domingo, 6 de junho de 2010

Imóvel rural: conceitos de módulo fiscal, módulo rural, módulo de exploração indefinida e fração mínima de parcelamento

Após receber muitas consultas referentes ao módulo de exploração indefinida (MEI), ao módulo fiscal (MF) e à fração mínima de parcelamento (que muitos ainda a chamam de "módulo rural"), tornou-se importante concentrar, num único texto, as explicações necessárias sobre essas classificações que incidem sobre o imóvel rural e afetam a atividade profissional do registrador imobiliário e do tabelião.
A fração mínima de parcelamento (FMP) é facilmente obtida pela simples leitura do CCIR de qualquer imóvel rural do município, mas tal certificado não traz os valores do módulo de exploração indefinida nem do módulo fiscal, que devem ser obtidos no site do Incra.
Este texto tem por objetivo demonstrar, de forma simples e direta, o conceito, funções e fundamentação legal de cada um desses índices qualificadores do imóvel rural.
1. Módulo Fiscal (MF)
O módulo fiscal (MF) é medido em hectares e é definido por Município, cuja tabela está anexa à Instrução Especial Incra nº 20, de 1980. Os municípios que foram criados após 1980 tiveram o valor de seu módulo fiscal fixado por outros atos normativos daquela autarquia federal.
A única relevância do módulo fiscal para as atividades notarial e registral, ainda que bem indireta, é a previsão da gratuidade dos trabalhos técnicos georreferenciados aos proprietários de imóveis rurais com área total não excedente a 4 módulos fiscais (Lei dos Registros Públicos, artigo 176, §3º, e artigo 225, §3º).
2. Módulo Rural (MR)
O módulo rural (MR) é estabelecido pelas dimensões da propriedade familiar e representa uma área mínima de terra calculada para cada imóvel rural, conforme estabelece o Estatuto da Terra:
Estatuto da Terra (ET) - Lei nº 4.504, de 30 de Novembro de 1964.
Art. 4º - Para os efeitos desta Lei, definem-se:
II - Propriedade Familiar, o imóvel rural que, direta e pessoalmente explorado pelo agricultor e sua família, lhes absorva toda a força de trabalho, garantindo-lhes a subsistência e o progresso social e econômico, com área máxima fixada para cada região e tipo de exploração, e eventualmente trabalhado com a ajuda de terceiros;
III - Módulo Rural, a área fixada nos termos do inciso anterior;
Essa unidade de medida é fixada com base nos critérios determinados pelo artigo 11 do Decreto nº 55.891, de 31 de março de 1965:
Art. 11. O módulo rural, definido no inciso III do artigo 4º do Estatuto da Terra, tem como finalidade primordial estabelecer uma unidade de medida que exprima a interdependência entre a dimensão, a situação geográfica dos imóveis rurais e a forma e condições do seu aproveitamento econômico.
Parágrafo único. A fixação do dimensionamento econômico do imóvel que, para cada zona de características ecológicas e econômicas homogêneas e para os diversos tipos de exploração, representará o módulo, será feita em função:
a) da localização e dos meios de acesso do imóvel em relação aos grandes mercados;
b) das características ecológicas das áreas em que se situam;
c) dos tipos de exploração predominantes na respectiva zona.
Sendo assim, o módulo rural varia não apenas quanto à localização do imóvel, mas também com relação ao tipo de exploração nele existente, podendo o imóvel ser, segundo a classificação do Incra, hortigranjeiro, de cultura permanente, de cultura temporária, de exploração pecuária, de exploração florestal ou de exploração indefinida.
3. Módulo de Exploração Indefinida (MEI)
O módulo de exploração indefinida (o famoso MEI) é uma das espécies de módulo rural que é utilizado no controle das aquisições de imóvel rural por estrangeiro, previsto na Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971, cujas regras principais encontram-se em seu artigo 3º:
Art. 3º - A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua.
§ 1º - Quando se tratar de imóvel com área não superior a 3 módulos, a aquisição será livre, independendo de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei.
§ 2º - O Poder Executivo baixará normas para a aquisição de área compreendida entre 3 e 50 módulos de exploração indefinida.
§ 3º - O Presidente da República, ouvido o Conselho de Segurança Nacional, poderá aumentar o limite fixado neste artigo.
O valor do módulo de exploração indefinida é determinado por ato administrativo do Incra:
Decreto n.º 74.965, de 26/11/71 - Aquisição de imóvel rural por estrangeiro
Art. 4º. Compete ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) fixar, para cada região, o módulo de exploração indefinida, podendo modificá-lo sempre que houver alteração das condições econômicas e sociais da região.
O valor em hectares do MEI está previsto na Tabela III da Instrução Especial Incra nº 5-A, de 1973, que depende da atenta leitura da Instrução Especial Incra nº 50, de 1997. Os dois atos normativos trazem anexos que devem ser interpretados conjuntamente.
Desses anexos, extraí as tabelas simplificadas referentes ao Estado de São Paulo. O município de Conchas pertence à microrregião geográfica de Botucatu (código nº 23 do Estado de São Paulo), classificada como Zona Típica de Módulo (ZTM) A2.
Por integrar a ZTM A2, todos os municípios dessa microrregião (com dois “erres” e não com apenas um, como a legislação do Incra tenta disseminar) possuem MEI de 10 hectares e, em interpretação simultânea com a Lei nº 5.868/72 e com o artigo 2º da IN nº 50/97, fração mínima de parcelamento de 2 hectares.
Para identificar os itens de interesse direto do registrador imobiliário e do tabelião, as tabelas integrantes das instruções especiais em destaque devem ser utilizadas da seguinte forma:
1) Determinar a microrregião de seu município:
  • as microrregiões a serem consideradas são as determinadas pelo IBGE (artigo 1º da IE Incra nº 50/97)
  • para descobrir a microrregião a que faz parte um determinado município, basta pesquisar no site do IBGEhttp://www.sidra.ibge.gov.br/bda/territorio/uftabunit.asp?t=26&n=6&z=t&o=4
  • ex.: Conchas-SP (cód. mun. 3512308) é integrante da microrregião de Botucatu (cód. mrg 35023)http://www.sidra.ibge.gov.br/bda/territorio/infounit.asp?codunit=3760&codunitibge=3512308&nomeunit=Conchas+%2D+SP&n=6&nomenivel=Munic%EDpio&z=t&o=4
2) Identificar a Zona Típica de Módulo (ZTM) de sua microrregião:
  • consultar a única tabela da Instrução Especial Incra nº 50, de 1997:
UF
cód-mrg
microrregião
ZTM
SP
35023
BOTUCATU
A2


