Princípio da Especialidade Objetiva

Com a edição da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, denominada Lei de Registros Públicos, dentre várias inovações, houve a instituição da matrícula, o repositório de todas as situações jurídicas relativas ao imóvel.

A partir de então, o princípio da especialidade objetiva, já conhecido anteriormente, passou a ter maior relevância, uma vez que a abertura de matrícula está subordinada à existência da descrição do imóvel.

Nesse passo, é de crucial relevo recordar a lição dos festejados Miguel Maria de Serpa Lopes e Afrânio de Carvalho, acerca da especialidade objetiva:

“Contudo situações podem surgir, no caso de característicos e confrontações: ou o é impreciso, e nesse caso convém ser recusado, para que o titular de domínio melhor o componha por meios regulares, ou o título a transcrever contém característicos e confrontações em colisão com a transcrição anterior, hipótese em que se torna imprescindível, preliminarmente, a retificação da transcrição anterior, e a apuração da qual seja a verdadeiramente exata: Se a enunciação da transcrição existente ou a do título. (in tratado dos Registros Públicos, vol. IV, p. 430).

"Assim, o requisito registral da especialização do imóvel, vertido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa um lugar determinado no espaço, que é o abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor área, contanto que não sejam ultrapassadas as raias definidoras da entidade territorial.” (in Registro de Imóveis, pág. 247).[1]

A doutrina costuma repetir o conceito de Afrânio de Carvalho, integralmente ou adaptando-o ao caso concreto. Apesar de correto o conceito, poucos conseguem compreender sua abrangência, havendo quem o restrinja demais, a ponto de deturpá-lo por completo.

Essa discrepância tem ocorrido por dois motivos: 1) pelo desconhecimento das técnicas de agrimensura, que são bastante antigas e sempre permitiram descrever com precisão os imóveis; e 2) pela forma usual como se descreviam os imóveis no passado.

Afrânio de Carvalho disse que a descrição deve representar “um corpo certo”, com “individualidade autônoma”, tornando-o “inconfundível” e “heterogêneo em relação a qualquer outro”. Afinal, o que ele quis dizer exatamente?

De seu conceito, são extraídas duas conclusões, próximas somente na falsa aparência:

1. para cumprir o princípio da especialidade objetiva, basta que a descrição seja única, diferente da descrição de outros imóveis; e
2. para cumprir o princípio da especialidade objetiva, a descrição deve ser suficiente para a correta identificação do imóvel.

A primeira e deturpada visão do princípio da especialidade objetiva foi o entendimento que prevaleceu na jurisprudência e registro paulistas até a metade da década de 80, conforme excelente resumo histórico noticiado numa decisão do Corregedor-Geral da Justiça de São Paulo em recurso administrativo:

Até meados da década de 80, o entendimento vigente desta Corregedoria Geral impunha, contudo, um controle da especialidade meramente quantitativo e não qualitativo, de maneira que não se pode afirmar que o registro realizado tenha partido de um erro de qualificação registrária.

Nesse sentido, o bloqueio ordenado não encontra justificativa, eis que não há a menor notícia da ocorrência de sobreposição ou da concreta potencialidade de serem causados prejuízos a terceiros, o que levaria a vício substancial e à manutenção da ordem para evitar registros antinômicos sobre um mesmo espaço físico.

No ensejo do julgamento dos Processos CG ns. 742/96, 707/96 e 161/96, já restou fixado este mesmo ponto de vista, tendo, em parecer proferido no último destes precedentes o eminente Juiz Francisco Eduardo Loureiro fixado justamente que:

"Ressalto que a pesquisa rigorosa e implacável de vícios de especialidade dos registros feitos anteriormente a 1986 levaria, certamente, ao aniquilamento da propriedade imobiliária no país, medida que não se mostra conveniente ou factível. Em termos diversos, registros antigos, feitos em época que o princípio da especialidade tinha outra dimensão, somente devem ser cancelados ou bloqueados quando estiver evidenciado que o vício formal encobre também vício substancial, com concreto risco de prejuízo a terceiros.”

Diante da época em que foi lavrada a transcrição em pauta, não havia como exigir o rigoroso respeito à especialidade, devendo ser tolerada a inexatidão apontada, recomendando-se, na espécie, então, o levantamento do bloqueio atacado. [2]

Nessa época, o que valia era apenas o controle quantitativo, bastando que a descrição da gleba destacada e da gleba remanescente (infelizmente, tal descrição ainda hoje nem sempre é exigida) trouxessem simples “medidas perimetrais”. Sobre esse prisma, permitia-se efetuar o desmembramento sem exigência de planta e memorial descritivo, sob a argumentação de que o princípio da especialidade havia sido cumprido, pois cada descrição era autônoma, individuada e havia um controle da disponibilidade quantitativa.

