Retificação de Registro - Modelo de Edital para Confrontante

Atendendo a pedidos, segue um modelo de Edital para Confrontantes (§3º do artigo 213 da Lei dos Registros Públicos), necessário nas hipóteses em que algum confrontante não anuiu aos trabalhos técnicos nem foi encontrado para ser notificado da existência de procedimento de retificação de registro do imóvel lindeiro ao seu.

§ 3º - A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2^o, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação. 

Caso a imagem esteja dificultando a leitura, segue abaixo o conteúdo do texto. 

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PROCEDIMENTO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO

IMÓVEL DE MATRÍCULA 9.248 

O Dr. Eduardo Agostinho Arruda Augusto, Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Conchas, serviço extrajudicial situado na Rua Minas Gerais nº 411, em Conchas-SP, FAZ SABER que Antonio Foramiglio (RG 22.120.635 SSP/SP e CPF 284.245.658-00); Dirce Foramiglio (RG 21.918.928 SSP/SP e CPF 106.068.958-84); Vilson Foramiglio (RG 11.448.075 SSP/SP e CPF 027.185.978-44) e sua mulher Aparecida do Rosário da Silva Foramiglio (RG 28.653.115-X SSP/SP e CPF 304.876.138-13); Maria Helena Foramiglio Rebeque (RG 23.360.491-1 SSP/SP e CPF 153.170.088-83) e seu marido Josué Rebeque (RG 5.581.966 SSP/SP e CPF 568.223.918-00); Cláudio Foramiglio (RG nº 13.077.493-5 SSP/SP e CPF nº 087.854.028-85) e sua mulher Améris Andreozi Foramiglio (RG 20.505.163 SSP/SP e CPF 106.064.158-58); Eldes Benedito Foramiglio (RG 16.562.113 SSP/SP e CPF 072.948.138-76) e sua mulher Benedita de Fátima Nogueira Foramiglio (RG 21.364.005 SSP/SP e CPF 094.502.268-90), requereram a retificação da descrição tabular do imóvel de matrícula nº 9.248 deste Registro Imobiliário, de sua titularidade, localizado no Bairro das Perobas, no Município de Pereiras-SP, processado nos termos dos artigos 212 e 213 da Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). Devido à falta de anuência expressa na planta e no memorial descritivo do titular do imóvel confrontante de matrícula 10.988, fica o seu titular, Roberto Guedes Lopes (RG nº 5.844.246 SSP/SP e CPF nº 782.683.038-91), NOTIFICADO do inteiro teor dos trabalhos técnicos que se encontram arquivados neste serviço registral, podendo, nos termos do §2° do artigo 213, impugnar fundamentadamente os presentes trabalhos, no prazo legal de 15 dias. O pedido de retificação foi instruído com os documentos enumerados no artigo 213 da Lei dos Registros Públicos, os quais se encontram disponíveis neste serviço registral imobiliário para exame e conhecimento do interessado. Nos termos do §4° do artigo 213 da LRP, a falta de impugnação no prazo da notificação resulta na presunção legal de anuência do confrontante ao pedido de retificação de registro. Portanto, as opções que a lei confere ao NOTIFICADO são: 1) impugnar fundamentadamente; 2) anuir expressamente; e 3) deixar transcorrer o prazo, aceitando os trabalhos tacitamente. Esclarece-se, finalmente, que eventuais falhas que venham a ser provadas no futuro não impedem novo procedimento retificatório nem vinculam a pessoa que anuiu nos presentes trabalhos, estando resguardados seus direitos reais nos termos da legislação civil, exceto nos casos de usucapião (artigo 214, §5°, da LRP). Decorrido o prazo legal sem impugnações, contado da primeira publicação deste edital que será publicado duas vezes, poderá ser deferida a retificação pretendida. Segue abaixo croqui de localização da área. Eu, ________, Vilma Donizeti de Lima, escrevente, digitei e subscrevi.

Conchas, 18 de janeiro de 2011.

Eduardo Agostinho Arruda Augusto

Oficial de Registro

Anuência de Confrontante VII - Imóvel Lindeiro de Menor de Idade

Questão:

Anuência em retificação de registro, cujo imóvel confrontante pertence a menor de idade, pode ser dada pelo seu representante legal ou requer prévia autorização do juiz?

A dúvida leva em conta o previsto no artigo 1.691 do Código Civil:

Art. 1.691 - Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.

No entanto, a anuência dada pelo confrontante nos procedimentos de retificação de registro não tem a natureza jurídica de alienação ou oneração.

Além disso, para a retificação da descrição dos imóveis matriculados, a lei se contenta com a anuência de qualquer um dos condôminos ou do ocupante do imóvel confrontante, o que indica ter o legislador entendido que a participação de qualquer um deles traz a necessária segurança jurídica ao procedimento.

No caso de imóvel pertencente a menor, a anuência dada por um dos pais (representação) ou assinada em conjunto com o menor (assistência) supre a exigência legal, nos termos do artigo 1.634 do Código Civil:

Art. 1.634 - Compete aos pais, quanto à pessoa dos filhos menores:

V - representá-los, até aos dezesseis anos, nos atos da vida civil, e assisti-los, após essa idade, nos atos em que forem partes, suprindo-lhes o consentimento;

Além disso, os pais possuem não apenas a administração mas também o usufruto dos bens do menor que está sob sua autoridade (CC, art. 1.689).