3) Identificar o valor do módulo de exploração indefinida (MEI):
  • consultar a Tabela III da Instrução Especial Incra nº 5-A,de 1973 (com as alterações efetuadas pela Instrução Especial Incra nº 50,de 1997), que trata do módulo rural , que varia de imóvel para imóvel de acordo com a exploração nele existente, e extrair o módulo de exploração indefinida:


ZTM
horti-
granjeira
cultura permanente
cultura temporária
pecuária
florestal
exploração indefinida
A1
2
10
13
30
45
5
A2
2
13
16
40
60
10
A3
3
15
20
50
60
15
B1
3
16
20
50
80
20
B2
3
20
25
60
85
25
B3
4
25
30
70
90
30
C1
4
30
35
90
110
55
C2
5
35
45
110
115
70
D
5
40
50
110
120
100

    • o município de Conchas, por estar localizado na ZTM A2, possui um MEI de 10 hectares.
    4. Fração Mínima de Parcelamento (FMP)
    4.1 Conceito
    A fração mínima de parcelamento é a menor dimensão que um imóvel rural poderá ter, salvo situações especialíssimas previstas em lei.
    Vejamos inicialmente o artigo 65 do Estatuto da Terra:
    Estatuto da Terra (ET) - Lei nº 4.504, de 30 de Novembro de 1964.
    Art. 65 - O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural.
    § 1º - Em caso de sucessão "causa mortis" e nas partilhas judiciais ou amigáveis, não se poderão dividir imóveis em áreas inferiores às da dimensão do módulo de propriedade rural.
    § 2º - Os herdeiros ou os legatários, que adquirirem por sucessão o domínio de imóveis rurais, não poderão dividi-los em outros de dimensão inferior ao módulo de propriedade rural.
    § 3º - No caso de um ou mais herdeiros ou legatários desejar explorar as terras assim havidas, o Instituto Brasileiro de Reforma Agrária poderá prover no sentido de o requerente ou requerentes obterem financiamentos que lhes facultem o numerário para indenizar os demais condôminos.
    § 4º - O financiamento referido no parágrafo anterior só poderá ser concedido mediante prova de que o requerente não possui recursos para adquirir o respectivo lote.
    Nesse dispositivo legal em especial, onde se lê “módulo de propriedade rural” leia-se “fração mínima de parcelamento”, denominação atual segundo a legislação posterior:

    Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR) - Lei nº 5.868, de 12 de Dezembro de 1972.
    Art. 8º - Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do artigo 65 da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no parágrafo primeiro deste artigo, prevalecendo a de menor área.
    § 1º - A fração mínima de parcelamento será:
    a) o módulo correspondente à exploração hortigranjeira das respectivas zonas típicas, para os Municípios das capitais dos Estados;
    b) o módulo correspondente às culturas permanentes para os demais Municípios situados nas zonas típicas A, B e C;
    c) o módulo correspondente à pecuária para os demais Municípios situados na zona típica D.
    § 2º - Em Instrução Especial aprovada pelo Ministro da Agricultura, o INCRA poderá estender a outros Municípios, no todo ou em parte, cujas condições demográficas e sócio-econômicas o aconselhem, a fração mínima de parcelamento prevista para as capitais dos Estados.
    § 3º - São considerados nulos e de nenhum efeito quaisquer atos que infrinjam o disposto neste artigo não podendo os serviços notariais lavrar escrituras dessas áreas, nem ser tais atos registrados nos Registros de Imóveis, sob pena de responsabilidade administrativa, civil e criminal de seus titulares ou prepostos. (§ com redação dada pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)
    § 4º - O disposto neste artigo não se aplica aos casos em que a alienação da área se destine comprovadamente a sua anexação ao prédio rústico, confrontante, desde que o imóvel do qual se desmembre permaneça com área igual ou superior à fração mínima do parcelamento.
    § 5º - O disposto neste artigo aplica-se também às transações celebradas até esta data e ainda não registradas em Cartório, desde que se enquadrem nas condições e requisitos ora estabelecidos.
    Esses dispositivos legais estão em vigor e bastante atualizados. Note que o §3º da citação anterior teve sua redação fixada pela recente legislação do georreferenciamento. Devido à sua importância, por referir-se exatamente à responsabilização do registrador, convém analisar com mais atenção esse dispositivo:
    § 3º - São considerados nulos e de nenhum efeito quaisquer atos que infrinjam o disposto neste artigo não podendo os serviços notariais lavrar escrituras dessas áreas, nem ser tais atos registrados nos Registros de Imóveis, sob pena de responsabilidade administrativa, civil e criminal de seus titulares ou prepostos.
    Vejamos o que dá para extrair de tudo que foi aqui exposto:
    • não se pode dividir o imóvel rural com dimensão inferior à FMP fixada para a respectiva localidade;
    • única exceção: “transferência de área ao imóvel vizinho”, que não resulte em imóvel com dimensão abaixo da FMP;
    • a FMP é definida pelo Incra por ato normativo (o valor consta do CCIR do imóvel e pode ser consultado no site daquela autarquia);
    • sob pena de responsabilização criminal, cível e administrativa, o tabelião não pode lavrar escritura de ato jurídico que infrinja a referida norma; e
    • sob as mesmas penas, não pode o registrador praticar atos registrais que infrinjam essa regra.
    4.2 Fundamentação legal
    Para identificar o valor da fração mínima de parcelamento (FMP):
    • de acordo com o §1º do artigo 8º da Lei nº 5.688/72, a FMP será:
    ü o módulo de exploração hortigranjeira para as capitais do Estado;
    ü o módulo de exploração de culturas permanentes para os demais municípios das ZTM A, B e C; e
    ü o módulo de exploração pecuária para os demais municípios da ZTM D.
    • de acordo com o §2º do mesmo artigo 8º:
    ü em Instrução Especial aprovada pelo Ministro da Agricultura (hoje, Ministério do Desenvolvimento Agrário), o INCRA poderá estender a outros Municípios, no todo ou em parte, cujas condições demográficas e socioeconômicas o aconselhem, a fração mínima de parcelamento prevista para as capitais dos Estados.
    • de acordo com o artigo 2º da IN nº 50/97:
    ü  ficam estendidas a Fração Mínima de Parcelamento - FMP correspondente ao módulo de exploração hortigranjeira das respectivas zonas típicas, prevista para as capitais dos estados, aos municípios classificados nas Zonas Típicas de Módulos “B” e “C”.
    • sendo assim, extraem-se os seguintes valores da FMP:
    ZTM
    FMP
    (capitais)
    FMP - IE
    (municípios)
    A1
    2
    2
    A2
    2
    2
    A3
    3
    3
    B1
    3
    3
    B2
    3
    3
    B3
    4
    4
    C1
    4
    4
    C2
    5
    5
    D
    5
    110
    • o Município de Conchas-SP, por estar localizada numa ZTM A2, possui a FMP de 2 hectares. 
    4.2 Exceções à regra da FMP: um exemplo na retificação de registro
    Uma situação muito comum que tem sido alvo de questionamento:
    • um imóvel matriculado cortado por uma rodovia, que seja representado por duas glebas, sendo uma com dimensão inferior à FMP, pode resultar em duas matrículas distintas?
    Resposta:
    • devido à existência de um bem público (imóvel público) entre as duas glebas, cada qual DEVERÁ ser descrita e qualificada em matrícula própria, pois existem ali dois imóveis e não apenas um, como ainda consta da matrícula a ser retificada.
    Explico.
    Primeiramente, deve-se analisar o caso da interceptação do imóvel por uma estrada.

    Com a passagem da estrada, que indubitavelmente é um bem público de uso comum do povo, o imóvel original passou a ser formado por duas glebas, distintas, separadas por um outro imóvel, que é a estrada.