Transcrição 4.052 (Livro 3E), de 1962: Um sítio com 13 alqueires localizado no Bairro dos Silvas, confrontando, de um lado, com José Trevisano, por 370 metros, com Pedro Bertin, por 580 metros, de outro, com João Bertin e Virgílio Fexina, por 570 metros e, de outro lado, com a estrada estadual que liga São Paulo ao estado do Mato Grosso, por 1.240 metros.

Área a Desmembrar: 5 alqueires Um sítio com 5 alqueires localizado no Bairro dos Silvas, confrontando, de um lado, com o remanescente de João Parise, por 430 metros, de outro, com João Bertin e Virgílio Fexina, por 570 metros, e, finalmente, de outro lado, com a Rodovia Marechal Rondon, por 613 metros.

Área Remanescente: 8 alqueires Um sítio com 8 alqueires localizado no Bairro dos Silvas, confrontando, de um lado, com José Trevisano, por 370 metros, com Pedro Bertin, por 580 metros, de outro, com a área destacada alienada a Roberto Parise, por 430 metros, e, de outro lado, com a Rodovia Marechal Rondon, por 627 metros.

Desmembramento efetuado na década de 60.

No entanto, todas essas descrições são precárias, lacunosas, não suficientes para se saber a exata configuração do imóvel original e de suas novas parcelas. O correto entendimento da real abrangência da especialidade objetiva foi tomando força na doutrina e na jurisprudência, à medida que a importância da segurança jurídica referente aos direitos reais imobiliários foi crescendo.

A determinação de um imóvel, corpo físico, unitário e atual, em ordem a sua matriculação, é o que se entende sob a denominação especialidade objetiva. Determinar essa substância corpórea indivídua é identificá-la por algumas das categorias ou predicamentos que nos dizem qual é o modo de ser da substância. Em particular, o que se faz com determinar um imóvel é responder a estas indagações: qual é seu tamanho? qual é sua figura? onde se localiza? Em outros termos: quais são sua quantidade, sua qualidade e seu lugar?[3]

Hoje não há mais dúvida, ao menos no Estado de São Paulo, de que todo parcelamento deve observar não apenas a disponibilidade quantitativa, mas também a qualitativa. A disponibilidade qualitativa é, na verdade, o próprio princípio da especialidade objetiva utilizado tanto nas áreas que se pretende desmembrar como também no remanescente:

No que tange ao controle de disponibilidade cujo liame à especialidade objetiva é natural, consoante já assentou o Colendo Conselho Superior da Magistratura, em remansosa jurisprudência, ainda que já citado, não é demais explicitar que a disponibilidade não é só aritmética ou quantitativa, mas também qualitativa ou geodésica, impondo a situação da parte dentro do todo de que se destaca, de modo a permitir conhecimento seguro, quer da base imobiliária que se separa com a fragmentação, quer da que permanece no registro de origem, evitando sobreposições atuais ou futuras.[4]

Apesar do caminho certo tomado pela doutrina e jurisprudência, a abrangência do conceito de especialidade objetiva não está muito claro, principalmente para aqueles (quase a totalidade) que desconhecem a importância dos conceitos matemáticos de geometria que são utilizados em agrimensura.

Além disso, a Lei de Registros Públicos apresenta outras regras que têm ligação com esse princípio, o que o torna ainda mais confuso para algumas pessoas. Tais regras estão expostas nos artigos 196, 225 (em especial o seu §2º) e 228.

Art. 196 - A matrícula será feita à vista dos elementos constantes do título apresentado e do registro anterior que constar do próprio cartório.

Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.

§1º - As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro.

§2º - Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.

§3º - Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais. (§ acrescentado pela Lei nº 10.267, de 28/8/2001)

Art. 228 - A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado. (grifos nossos)

 Esses requisitos, o do artigo 225, voltado para a instrumentalização do ato ou negócio jurídico (requisito do título), e os outros (artigos 196 e 229), voltados para a abertura da matrícula (requisito do registro), levam alguns registradores (e não raras vezes alguns julgadores e estudiosos) ao mito de que o cumprimento da especialidade objetiva se dá apenas com a coincidência dos elementos descritivos do registro anterior ao registro atual.

Essa conclusão está equivocada no que tange à consideração de ser essa a única exigência para o cumprimento desse importante princípio registral. Aliás, o cumprimento dessas duas regras nem está diretamente relacionado à correta especialidade objetiva (que tem por objetivo individuar o imóvel como ele realmente é), mas apenas à formalidade exigível para a confecção dos títulos e da matrícula que será originada (identificar a que matrícula ou transcrição o título se refere para que este não seja registrado, por engano, na matrícula de outro imóvel).

Diante dessa confusão, muitos definem esse princípio limitando-se a demonstrar duas situações:

1. quando o título não corresponde ao que constava no registro; e
2. quando a precariedade da descrição do imóvel não permite novos registros.

Se o título não corresponde ao que consta do registro, basta alterar o título. Se a descrição do registro é insuficiente, bastava retificar o registro. Mas algo não está bem esclarecido: o que deve ser incluído na descrição do imóvel para considerá-la perfeita, de acordo com o princípio da especialidade objetiva?

