Princípio da Especialidade Objetiva

Com a edição da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, denominada Lei de Registros Públicos, dentre várias inovações, houve a instituição da matrícula, o repositório de todas as situações jurídicas relativas ao imóvel.

A partir de então, o princípio da especialidade objetiva, já conhecido anteriormente, passou a ter maior relevância, uma vez que a abertura de matrícula está subordinada à existência da descrição do imóvel.

Nesse passo, é de crucial relevo recordar a lição dos festejados Miguel Maria de Serpa Lopes e Afrânio de Carvalho, acerca da especialidade objetiva:

“Contudo situações podem surgir, no caso de característicos e confrontações: ou o é impreciso, e nesse caso convém ser recusado, para que o titular de domínio melhor o componha por meios regulares, ou o título a transcrever contém característicos e confrontações em colisão com a transcrição anterior, hipótese em que se torna imprescindível, preliminarmente, a retificação da transcrição anterior, e a apuração da qual seja a verdadeiramente exata: Se a enunciação da transcrição existente ou a do título. (in tratado dos Registros Públicos, vol. IV, p. 430).

"Assim, o requisito registral da especialização do imóvel, vertido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa um lugar determinado no espaço, que é o abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor área, contanto que não sejam ultrapassadas as raias definidoras da entidade territorial.” (in Registro de Imóveis, pág. 247).[1]

A doutrina costuma repetir o conceito de Afrânio de Carvalho, integralmente ou adaptando-o ao caso concreto. Apesar de correto o conceito, poucos conseguem compreender sua abrangência, havendo quem o restrinja demais, a ponto de deturpá-lo por completo.

Essa discrepância tem ocorrido por dois motivos: 1) pelo desconhecimento das técnicas de agrimensura, que são bastante antigas e sempre permitiram descrever com precisão os imóveis; e 2) pela forma usual como se descreviam os imóveis no passado.

Afrânio de Carvalho disse que a descrição deve representar “um corpo certo”, com “individualidade autônoma”, tornando-o “inconfundível” e “heterogêneo em relação a qualquer outro”. Afinal, o que ele quis dizer exatamente?

De seu conceito, são extraídas duas conclusões, próximas somente na falsa aparência:

1. para cumprir o princípio da especialidade objetiva, basta que a descrição seja única, diferente da descrição de outros imóveis; e
2. para cumprir o princípio da especialidade objetiva, a descrição deve ser suficiente para a correta identificação do imóvel.

A primeira e deturpada visão do princípio da especialidade objetiva foi o entendimento que prevaleceu na jurisprudência e registro paulistas até a metade da década de 80, conforme excelente resumo histórico noticiado numa decisão do Corregedor-Geral da Justiça de São Paulo em recurso administrativo:

Até meados da década de 80, o entendimento vigente desta Corregedoria Geral impunha, contudo, um controle da especialidade meramente quantitativo e não qualitativo, de maneira que não se pode afirmar que o registro realizado tenha partido de um erro de qualificação registrária.

Nesse sentido, o bloqueio ordenado não encontra justificativa, eis que não há a menor notícia da ocorrência de sobreposição ou da concreta potencialidade de serem causados prejuízos a terceiros, o que levaria a vício substancial e à manutenção da ordem para evitar registros antinômicos sobre um mesmo espaço físico.

No ensejo do julgamento dos Processos CG ns. 742/96, 707/96 e 161/96, já restou fixado este mesmo ponto de vista, tendo, em parecer proferido no último destes precedentes o eminente Juiz Francisco Eduardo Loureiro fixado justamente que:

"Ressalto que a pesquisa rigorosa e implacável de vícios de especialidade dos registros feitos anteriormente a 1986 levaria, certamente, ao aniquilamento da propriedade imobiliária no país, medida que não se mostra conveniente ou factível. Em termos diversos, registros antigos, feitos em época que o princípio da especialidade tinha outra dimensão, somente devem ser cancelados ou bloqueados quando estiver evidenciado que o vício formal encobre também vício substancial, com concreto risco de prejuízo a terceiros.”

Diante da época em que foi lavrada a transcrição em pauta, não havia como exigir o rigoroso respeito à especialidade, devendo ser tolerada a inexatidão apontada, recomendando-se, na espécie, então, o levantamento do bloqueio atacado. [2]

Nessa época, o que valia era apenas o controle quantitativo, bastando que a descrição da gleba destacada e da gleba remanescente (infelizmente, tal descrição ainda hoje nem sempre é exigida) trouxessem simples “medidas perimetrais”. Sobre esse prisma, permitia-se efetuar o desmembramento sem exigência de planta e memorial descritivo, sob a argumentação de que o princípio da especialidade havia sido cumprido, pois cada descrição era autônoma, individuada e havia um controle da disponibilidade quantitativa.