    De acordo com a legislação registral imobiliária, todo imóvel deve ser descrito em uma matrícula e esta deve conter tão-somente um único imóvel. Este é o princípio da unitariedade da matrícula, previsto no §1º do artigo 176 da Lei dos Registros Públicos.
    Considerar essas duas glebas como um único imóvel encontraria duas barreiras lógicas.
    A primeira: a estrada não poderia ser incluída como área privada, sendo imperativa a separação do bem público do patrimônio privado.
    Uma das maiores responsabilidades do registrador, hoje em dia, é impedir que áreas públicas sejam incluídas em títulos particulares. Isso tem ocorrido muito nas últimas décadas, mas não exatamente pelos motivos divulgados pelo Governo (fraude em cartórios), mas por uma série de outras situações, das quais pode-se destacar a “falta de controle dos dados registrados”.
    Muitas áreas públicas foram incluídas em matrículas em ações judiciais de usucapião e retificação. Também ocorreu pela alteração unilateral, sem qualquer controle, das descrições dos imóveis quando das alienações, parcelamentos e unificações. Na maioria dos casos, sem qualquer dolo por parte do registrador, mas o erro ocorreu e muitos desses problemas estão sendo descobertos hoje.
    Uma das justificativas para criar a legislação do georreferenciamento foi a necessidade de separação do bem público do particular. Hoje, isso não é apenas uma aspiração; agora, isso é a regra a todos nós imposta.
    A segunda barreira: optando-se pela simples averbação da existência da estrada no interior do imóvel, estaria aí violando vários princípios, dentre eles o da especialidade objetiva, pois não seriam descritas de forma correta as duas glebas, e o da unitariedade da matrícula, pois o fólio real estaria representando dois imóveis e não apenas um.
    Defender essa tese seria aceitar o fim do princípio da unitariedade da matrícula, que aperfeiçoou o complicado sistema anterior das transcrições e trouxe a necessária clareza para o registro público imobiliário.
    Superada essa discussão e sendo aberta uma matrícula para cada gleba resultante, surge outra questão: o fato de uma das glebas (a Gleba B, com 1,8 hectare) ter dimensão inferior à fração mínima de parcelamento (que, em Conchas, é de 2 hectares). O que fazer neste caso?
    Toda essa explicação sobre o princípio da unitariedade da matrícula serve apenas para destacar a lógica do sistema e da necessidade de abertura de matrícula para a área isolada. Isso porque a própria legislação agrária não impede essa providência.
    Note que a referida legislação proíbe apenas:
    • a divisão do imóvel em partilhas judiciais e amigáveis (Estatuto da Terra, artigo 65); e
    • a transmissão, a qualquer título, de parcela de imóvel rural (SNCR, artigo 8º).
    Ambas as hipóteses se referem à intenção do proprietário em parcelar o imóvel rural, ou seja, a lei proíbe o parcelamento voluntário sem a observância da fração mínima de parcelamento.
    Além disso, essa regra da não-divisão do imóvel em área menor que a FMP não é absoluta. O Decreto nº 62.504/68 traz hipóteses de mitigação da regra do artigo 65 do Estatuto da Terra.
    Art. 2º - Os desmembramentos de imóvel rural que visem a constituir unidades com destinação diversa daquela referida no Inciso I do Artigo 4º da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, não estão sujeitos às disposições do artigo 65 da mesma lei e do artigo 11 do Decreto-lei nº 57, de 18 de novembro de 1966, desde que, comprovadamente, se destinem a um dos seguintes fins: [...]
    O Decreto enumera várias hipóteses permissivas do parcelamento de área menor à FMP, que dependem de prévia autorização do Incra, para a instalação de estabelecimentos comerciais, industriais e de serviços comunitários (postos de combustível, indústrias, escolas, igrejas e templos em geral, cemitérios, etc.).
    Além das hipóteses de desmembramento por interesse privado, há também as hipóteses de parcelamento decorrentes da supremacia do interesse público sobre o privado. É o que ocorre nas desapropriações de parcela de imóvel rural, deixando remanescer com o expropriado área com dimensão menor à fração mínima de parcelamento.
    O referido decreto nem precisaria tratar do assunto, haja vista a presença do “fato do príncipe”, a força maior que se sobrepõe ao particular, o jus imperiijustificador da criação do imóvel rural com dimensão abaixo da legalmente permitida.
    Mesmo sem essa necessidade, o decreto tratou do assunto com bastante coerência:
    Art. 2º - Os desmembramentos de imóvel rural que visem a constituir unidades com destinação diversa…

    (à atividade rural)…, não estão sujeitos às …(regras da FMP e do loteamento rural)… desde que, comprovadamente, se destinem a um dos seguintes fins:


    I - Desmembramentos decorrentes de desapropriação por necessidade ou utilidade pública, na forma prevista no Artigo 590, do Código Civil Brasileiro de 1916, e legislação complementar. […]
    Art. 3º - Os desmembramentos referidos no inciso I do Artigo 2º deste decreto independem de prévia autorização do Instituto Brasileiro de Reforma Agrária, devendo o desapropriado:
    a) apresentar nova Declaração de Propriedade de Imóvel Rural, referente a área remanescente;
    b) juntar à nova Declaração, certidão atualizada da transcrição imobiliária, em que conste a averbação do ato expropriatório, referido, expressamente, a área desmembrado.
    Vejamos a situação de um imóvel rural, inicialmente de área contínua, sobre o qual passou uma estrada. Como a estrada é um bem público, ocorreu uma desapropriação, independentemente de ter ou não observado o devido processo legal, pois o bem já se torna público pela sua destinação sem a necessidade de qualquer formalidade.
    A lei tanto aceita essa forma irregular de desapropriação que garante ao expropriado apenas um único direito: o de ajuizar uma ação de desapropriação indireta, para requerer apenas a justa indenização, uma vez que o bem não poderá ser recuperado, salvo em raríssimas situações. Além disso, esse direito do expropriado não é eterno, havendo um prazo prescricional de 15 anos (20 anos na vigência do Código Civil de 1916).
    Sendo assim, uma retificação da descrição tabular do imóvel interceptado por via pública deverá gerar a abertura de duas ou mais matrículas, independentemente de um dos imóveis ter dimensão inferior à FMP. A atuação do registrador, nessa hipótese, não configura a infração prevista no §3º do artigo 8º da Lei nº 5.868/72, pois seu ato registral não estará dividindo o imóvel (a divisão ocorreu antes pelo “fato do príncipe”), mas apenas retificando o dado incorreto/defasado do registro público imobiliário.