A face mais importante do princípio da especialidade objetiva sempre foi relegada a um segundo plano. Trata-se das regras para se descrever um bem imóvel, de forma que ele seja único, individuado, identificado, conhecido. E a resposta para essa questão deve ser buscada em outra ciência: na agrimensura.

Atualmente, a missão de presidir a retificação da descrição dos imóveis é do registrador (LRP, artigos 212 e 213). Portanto, deve ele compreender muito bem o princípio da especialidade objetiva, tanto para evitar a continuidade de atos que o violam, como, principalmente, para saber quais exigências fazer no curso do procedimento retificatório.

Sob essa prisma, um conceito bastante simples do princípio da especialidade objetiva: 

Cumpre o Princípio da Especialidade Objetiva a descrição tabular dotada de dados técnicos suficientes para que qualquer agrimensor ou matemático consiga, com base apenas em sua leitura, efetuar exatamente o mesmo desenho do imóvel, sem nunca tê-lo visto, quer no físico, em mapas, plantas, imagens ou fotos.

Conceito de especialidade objetiva.

Um bom exemplo para compreender a dimensão desse princípio é analisar a seguinte descrição tabular de uma matrícula do Registro de Imóveis de Conchas: “um lote urbano, com 15m de frente, 10m nos fundos, 25m do lado esquerdo e 20m do lado direito.” Essa descrição tabular cumpre o princípio da especialidade objetiva?

Quatro especialistas diferentes foram convidados para esta experiência. Um agrimensor, um cartógrafo, um professor de matemática e um jovem especialista em Autocad (software utilizado na elaboração de plantas e projetos). A eles foi pedido apenas uma coisa: desenhar o imóvel com base na descrição constante da matrícula. Todos eles sabiam que se tratava de mera brincadeira, uma vez que um bom profissional da área percebe de imediato a incoerência do que se pediu.

O resultado da experiência foi o seguinte:

Formatos que obedecem à descrição constante da matrícula.

Cada um apresentou um desenho diferente, mas todos esses desenhos obedeciam a descrição constante da matrícula do imóvel. Isso significa que várias formas atendem ao enunciado, o que também significa que a descrição do imóvel é precária, pois não possibilita saber qual é o seu verdadeiro formato.

Conclusão: a presente descrição tabular não atende ao princípio da especialidade objetiva.

Em regra, a descrição precária do imóvel não gera o bloqueio da matrícula, pelo menos para a maior parte dos atos registrais.

Havendo descrição do imóvel, mesmo imperfeita ou até mesmo tecnicamente incorreta, é possível o registro de venda, hipoteca, penhora, doação, desde que se refiram ao imóvel todo (mesmo em frações ideais). Entretanto, não é possível a prática de atos que dependem diretamente da análise da descrição tabular do imóvel, como desmembramento, unificação, instituição de servidão de passagem, descrição de reserva legal.

Dessa forma, o lote urbano utilizado no exemplo anterior não poderá ser alvo de desdobro ou de unificação com algum lote vizinho sem que antes se proceda à necessária retificação de sua descrição tabular, mas sua matrícula continua válida para receber registros e averbações que não tenham relação direta com a especialidade objetiva do imóvel.

Outra situação bastante comum é a existência de matrículas sem descrição do remanescente. Isso ocorria no desmembramento do imóvel, em que uma parcela alienada a terceiro era descrita em uma nova matrícula, gerando um novo imóvel, sem que o registrador tivesse a cautela de exigir planta e memorial para averbar a descrição da área remanescente. Essa descrição deveria ser incluída logo após a averbação do desmembramento ou ser utilizada para a abertura de uma nova matrícula (providência que melhor cumpre os princípios registrais, encerrando-se a matrícula primitiva, uma vez que sua especialidade objetiva foi inteiramente modificada).

Consigne-se que tal princípio [da especialidade] não impede o desmembramento do imóvel, desde que o desmembramento e o remanescente sejam bem caracterizados e pormenorizados, sabendo-se, de antemão, o que foi desmembrado e o que restou como remanescente, cada qual como um imóvel distinto, cada qual com um corpo certo e uno.[5]

Matrícula sem descrição do remanescente está tecnicamente bloqueada, por falta de um elemento essencial, que é a descrição do imóvel. 

Art. 176 - O Livro nº2 - Registro geral - será destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no artigo 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

§1º - A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:

II - são requisitos da matrícula:

3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:

a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características,confrontações, localização e área;

b - se urbano, de suas características e confrontações,localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver. (grifo nosso)

Esse dispositivo legal traz os elementos essenciais da matrícula, que, no conjunto, representam a obrigatoriedade da descrição técnica do imóvel. É o que se conclui pela análise dos seguintes itens, obrigatórios tanto para os imóveis rurais como para os urbanos:

1. características;
2. confrontações;
3. localização; e
4. área.

