho Arruda Augusto

Oficial de Registro

Princípio da Especialidade Objetiva

Com a edição da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, denominada Lei de Registros Públicos, dentre várias inovações, houve a instituição da matrícula, o repositório de todas as situações jurídicas relativas ao imóvel.

A partir de então, o princípio da especialidade objetiva, já conhecido anteriormente, passou a ter maior relevância, uma vez que a abertura de matrícula está subordinada à existência da descrição do imóvel.

Nesse passo, é de crucial relevo recordar a lição dos festejados Miguel Maria de Serpa Lopes e Afrânio de Carvalho, acerca da especialidade objetiva:

“Contudo situações podem surgir, no caso de característicos e confrontações: ou o é impreciso, e nesse caso convém ser recusado, para que o titular de domínio melhor o componha por meios regulares, ou o título a transcrever contém característicos e confrontações em colisão com a transcrição anterior, hipótese em que se torna imprescindível, preliminarmente, a retificação da transcrição anterior, e a apuração da qual seja a verdadeiramente exata: Se a enunciação da transcrição existente ou a do título. (in tratado dos Registros Públicos, vol. IV, p. 430).

"Assim, o requisito registral da especialização do imóvel, vertido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa um lugar determinado no espaço, que é o abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor área, contanto que não sejam ultrapassadas as raias definidoras da entidade territorial.” (in Registro de Imóveis, pág. 247).[1]

A doutrina costuma repetir o conceito de Afrânio de Carvalho, integralmente ou adaptando-o ao caso concreto. Apesar de correto o conceito, poucos conseguem compreender sua abrangência, havendo quem o restrinja demais, a ponto de deturpá-lo por completo.

Essa discrepância tem ocorrido por dois motivos: 1) pelo desconhecimento das técnicas de agrimensura, que são bastante antigas e sempre permitiram descrever com precisão os imóveis; e 2) pela forma usual como se descreviam os imóveis no passado.

Afrânio de Carvalho disse que a descrição deve representar “um corpo certo”, com “individualidade autônoma”, tornando-o “inconfundível” e “heterogêneo em relação a qualquer outro”. Afinal, o que ele quis dizer exatamente?

De seu conceito, são extraídas duas conclusões, próximas somente na falsa aparência:

1. para cumprir o princípio da especialidade objetiva, basta que a descrição seja única, diferente da descrição de outros imóveis; e
2. para cumprir o princípio da especialidade objetiva, a descrição deve ser suficiente para a correta identificação do imóvel.

A primeira e deturpada visão do princípio da especialidade objetiva foi o entendimento que prevaleceu na jurisprudência e registro paulistas até a metade da década de 80, conforme excelente resumo histórico noticiado numa decisão do Corregedor-Geral da Justiça de São Paulo em recurso administrativo:

Até meados da década de 80, o entendimento vigente desta Corregedoria Geral impunha, contudo, um controle da especialidade meramente quantitativo e não qualitativo, de maneira que não se pode afirmar que o registro realizado tenha partido de um erro de qualificação registrária.

Nesse sentido, o bloqueio ordenado não encontra justificativa, eis que não há a menor notícia da ocorrência de sobreposição ou da concreta potencialidade de serem causados prejuízos a terceiros, o que levaria a vício substancial e à manutenção da ordem para evitar registros antinômicos sobre um mesmo espaço físico.

No ensejo do julgamento dos Processos CG ns. 742/96, 707/96 e 161/96, já restou fixado este mesmo ponto de vista, tendo, em parecer proferido no último destes precedentes o eminente Juiz Francisco Eduardo Loureiro fixado justamente que:

"Ressalto que a pesquisa rigorosa e implacável de vícios de especialidade dos registros feitos anteriormente a 1986 levaria, certamente, ao aniquilamento da propriedade imobiliária no país, medida que não se mostra conveniente ou factível. Em termos diversos, registros antigos, feitos em época que o princípio da especialidade tinha outra dimensão, somente devem ser cancelados ou bloqueados quando estiver evidenciado que o vício formal encobre também vício substancial, com concreto risco de prejuízo a terceiros.”

