Retificação da Formatação de Lote Urbano - Parecer

(o fato é real, mas os dados aqui apresentados são fictícios) 

PARECER 

Trata-se de consulta formulada por um registrador imobiliário associado deste Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, envolvendo um pedido de retificação da descrição tabular de um lote urbano, cuja área apurada é 5 vezes maior que a área registrada. 

1. Do pedido: 

Foi prenotado um pedido retificatório da descrição tabular do imóvel de matrícula 8.551 do Registro de Imóveis de Metrópolis, lote nº 1 da Quadra A do loteamento denominado Residencial Jacarandá (antigo loteamento do início da Década de 80). 

2. Situação Jurídica do imóvel:

O imóvel tem origem no registro de um loteamento, portanto sua configuração jurídica não é o que foi acertado entre vendedor e comprador, mesmo que o alienante seja o próprio loteador, uma vez que o novo imóvel surge automaticamente no mundo jurídico com o registro do loteamento, sendo a sua configuração exatamente aquela constante da planta e do memorial descritivo aprovados pelos órgãos públicos e arquivado no registro imobiliário.

Segundo o memorial descritivo, que foi transportado para a matrícula 8.551, o lote nº 1 da quadra A possui a seguinte descrição:

De formato triangular com as seguintes medidas e confrontações: na frente, 25 m em curva confrontando com a Avenida Ipê; no lado direito, 40 metros confrontando com a Rua Araçá; e, do lado esquerdo, 40m com o lote 2 da quadra B; fechando-se o perímetro com uma área de 500m².

A planta arquivada no Registro Imobiliário apresenta melhor a situação jurídica do lote nº 1 da quadra A e dos demais imóveis do empreendimento:

3. Situação Pretendida:

Segundo o levantamento apresentado, a real dimensão do imóvel seria de 2.501 m², uma divergência de quase 500% a maior do direito registrado.

4. Situação fática:

Para melhor analisar o caso, há que se verificar a situação fática do imóvel. Pelas imagens do Google Earth, percebe-se claramente que o levantamento apresentado pelo agrimensor confere com a área de posse do requerente.

5. Decisão:

O pedido retificatório é improcedente, por dois motivos.

Primeiro motivo: não se pode utilizar a retificação para incluir área não titulada, mas apenas para corrigir falha existente na descrição do imóvel. O Lote 1 foi criado juridicamente com o registro do loteamento Residencial Jacarandá, cujo projeto descreve um imóvel com 500 m². A área ocupada pelo requerente possui 2.500 m², ou seja, 5 vezes maior que seu direito registrado. O acréscimo existente não tem respaldo em seu título de propriedade, pois trata-se, claramente, de um acréscimo “extra-muros”.

O direito real de propriedade do requerente está delimitado na imagem a seguir (Lote nº 1 da Quadra A):

O segundo e mais importante motivo está na origem dessa área anexada pelo requerente ao seu imóvel: trata-se de uma área pública de uso comum do povo. O loteador, por algum motivo, não seguiu à risca o projeto de loteamento, tendo deixado de abrir a continuação da Avenida Ipê. Conforme o projeto do loteamento e as matrículas que foram abertas, todos os lotes da Quadra A (onde está o referido lote 1) teriam frente para essa avenida; no entanto, esse trecho da avenida não foi aberto pelo loteador e os lotes estão, na prática, com frente para a Rua Imbuia.

Do outro lado dessa avenida projetada, há um espaço livre até a cerca de divisa com a faixa de domínio do DER (a antiga estrada municipal deu lugar a uma nova rodovia estadual). A parcela da Avenida Ipê  (projetada e não concluída) e essa área livre passaram automaticamente ao patrimônio público com o registro do loteamento, não podendo o loteador mudar a sua destinação, conforme o artigo 17 da Lei nº 6.766/1979.

A área ocupada pelo requerente (delimitada nos trabalhos técnicos apresentados) inclui a integralidade de seu imóvel (Matrícula 8.551 - Lote 1), uma parcela da avenida projetada (continuação da Avenida Ipê) e uma parcela da Área Verde.

Diante do exposto, deve-se indeferir o pedido retificatório do imóvel de matrícula 8.551, por estar sendo incluída, no projeto apresentado, uma área pública de quase 2.000 m², a qual não pode ser adquirida nem por usucapião.

Diante das irregularidades constatadas pelo registrador imobiliário, convém encaminhar cópia da decisão ao Ministério Público e ao Juiz Corregedor Permanente, uma vez que há indícios de delitos que podem envolver as seguintes pessoas:

1. loteador: descumprimento do projeto de loteamento e, possivelmente, negociação de área pública;
2. requerente: utilizando propriedade pública como propriedade particular; e
3. autoridade municipal: por ter anuído ao projeto de retificação sem fiscalizar a situação do bem público que está sob sua administração.