Essa imposição legal somente pode ser cumprida por um profissional habilitado com inscrição no CREA, que irá aferir esses elementos mediante levantamento técnico, que materializará em planta e memorial descritivo que atendam às normas técnicas da Agrimensura (conforme as NBR da ABNT e as normas específicas do Confea).

Isso não era exigido no passado, sob a infundada alegação de falta de previsão legal. No entanto, a Lei de Registros Públicos já determinava a atuação de um agrimensor para a elaboração da descrição tabular da propriedade imobiliária. Bastava interpretar a lei corretamente e não concluir de forma açodada com base em um equivocado costume de sua não-exigência.

A dúvida é improcedente. Uma vez matriculado o imóvel, todo o destaque é de ser perfeitamente identificado e, se não for possível a perfeita identificação do destaque e do remanescente, não será possível seja ele realizado, aí sim, é de se exigir a perfeita especialização objetiva do destaque […]

É de se observar que o destaque foi objeto da averbação nº 3 da mencionada matrícula. Em razão desta averbação, era dever do senhor oficial, proceder na matrícula à nova descrição do imóvel, ou seja, deveria fazer constar a descrição do remanescente da área em face do destaque sofrido, com o que manteria atualizada a especialização objetiva.[6]

Além disso, com as novas regras do georreferenciamento (§§ 3º e 4º do artigo 176 e §3º do artigo 225, ambos da LRP) e com o remodelado sistema de retificação de registro (artigo 213 da LRP), não há mais como admitir a não-exigência de trabalhos técnicos bem elaborados, escorreitos, que atendam não apenas às necessidades de segurança jurídica do sistema registral da propriedade imobiliária, como também cumpra as regras específicas da agrimensura.

Toda alteração da descrição tabular da propriedade imobiliária, quer pela retificação de seus dados, quer pelo parcelamento ou unificação de imóveis, quer pela criação de matrícula para o imóvel usucapido, sempre necessitará, como elementos essenciais para o seu processamento:

1. atuação de um profissional do CREA;
2. efetivo levantamento “in loco”;
3. planta e memorial descritivo; e
4. anotação de responsabilidade técnica. 

---

[1]    TJSP – CSM, Dúvida n° 515/94, de 24/06/94, relator: juiz Ricardo Mair Anafe.

[2]    TJSP – CGJ, Processo n° 8028/98, de 24/6/1998, relator: juiz Marcelo Fortes Barbosa Filho.

[3]    Ricardo Henry Marques DIP, Do Controle da Disponibilidade na Segregação Imobiliária, in RDI nº 22.

[4]    TJSP – CGJ, Dúvida n° 630/94, de 25/7/94, relator: juiz Ricardo Mair Anafe.

[5]    Décio Luiz José RODRIGUES, Registro de imóveis; doutrina, legislação, jurisprudência, 2002, p. 19.

[6]    TJSP – CGJ, Processo n° 9831-9/98, de 25/8/98, relator: juiz Oscar José Bittencourt Couto.

As Precárias Descrições do Passado

A segurança jurídica é o elemento essencial do sistema registral imobiliário e, para garanti-la, há uma série de princípios e mecanismos de controle de ingresso de títulos, que são utilizados quando da qualificação registral.

Um princípio que se destaca é o da especialidade objetiva, pelo qual “toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado”.[1] Essa individuação é obtida “pela menção dos requisitos apontados, notadamente de seus característicos e confrontações e seu número de inscrição atual, e, portanto, legalmente exigida em todos os atos de mutação jurídico-real, sejam particulares, sejam judiciais”.[2]

As descrições dos imóveis efetuadas no passado são muito precárias e não garantem a segurança jurídica que se espera, sendo esta uma das maiores críticas feitas ao registro público imobiliário, como se isso tivesse ocorrido por culpa do registrador.

Essas falhas ocorreram por uma série de motivos, nenhum dos quais por culpa ou responsabilidade do registrador, pois nunca lhe coube a atribuição de descrever imóveis, mas apenas a de transcrever, “verbo ad verbum”, a descrição constante do título aquisitivo.

Tais descrições remontam à época colonial, quando o Brasil possuía uma grande extensão de terras livres para serem colonizadas, havendo incentivo para o desbravamento, para as bandeiras, para a colonização do interior.

A falta de precisão na descrição dos imóveis estava relacionada com o modelo de exploração da Colônia. No início, as concessões de terras eram imensas, existia um modelo extrativista que se baseava no latifúndio em tudo conforme o que se convencionou chamar de modelo colonial. Havia um aproveitamento extensivo do solo com o seu esgotamento pelo uso inadequado, com uma intrínseca necessidade de mobilidade – o que acarretava uma flexibilização dos limites da posse ou propriedade. A efetiva posse tinha essa característica dinâmica, expandia-se de um lado para o outro. Não admira que, embora houvesse à disposição tecnologia geodésica para a realização de uma adequada demarcação das terras, isso não se fará na Colônia.[3]

Além disso, essas descrições não eram absurdas como se costuma dizer. Elas cumpriram muito bem seu papel de declarar a extensão do direito de propriedade naquele momento histórico, não gerando dúvidas ou conflitos pelo fato de sua aparente precariedade.