Diante da época em que foi lavrada a transcrição em pauta, não havia como exigir o rigoroso respeito à especialidade, devendo ser tolerada a inexatidão apontada, recomendando-se, na espécie, então, o levantamento do bloqueio atacado. [2]

Nessa época, o que valia era apenas o controle quantitativo, bastando que a descrição da gleba destacada e da gleba remanescente (infelizmente, tal descrição ainda hoje nem sempre é exigida) trouxessem simples “medidas perimetrais”. Sobre esse prisma, permitia-se efetuar o desmembramento sem exigência de planta e memorial descritivo, sob a argumentação de que o princípio da especialidade havia sido cumprido, pois cada descrição era autônoma, individuada e havia um controle da disponibilidade quantitativa.

Transcrição 4.052 (Livro 3E), de 1962: Um sítio com 13 alqueires localizado no Bairro dos Silvas, confrontando, de um lado, com José Trevisano, por 370 metros, com Pedro Bertin, por 580 metros, de outro, com João Bertin e Virgílio Fexina, por 570 metros e, de outro lado, com a estrada estadual que liga São Paulo ao estado do Mato Grosso, por 1.240 metros.

Área a Desmembrar: 5 alqueires Um sítio com 5 alqueires localizado no Bairro dos Silvas, confrontando, de um lado, com o remanescente de João Parise, por 430 metros, de outro, com João Bertin e Virgílio Fexina, por 570 metros, e, finalmente, de outro lado, com a Rodovia Marechal Rondon, por 613 metros.

Área Remanescente: 8 alqueires Um sítio com 8 alqueires localizado no Bairro dos Silvas, confrontando, de um lado, com José Trevisano, por 370 metros, com Pedro Bertin, por 580 metros, de outro, com a área destacada alienada a Roberto Parise, por 430 metros, e, de outro lado, com a Rodovia Marechal Rondon, por 627 metros.

Desmembramento efetuado na década de 60.

No entanto, todas essas descrições são precárias, lacunosas, não suficientes para se saber a exata configuração do imóvel original e de suas novas parcelas. O correto entendimento da real abrangência da especialidade objetiva foi tomando força na doutrina e na jurisprudência, à medida que a importância da segurança jurídica referente aos direitos reais imobiliários foi crescendo.

A determinação de um imóvel, corpo físico, unitário e atual, em ordem a sua matriculação, é o que se entende sob a denominação especialidade objetiva. Determinar essa substância corpórea indivídua é identificá-la por algumas das categorias ou predicamentos que nos dizem qual é o modo de ser da substância. Em particular, o que se faz com determinar um imóvel é responder a estas indagações: qual é seu tamanho? qual é sua figura? onde se localiza? Em outros termos: quais são sua quantidade, sua qualidade e seu lugar?[3]

Hoje não há mais dúvida, ao menos no Estado de São Paulo, de que todo parcelamento deve observar não apenas a disponibilidade quantitativa, mas também a qualitativa. A disponibilidade qualitativa é, na verdade, o próprio princípio da especialidade objetiva utilizado tanto nas áreas que se pretende desmembrar como também no remanescente:

No que tange ao controle de disponibilidade cujo liame à especialidade objetiva é natural, consoante já assentou o Colendo Conselho Superior da Magistratura, em remansosa jurisprudência, ainda que já citado, não é demais explicitar que a disponibilidade não é só aritmética ou quantitativa, mas também qualitativa ou geodésica, impondo a situação da parte dentro do todo de que se destaca, de modo a permitir conhecimento seguro, quer da base imobiliária que se separa com a fragmentação, quer da que permanece no registro de origem, evitando sobreposições atuais ou futuras.[4]

Apesar do caminho certo tomado pela doutrina e jurisprudência, a abrangência do conceito de especialidade objetiva não está muito claro, principalmente para aqueles (quase a totalidade) que desconhecem a importância dos conceitos matemáticos de geometria que são utilizados em agrimensura.