Art. 1.689 - O pai e a mãe, enquanto no exercício do poder familiar:

I - são usufrutuários dos bens dos filhos;

II - têm a administração dos bens dos filhos menores sob sua autoridade.

Sendo usufrutuário, os pais passam a ter o mais poderoso direito real derivado da propriedade, portanto, estamos diante de um "ocupante superqualificado". Sendo administrador dos bens, tem eles o dever legal (e moral) de zelar pelo patrimônio dos filhos; portanto cabe a eles anuir aos trabalhos técnicos de retificação do imóvel lindeiro.

Conclusão: considerando que a anuência de confrontante não tem natureza jurídica de alienação ou de oneração de bens imóveis, não incide, no caso, a hipótese do artigo 1.691 do Código Civil, que exige prévia autorização judicial, pois a anuência de confrontante em procedimento retificatório trata de simples administração do interesse do menor, competência exclusiva daquele que detém o poder familiar.

Anuência de Confrontante VI - Carta Inequívoca de Anuência

Apesar de o inciso II do artigo 213 prever que tanto o memorial e a planta deverão estar assinados pelos confrontantes, e de o § 2º se referir à assinatura do confrontante na planta, não parece coerente que tal regra seja intransponível.

Certo é que, se os trabalhos técnicos vierem com as assinaturas de todos tanto no memorial como na planta, não haverá qualquer dúvida de sua regularidade sobre esse aspecto formal.

Entretanto há casos em que tal providência se mostra difícil quando não inviável. Por exemplo: quantidade imensa de confrontantes; confrontantes que residem em localidades distantes, dificultando o envio da mesma planta e memorial para todos; órgãos públicos que possuem norma expressa para efetivar a anuência por ofício (carta de anuência); dentre várias outras possíveis situações.

Tanto nestes casos, como também nas situações corriqueiras, não parece burlar os objetivos da lei a aceitação de carta de anuência, desde que ela seja inequívoca.

Carta de anuência inequívoca é aquela que traz, em seu teor, o “objeto da anuência”, o que se caracteriza com a exata descrição dos dados técnicos (vértices, azimutes e distâncias) das perimetrais que servem de limites entre os imóveis retificando e o da pessoa que está anuindo.

Dessa forma, não se admite carta de anuência com texto que se limita a dizer: “concordo com a planta e memorial que me foram apresentados”, pois não existe prova alguma que ligue a “planta e o memorial” referidos nessa carta com os trabalhos efetivamente apresentados no serviço registral imobiliário.

Essa falta de segurança jurídica pode prejudicar tanto o confrontante (que pode ter visto planta e memorial diferentes, por má-fé do requerente) como o proprietário e o agrimensor (caso o confrontante, num futuro e de má-fé, venha alegar que os trabalhos utilizados na retificação não eram os mesmos a que ele anuiu). Não há como provar nenhuma das duas situações, portanto a carta de anuência, para ser válida, deve ser inequívoca, ou seja, seu inteiro teor deve bastar, por si só, para configurar a concordância com as alterações que se pretende fazer.

Carta inequívoca de anuência.

Anuência de Confrontante V

Valor da anuência do confrontante

O confrontante anuente atua como mera testemunha do procedimento retificatório, como um colaborador do oficial de registro, pois, diante de qualquer indício de problemas envolvendo os imóveis, ele será o primeiro a comparecer ao cartório para relatar suas suspeitas.

Caso ocorram falhas (por erro, fraude ou simulação), a descrição viciada não tem o condão de transferir direitos, sendo o ato nulo de pleno direito. A alteração de titularidade de parcela incluída irregularmente na descrição do imóvel somente será concretizada por usucapião resultante de efetiva posse daquele pedaço de terra e não pela simples descrição constante da matrícula. Isso porque a retificação de registro não faz coisa julgada, nem significa presunção contrária ao confrontante que, posteriormente, venha a perceber falhas na descrição a que ele anuiu. Defender tese contrária é um absurdo, pois significaria impor a todos os confrontantes a obrigação de contratar agrimensor para medir o seu imóvel, sob pena de perder parcela de seu bem em decorrência da retificação pretendida pelo seu vizinho.

A anuência de confrontante serve para prevenir litígios que tenham por objeto os limites das propriedades confinantes. Apenas e tão-somente isso. E essa anuência não necessita de maiores rigores, tanto que a lei aceita a simples anuência de um único condômino no caso de o imóvel vizinho ser de titularidade múltipla. E as normas de serviço da CGJ paulista (vista como rigorosa e tradicionalista) trazem outros exemplos mitigadores desse rigor (cônjuges, via pública, etc.).

Por fim, convém esclarecer que o artigo 213 não exige a anuência de confrontante para possibilitar a continuidade do procedimento e o deferimento da retificação. O que a lei exige é a ausência de impugnação. A coleta de anuências é uma providência de iniciativa do requerente da retificação que, se corretamente efetuada, dispensa a notificação do confrontante. Há necessidade de destacar esse importante detalhe para dirimir outra dúvida muito comum: o que fazer diante da expressa recusa de anuência feita, principalmente, pelo Poder Público?