O registro cumpriu satisfatoriamente sua missão, independentemente da existência de um suporte cadastral. Aliás essa é a tese de Filadelfo Azevedo. […] O mercado erigiria outro mecanismo de publicidade das situações jurídicas em seu lugar. É preciso enxergar devidamente a importância relativa do cadastro para não cairmos na tentadora tese de que o cadastro é condição essencial para o registro... Tanto não é assim que sobrevivemos à sua falta por longo tempo. E o advento da Lei 10.267/2001, se de um lado deve ser saudada como um importante avanço, de outro não pode se constituir em embaraço à livre circulação dos bens, impondo obstáculos à consagração e assinalação de direitos.[4]

No entanto, com o constante aumento populacional, a terra foi se tornando cada vez mais rara e onerosa, surgindo, a partir de então, os problemas sociais a ela relacionados, destacando-se a falta de moradia, os conflitos agrários e a especulação no mercado imobiliário.

Diante desse novo panorama, as antigas descrições passam a não mais garantir, com a devida segurança, o direito de propriedade regularmente constituído, transformando-se em potencialidade danosa tanto para seus titulares como para a sociedade em geral. A sociedade situa-se no pólo passivo do problema, pois, não raras vezes, a imperfeição da descrição imobiliária é utilizada pelo seu titular com o intuito espúrio de avançar os limites reais de sua propriedade imobiliária sobre a propriedade alheia.

A propósito, diz o Dr. José Roberto Ferreira Gouvêa, 1º Curador de Registros Públicos da Capital: “O subscritor deste permite-se observar que esta não é a primeira vez - e infelizmente não será a última - em que alguém pretende, através de registro imobiliário antigo, com descrição absolutamente ineficiente, tornar-se proprietário de área certa e identificável. O juiz Narciso Orlandi Neto rejeitou pedido do titular do registro imobiliário do ‘Sítio do Ibirapuera’ que, há alguns anos, se dizia senhor de tudo o que estivesse nos bairros de Santo Amaro, Vila Mariana, Ibirapuera e outros mais”.

No mesmo sentido, observa o MM. Juiz Aroldo Mendes Viotti, na r. sentença de que se recorre: “Cuida-se, portanto, de um daqueles registros que, apesar de traduzirem o retrato de uma época, mostram-se inteiramente desprovidos de elementos que os permitam localizar geograficamente. Trazendo apenas referência à área, em alqueires, e ‘confrontações não mais identificáveis na época presente, registros de tal natureza, em significativa expressão, como que “flutuam” geograficamente, não mais sendo localizáveis no solo em atenção à especialidade”.

Esses registros flutuantes, amoldáveis a diversas realidades geográficas, acomodando em contornos obscuros fenômenos geodésicos distintos, afrontam a base imobiliária que, mediante a especialidade objetiva, se encontra na raiz da segurança jurídica - objeto teleológico do registro predial.[5]

---

[1]    Afrânio de Carvalho, Registro de imóveis, 2001, p. 243.

[2]    Ibidem, p. 246.

[3]    Sérgio JACOMINO, em entrevista concedida a Fátima Rodrigo em 5/11/2004 (Boletim Eletrônico do IRIB nº 1824, de 28/6/2005).

[4]    Ibidem.

[5]    TJSP – CGJ, Decisão nº 170/86, de 20/10/1986, relator: juiz Ricardo Henry Marques Dip.

Transcrição com Imóvel Maldescrito

Outra dúvida bastante comum envolve a possibilidade ou não de abertura de matrícula para imóvel cuja descrição, constante do registro anterior, esteja bastante precária. Seria esse o momento de exigir a retificação da descrição tabular do imóvel? Como avaliar se a descrição constante do registro anterior cumpre o princípio da especialidade objetiva?

Já foi explicado que, pelo princípio da unitariedade da matrícula, toda vez que um novo imóvel é criado no mundo jurídico (resultado de parcelamento, fusão, usucapião), deve ele ser descrito e caracterizado numa nova matrícula. Exigir, aqui, o cumprimento do princípio da especialidade objetiva é indiscutível. Mas a mesma exigência é descabida quando da simples inauguração do imóvel no sistema de matrículas instituído pela Lei dos Registros Públicos, sem que haja qualquer alteração jurídica de sua estrutura física. Isso porque a abertura de matrícula não resultará em nenhuma alteração na configuração do imóvel, que continuará sendo exatamente o mesmo imóvel que já estava sendo protegido pelo sistema registral.

A inauguração da matrícula ocorre quando da transposição do sistema anterior (livro das transcrições) para o sistema atual de matrículas, conforme determina a Lei dos Registros Públicos:

a)   artigo 228: o imóvel será matriculado quando do primeiro registro a ser feito na vigência da LRP;

b)   artigo 227: para a abertura de matrícula, devem ser obedecidas as regras do artigo 176; e

c)   artigo 176: são elementos essenciais da matrícula a descrição completa do imóvel e a qualificação pessoal de seus titulares.