Além disso, a Lei de Registros Públicos apresenta outras regras que têm ligação com esse princípio, o que o torna ainda mais confuso para algumas pessoas. Tais regras estão expostas nos artigos 196, 225 (em especial o seu §2º) e 228.

Art. 196 - A matrícula será feita à vista dos elementos constantes do título apresentado e do registro anterior que constar do próprio cartório.

Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.

§1º - As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro.

§2º - Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.

§3º - Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais. (§ acrescentado pela Lei nº 10.267, de 28/8/2001)

Art. 228 - A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado. (grifos nossos)

 Esses requisitos, o do artigo 225, voltado para a instrumentalização do ato ou negócio jurídico (requisito do título), e os outros (artigos 196 e 229), voltados para a abertura da matrícula (requisito do registro), levam alguns registradores (e não raras vezes alguns julgadores e estudiosos) ao mito de que o cumprimento da especialidade objetiva se dá apenas com a coincidência dos elementos descritivos do registro anterior ao registro atual.

Essa conclusão está equivocada no que tange à consideração de ser essa a única exigência para o cumprimento desse importante princípio registral. Aliás, o cumprimento dessas duas regras nem está diretamente relacionado à correta especialidade objetiva (que tem por objetivo individuar o imóvel como ele realmente é), mas apenas à formalidade exigível para a confecção dos títulos e da matrícula que será originada (identificar a que matrícula ou transcrição o título se refere para que este não seja registrado, por engano, na matrícula de outro imóvel).

Diante dessa confusão, muitos definem esse princípio limitando-se a demonstrar duas situações:

1. quando o título não corresponde ao que constava no registro; e
2. quando a precariedade da descrição do imóvel não permite novos registros.

Se o título não corresponde ao que consta do registro, basta alterar o título. Se a descrição do registro é insuficiente, bastava retificar o registro. Mas algo não está bem esclarecido: o que deve ser incluído na descrição do imóvel para considerá-la perfeita, de acordo com o princípio da especialidade objetiva?

A face mais importante do princípio da especialidade objetiva sempre foi relegada a um segundo plano. Trata-se das regras para se descrever um bem imóvel, de forma que ele seja único, individuado, identificado, conhecido. E a resposta para essa questão deve ser buscada em outra ciência: na agrimensura.

Atualmente, a missão de presidir a retificação da descrição dos imóveis é do registrador (LRP, artigos 212 e 213). Portanto, deve ele compreender muito bem o princípio da especialidade objetiva, tanto para evitar a continuidade de atos que o violam, como, principalmente, para saber quais exigências fazer no curso do procedimento retificatório.

Sob essa prisma, um conceito bastante simples do princípio da especialidade objetiva: 

Cumpre o Princípio da Especialidade Objetiva a descrição tabular dotada de dados técnicos suficientes para que qualquer agrimensor ou matemático consiga, com base apenas em sua leitura, efetuar exatamente o mesmo desenho do imóvel, sem nunca tê-lo visto, quer no físico, em mapas, plantas, imagens ou fotos.

Conceito de especialidade objetiva.

Um bom exemplo para compreender a dimensão desse princípio é analisar a seguinte descrição tabular de uma matrícula do Registro de Imóveis de Conchas: “um lote urbano, com 15m de frente, 10m nos fundos, 25m do lado esquerdo e 20m do lado direito.” Essa descrição tabular cumpre o princípio da especialidade objetiva?

Quatro especialistas diferentes foram convidados para esta experiência. Um agrimensor, um cartógrafo, um professor de matemática e um jovem especialista em Autocad (software utilizado na elaboração de plantas e projetos). A eles foi pedido apenas uma coisa: desenhar o imóvel com base na descrição constante da matrícula. Todos eles sabiam que se tratava de mera brincadeira, uma vez que um bom profissional da área percebe de imediato a incoerência do que se pediu.

O resultado da experiência foi o seguinte:

Formatos que obedecem à descrição constante da matrícula.