Em algumas hipóteses de notificação do Poder Público, o departamento jurídico envia ao cartório um ofício recusando-se a anuir aos trabalhos técnicos de retificação de imóvel que confronta com imóvel público. Isso tem ocorrido em algumas regiões do país quando da confrontação com rodovias e ferrovias. Muitas vezes a argumentação assemelha-se a essa:

Não podemos anuir aos trabalhos técnicos apresentados pelo particular por não ter sido possível a este departamento a contratação de perito para efetuar o levantamento ‘in loco’ do imóvel público; portanto, diante do risco de invasão de bem público, impugnamos a presente retificação.

Como a lei não exige anuência, apenas a não-impugnação fundamentada, essa discordância do poder público não tem o condão de impedir a continuidade do procedimento. Essa impugnação, por ter sido motivada apenas pela falta de condições de vistoria do local, não pode ser considerada uma impugnação fundamentada. Aliás, seu objetivo é a mais pura injustiça, pois a falência operacional do Estado estaria barrando um direito líquido e certo do titular de ter seu imóvel corretamente descrito na matrícula. Ainda mais quando se trata de confrontação com rodovia ou estrada de ferro, em que praticamente inexiste potencialidade danosa para o poder público. Por fim, o verdadeiro perigo para o poder público não é uma descrição tendenciosa ou equivocada do imóvel privado, mas, sim, a real invasão do imóvel público por parte de pessoas carentes ou de movimentos político-sociais, situação que tem ocorrido em todo o país e que o Estado não tem conseguido controlar.

Como já foi afirmado, a anuência em procedimento retificatório não é “ato de alienação nem de oneração”, principalmente por parte do Estado, uma vez que os imóveis públicos não são usucapíveis. O confrontante, quer particular ou o poder público, não precisa ter medo de anuir aos trabalhos. Sua anuência não tem o condão de lhe retirar direito algum e, salvo se representar falsidade com o intuito de prejudicar terceiros, também não lhe causa responsabilização. O intuito da lei é apenas consultar o confrontante sobre a existência ou não de conflitos envolvendo suas divisas. Não havendo conflitos entre os vizinhos, nem indícios de malandragem por parte daquele que está retificando seu imóvel, o confrontante pode anuir sem receio, pois seria um absurdo afirmar que é da responsabilidade do anuente a prévia análise e interpretação de complicados trabalhos de agrimensura.

Anuência de Confrontante IV

Confrontação com si próprio

Outra situação temerária é do imóvel confrontante que pertence ao mesmo titular do imóvel retificando. Como a anuência será dada por ele mesmo, é grande a possibilidade de ocorrerem alterações fáticas na divisa dos imóveis que podem causar prejuízo a terceiros.

Situação hipotética: Zé Trambique é proprietário de dois imóveis rurais confrontantes entre si, um livre de ônus, cuja descrição ele pretende retificar, e o outro onerado com hipoteca de alto valor. Ciente de que não conseguirá pagar a dívida e que perderá esse imóvel em hasta pública, ele ficará bastante tentado a fraudar o credor durante a retificação do outro imóvel, aproveitando a precária descrição de suas matrículas, substituindo parcela ruim do imóvel livre por parcela valorizada do imóvel onerado.

Veja, no exemplo a seguir, um dos possíveis problemas decorrentes da confrontação com si próprio:

 Projeto de retificação apresentado por Zé Trambique.

 Foi exigido que ele apresentasse a planta se seu outro imóvel.

 No entanto, esta é a realidade jurídica de seus imóveis.

Objetivo: trocar parcela ruim de um imóvel por parcela boa do outro.

Apesar de prevalecer a presunção de boa-fé dos requerentes, o registrador deve ficar atento para identificar possíveis tentativas de utilização do procedimento retificatório com fins escusos. Uma situação bastante comum é a tentativa de “oficializar posses”, ou seja, aproveitando o exemplo anterior, imagine que o segundo imóvel de Zé Trambique não esteja matriculado, que seja uma posse longeva que lhe garante o direito de ajuizar usucapião. Uma ação de usucapião normalmente é demorada, requer trabalhos georreferenciados e seu custo é relativamente alto. Ele poderá tentar se aproveitar da retificação da descrição de seu imóvel titulado para incluir parcelas da área sem título. Dependendo da precariedade da descrição tabular de seu imóvel matriculado, essa inclusão indevida de área poderá passar despercebida.

Não se trata de desconfiar de tudo e de todos, nem tampouco de impor grande rigidez nas exigências para a retificação requerida. A dica que aqui se faz é para ficar atento, para considerar tais possibilidades, mediante uma análise bem criteriosa do caso concreto, sem exageros e sem receios. Basta atuar com vontade de solucionar o problema da matrícula, com a real intenção de colaborar para o desenvolvimento do sistema registral imobiliário, que o resultado tende a ser positivo.

Anuência de Confrontante III

Confrontação com imóvel público

Apesar de inexistir usucapião de área pública, nem todos os imóveis públicos estão livres de terem sua área diminuída pela invasão, proposital ou não, dos imóveis lindeiros. Em muitos casos, não há como o Estado comprovar o fato e recuperar a totalidade da área original. Isso ocorre principalmente nos casos das grandes áreas arrecadadas pela Fazenda Pública sem que fosse concluído o devido levantamento técnico e a materialização dos marcos divisórios. Diante dessas áreas mal descritas e sem uma clara delimitação, não há como comprovar onde termina a propriedade particular e inicia a área pública, motivo pelo qual a retificação de imóveis confrontantes com certos imóveis públicos necessitam da anuência estatal.