Além disso, há, também, a situação de imóvel que ainda está matriculado ou transcrito em outra circunscrição, antes da criação do serviço registral que, atualmente, possui a competência territorial para seu registro. Independentemente de tratar-se de imóvel já transcrito no mesmo serviço registral ou de imóvel “vindo” de outra circunscrição, diz a LRP que a matrícula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e com os elementos existentes no registro anterior (artigos 228 e 229). Eis aqui o primeiro problema: para a abertura dessa matrícula há que se avaliar se os elementos descritivos constantes do registro anterior cumprem o princípio da especialidade objetiva?

Exigir a correta descrição do imóvel nas hipóteses em que há necessidade da atuação de um agrimensor é fácil, pois há a participação de um profissional habilitado a apontar todos os defeitos existentes na descrição tabular e, o melhor, em condições de saná-los. Mas, na grande maioria dos casos, a inauguração da matrícula ocorre quando de um registro de alienação ou de sucessão “causa mortis”, em que há apenas um título de transmissão e a transcrição mal descrita a que ele se refere.

Por mais precária que seja, a descrição constante da transcrição deve ser aceita para a abertura de matrícula e possibilitar o registro do título apresentado, pois não é esse o momento de se exigir o aprimoramento da descrição imobiliária, salvo se a transcrição apresentar uma das seguintes falhas:

a)   transcrição que faça referência a imóvel que, posteriormente, sofreu desmembramento, sem que tenha sido averbada a descrição do remanescente;

b)   transcrição que se refira a uma fração ideal do imóvel (com a descrição do todo), sendo que um ou mais condôminos tenham destacado uma área certa que foi descrita em matrícula autônoma; e

c)   transcrição que se refira a uma fração ideal do imóvel (com a descrição do todo), sem que seja possível encontrar as demais frações que compõem o todo.

Nessas hipóteses, a retificação da descrição do imóvel será necessária para a apuração do remanescente ou para solucionar a falha surgida num precário controle do passado. Não havendo problemas dessa natureza, a descrição que consta da transcrição deverá ser aceita, mesmo que ela se resuma a dizer apenas a área e confrontantes (ex.: “um sítio de mais ou menos 5 alqueires, confrontando com Pedro Antunes, Paulo Vieira e Ana Maria Braga”).

Quem exige a retificação dessa descrição, sob o argumento de ser ela precária, comete grande equívoco. Equívoco não quanto à precariedade dela (realmente essa descrição é muito ruim), mas quanto ao critério, pois como separar uma descrição precária de uma descrição correta? Devem ser aceitas descrições “mais ou menos certas”? Ou somente descrições perfeitas? Há apenas duas opções lógicas: ou se exige o correto (que resultaria na necessidade de retificar praticamente todas as descrições existentes no registro imobiliário) ou não se exige nada. Exigir “mais ou menos” não parece ser uma boa opção.

O exemplo a seguir (dados fictícios) ilustra bem o equívoco a que a maioria se prende ao arbitrar o que é uma “descrição precária” e o que é uma “descrição aceitável”. Trata-se de uma retificação judicial finalizada em 2001 para sanar a precariedade da descrição do imóvel e possibilitar o registro de uma escritura de compra e venda:

Comparativo entre as descrições antiga e atual de um imóvel retificado judicialmente.

A nova descrição, mais técnica e adequada às necessidades atuais (com uso de azimutes e distâncias de cada perimetral), foi utilizada para a abertura da matrícula 13.008, substituindo por completo a precária descrição anterior. Isso significa que, caso a transcrição 1.547 descrevesse o imóvel dessa forma mais técnica, a matrícula teria sido aberta sem qualquer outra exigência e a escritura de alienação teria sido registrada. Parece muito simples, mas não é, pois se trata de um grande equívoco.

A descrição mais antiga do imóvel (que integra a transcrição 1.547) não permite a confecção de seu desenho sem que seja efetuada uma vistoria “in loco”. Essa descrição, portanto, não cumpre o princípio da especialidade objetiva, mas nem por isso ela deve ser considerada errada.

Por outro lado, a nova descrição do imóvel, apurada judicialmente num processo que durou mais de 2 anos, apresenta dados técnicos (azimutes e distâncias) que têm o condão de materializar no papel a verdadeira configuração do imóvel, bastando apenas o auxílio de um software (Cad) para a sua materialização.

Bem, deve-se então analisar o que exatamente representa a nova descrição técnica do imóvel, constante da Matrícula 13.008:

A incoerência da nova descrição utilizada no processo retificatório.

Se o não-cumprimento do princípio da especialidade objetiva tivesse o condão de bloquear o registro das propriedades cuja descrição estivesse falha, não seria possível qualquer assento registral na matrícula 13.008, pois os dados nela constantes são não apenas falhos, são simplesmente absurdos. Note que o desenho resultante nada mais é do que um conjunto incoerente de linhas.