Cada um apresentou um desenho diferente, mas todos esses desenhos obedeciam a descrição constante da matrícula do imóvel. Isso significa que várias formas atendem ao enunciado, o que também significa que a descrição do imóvel é precária, pois não possibilita saber qual é o seu verdadeiro formato.

Conclusão: a presente descrição tabular não atende ao princípio da especialidade objetiva.

Em regra, a descrição precária do imóvel não gera o bloqueio da matrícula, pelo menos para a maior parte dos atos registrais.

Havendo descrição do imóvel, mesmo imperfeita ou até mesmo tecnicamente incorreta, é possível o registro de venda, hipoteca, penhora, doação, desde que se refiram ao imóvel todo (mesmo em frações ideais). Entretanto, não é possível a prática de atos que dependem diretamente da análise da descrição tabular do imóvel, como desmembramento, unificação, instituição de servidão de passagem, descrição de reserva legal.

Dessa forma, o lote urbano utilizado no exemplo anterior não poderá ser alvo de desdobro ou de unificação com algum lote vizinho sem que antes se proceda à necessária retificação de sua descrição tabular, mas sua matrícula continua válida para receber registros e averbações que não tenham relação direta com a especialidade objetiva do imóvel.

Outra situação bastante comum é a existência de matrículas sem descrição do remanescente. Isso ocorria no desmembramento do imóvel, em que uma parcela alienada a terceiro era descrita em uma nova matrícula, gerando um novo imóvel, sem que o registrador tivesse a cautela de exigir planta e memorial para averbar a descrição da área remanescente. Essa descrição deveria ser incluída logo após a averbação do desmembramento ou ser utilizada para a abertura de uma nova matrícula (providência que melhor cumpre os princípios registrais, encerrando-se a matrícula primitiva, uma vez que sua especialidade objetiva foi inteiramente modificada).

Consigne-se que tal princípio [da especialidade] não impede o desmembramento do imóvel, desde que o desmembramento e o remanescente sejam bem caracterizados e pormenorizados, sabendo-se, de antemão, o que foi desmembrado e o que restou como remanescente, cada qual como um imóvel distinto, cada qual com um corpo certo e uno.[5]

Matrícula sem descrição do remanescente está tecnicamente bloqueada, por falta de um elemento essencial, que é a descrição do imóvel. 

Art. 176 - O Livro nº2 - Registro geral - será destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no artigo 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

§1º - A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:

II - são requisitos da matrícula:

3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:

a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características,confrontações, localização e área;

b - se urbano, de suas características e confrontações,localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver. (grifo nosso)

Esse dispositivo legal traz os elementos essenciais da matrícula, que, no conjunto, representam a obrigatoriedade da descrição técnica do imóvel. É o que se conclui pela análise dos seguintes itens, obrigatórios tanto para os imóveis rurais como para os urbanos:

1. características;
2. confrontações;
3. localização; e
4. área.

Essa imposição legal somente pode ser cumprida por um profissional habilitado com inscrição no CREA, que irá aferir esses elementos mediante levantamento técnico, que materializará em planta e memorial descritivo que atendam às normas técnicas da Agrimensura (conforme as NBR da ABNT e as normas específicas do Confea).

Isso não era exigido no passado, sob a infundada alegação de falta de previsão legal. No entanto, a Lei de Registros Públicos já determinava a atuação de um agrimensor para a elaboração da descrição tabular da propriedade imobiliária. Bastava interpretar a lei corretamente e não concluir de forma açodada com base em um equivocado costume de sua não-exigência.

A dúvida é improcedente. Uma vez matriculado o imóvel, todo o destaque é de ser perfeitamente identificado e, se não for possível a perfeita identificação do destaque e do remanescente, não será possível seja ele realizado, aí sim, é de se exigir a perfeita especialização objetiva do destaque […]

É de se observar que o destaque foi objeto da averbação nº 3 da mencionada matrícula. Em razão desta averbação, era dever do senhor oficial, proceder na matrícula à nova descrição do imóvel, ou seja, deveria fazer constar a descrição do remanescente da área em face do destaque sofrido, com o que manteria atualizada a especialização objetiva.[6]

Além disso, com as novas regras do georreferenciamento (§§ 3º e 4º do artigo 176 e §3º do artigo 225, ambos da LRP) e com o remodelado sistema de retificação de registro (artigo 213 da LRP), não há mais como admitir a não-exigência de trabalhos técnicos bem elaborados, escorreitos, que atendam não apenas às necessidades de segurança jurídica do sistema registral da propriedade imobiliária, como também cumpra as regras específicas da agrimensura.