No entanto, com relação a vias públicas asfaltadas com calçadas (passeios) bem delimitadas (a Avenida Paulista, por exemplo), não há como uma simples descrição tendenciosa fazer com que o proprietário invada a rua e dela possa usufruir como se dono fosse. Neste caso, não há qualquer potencialidade danosa para o poder público e a descrição equivocada de seu imóvel apenas degrada o seu real valor.

Por motivos mais óbvios ainda, tal potencialidade ofensiva não ocorre diante dos rios públicos (navegáveis). Não há como uma simples descrição tendenciosa "enganar" o Estado para afirmar que parte do rio pertence ao patrimônio privado. O rio navegável é público onde quer que ele esteja, mesmo nos casos de mudança natural de seu curso, ficando os proprietários ribeirinhos beneficiados pelas áreas por ele abandonadas (desafetação por processo natural) ou prejudicados pelo espaço que o rio passou a ocupar (afetação da área anteriormente privada).

Não se pode aceitar a tese de que se deve notificar o Estado da retificação por ser este o melhor momento para o poder público vistoriar se o proprietário ribeirinho cometeu ou não algum delito ambiental. Isso é um absurdo, pois a fiscalização mal consegue cobrir as áreas de interesse resultantes de um minucioso planejamento operacional, imagine então como seria se a fiscalização ficasse à mercê das retificações de registro que estão pipocando em todo o País, de forma aleatória. Simplesmente isso acabaria com a coordenação da fiscalização ambiental no país, trazendo prejuízos imensuráveis para o meio ambiente.

Também não há como aceitar a tese de que isso seja um problema do Estado e não do registrador imobiliário. O problema é de todos, pois uma enxurrada de notificações à Fazenda Pública faz com que a atuação estatal seja deslocada de setores importantes para uma atuação praticamente inútil, contrária ao interesse público. Para piorar, como os agentes públicos não conhecem o direito registral imobiliário e, menos ainda, que a retificação não pode modificar os direitos reais, eles serão compelidos pela notificação a tomar providências, custem elas o que custarem.

O registrador, que é um profissional do direito, especialista nesse ramo pouco conhecido da ciência jurídica, deve contribuir para o aperfeiçoamento das regras e procedimentos inerentes à sua importante função pública. Nos espaços vagos da lei, deve preenchê-los de acordo com os princípios que norteiam a atividade. E os princípios que balizam a retificação de registro são a celeridade, instrumentalidade, segurança jurídica e muita razoabilidade.

A doutrina e a jurisprudência costumam acompanhar e aplaudir as iniciativas que dão certo. As lacunas da lei são muito bem preenchidas pelos usos e costumes locais, mas tendem a causar problemas quando são preenchidas por decisões de império, as quais podem ser justas e acertadas para o caso concreto que fora analisado, mas nem sempre são adequadas para as demais hipóteses.

Anuência de Confrontante II

1. Ocupante do imóvel confrontante

Como já foi explicado, nada justifica a polêmica envolvendo o confrontante casado. Tanto que o próprio §10 aceita a anuência do “eventual ocupante”. Ou seja, tanta discussão para saber se Miguel Trevisano poderia anuir sozinho, sendo que a lei permite que um simples ocupante manifeste sua concordância para viabilizar a retificação. Deve-se destacar que a lei diz ocupante, ou seja, não exige “posse ad usucapionem” nem qualquer outro requisito.

Lógico que tal ocupação deve estar caracterizada pela presunção da existência de interesse pela proteção do imóvel, não podendo haver nenhum indício de conflito de interesses entre o ocupante e o proprietário tabular desse bem de raiz. Sob esse aspecto, não parece razoável aceitar como ocupante o próprio titular do imóvel retificando. Nesses casos de aparente conflito, basta exigir a anuência (ou fazer a notificação) tanto do ocupante como do proprietário tabular do imóvel confrontante.

Para a caracterização da ocupação, basta a juntada de cópia autenticada do título de que eventualmente disponha (escritura pública, contrato particular) ou de outro documento que esteja em seu nome e indique ser ali sua moradia ou que cabe a ele a responsabilidade pelo imóvel (exemplos: IPTU, CCIR, conta de luz, água ou telefone). Na falta de documentação dessa natureza, pode-se até aceitar uma declaração por escrito do ocupante (firma reconhecida); no entanto, dependendo da situação, convém notificar o proprietário tabular ou publicar edital nesse sentido. Compete ao registrador ponderar bem a situação, lembrando que não há como exigir segurança jurídica absoluta nem tampouco aceitar toda e qualquer alegação. A razoabilidade, que se insere no saber jurídico prudencial, deve preponderar nesse momento.

2. Confrontante falecido

Situação curiosa que, também, tem gerado discussões é o caso de confrontação com imóvel de pessoa falecida. Exigir que os herdeiros do antigo vizinho façam o inventário para possibilitar a retificação do imóvel é um duplo absurdo, pois não se pode exigir providências de terceiros alheios à retificação nem barrar o direito do proprietário que está retificando seu imóvel diante da inércia de seu vizinho. A solução é por demais simples e está no mesmo §10, que pede, inicialmente, a anuência do proprietário.