    164 comentários:

    1. Olá Eduardo,

      Sou de Ilha Solteira e gostaria de saber o modulo fiscal do meu municipio, eu já procurei no incra e em outros sites mas só achei de minas gerais e ceará..Poderia me ajudar? Pode mandar um email para ca.ilhasolteira@cati.sp.gov.br se quiser, ou volto aqui no seu blog depois.

      Desde já agradeço!
      Muito obrigado!
      Wanderson Morais

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    2. Olá, Wanderson.

      Eis os dados de Ilha Solteira:
      Área: 659,379 Km²
      Microrregião: Andradina (Cód 35016)
      Cód Município: 3520442
      ZTM: A3
      MEI: 15 ha
      Módulo Fiscal: 30 ha
      FMP: 3 ha

      Um abraço.
      EA

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    3. Bom dia,

      Rapaz! Muito obrigado =D!

      Abrcs

      Wanderson

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    4. Dr. Eduardo,
      não sei se em Conchas acontece, mas aqui no interior do RJ o que mais existe é imovel rural com área inferior a FMP. Todavia, muitos desse imoveis possuem matrícula ou registro anteriores a entrada em vigor do Estatuto da terra (e da lei do cadastro de imoveis rurais). Assim, a questão que fica é a seguinte: um imovel com área inferior a fração minima de pracelamento ( e ao módulo rural), mas que possui matricula aberta anteriormente a vigencia das Leis 4.504 e 5.868 (1964 e 1972), pode transitar (compra e venda, doação, sucessão causa mortis) pelo folio real? E se pode, seria necessário alguma autorização especial do INCRA?

      Obs: parabéns pelo blog!!!

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    5. Antes dessas leis (1964 e 1972), não havia matrículas (a primeira matrícula é de 1976), mas já havia muitos imóveis com áreas diminutas nas transcrições. Há, no entanto, que verificar se as transcrições fazem referência a imóvel ou a fração ideal; se constar a expressão "dentro de uma área maior" ou algo similar, estamos diante de fração ideal, não podendo ser aberta matrícula para essa área específica sem antes regularizá-la (retificação de registro, divisão amigável, recadastramento no Incra, etc.).
      Seja como for, não compete ao registrador fiscalizar se as matrículas já abertas têm área inferior à FMP, mas apenas impedir novos desmembramentos que descumpram essa regra.
      Nesse aspecto, a resposta à sua questão seria: matrículas de imóveis com área inferior à FMP estão livres para receber qualquer tipo de registro (alienação, garantia, etc.).
      No entanto, há uma grande probabilidade de o Incra bloquear o CCIR desse imóvel. Nesse caso, não haverá como o proprietário aliená-lo, gravá-lo com ônus, etc., pois, sem o CCIR, o tabelião não pode fazer a escritura tendo por objeto esse imóvel e o registrador não pode registrar nada em sua matrícula.

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    6. mas Dr.,

      em havendo uma transcrição (me perdoe pela impropriedade técnica?!!!) nos termos acima aludido, e pressupondo que o INCRA concederá o CCIR, o primeiro registro na vigencia da LRP importará em abertura de matricula (não é?). Pois entao, neste caso o Sr. não vê nenhum obice ainda?

      Grato pela atenção.

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    7. Se a transcrição referir-se a um imóvel autônomo e não a uma fração ideal de imóvel (cuidado com as expressões "dentro de um imóvel maior", que merecem uma análise mais profunda e específica), o fato de a sua área ser inferior à FMP não será óbice para abertura de matrícula quando do primeiro registro no sistema da LRP (Lei dos Registros Públicos - Lei nº 6.015/73), desde que sejam apresentados todos os documentos exigidos por lei (tanto para a lavratura da escritura como para o seu registro), dos quais se destaca o CCIR.
      O CCIR deve se referir a esse imóvel (estar também com a área abaixo da FMP e não a uma área maior), senão estaremos diante de uma evidente fração ideal que somente pode ser incluída na matrícula de todo o imóvel (área maior em comum com muitos outros proprietários – seus condôminos).
      Esse assunto é tão complexo que casos dessa natureza devem ser analisados isoladamente, não sendo possível apresentar uma fórmula simples que englobe todas as possibilidades, para afirmar com segurança quais casos representam “imóvel autônomo” e quais não passam de mera “fração ideal”.
      Um abraço.
      EA

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    8. Boa tarde, Eduardo,
      Gostaria de saber o que ocorre se o Cartório violar as normas e abrir uma matrícula para um imóvel com área inferior à fração mínima. O tabelião pode, verificando que errou ao proceder o registro, fazer a sua retificação?
      Obrigada