Transcrição 4.052 (Livro 3E), de 1962: Um sítio com 13 alqueires localizado no Bairro dos Silvas, confrontando, de um lado, com José Trevisano, por 370 metros, com Pedro Bertin, por 580 metros, de outro, com João Bertin e Virgílio Fexina, por 570 metros e, de outro lado, com a estrada estadual que liga São Paulo ao estado do Mato Grosso, por 1.240 metros.

Área a Desmembrar: 5 alqueires Um sítio com 5 alqueires localizado no Bairro dos Silvas, confrontando, de um lado, com o remanescente de João Parise, por 430 metros, de outro, com João Bertin e Virgílio Fexina, por 570 metros, e, finalmente, de outro lado, com a Rodovia Marechal Rondon, por 613 metros.

Área Remanescente: 8 alqueires Um sítio com 8 alqueires localizado no Bairro dos Silvas, confrontando, de um lado, com José Trevisano, por 370 metros, com Pedro Bertin, por 580 metros, de outro, com a área destacada alienada a Roberto Parise, por 430 metros, e, de outro lado, com a Rodovia Marechal Rondon, por 627 metros.

Desmembramento efetuado na década de 60.

No entanto, todas essas descrições são precárias, lacunosas, não suficientes para se saber a exata configuração do imóvel original e de suas novas parcelas. O correto entendimento da real abrangência da especialidade objetiva foi tomando força na doutrina e na jurisprudência, à medida que a importância da segurança jurídica referente aos direitos reais imobiliários foi crescendo.

A determinação de um imóvel, corpo físico, unitário e atual, em ordem a sua matriculação, é o que se entende sob a denominação especialidade objetiva. Determinar essa substância corpórea indivídua é identificá-la por algumas das categorias ou predicamentos que nos dizem qual é o modo de ser da substância. Em particular, o que se faz com determinar um imóvel é responder a estas indagações: qual é seu tamanho? qual é sua figura? onde se localiza? Em outros termos: quais são sua quantidade, sua qualidade e seu lugar?[3]

Hoje não há mais dúvida, ao menos no Estado de São Paulo, de que todo parcelamento deve observar não apenas a disponibilidade quantitativa, mas também a qualitativa. A disponibilidade qualitativa é, na verdade, o próprio princípio da especialidade objetiva utilizado tanto nas áreas que se pretende desmembrar como também no remanescente:

No que tange ao controle de disponibilidade cujo liame à especialidade objetiva é natural, consoante já assentou o Colendo Conselho Superior da Magistratura, em remansosa jurisprudência, ainda que já citado, não é demais explicitar que a disponibilidade não é só aritmética ou quantitativa, mas também qualitativa ou geodésica, impondo a situação da parte dentro do todo de que se destaca, de modo a permitir conhecimento seguro, quer da base imobiliária que se separa com a fragmentação, quer da que permanece no registro de origem, evitando sobreposições atuais ou futuras.[4]

Apesar do caminho certo tomado pela doutrina e jurisprudência, a abrangência do conceito de especialidade objetiva não está muito claro, principalmente para aqueles (quase a totalidade) que desconhecem a importância dos conceitos matemáticos de geometria que são utilizados em agrimensura.

Além disso, a Lei de Registros Públicos apresenta outras regras que têm ligação com esse princípio, o que o torna ainda mais confuso para algumas pessoas. Tais regras estão expostas nos artigos 196, 225 (em especial o seu §2º) e 228.

Art. 196 - A matrícula será feita à vista dos elementos constantes do título apresentado e do registro anterior que constar do próprio cartório.

Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.

§1º - As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro.

§2º - Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.

§3º - Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais. (§ acrescentado pela Lei nº 10.267, de 28/8/2001)

Art. 228 - A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado. (grifos nossos)

 Esses requisitos, o do artigo 225, voltado para a instrumentalização do ato ou negócio jurídico (requisito do título), e os outros (artigos 196 e 229), voltados para a abertura da matrícula (requisito do registro), levam alguns registradores (e não raras vezes alguns julgadores e estudiosos) ao mito de que o cumprimento da especialidade objetiva se dá apenas com a coincidência dos elementos descritivos do registro anterior ao registro atual.