Com o falecimento, o patrimônio do “de cujus” passa automaticamente aos herdeiros, sem necessidade de inventário, registro ou mesmo ciência do evento morte (princípio da “saisine”). Sendo assim, qualquer ascendente imediato do falecido encontra-se na situação jurídica de proprietário, podendo anuir ao procedimento na qualidade de um dos condôminos. Para isso, basta juntar cópias autenticadas da certidão de óbito do proprietário tabular do imóvel confrontante e da identidade do herdeiro-filho que anuiu. Pela identidade, comprova-se que o anuente é filho do proprietário tabular; pela certidão de óbito, comprova-se a abertura da sucessão, ou seja, a documentação resulta na presunção “iuris tantum” da titularidade de uma cota-parte da herança (que engloba o imóvel).

Na hipótese de o falecido ter deixado esposa e filhos, sendo estes ainda menores impúberes, deve-se analisar primeiramente a situação da viúva. Se ela for meeira, é titular da metade ideal e sua anuência supre a exigência legal. Caso seu nome não conste da matrícula do imóvel (nos registros antigos era comum qualificar apenas o varão), basta a juntada de cópia autenticada da certidão de óbito do proprietário tabular e da certidão atualizada de casamento que comprove a existência da comunhão no tocante àquele imóvel e, consequentemente, a sua titularidade. Se o nome dela consta da matrícula, basta a sua anuência, sem exigência de mais nada, nem da notícia do falecimento do marido, uma vez que, conforme já foi discutido, basta a anuência de qualquer proprietário, independentemente de seu estado civil.

Se a viúva não for proprietária tabular do imóvel, há que se verificar se ela se enquadra na condição de herdeira, o que a colocaria automaticamente na condição de titular, ao menos de uma fração ideal da herança (e, consequentemente, do imóvel). Mas, se ela não é proprietária original nem sucessora “causa mortis”, apenas seus filhos menores são proprietários. O que fazer nesse caso?

Para isso, basta analisar dois aspectos. Primeiro: quem é a pessoa mais indicada a defender os interesses dos únicos proprietários menores? Lógico que é a mãe (atentem que não se está falando em alienação nem oneração do bem imóvel de incapaz). Além disso, caso aquele seja o único bem imóvel do falecido, o Código Civil concede à viúva o direito real de habitação, fato este que a coloca em posição superior à situação do simples ocupante.

Art. 1.831 - Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar.

Caso não seja esse o único imóvel a inventariar, ou seja, mesmo que a ela não caiba o direito real de habitação, neste exemplo, em que os proprietários são seus filhos, menores impúberes que se encontram sob seu poder familiar, o direito dela é ainda maior, pois a ela cabe o direito real de usufruto. Além de usufrutuária, ela ainda têm a responsabilidade pela administração de todos os bens de sua prole, o que comprova, também, ser ela a pessoa mais indicada (indicação “ex lege”) para defender os interesses patrimoniais dos filhos:

Art. 1.689 - O pai e a mãe, enquanto no exercício do poder familiar:

I - são usufrutuários dos bens dos filhos;

II - têm a administração dos bens dos filhos menores sob sua autoridade.

Portanto, tendo falecido o confrontante, basta a juntada de cópia autenticada da certidão de óbito, da certidão atualizada de casamento e, na falta de outras provas, uma declaração (com firma reconhecida) em que conste sua peculiar situação (ex.: “os imóveis pertencem aos meus filhos menores, dos quais sou a responsável legal”).

Seria possível apresentar inúmeras outras hipóteses, cujas soluções seriam diversas uma das outras. É por esse motivo que a atividade registral é uma função jurídica, exercida por um profissional do direito, que deve saber utilizar, com muita prudência, as regras jurídicas em prol da comunidade.

Anuência de Confrontante I

1. Confrontante e terceiro interessado

O artigo 213 da Lei dos Registros Públicos traz, de forma bastante esmiuçada, as regras procedimentais da retificação de registro, motivo pelo qual a maior parte das dúvidas referem-se ao mérito. No entanto, há uma questão procedimental que tem gerado muitas controvérsias, que é o caso dos confrontantes, cuja definição encontra-se no §10 do artigo 213:

§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes.

Inicialmente, convém esclarecer que a aplicação dessa regra limita-se apenas à identificação do legitimado para anuir ao procedimento na qualidade de confrontante. Ou seja, não se aplica para definir a legitimidade para pleitear a retificação, pois esta deverá ser requerida por todos os seus titulares (e cônjuges não titulares, nas hipóteses do artigo 108 do Código Civil). Assim, a retificação de um imóvel pertencente a 12 pessoas somente poderá ser feita mediante requerimento expresso dos 12 titulares e seus cônjuges. Lógico que, em casos desse tipo, nada impede que todos os condôminos elejam um deles ou um terceiro de confiança, outorgando a este um mandato com poderes específicos para promover a retificação. A procuração poderá ser feita por instrumento particular, mas deverá trazer a completa qualificação pessoal dos outorgantes e do outorgado, a especificação dos poderes concedidos e o reconhecimento de todas as firmas apostas no documento.

Como foi afirmado, o §10 refere-se apenas aos confrontantes. No entanto, o procedimento retificatório requer a participação não apenas dos confrontantes, mas também de terceiros com interesses que possam ser prejudicados pela retificação. Em decorrência, compete ao interessado buscar a anuência não apenas de seus vizinhos, mas também dos titulares de direito real incidente sobre o próprio imóvel retificando. As hipóteses mais comuns de anuência de não-confrontante são as seguintes: o credor hipotecário e o usufrutuário, quanto à descrição completa do imóvel; o beneficiário da servidão, quanto a descrição desta; o órgão ambiental, quanto à descrição da reserva legal; a concessionário de energia elétrica, quanto à descrição da servidão de passagem). Não obtida a anuência desejada, o terceiro interessado deverá ser notificado, nos termos do §2º da LRP.