6. Possível solução para o caso:

Para que essa área adicional possa ser transferida do patrimônio público para o patrimônio do requerente, são necessárias as seguintes providências (exatamente nessa sequência):

1. lei municipal regularizando a configuração da Avenida Ipê, conforme a situação fática, e transformando em “área verde” toda a área livre entre o limite dos lotes da quadra A e a faixa de domínio do DER (que engloba parte da então Avenida Ipê que não foi completada pelo loteador);
2. com base nessa lei, retificação de registro para possibilitar a abertura de matrícula para a Área Verde em nome do Município de Metrópolis;
3. somente após a abertura de matrícula específica para a remodelada “Área Verde”: lei municipal desafetando a área ocupada pelo requerente (parcela da “nova área verde”) e autorizando o Poder Executivo a alienar tal área ao particular; e
4. escritura pública de alienação dessa área (parcelamento da área verde em 3 áreas, pois a alienação ao particular refere-se apenas à parcela do “meio”).

Observação: esse roteiro leva em consideração tão-somente os requisitos registrais, não tendo sido analisada a legalidade dessa desafetação e transmissão de terra pública ao particular, principalmente no tocante à Lei de Responsabilidade Fiscal (o TCE poderá não aprovar tal procedimento).

É o parecer.

Eduardo Augusto

Diretor e Consultor do IRIB

Registrador Imobiliário em Conchas, SP

Anuência de Confrontante III

Confrontação com imóvel público

Apesar de inexistir usucapião de área pública, nem todos os imóveis públicos estão livres de terem sua área diminuída pela invasão, proposital ou não, dos imóveis lindeiros. Em muitos casos, não há como o Estado comprovar o fato e recuperar a totalidade da área original. Isso ocorre principalmente nos casos das grandes áreas arrecadadas pela Fazenda Pública sem que fosse concluído o devido levantamento técnico e a materialização dos marcos divisórios. Diante dessas áreas mal descritas e sem uma clara delimitação, não há como comprovar onde termina a propriedade particular e inicia a área pública, motivo pelo qual a retificação de imóveis confrontantes com certos imóveis públicos necessitam da anuência estatal.

No entanto, com relação a vias públicas asfaltadas com calçadas (passeios) bem delimitadas (a Avenida Paulista, por exemplo), não há como uma simples descrição tendenciosa fazer com que o proprietário invada a rua e dela possa usufruir como se dono fosse. Neste caso, não há qualquer potencialidade danosa para o poder público e a descrição equivocada de seu imóvel apenas degrada o seu real valor.

Por motivos mais óbvios ainda, tal potencialidade ofensiva não ocorre diante dos rios públicos (navegáveis). Não há como uma simples descrição tendenciosa "enganar" o Estado para afirmar que parte do rio pertence ao patrimônio privado. O rio navegável é público onde quer que ele esteja, mesmo nos casos de mudança natural de seu curso, ficando os proprietários ribeirinhos beneficiados pelas áreas por ele abandonadas (desafetação por processo natural) ou prejudicados pelo espaço que o rio passou a ocupar (afetação da área anteriormente privada).

Não se pode aceitar a tese de que se deve notificar o Estado da retificação por ser este o melhor momento para o poder público vistoriar se o proprietário ribeirinho cometeu ou não algum delito ambiental. Isso é um absurdo, pois a fiscalização mal consegue cobrir as áreas de interesse resultantes de um minucioso planejamento operacional, imagine então como seria se a fiscalização ficasse à mercê das retificações de registro que estão pipocando em todo o País, de forma aleatória. Simplesmente isso acabaria com a coordenação da fiscalização ambiental no país, trazendo prejuízos imensuráveis para o meio ambiente.

Também não há como aceitar a tese de que isso seja um problema do Estado e não do registrador imobiliário. O problema é de todos, pois uma enxurrada de notificações à Fazenda Pública faz com que a atuação estatal seja deslocada de setores importantes para uma atuação praticamente inútil, contrária ao interesse público. Para piorar, como os agentes públicos não conhecem o direito registral imobiliário e, menos ainda, que a retificação não pode modificar os direitos reais, eles serão compelidos pela notificação a tomar providências, custem elas o que custarem.

O registrador, que é um profissional do direito, especialista nesse ramo pouco conhecido da ciência jurídica, deve contribuir para o aperfeiçoamento das regras e procedimentos inerentes à sua importante função pública. Nos espaços vagos da lei, deve preenchê-los de acordo com os princípios que norteiam a atividade. E os princípios que balizam a retificação de registro são a celeridade, instrumentalidade, segurança jurídica e muita razoabilidade.

A doutrina e a jurisprudência costumam acompanhar e aplaudir as iniciativas que dão certo. As lacunas da lei são muito bem preenchidas pelos usos e costumes locais, mas tendem a causar problemas quando são preenchidas por decisões de império, as quais podem ser justas e acertadas para o caso concreto que fora analisado, mas nem sempre são adequadas para as demais hipóteses.