Essa conclusão está equivocada no que tange à consideração de ser essa a única exigência para o cumprimento desse importante princípio registral. Aliás, o cumprimento dessas duas regras nem está diretamente relacionado à correta especialidade objetiva (que tem por objetivo individuar o imóvel como ele realmente é), mas apenas à formalidade exigível para a confecção dos títulos e da matrícula que será originada (identificar a que matrícula ou transcrição o título se refere para que este não seja registrado, por engano, na matrícula de outro imóvel).

Diante dessa confusão, muitos definem esse princípio limitando-se a demonstrar duas situações:

1. quando o título não corresponde ao que constava no registro; e
2. quando a precariedade da descrição do imóvel não permite novos registros.

Se o título não corresponde ao que consta do registro, basta alterar o título. Se a descrição do registro é insuficiente, bastava retificar o registro. Mas algo não está bem esclarecido: o que deve ser incluído na descrição do imóvel para considerá-la perfeita, de acordo com o princípio da especialidade objetiva?

A face mais importante do princípio da especialidade objetiva sempre foi relegada a um segundo plano. Trata-se das regras para se descrever um bem imóvel, de forma que ele seja único, individuado, identificado, conhecido. E a resposta para essa questão deve ser buscada em outra ciência: na agrimensura.

Atualmente, a missão de presidir a retificação da descrição dos imóveis é do registrador (LRP, artigos 212 e 213). Portanto, deve ele compreender muito bem o princípio da especialidade objetiva, tanto para evitar a continuidade de atos que o violam, como, principalmente, para saber quais exigências fazer no curso do procedimento retificatório.

Sob essa prisma, um conceito bastante simples do princípio da especialidade objetiva: 

Cumpre o Princípio da Especialidade Objetiva a descrição tabular dotada de dados técnicos suficientes para que qualquer agrimensor ou matemático consiga, com base apenas em sua leitura, efetuar exatamente o mesmo desenho do imóvel, sem nunca tê-lo visto, quer no físico, em mapas, plantas, imagens ou fotos.

Conceito de especialidade objetiva.

Um bom exemplo para compreender a dimensão desse princípio é analisar a seguinte descrição tabular de uma matrícula do Registro de Imóveis de Conchas: “um lote urbano, com 15m de frente, 10m nos fundos, 25m do lado esquerdo e 20m do lado direito.” Essa descrição tabular cumpre o princípio da especialidade objetiva?

Quatro especialistas diferentes foram convidados para esta experiência. Um agrimensor, um cartógrafo, um professor de matemática e um jovem especialista em Autocad (software utilizado na elaboração de plantas e projetos). A eles foi pedido apenas uma coisa: desenhar o imóvel com base na descrição constante da matrícula. Todos eles sabiam que se tratava de mera brincadeira, uma vez que um bom profissional da área percebe de imediato a incoerência do que se pediu.

O resultado da experiência foi o seguinte:

Formatos que obedecem à descrição constante da matrícula.

Cada um apresentou um desenho diferente, mas todos esses desenhos obedeciam a descrição constante da matrícula do imóvel. Isso significa que várias formas atendem ao enunciado, o que também significa que a descrição do imóvel é precária, pois não possibilita saber qual é o seu verdadeiro formato.

Conclusão: a presente descrição tabular não atende ao princípio da especialidade objetiva.

Em regra, a descrição precária do imóvel não gera o bloqueio da matrícula, pelo menos para a maior parte dos atos registrais.

Havendo descrição do imóvel, mesmo imperfeita ou até mesmo tecnicamente incorreta, é possível o registro de venda, hipoteca, penhora, doação, desde que se refiram ao imóvel todo (mesmo em frações ideais). Entretanto, não é possível a prática de atos que dependem diretamente da análise da descrição tabular do imóvel, como desmembramento, unificação, instituição de servidão de passagem, descrição de reserva legal.

Dessa forma, o lote urbano utilizado no exemplo anterior não poderá ser alvo de desdobro ou de unificação com algum lote vizinho sem que antes se proceda à necessária retificação de sua descrição tabular, mas sua matrícula continua válida para receber registros e averbações que não tenham relação direta com a especialidade objetiva do imóvel.