No tocante à confrontação, deve-se destacar que imóvel confronta com imóvel e não com pessoas. São comuns descrições que trazem “confrontando, ao norte, com Miguel Trevisano”, quando, na verdade, a intenção foi constar “confrontando, ao norte, com o imóvel de Miguel Trevisano”. Essa forma descritiva valia no tempo das transcrições (quando os imóveis não tinham uma “identidade” própria), mas não se justifica mais seu uso nos dias atuais, pois, com a vigência da Lei dos Registros Públicos, o imóvel é identificado pela matrícula (cada imóvel corresponde a uma matrícula e cada matrícula corresponde a um imóvel: princípio da unitariedade da matrícula). Portanto, na retificação da descrição tabular desse mesmo imóvel, a nova descrição deverá trazer “confrontando, do marco 7 ao marco 12, com o imóvel de matrícula 14.924”.

2. Confrontante casado

Identificada a matrícula do imóvel confrontante, fica fácil descobrir quem é a pessoa que dará a anuência no procedimento retificatório. O primeiro legitimado, nos termos do §10, é o seu proprietário, neste caso hipotético, Miguel Trevisano e sua esposa Neide.

Eis aqui a primeira questão: vale a anuência de apenas um deles ou a anuência deve ser dada pelo casal? Algumas pessoas têm respondido: “isso depende do regime de bens, nos termos do artigo 1.647 do Código Civil.” Grande engano! Eis o texto do artigo:

Art. 1.647. ...nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis.

Esse artigo trata da outorga conjugal, dada pelo cônjuge não proprietário ao cônjuge titular, para que este aliene ou onere o seu imóvel. Sendo assim, essa regra não se aplica a cônjuges titulares, pois, na alienação ou oneração de bem imóvel, o marido e a mulher serão igualmente proprietários e celebrarão juntos o contrato. Além disso, a anuência em procedimento retificatório não é “ato de alienação nem de oneração”, pois tais situações somente poderão ocorrer mediante contrato solene (instrumento público ou particular, dependendo do valor do imóvel e de outras particularidades).

Continuando o exemplo, Natal e Neide são casados pelo regime da comunhão de bens, ou seja, ambos são titulares do imóvel confrontante. A titularidade de marido e mulher não configura condomínio, mas sim comunhão. Se fosse condomínio, cada um deles teria uma fração ideal de 50% do imóvel. No caso de comunhão, ambos têm, em conjunto, uma fração ideal de 100%, não podendo nenhum deles “negociar sua parte”, como seria possível na situação condominial. Portanto, a regra do

§10 (“o condomínio geral será representado por qualquer dos condôminos”) não se aplica diretamente ao caso, pois eles não são condôminos.

No entanto, a regra do §10 informa um importante princípio ligado ao procedimento retificatório, o da simplificação procedimental. Diante disso, nos casos de comunhão, poderia essa mesma regra ser utilizada por analogia? Por que não?

A comunhão de bens na sociedade conjugal reflete a “affeccio societatis” que está naturalmente ligada à “affeccio conjugalis”. O artigo 1.565 do Código Civil prevê que, “pelo casamento, homem e mulher assumem mutuamente a condição de consortes, companheiros e responsáveis pelos encargos da família”. Ou seja, a conjugação de interesses entre pessoas casadas é diversas vezes maior do que a “affeccio societatis” existente entre condôminos (na prática, tal afeição nem sempre existe; aliás, costuma-se dizer que condomínio é fonte de discórdias).

Ora, se a lei autoriza um condômino representar os demais coproprietários, mesmo que eles nem se conheçam, porque a lei impediria que uma pessoa casada anuísse pelo casal? Argumentar que isso se justifica por trazer segurança ao cônjuge é uma grande incoerência, pois a lei dispensou a segurança dos demais condôminos, cuja afeição mal se presume. Se, para a anuência, a lei dispensa a participação de todos os titulares do imóvel confrontante, aceitando a participação de qualquer um deles, o proprietário casado poderá anuir sozinho, sem a participação de seu cônjuge.

Toda essa polêmica gira em torno de um grande equívoco, que é pretender buscar uma regra autorizadora para que o titular casado possa anuir sem a participação de sua esposa, quer seja esta titular ou não do imóvel. O raciocínio está sendo feito de forma inversa. Não há que se procurar uma regra que autorize isso (o teor do §10 chegou bem perto), mas, sim, identificar se existe regra exigindo a participação de ambos, pois ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer algo senão em virtude de lei. Tal regra não existe! Portanto, a exigência da anuência conjunta de marido e mulher é uma arbitrariedade.

As regras procedimentais do artigo 213 trazem, implícitos, os princípios da celeridade, informalidade, simplicidade e instrumentalidade das formas. O §10, ao aceitar a anuência de qualquer condômino, deixa bem clara a desnecessidade da participação de todos os titulares do imóvel lindeiro. Supondo que esse imóvel confrontante seja não apenas do casal Miguel e Neide, mas também de uma amiga deles, Francisca, que é solteira. Pela regra do §10, a anuência de Francisca supre por completo a regra procedimental, sem necessidade de participação, ou mesmo ciência, de Miguel e Neide. Por que, então, Miguel não poderia assinar sozinho? Alegar que seu direito é menor do que o de Francisca é falho, mesmo porque Francisca pode ser titular de uma pequena fração de 1% enquanto o casal possui os 99% restantes. Como explicar que a anuência de um condômino minoritário represente a totalidade do imóvel e que a anuência de Miguel Trevisano, sem a participação da esposa, não tenha valor algum? Nada justifica esse entendimento.