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    9. Olá, Danúbia.
      Inicialmente, convém destacar que você está confundindo tabelião de notas com registrador imobiliário; quem abre matrícula e quem deve retificá-la é o registrador, que é o titular de um registro de imóveis. Tabelião é o titular de um cartório de notas (ou tabelionato), cuja principal atividade é a lavratura de escrituras públicas.
      Existem muitas matrículas com área inferior à FMP sem que isso seja algo irregular, pois elas podem representar parcelamentos ocorridos há várias décadas, antes da vedação legal.
      No caso de matrículas abertas irregularmente, não há uma solução padrão, pois tudo dependerá da situação atual desse e dos demais imóveis que, antes do desmembramento irregular, compunham o todo. Se todas essas parcelas são de um mesmo titular, a solução é muito simples, bastando providenciar a unificação desses imóveis. Mas, se cada parcela (matrícula) pertence a pessoas diferentes, não há como resolver a situação sem que haja alienação de áreas entre os interessados de forma a "montar imóveis" com uma dimensão que satisfaça o mínimo legal (FMP).
      Seja como for, não caberá retificação de registro, podendo caber, nos casos mais extremos, nulidade dos registros que deram origem a tal parcelamento irregular (mas isso costuma não resolver a situação; pois acaba sendo uma medida drástica de caráter punitivo, em tese somente solucionável mediante ações individualizadas de usucapião).
      Portanto, a solução dependerá da análise específica de cada situação.
      Um abraço.
      EA

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    10. Prezado Dra. Eduardo,
      Considerando que a usucapião é forma originária de aquisição da propriedade (portanto não se trata de transmissão), o INCRA poderia cadastrar um imóvel Rural (CCIR) com área inferior à fração mínima de parcelamento, para fins de registro de ação de usucapião transitada em julgado?
      Obrigada

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    11. Olá, Samanta.
      Inicialmente, terei que afirmar uma heresia jurídica (que não poderei explicar no momento): essa história de aquisição originária é furada (a história não é bem assim). Não podemos nos apegar muito em certos dogmas para definir a juridicidade ou não de um determinado caso.
      Vamos à questão:
      1) Sim, é possível usucapir qualquer imóvel, independentemente de sua área, desde que preenchidos os requisitos legais.
      2) No entanto, uma coisa é ser reconhecido como titular e outra é ser possível o registro desse direito, pois o direito de propriedade não está necessariamente ligado ao seu registro (adquire-se a propriedade por usucapião pelo implemento de todos os requisitos legais - principalmente pelo decurso do tempo - e não pelo registro da sentença declaratória).
      3) Tenho notícias de que o Incra (ao menos no Estado de São Paulo) não tem mais aceito cadastrar imóvel adquirido por usucapião cuja área seja inferior à FMP; sem tal cadastro (CCIR), não é possível alienar ou onerar esse imóvel (nem matriculá-lo).
      4) Tal recusa tem ocorrido diante de uma triste realidade: loteamentos clandestinos na zona rural estão sendo "regularizados" por ações de usucapião ajuizadas individualmente pelos possuidores desses lotes (em muitos casos: chácaras de recreio de alto padrão).
      Não posso afirmar com certeza, mas acredito que o Incra esteja analisando os detalhes de cada caso. Tratando-se de evidente empreendimento clandestino, em que os lotes não tem viabilidade rural, não há como o Incra considerá-lo imóvel rural, cadastrando-o e emitindo CCIR. Isso acabaria sendo um incentivo à continuidade dessa prática criminosa (loteamentos clandestinos) que tem causado muito prejuízo aos municípios.
      No entanto, em situações outras, eu entendo que o reconhecimento judicial do direito de propriedade por usucapião deva sim resultar no cadastramento do imóvel no Incra e seu consequente ingresso no registro imobiliário, independentemente do fato de sua área ser inferior à FMP.
      Por fim, há que se destacar os seguintes pontos:
      1) o Incra não está descumprindo ou negando vigência à decisão judicial (sentença declaratória de usucapião), pois não se está discutindo o direito de propriedade (único efeito da decisão do juiz estadual), mas sim a não-classificação do imóvel como rural (competência estatal a cargo do Incra);
      2) o registro imobiliário não está descumprindo ou negando vigência à decisão judicial (título apto a registro), mas apenas está exigindo a apresentação do CCIR (certificado de cadastro do imóvel rural), conforme manda a lei em vigor (sem o CCIR, não é possível a prática de ato registral);
      3) o juiz estadual não poderá determinar ao Incra a expedição de tal cadastro, pois sendo aquela entidade uma autarquia federal, somente a Justiça Federal tem competência para tal mister;
      4) o juiz estadual poderá, sim, dispensar a exigência de CCIR para matricular o imóvel usucapido, mas isso será apenas um paliativo, pois qualquer alienação ou oneração que futuramente envolva esse imóvel necessitará da apresentação do CCIR.
      Complexo? Com certeza! Infelizmente não vejo uma solução fácil para esse problema, pois todo "conserto de irregularidades" acaba abrindo brechas para novas burlas, que sempre resultam em mais prejuízo social.
      Um abraço.
      EA

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    12. Boa tarde, Dr. Eduardo. Sou advogado e fui procurado por um cliente, muito simples com a seguinte história: tinha adquirido uma parte ideal de um imovel rural (área de 4.750 m2), bem menor que módulo da cidade de Pres Prudente (2 ha), e ficou sabendo por terceiros que não poderia receber a escritura da área comprada. Lá construiu uma pequena moradia e fez o plantio de alguns frutos. Estou estudando o caso, e gostaria de sua opinião a respeito. Penso em pedir Ação Declaratória de Nulidade de Contrato de Compra e Venda c.c. Perdas e Danos. Um amigo fala em ação resolutória por inadimplemento contratual. Obrigado desde já.