Toda alteração da descrição tabular da propriedade imobiliária, quer pela retificação de seus dados, quer pelo parcelamento ou unificação de imóveis, quer pela criação de matrícula para o imóvel usucapido, sempre necessitará, como elementos essenciais para o seu processamento:

1. atuação de um profissional do CREA;
2. efetivo levantamento “in loco”;
3. planta e memorial descritivo; e
4. anotação de responsabilidade técnica. 

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[1]    TJSP – CSM, Dúvida n° 515/94, de 24/06/94, relator: juiz Ricardo Mair Anafe.

[2]    TJSP – CGJ, Processo n° 8028/98, de 24/6/1998, relator: juiz Marcelo Fortes Barbosa Filho.

[3]    Ricardo Henry Marques DIP, Do Controle da Disponibilidade na Segregação Imobiliária, in RDI nº 22.

[4]    TJSP – CGJ, Dúvida n° 630/94, de 25/7/94, relator: juiz Ricardo Mair Anafe.

[5]    Décio Luiz José RODRIGUES, Registro de imóveis; doutrina, legislação, jurisprudência, 2002, p. 19.

[6]    TJSP – CGJ, Processo n° 9831-9/98, de 25/8/98, relator: juiz Oscar José Bittencourt Couto.

Elementos do Registro de Imóveis

Para atuar na área do direito registral imobiliário, o profissional deverá conhecer os elementos que integram o registro de imóveis, pois cada um possui características próprias e se subordina a regras e princípios específicos.

A eficácia do registro é um fenômeno que está restrito às situações jurídicas previstas na legislação de direito material. No entanto, seu grau de percepção pela sociedade depende do aprimoramento do dado registrado, pois os direitos regularmente constituídos exigem uma eficiente publicidade registral, a qual somente alcança seu resultado se os elementos do registro estiverem bem descritos e caracterizados.

Portanto, cada elemento do registro deve ser tratado com o máximo de atenção, pois o conteúdo de qualquer assento registral deve ser o mais correto, o mais claro, o mais inteligível e o mais específico possível. Somente assim, os efeitos do registro serão benéficos à comunidade.

Elemento é tudo aquilo que entra na composição de algo, é a parte de um todo e, por integrar um corpo coeso, os elementos se interrelacionam. Assim, qualquer modificação em um produz efeitos imediatos nos demais. No registro imobiliário, o corpo é representado pela matrícula, entendido esta como o conjunto completo formado pela descrição do imóvel, pelos registros e pelas averbações. E, na matrícula, são encontrados os seguintes elementos:

1. elemento jurígeno: a relação jurídica (o direito ou a informação inscritível);
2. elemento subjetivo: o titular do direito (dotado de posição jurídica); e
3. elemento objetivo: o imóvel matriculado (com incidência de situação jurídica “stricto sensu”).

A matrícula, por influência dos elementos que a compõem, garante e torna público a situação jurídica “lato sensu” relativa ao imóvel. Situação jurídica (em sentido lato), é o conjunto de poderes e deveres que se cria em torno de uma situação existencial, capaz de gerar efeitos jurídicos.

O elemento jurígeno é a relação jurídica que ingressa na matrícula com o registro do título. Assim, uma escritura pública de compra e venda do imóvel é um título que, ao ser registrado, estampará na matrícula a relação jurídica denominada “compra e venda”. Essa relação jurídica afetará os demais elementos, como explicado a seguir.