Após essa triste constatação (tais falhas são mais comuns do que se imagina), convém analisar a antiga e precária descrição existente na transcrição 1.547, que é o registro anterior desse imóvel rural, comparando-a com a real situação do imóvel, que pode ser visto por fotografia aérea, imagem de satélite, carta topográfica ou mesmo em diligência ao local.

A precária mas coerente descrição que foi substituída.

Nota-se que a precária descrição cumpre muito bem seu papel de informar qual é esse imóvel e onde ele se encontra, não havendo dúvida de que o imóvel apresentado na ilustração acima é exatamente aquele descrito no velho Livro das Transcrições nº 3B.

No entanto, numa apressada análise e com base em algumas interpretações resultantes de decisões em procedimentos administrativos de dúvida, essa descrição menos técnica resultaria na recusa do registro de título referente ao imóvel, exigindo-se a prévia retificação de sua descrição tabular, enquanto que a outra descrição, aparentemente perfeita pela complexidade, continuaria válida para qualquer tipo de registro, apesar de sua total absurdez.

Na verdade, ambas as descrições não cumprem o princípio da especialidade objetiva. Mas isso, por si só, não é motivo para o bloqueio da matrícula, impedindo a livre disposição do imóvel por parte de seus titulares. E é exatamente aí que está o problema, a indefinição de um marco jurídico claro, delimitando o que gera e o que não gera esse bloqueio automático do registro imobiliário.

Enquanto não cancelado ou retificado, o registro continua a produzir efeitos da forma como escriturado. Trata-se do princípio da fé pública registral, em que se presume verdadeiro o dado registrado enquanto não se provar o contrário.

Acontece que muitas das matrículas, agora abertas, apóiam-se em antigas transcrições com vícios comuns à época da vigência da antiga Lei de Registros Públicos (Decreto 4.857/39), entre os quais podemos citar confinância com quem de direito e omissão de área ou alguma medida perimetral.

Logo se vê que exigência de uma descrição perfeita em título presentemente recepcionado, contrastando com caracterização lacunosa inserta em velha transcrição, cria sérias dificuldades no momento da abertura da matrícula, somente sanadas com retificação do registro, quase sempre via judicial.

Mas, se de um lado temos transcrições feitas no velho regime condescendente com imperfeições e, de outro, o rigor do novo sistema, o que fazer para resolver o impasse?[1]

Por essa regra, e com uma “generosa pitada de bom senso”, chega-se às seguintes conclusões:

a)   havendo descrição na matrícula, mesmo que imperfeita, esta produz efeitos e pode ser objeto de novos assentos registrais (inclusive a imperfeita Matricula 13.008, do exemplo anterior), desde que esses assentos não tenham qualquer relação com a especialidade objetiva;

b)   no parcelamento ou na unificação, por envolver alteração fática dos imóveis e, consequentemente, criação de novas descrições tabulares, o controle da especialidade objetiva passa a ser rigoroso, exigindo-se a correta descrição dos imóveis resultantes e, se for o caso, a prévia retificação da descrição tabular dos imóveis primitivos (quando encontrada alguma falha);

c)   tendo sofrido um desmembramento, por menor que seja, sem a competente averbação da área remanescente, a matrícula está totalmente irregular e tecnicamente bloqueada, pois não possui especialidade objetiva (determinação do artigo 176, §º 1, da LRP), devendo ser previamente sanada pelo procedimento de retificação de registro para apuração de seu remanescente (artigo 213, §7º, da LRP); neste caso, os trabalhos técnicos deverão ser completos, não se admitindo mera adequação do que fora feito na época do desmembramento, ou seja, caso haja falhas ou omissões na descrição do imóvel original (ex.: “segue 565 metros pela sinuosidade natural do rio de Conchas”), estas deverão ser corrigidas integralmente de acordo com as normas gerais de agrimensura (por isso, exige-se anotação de responsabilidade técnica);

d)   a abertura de matrícula de imóvel ainda constante de uma transcrição não configura alteração fática do bem de raiz (se o título a ser registrado não envolver parcelamento nem unificação) nem qualquer fato gerador da obrigação de aprimorar sua descrição (exceto nos casos em que o georreferenciamento seja obrigatório); sendo assim, somente será vetada tal providência, se o imóvel dessa transcrição tiver sido desmembrado sem que tenha sido averbada a descrição do remanescente à margem dessa mesma transcrição ou na hipótese de o registro se referir apenas a uma fração ideal sem que se consiga “montar a completa titularidade” (“encontrar os 100% das frações”) com outras transcrições.

Essas conclusões servem apenas de parâmetro geral e não como regra intransponível, pois há casos em que uma matrícula em curso e algumas transcrições maldescritas devem ser imediatamente bloqueadas, tudo em nome da segurança jurídica, que é o pilar do registro público imobiliário.

