Qual é o Objeto do Registro de Imóveis?

Situação Jurídica

A existência do direito subjetivo é negada por Duguit e Kelsen, por motivos diferentes. Para Léon Duguit, não haveria direitos subjetivos, mas apenas situações jurídicas. “O que importa, segundo ele, são as regras jurídicas objetivas que, aplicadas aos indivíduos, criam situações, não direitos”.[1] Para Kelsen, as relações jurídicas não são relações entre pessoas, mas entre normas. Trata-se do sentido normativo da conduta, em que uma determinada situação jurídica (a do credor, por exemplo) é constituída pela norma, enquanto que, para a doutrina tradicional, essa situação jurídica é por ela disciplinada.[2] 

Relação jurídica é o vínculo que o direito reconhece entre pessoas ou grupos, atribuindo-lhes poderes e deveres. Representa uma situação em que duas ou mais pessoas se encontram, a respeito de bens ou interesses jurídicos.[3]

Para Ascensão, o conceito ontológico de relação jurídica não é suficiente para abarcar todas as situações valoradas pelo Direito, motivo pelo qual ele recorre ao conceito de situação jurídica, mais amplo, do qual a relação jurídica seria uma de suas modalidades.

A situação jurídica já não é dependente de uma realidade prévia ou de um juízo de realidade. Exprime simplesmente a resultante de qualquer valoração da realidade pela ordem jurídica. Assim, a qualificação legal de uma coisa como fora do comércio cria uma situação jurídica, como figura meramente técnica.[4]

Situação jurídica, em sentido lato, é o conjunto de poderes e deveres que se cria em torno de uma situação existencial, capaz de gerar efeitos jurídicos. Representa, portanto, a eficácia do fato jurídico, ou seja, a sua idoneidade para produzir efeitos jurídicos (“ex facto oritur ius”).

A compreensão desse conceito é fundamental para a caracterização da natureza do sistema registral imobiliário, motivo pelo qual convém analisar minuciosamente sua estrutura, em busca de uma classificação lógica e didática.

O aspecto estático da situação jurídica corresponde à sua estrutura, a qual é formada normalmente pelos sujeitos, pelo objeto e pelo vínculo jurídico que os une. No entanto, essa estrutura nem sempre se apresenta assim, pois há casos em que há apenas um único sujeito e outros em que sua presença não é considerada. Portanto, quanto à estrutura, a situação jurídica “lato sensu” pode ser classificada da seguinte forma:[5]

1. situação jurídica “stricto sensu”: qualificação jurídica de uma coisa ou de uma situação que prescinde de titularidade, ou seja, a lei apenas faz uma qualificação meramente técnica, independentemente de qualquer relação subjetiva (ex.: a lei classifica os bens como móvel ou imóvel, fungível ou infungível, rural ou urbano, sem levar em consideração a qualidade ou mesmo a existência de um proprietário);
2. relação jurídica “stricto sensu”: situação plurissubjetiva, em que duas ou mais pessoas estão unidas por um vínculo jurídico, visando à produção de determinados efeitos. É o que ocorre, por exemplo, em todos os negócios jurídicos (doação, permuta, comodato); e
3. posição jurídica: é a posição unissubjetiva, ou seja, a posição de um sujeito diante de uma determinada situação jurídica. Ocorre tanto nas situações tipicamente unissubjetivas (direito de ir e vir, direito ao nome, funcionário público, aposentado, maioridade) como também em todas as situações plurissubjetivas, quando é dado enfoque ao complexo de direitos e deveres incidentes sobre um sujeito em particular (no usufruto, há uma relação jurídica envolvendo duas posições jurídicas, a do nu-proprietário e a do usufrutuário).

Toda a situação jurídica de uma pessoa pode ser designada posição jurídica, por oposição às relações jurídicas. E é ainda por si uma situação jurídica, dada a grande latitude desta noção. Na sua formulação mais simples, posição jurídica é toda a situação de uma pessoa regulada pelo direito.[6]

Uma classificação das situações jurídicas.

A partir deste ponto, os conceitos de situação jurídica, posição jurídica e relação jurídica terão significados próprios. O de situação jurídica, quando utilizado de forma genérica, será no seu sentido lato (da mesma forma como se tem utilizado “fato jurídico” nesta seção em particular). Quando utilizado em conjunto ou contraposição com os demais conceitos (relação jurídica e posição jurídica), seu significado será o de situação jurídica “stricto sensu”.

As informações que constam do registro imobiliário, como será tratado mais à frente, estão estruturadas em elemento objetivo (o bem imóvel), elemento subjetivo (o titular de algum direito real ou pessoal referente ao imóvel[7]) e o elemento jurígeno (a relação jurídica que incide direitos e deveres sobre os demais elementos).

Conjugando essas duas classificações, verifica-se que o registro imobiliário torna públicas as seguintes informações relativas ao imóvel matriculado:

1. a situação jurídica do imóvel (urbano ou rural, livre ou onerado, disponível ou indisponível);
2. a posição jurídica das pessoas (proprietário, credor hipotecário, promitente-comprador); e
3. a relação jurídica ocorrida ou ainda existente (aquisição por compra e venda, hipoteca instituída para garantir uma relação jurídica de mútuo, promessa de compra e venda).

 A correlação entre as situações jurídicas e os elementos do registro imobiliário.

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[1]    Francisco AMARAL, Direito civil; introdução, p. 159.

[2]    Tércio Sampaio FERRAZ JR., Introdução ao estudo do direito; técnica, decisão, dominação, p. 157.

[3]    Francisco AMARAL, Op. cit., p. 186.

[4]    José de Oliveira ASCENSÃO, Direito civil; teoria geral; vol. III – relações e situações jurídicas, p. 10.

[5]    A presente classificação é uma adaptação dos ensinamentos extraídos das obras de Ascensão (Op. cit.), Francisco Amaral (Op. cit.) e Marcos Bernardes de Mello (Op. cit.). Adverte-se que Ascensão denominou a relação jurídica de situação jurídica “stricto sensu”, denominando as hipóteses em que a presença do sujeito é dispensável de situação jurídica “lato sensu”. Apenas esse seu posicionamento foi aqui invertido, por contrariar as demais classificações utilizadas neste trabalho (em que o “stricto sensu” é sempre uma espécie do gênero “lato sensu”). O mais importante é que a classificação aqui adotada apresenta divergência apenas de “rótulos” e não de conteúdo; seu objetivo único é facilitar a compreensão do assunto.

[6]    José de Oliveira ASCENSÃO, Op. cit., p. 56.

[7]    A lei (tanto a Lei de Registros Públicos como outras leis especiais) prevê a inserção, na matrícula, não apenas dos direitos reais imobiliários, mas também de alguns direitos obrigacionais relacionados ao bem imóvel, que, pela sua importância, merecem um tratamento mais formal (ou mais seguro).