Mesmo antes da retificação extrajudicial (e da existência da regra liberal do §10), já havia entendimento contrário à exigência de citação de ambos os cônjuges:

No caso de haver confrontantes casados, não há necessidade de citação de ambos os cônjuges, ou do casal alienante. Como tem sido exaustivamente dito, não há ação e muito menos ação real. No processo administrativo de retificação não se dá, nem se tira direito. A citação do confrontante varão dispensa a de sua mulher; a citação, desta, dispensa a do marido.[1]

Conclusão: está legitimado a anuir à retificação qualquer um dos proprietários tabulares do imóvel confrontante, independentemente de seu estado civil. 

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[1]    Narciso ORLANDI NETO, Retificação do registro de imóveis, p. 156.

Confrontação com Córregos Urbanos: esgotos a céu aberto

Nas áreas urbanas de vários municípios brasileiros, os córregos (rios não navegáveis, portanto, privados) são verdadeiros escoadouros de esgotos e são (ao menos deveriam ser) constantemente limpos e conservados pela Prefeitura. Neste caso, há uma nítida destinação pública desse curso d'água, que o tornaria, em tese, um imóvel público autônomo (de titularidade do município, apesar de inexistir qualquer previsão legal expressa a respeito).

Nas hipóteses de loteamentos mais recentes (pelo menos depois de 1979, quando entrou em vigor a Lei do Parcelamento do Solo), esses córregos são incluídos na área verde ou em área de preservação permanente (área publica de uso comum do povo, sob domínio do Município). Neste caso a titularidade do Município sobre esses córregos é indiscutível (na verdade sobre a área verde ou sobre a A.P.P., que inclui o córrego em seu interior).

Mas isso é uma exceção. Normalmente os córregos (esgotos a céu aberto) passam pela cidade sem a existência de qualquer título em favor do Município. Essas áreas ou são sobras de loteamentos irregulares ou dos antigos parcelamentos ocorridos quando do surgimento da cidade.

De qualquer forma, mesmo não sendo navegável, sua utilização costuma ser pública e municipal. Apesar da inexistência de qualquer embasamento legal mais incisivo, esse curso d’água passa a integrar o patrimônio do Município, sendo essencial a participação da municipalidade no procedimento, pois, ao contrário da argumentação que dispensa a notificação do Estado ou da União quanto aos rios públicos (navegáveis), existe a possibilidade de danos aos córregos, pois podem facilmente ter seu curso desviado com a simples intervenção de um homem com uma pá. Além disso, a vistoria municipal é sempre benvinda.

Confrontação com Rio Público e Privado

Os rios não navegáveis são particulares nos termos do Código de Águas, portanto, integram a propriedade imobiliária. Por não ser um imóvel autônomo (trata-se de mero elemento do relevo integrante das propriedades imobiliárias pelas quais passa), também não pode ser considerado confrontação de imóveis, sendo no máximo a linha indicadora das divisas entre dois outros imóveis.

A importância desse outro marco conceitual está na necessidade de obtenção da anuência do titular do imóvel localizado além do curso d’água para possibilitar a retificação da descrição tabular do imóvel. Se o rio for navegável, imóvel público autônomo, não haverá confrontação entre os dois imóveis particulares, haja vista a existência do rio, que passa a ser o verdadeiro confrontante desses imóveis particulares.

Havendo um curso d’água atravessando o imóvel ou servindo de delimitador, o agrimensor primeiramente deverá analisar se o referido rio é ou não navegável, para depois definir a forma do levantamento:

Rio não navegável:

• sendo o rio privado, trata-se de mero acidente geográfico incluso nos imóveis pelos quais o rio passa;
• neste caso, o curso d’água não secciona juridicamente a propriedade privada, pois é dela integrante;
• estando entre dois imóveis, trata-se de mero indicador das divisas e não um confrontante autônomo.

Rio navegável:

• rio navegável é bem público, portanto a divisão do imóvel por ele seccionado é essencial;
• o trabalho deve ser feito numa única planta, pois a retificação refere-se ainda a uma única matrícula;
• basta a planta trazer as linhas perimetrais, marcos e medidas das duas ou mais glebas resultantes, excluindo totalmente da contagem de sua superfície o espaço ocupado pelo bem público (rio navegável e uma faixa de 15 metros, denominada "terreno reservado").

Quanto à obtenção das anuências para viabilizar a retificação (LRP, artigo 213, §1º), deverá ser observado o seguinte: 

• sendo privado o rio que passa na divisa do imóvel, essencial é a anuência do titular do imóvel vizinho (“do outro lado do rio”); 
• sendo público (pela CF, tal rio seria de domínio do Estado ou da União), há uma grande divergência de posicionamentos...

Muitos registradores entendem essencial a notificação da Fazenda Pública (PGE, quanto aos rios estaduais; e SPU, quanto aos federais), independentemente da situação concreta. No entanto, essa postura parece indicar excesso de zelo.

