Anuência de Confrontante III

Confrontação com imóvel público

Apesar de inexistir usucapião de área pública, nem todos os imóveis públicos estão livres de terem sua área diminuída pela invasão, proposital ou não, dos imóveis lindeiros. Em muitos casos, não há como o Estado comprovar o fato e recuperar a totalidade da área original. Isso ocorre principalmente nos casos das grandes áreas arrecadadas pela Fazenda Pública sem que fosse concluído o devido levantamento técnico e a materialização dos marcos divisórios. Diante dessas áreas mal descritas e sem uma clara delimitação, não há como comprovar onde termina a propriedade particular e inicia a área pública, motivo pelo qual a retificação de imóveis confrontantes com certos imóveis públicos necessitam da anuência estatal.

No entanto, com relação a vias públicas asfaltadas com calçadas (passeios) bem delimitadas (a Avenida Paulista, por exemplo), não há como uma simples descrição tendenciosa fazer com que o proprietário invada a rua e dela possa usufruir como se dono fosse. Neste caso, não há qualquer potencialidade danosa para o poder público e a descrição equivocada de seu imóvel apenas degrada o seu real valor.

Por motivos mais óbvios ainda, tal potencialidade ofensiva não ocorre diante dos rios públicos (navegáveis). Não há como uma simples descrição tendenciosa "enganar" o Estado para afirmar que parte do rio pertence ao patrimônio privado. O rio navegável é público onde quer que ele esteja, mesmo nos casos de mudança natural de seu curso, ficando os proprietários ribeirinhos beneficiados pelas áreas por ele abandonadas (desafetação por processo natural) ou prejudicados pelo espaço que o rio passou a ocupar (afetação da área anteriormente privada).

Não se pode aceitar a tese de que se deve notificar o Estado da retificação por ser este o melhor momento para o poder público vistoriar se o proprietário ribeirinho cometeu ou não algum delito ambiental. Isso é um absurdo, pois a fiscalização mal consegue cobrir as áreas de interesse resultantes de um minucioso planejamento operacional, imagine então como seria se a fiscalização ficasse à mercê das retificações de registro que estão pipocando em todo o País, de forma aleatória. Simplesmente isso acabaria com a coordenação da fiscalização ambiental no país, trazendo prejuízos imensuráveis para o meio ambiente.

Também não há como aceitar a tese de que isso seja um problema do Estado e não do registrador imobiliário. O problema é de todos, pois uma enxurrada de notificações à Fazenda Pública faz com que a atuação estatal seja deslocada de setores importantes para uma atuação praticamente inútil, contrária ao interesse público. Para piorar, como os agentes públicos não conhecem o direito registral imobiliário e, menos ainda, que a retificação não pode modificar os direitos reais, eles serão compelidos pela notificação a tomar providências, custem elas o que custarem.

O registrador, que é um profissional do direito, especialista nesse ramo pouco conhecido da ciência jurídica, deve contribuir para o aperfeiçoamento das regras e procedimentos inerentes à sua importante função pública. Nos espaços vagos da lei, deve preenchê-los de acordo com os princípios que norteiam a atividade. E os princípios que balizam a retificação de registro são a celeridade, instrumentalidade, segurança jurídica e muita razoabilidade.

A doutrina e a jurisprudência costumam acompanhar e aplaudir as iniciativas que dão certo. As lacunas da lei são muito bem preenchidas pelos usos e costumes locais, mas tendem a causar problemas quando são preenchidas por decisões de império, as quais podem ser justas e acertadas para o caso concreto que fora analisado, mas nem sempre são adequadas para as demais hipóteses.