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    13. Prezado Dr. Eduardo,

      Muitíssimo obrigada por seus esclarecimentos. Foram muito proveitosos.
      Att.

      Samanta

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    14. Olá Eduardo
      Eu e meus 3 irmãos recebemos de herança de meu pai em 2006 uma sorte de terras que ele comprou como 18.000m2, ao confirmarmos com topografia constatamos 16.000m2. Há possibilidade de desmembrarmos do antigo dono? As terras confrontam de frente com uma estrada e nas 3 laterais com pessoas que não querem/podem vender terras. Do outro lado da estrada o antigo dono de nossas terras ainda tem terras, mas não quer vender. Como podemos regularizar nossa situação? O cpf do meu pai está bloqueado porque não conseguimos entregar o ITR desde 2007. Obrigada, Luciana

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    15. Gostaria de saber a base legal para o seguinte caso: várias escrituras de compra e venda de áreas menores que a FMP, sendo que permanecem em condomínio até uma segunda etapa em que há extinção de condomínio de todas simultaneamente e passam a ser unificadas no RI, resultando em área maior que a FMP. Rosane Rodrigues. Obrigada.

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    16. Ola Dr. Eduardo, gostaria saber se Quando se trata de uma área de aproximadamente 930,00 ha, no meio dessa área passa uma rodovia, ficando parte com 722,00 ha, e outra com 208,00 ha, logo o certo é abrir duas matrículas? ou devo apenas devo averbar os dois memoriais na matrícula atual?

      Obs: Foi feito o Georreferenciamento das duas áreas.

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    17. por favor qualquer esclarecimento, ou ajuda será muito bem vinda, neste momento, grato.

      e-mail para contato: tay.qoliveira@gmail.com

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    18. Prezado Tay:
      A matrícula cuja descrição será retificada pelo georreferenciamento deve ser encerrada (§5º do artigo 9º do Decreto nº 4.449/2002), abrindo-se nova matrícula para o imóvel georreferenciado.
      Tratando-se de um imóvel seccionado por uma via pública, há que se abrir tantas matrículas quanto forem as parcelas resultantes (geralmente, uma matrícula para cada lado da estrada).
      Cada um desses polígonos deverá estar georreferenciado individualmente, mesmo que tudo seja apresentado numa mesma planta e sob um mesmo nº de certificação do Incra.
      Um abraço.
      EA

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    19. Prezada Rosane Rodrigues:
      Não entendi bem a sua questão; portanto vou explicar de forma genérica.
      A divisão amigável tem por escopo extinguir, total ou parcialmente, a "indesejável" situação de condomínio no bem imóvel.
      Como a legislação proíbe o parcelamento de imóvel rural em dimensão inferior à FMP (fração mínima de parcelamento), o condômino somente conseguirá obter sua área numa matrícula exclusiva, se esta tiver dimensão igual ou superior à FMP.
      Nada impede uma divisão amigável em que um imóvel seja dividido em 2 áreas, cada qual com 2 ou mais condôminos, de forma que cada imóvel resultante não fique com a área inferior à FMP. Trata-se de um paliativo, uma vez que continuaria havendo um condomínio, mas com menos participantes, o que, em tese, facilitaria o necessário convívio entre eles.
      Para mais informações sobre o tema, consulte também este outro artigo: "Parcelamento do Imóvel Rural".
      http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/2010/09/parcelamento-do-imovel-rural.html
      Um abraço.
      EA

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    20. Olá, Luciana.
      Parece-me que vc recebeu de herança uma fração ideal de um determinado imóvel.
      Sendo fração ideal, tanto o CCIR como o ITR deveriam, em tese, ser feito em conjunto com os demais condôminos (já que todos fazem parte de uma mesma matrícula, ou seja, de um mesmo imóvel rural).
      Consulte "seus vizinhos" (na verdade, seus condôminos - veja a certidão da matrícula do imóvel) e peça para integrar o mesmo cadastro rural (CCIR, no Incra) e o mesmo cadastro fiscal do ITR (DIAC-DIAT, na Receita Federal do Brasil). Basta verificar quem está "liderando" tais cadastros e, por intermédio dele, fazer as devidas atualizações no Incra e na RFB, arcando com eventuais despesas.
      Quanto ao seu interesse de extinguir o condomínio para que a sua "área de posse" (os 16.000 m2) esteja individualizada numa única matrícula, infelizmente isso somente será viável quando o imóvel estiver na área urbana, pois a menor FMP do país é de 2 hectares (20.000 m2).
      Um abraço.
      EA

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    21. Olá, José Antonio.
      Vamos por partes.