Outra situação bastante comum é a existência de matrículas sem descrição do remanescente. Isso ocorria no desmembramento do imóvel, em que uma parcela alienada a terceiro era descrita em uma nova matrícula, gerando um novo imóvel, sem que o registrador tivesse a cautela de exigir planta e memorial para averbar a descrição da área remanescente. Essa descrição deveria ser incluída logo após a averbação do desmembramento ou ser utilizada para a abertura de uma nova matrícula (providência que melhor cumpre os princípios registrais, encerrando-se a matrícula primitiva, uma vez que sua especialidade objetiva foi inteiramente modificada).

Consigne-se que tal princípio [da especialidade] não impede o desmembramento do imóvel, desde que o desmembramento e o remanescente sejam bem caracterizados e pormenorizados, sabendo-se, de antemão, o que foi desmembrado e o que restou como remanescente, cada qual como um imóvel distinto, cada qual com um corpo certo e uno.[5]

Matrícula sem descrição do remanescente está tecnicamente bloqueada, por falta de um elemento essencial, que é a descrição do imóvel. 

Art. 176 - O Livro nº2 - Registro geral - será destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no artigo 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

§1º - A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:

II - são requisitos da matrícula:

3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:

a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características,confrontações, localização e área;

b - se urbano, de suas características e confrontações,localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver. (grifo nosso)

Esse dispositivo legal traz os elementos essenciais da matrícula, que, no conjunto, representam a obrigatoriedade da descrição técnica do imóvel. É o que se conclui pela análise dos seguintes itens, obrigatórios tanto para os imóveis rurais como para os urbanos:

1. características;
2. confrontações;
3. localização; e
4. área.

Essa imposição legal somente pode ser cumprida por um profissional habilitado com inscrição no CREA, que irá aferir esses elementos mediante levantamento técnico, que materializará em planta e memorial descritivo que atendam às normas técnicas da Agrimensura (conforme as NBR da ABNT e as normas específicas do Confea).

Isso não era exigido no passado, sob a infundada alegação de falta de previsão legal. No entanto, a Lei de Registros Públicos já determinava a atuação de um agrimensor para a elaboração da descrição tabular da propriedade imobiliária. Bastava interpretar a lei corretamente e não concluir de forma açodada com base em um equivocado costume de sua não-exigência.

A dúvida é improcedente. Uma vez matriculado o imóvel, todo o destaque é de ser perfeitamente identificado e, se não for possível a perfeita identificação do destaque e do remanescente, não será possível seja ele realizado, aí sim, é de se exigir a perfeita especialização objetiva do destaque […]

É de se observar que o destaque foi objeto da averbação nº 3 da mencionada matrícula. Em razão desta averbação, era dever do senhor oficial, proceder na matrícula à nova descrição do imóvel, ou seja, deveria fazer constar a descrição do remanescente da área em face do destaque sofrido, com o que manteria atualizada a especialização objetiva.[6]

Além disso, com as novas regras do georreferenciamento (§§ 3º e 4º do artigo 176 e §3º do artigo 225, ambos da LRP) e com o remodelado sistema de retificação de registro (artigo 213 da LRP), não há mais como admitir a não-exigência de trabalhos técnicos bem elaborados, escorreitos, que atendam não apenas às necessidades de segurança jurídica do sistema registral da propriedade imobiliária, como também cumpra as regras específicas da agrimensura.

Toda alteração da descrição tabular da propriedade imobiliária, quer pela retificação de seus dados, quer pelo parcelamento ou unificação de imóveis, quer pela criação de matrícula para o imóvel usucapido, sempre necessitará, como elementos essenciais para o seu processamento:

1. atuação de um profissional do CREA;
2. efetivo levantamento “in loco”;
3. planta e memorial descritivo; e
4. anotação de responsabilidade técnica. 

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[1]    TJSP – CSM, Dúvida n° 515/94, de 24/06/94, relator: juiz Ricardo Mair Anafe.

[2]    TJSP – CGJ, Processo n° 8028/98, de 24/6/1998, relator: juiz Marcelo Fortes Barbosa Filho.

[3]    Ricardo Henry Marques DIP, Do Controle da Disponibilidade na Segregação Imobiliária, in RDI nº 22.

[4]    TJSP – CGJ, Dúvida n° 630/94, de 25/7/94, relator: juiz Ricardo Mair Anafe.

[5]    Décio Luiz José RODRIGUES, Registro de imóveis; doutrina, legislação, jurisprudência, 2002, p. 19.

[6]    TJSP – CGJ, Processo n° 9831-9/98, de 25/8/98, relator: juiz Oscar José Bittencourt Couto.