O elemento subjetivo é formado pelas pessoas que ingressam no fólio real com uma determinada posição jurídica (proprietário, credor, usufrutuário). A posição jurídica é determinada pela relação jurídica e, muitas vezes, é múltipla (no registro de compra e venda, o registro espelha duas posições jurídicas no tocante ao adquirente, a de comprador, enquanto vigorou a obrigação pactuada, e a de proprietário, com o registro do título).

O elemento objetivo é o bem imóvel sobre o qual incidem as situações jurídicas inscritas. Além do imóvel, há também suas eventuais parcelas,[1] como servidões, reserva legal e construções, as quais devem ser descritas e caracterizadas pela técnica própria da agrimensura (especialidade objetiva). O imóvel, por si só, possui sua valoração jurídica (situação jurídica “stricto sensu”), como figura meramente técnica (rural ou urbano; público ou privado) ou como resultado de alguma relação jurídica específica (gravado com hipoteca; indisponível por determinação judicial; penhorado em ação trabalhista; arrecadado em processo falimentar).

Elementos do registro imobiliário.

Com base no título (compra e venda, por exemplo), é feito o registro da relação jurídica (elemento jurígeno) e, consequentemente, ocorre a transmissão da propriedade ao adquirente, que passa a ostentar a posição jurídica de proprietário (elemento subjetivo) do imóvel descrito e caracterizado na matrícula (elemento objetivo). As várias relações jurídicas, as posições jurídicas resultantes e as situações jurídicas específicas do imóvel estão todas concentradas na matrícula, motivo pelo qual se diz que esta é o repertório das situações jurídicas “lato sensu” incidentes sobre o imóvel.

O registro de imóveis constitui a maior parte dos direitos reais, atua como legitimador das posições jurídicas (ainda que com eficácia “iuris tantum”) e confere efeitos “erga omnes” a uma pluralidade de direitos obrigacionais inscritíveis, tornando públicas as relações jurídicas, as posições jurídicas e as situações jurídicas dos imóveis de todo o país.

A essa altura surge a seguinte questão: o registro imobiliário brasileiro é um registro de documentos ou um registro de direitos?

Em um sistema de Registro de Documentos, a validade do título levado ao registro é o que determinará as indenizações a serem pagas em eventuais conflitos, isto é, quem possui um título válido manterá sua aquisição, esteja ou não este título registrado. Já nos sistemas de Registro de Direitos, como é o caso da Espanha, não se garante o título, mas o titular do direito real registrado. E aqui há de se fazer uma ressalva importante. Vejamos. Mais precisamente no caso espanhol, dada a adoção integral do Princípio da Fé Pública Registral, os conflitos de titularidade sempre se resolverão em favor do titular registral.[2]

Um registro de documentos caracteriza-se pela mera conservação dos títulos, pois são estes que determinam as situações jurídicas. Pode até haver uma preferência aos títulos que ingressaram antes no registro, mas esse ingresso não se submete a um rígido controle qualificatório, típico de um sistema de registro de direitos.

Por outro lado, o registro de direitos é caracterizado pela rígida qualificação registral dos títulos, pois o que ingressa no fólio real não é o título, mas sim a situação jurídica (o direito) que ele representa. Por esse motivo, a depuração dos direitos registráveis é minuciosa, aplicando-se na qualificação todos os princípios registrais.[3]

Diante disso, não há dúvidas de que o sistema registral imobiliário do Brasil é, efetivamente, um registro de direitos, bastando apenas que o legislador institua a fé pública registral, como forma de garantir terceiros de boa-fé e de diminuir os custos decorrentes da falta de um sólido marco jurídico.

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[1]    A parcela deve ser entendida “como subentidade do imóvel, para separar áreas com diferentes regimes jurídicos. Ela nunca engloba mais do que um imóvel.” (Jürgen Philips, Conceito de imóvel e parcela no cadastro georreferenciado, p. 105).

[2]    Aline Alessandra Manfrin MOLINARI, Reflexões sobre os sistemas registrais atuais, p. 169.

[3]    Marcelo Augusto Santana de MELLO, Curso de verão da Fiiap e colégio de registradores da Espanha; primeiras impressões, p. 170.