Para se atingir com eficácia a segurança jurídica, um outro princípio deve pautar o procedimento retificatório, o princípio da razoabilidade. Basta exigir o necessário para que se obtenha a segurança de que a nova descrição (apresentada para substituir a anterior) esteja correta. Nada mais do que isso.

Portanto, se o agrimensor apresentar uma planta em que há o completo e preciso levantamento da margem do rio navegável, com expressa menção ao distanciamento  de 15 metros entre essa margem e o polígono do imóvel particular (imóvel público denominado "terreno reservado"), acompanhado de uma outra planta com a imagem do Google Earth de fundo que comprova o respeito a tal faixa, a lógica indica a desnecessidade da anuência do Estado ou da União, pois quaisquer que sejam os dados da descrição do imóvel retificando, mesmo que incorretos, não há como prejudicar o Poder Público.

Mesmo que haja erro nos dados técnicos (azimutes, distâncias e coordenadas), a simples inclusão de área pública no interior da descrição de imóvel privado não tem o poder de mudar a sua titularidade, continuando eternamente pública, pois tais áreas não são usucapíveis. 

Além disso, a simples incorreção de suas medidas tabulares ("invasão virtual") não causa nenhum reflexo no mundo fático, pois qualquer invasão real, criminosa ou irresponsável, ocorre independentemente de a descrição técnica invadir ou não o rio (uma coisa não tem nenhuma relação com a outra), sendo essa hipótese, portanto, assunto completamente estranho à retificação de registro.

Para o particular, não faz muita diferença prática que essa faixa seja de titularidade estatal, pois, estando ela integralmente inserida numa APP (área de preservação permanente, cuja extensão varia conforme a largura do trecho do rio), ninguém poderá lhe dar destino diverso à simples conservação da cobertura vegetal. Ou seja, ninguém tomará posse daquele espaço prejudicando o titular do imóvel ribeirinho, exceto nas hipóteses de interesse público (construção de um ancoradouro, por exemplo), mas, neste caso, tal intervenção pública ocorreria de qualquer forma, independentemente da titularidade dessa faixa de terras (se propriedade privada, mediante prévia e justa indenização).

Por todo o exposto, não há necessidade de notificação da Fazenda Pública nas retificações em que o imóvel faz confrontação com rio público, pois eventual vistoria estatal "in loco" é inútil e apenas desperdiça dinheiro público, havendo, no máximo, interesse meramente ambiental, mas nenhum interesse relativo aos direitos reais de propriedade.

No entanto, se o titular do imóvel retificando alegar que inexiste essa faixa pública (terreno reservado), nos termos do artigo 11, "in fine", do Código e Águas, inserindo, portanto, tal área no polígono de seu imóvel, a participação da Fazenda Pública é essencial para dar andamento ao procedimento retificatório.

Veja também:

• Margens dos Rios Públicos e os Terrenos Reservados

Confrontação com Serra ou Montanha

Engenheiro civil, que faz medições nesta comarca, apresenta dúvida com relação à exigência deste Registro de Imóveis para que identifique o confrontante que se encontra “acima do impossível da serra” lançado por ele na documentação apresentada para averbação de área remanescente. Está correto o procedimento? A serra não seria um simples acidente geográfico e não um imóvel confrontante?[1]

A exigência registral está corretíssima. O argumento contrário normalmente é fruto da conveniência particular daquele que não quer assumir o ônus de buscar tal anuência. Se isso ocorre com o agrimensor, que deve passar pessoalmente por todas as divisas para medi-las com a devida precisão, a probabilidade desse novo levantamento ser falho é enorme.

Ou esse imóvel faz confrontação com outro bem particular no alto da serra, ou ele faz confrontação com “a própria serra”, se esta for um parque ou reserva municipal, estadual ou federal. Mas, mesmo nesse caso, há que se identificar o titular, na hipótese a Fazenda Pública municipal, estadual ou federal, que deverá anuir aos trabalhos técnicos ou ser notificada de sua existência.

Imóvel confronta com imóvel. A serra pode até configurar um grande imóvel, mas isso não desonera o interessado da verificação de quem seja seu titular, uma vez que deverá buscar sua anuência para viabilizar o procedimento retificatório.

Além de tudo isso, é um absurdo descrever que o imóvel confronta com “o impossível da serra”. Não é crível que um agrimensor regularmente inscrito no CREA tenha se utilizado dessa expressão em seu memorial descritivo. Se utilizou esse linguajar, muito provavelmente nem apresentou descrição técnica (azimutes e distâncias coerentes) do imóvel nessa confrontação, o que, por si só, deve resultar na improcedência do pedido. Por esse motivo é salutar a exigência de laudo técnico em que o agrimensor declare expressamente, sob as penas da lei, que fez pessoalmente o levantamento do imóvel e que os valores dos azimutes e distâncias são os por ele apresentados na oportunidade. Se algo estiver errado, ele certamente relutará em assinar tal declaração.

A apuração de remanescente é um procedimento retificação de registro (LRP, artigo 213, §7º) e, hoje, não há mais dúvida de que deve ser tratada com toda a cautela e seriedade possível, ou seja, deve o agrimensor cumprir não apenas as regras do direito registral imobiliário, mas também, com base no princípio da especialidade objetiva, todas as regras da agrimensura.

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[1]    Questão enviada ao IRIB-Responde, em 18/7/2006 (Prot. 3178), que foi por mim respondida.