A doutrina e a jurisprudência têm apresentado entendimentos favoráveis à abertura e matrícula independentemente de o imóvel estar ou não bem descrito e caracterizado na transcrição anterior:

A esta altura a decisão da E. Corregedoria Geral muda de tom: “O que não se admite é a criação de nova unidade imobiliária contendo descrição perfeita, por fusão de matrículas, quando um dos imóveis unificandos não dispõe de todas as medidas tabulares. Em termos diversos, imóvel com figura imprecisa não pode gerar, por fusão ou desmembramento, nova unidade com figura e descrição precisas”.

Se, por um lado, como ficou claro, a E. Corregedoria Geral do Estado de São Paulo tornou-se flexível, por outro trancou as portas. E com razão. A lei não tolera a criação de novas unidades imobiliárias contendo descrição imperfeita. Tal criação ocorre justamente quando há unificação de dois ou mais imóveis, loteamento, desmembramento ou desdobro.

Como proceder, então, se uma dessas novas unidades tiver origem em imóvel imperfeitamente descrito? É o caso de dois terrenos unificados, um dos quais não apresenta área de superfície ou uma das medidas perimetrais objeto de desmembramento. A orientação correta é no sentido de sanar preliminarmente as imprecisões pelo meio próprio, assunto melhor abordado no item Retificação de Registro.[2]

No entanto, a jurisprudência mais recente tem apregoado a necessidade de exigir a prévia retificação do imóvel mal descrito no registro anterior:

É sabido que a matrícula é o cerne do sistema do registro de imóveis, e, como tal, quer a individuação do prédio. Surgiu com a edição da Lei 6.015/73, antes, eram abertas as transcrições, sem os critérios necessários à segurança desejável.

Assim, no mais das vezes, as transcrições, decorrentes da legislação revogada, são precárias, e, ainda que forneçam alguns elementos que permitem a localização do imóvel, já que boa parte delas nem isso apresentam, não contêm o mínimo aceitável, ao contrário, estão longe de atender as exigências previstas na lei vigente, e, consequentemente, não permitem a abertura da matrícula de modo adequado, de acordo com o sistema registrário que deve ser observado e que atribui a necessária segurança.[3]

Diante do exposto, conclui-se que compete ao registrador imobiliário, que conhece bem a situação dos registros de sua circunscrição, definir os limites pelos quais uma descrição passa a ser prejudicial ao registro público, lembrando que o rigor excessivo, em vez de solucionar a questão, resultará no abandono da formalização dos negócios imobiliários, complicando ainda mais a situação do país que, para seu desenvolvimento, precisa de um registro imobiliário forte com informações verídicas e atualizadas.

Assim, é muito melhor manter uma informação razoável que tem cumprido muito bem seu papel do que a completa eliminação dessa informação. Deve-se tomar cuidado com rigorismos instransponíveis. A legislação sobre o georreferenciamento é o maior exemplo disso, pois, se suas regras não tivessem sido flexibilizadas pelo Decreto nº 5.570/2005 (principalmente no tocante aos prazos carenciais), em vez de colaborar para um maior controle dos imóveis rurais do país, o novo sistema acabaria de vez com o parco controle existente, pois não sobrava qualquer opção para aqueles que não tinham condições financeiras ou técnicas para cumprir as complicadas regras do georreferenciamento, sendo que até mesmo o próprio Estado ainda não estava preparado para atender a demanda. A razoabilidade foi fundamental para a manutenção desse audacioso programa de controle fundiário.

A quase totalidade das decisões judiciais que concordaram com a exigência registral da prévia retificação para a abertura de matrícula estão coerentes, pois privilegiaram o posicionamento do registrador imobiliário, que conhece a situação dos imóveis de sua circunscrição imobiliária e sabe o quão prejudicial para o sistema aquela descrição precária causaria. No entanto, essas decisões são adequadas apenas para o caso objeto do julgamento e não devem servir de norma geral. Isso porque, se prevalecesse essa interpretação, praticamente nenhum imóvel que ainda estivesse no sistema de transcrições seria matriculado antes de procedimento retificatório de sua descrição. Além disso, haveria o reconhecimento de que praticamente todas as matrículas foram abertas de forma irregular, situação esta que, pela lógica, geraria a mesma obrigação de saneamento da descrição tabular dos demais imóveis, o que tornaria inexequível o sistema registral imobiliário em todo o país.

Por esse motivo, deve-se tomar muito cuidado na defesa de proposições que, em vez de colaborar para o aperfeiçoamento do sistema, acabam gerando obstáculos de difícil transposição, que apenas resultam em prejuízo à garantia constitucional da propriedade privada.

---

[1]    Ulysses da SILVA, A caminhada de um título; da recepção ao ato final, in RDI nº 45 (Jan-Jul99).

[2]    Ulysses da SILVA, Op. cit.

[3]    Acórdão CSM-SP, de 11/5/2006, Localidade: Bragança Paulista, Relator: Des. Gilberto Passos de Freitas.