      1. Aquisição de fração ideal
      A experiência tem comprovado: a aquisição de fração ideal é, no fundo, "uma grande furada".
      Não há nenhuma regra exigindo que a fração ideal represente área superior à FMP, por um motivo simples: juridicamente, fração ideal nunca representa área, mas tão somente porcentagem de poderes e deveres sobre o bem imóvel.
      Mas, na prática, tais aquisições estão "casadas" com um acordo informal que liga determinada fração ideal a determina posse localizada, sendo esse acordo (em geral) respeitado pelos condôminos. Mas isso é mera convenção de direito obrigacional não abarcado pelo direito real garantido pelo registro da titularidade da fração ideal na matrícula do imóvel. Essa pequena confusão que se faz com fração ideal leva a criação dessas "pseudo-regras", como a da "proibição de aquisição de fração ideal abaixo da FMP" (sic).
      Na verdade, essa comparação da fração ideal com a parcela de área que em tese ela representaria é tão-somente um elemento a mais na difícil análise do caso concreto. Portanto, ou esse elemento pesará na análise resultando na convicção de que a alienação configura burla à lei do parcelamento do solo ou será utilizado como mera recomendação para que se evite a aquisição de fração ideal diminuta, pois ela não alcançaria a área mínima (FMP) numa eventual divisão amigável.
      Veja um exemplo cujo registro de alienação de fração ideal seria possível (e até aconselhável): o comprador pretende, na verdade, adquirir uma parcela certa e localizada do imóvel, mas o vendedor não tem condições de arcar com os custos de um levantamento topográfico. Diante disso, o interessado prefere ter registrado em seu nome, inicialmente, o direito a uma fração ideal, para que ele possa, depois e com toda a segurança gerada pelo seu título registrado, arcar com os custos do levantamento topográfico de todo o imóvel para viabilizar a retificação e posterior divisão do imóvel entre os condôminos.
      Isso, no entanto, não seria possível se a aquisição fosse "em área menor", fato este que complicaria ainda mais a situação da matrícula do imóvel, tornando sua solução cada vez mais dificultosa. Por esse motivo, esse elemento a mais na análise do caso concreto ("comparação da fração ideal com a fração mínima de parcelamento) tem sido equivocadamente interpretado como uma "regra intransponível", o que não é verdade.
      A aquisição de fração diminuta não é proibida pela lei. Veja o exemplo da aquisição de uma área por vários condôminos (alguns com fração "quase zerada") cujo interesse é tão somente de serem proprietários da integralidade de um determinado imóvel, cuja alta valorização no decurso do tempo é esperada, para que, no futuro, o lucro obtido em sua alienação seja distribuído aos condôminos na exata proporção de suas cotas.

      == continua na próxima postagem ===

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    22. == continuação da postagem anterior ===

      2. Escritura de alienação de frações ideais
      Quanto ao "recebimento da escritura" dessa área, há que se fazer um esclarecimento: escritura da "área" é realmente impossível, pois teria que ser efetivado um desmembramento e, para isso, a área a ser destacada deveria ter, no mínimo, 2 hectares.
      O que mostra-se possível é "receber" a escritura de uma fração ideal de "x"% do imóvel de matrícula "YY". No entanto, estando presentes elementos objetivos que configurem tal negócio jurídico como burla à legislação do parcelamento do solo ("loteamento clandestino"), o tabelião somente poderá lavrar tal escritura mediante insistência dos interessados e deverá depois comunicar o fato ao juiz corregedor e ao Ministério Público.
      Por fim, a maior dificuldade não está na elaboração da escritura, mas sim no registro desse título na matrícula, uma vez que a fiscalização por parte do registrador imobiliário deve ser bem mais rígida, pois é ele que tem todos os elementos em mãos para verificar a situação específica desse imóvel. E nesta análise do registrador que será levado em conta a "equivalência da fração ideal em área e a FMP", mas (repito) apenas como um elemento de análise e não como uma regra intransponível.

      3. Processo judicial em face do "vendedor"
      Por fim, quanto à sua ideia de uma "ação declaratória de nulidade" do contrato de "compra e venda" (sic, pois compra e venda de bem imóvel somente é possível por escritura pública ou por instrumento particular que cumpra todas as formalidades legais - como vc citou o interesse de "receber" escritura, presumo que o referido contrato particular seja daqueles bem "irregulares") ou de uma "ação resolutória por inadimplemento", lembro-lhe apenas da necessidade de computar a utilização e o aproveitamento do imóvel pelo seu cliente durante todo esse período (vc disse: construiu moradia e fez plantio), ou seja, talvez o retorno de parcela do dinheiro utilizado na aquisição (mesmo com acréscimo por perdas e danos) não seja assim tão interessante para o seu cliente.
      Mas, por favor, considere esse meu comentário como mero "parpite" e não como um parecer jurídico, uma vez que o tema central (processo civil) não é bem a minha especialidade.

      Um abraço.
      EA

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    23. Bom dia Eduardo Augusto,

      O Municipio onde moro recebeu a doação de uma área rural de 800 m2, para a impalantação de um PSF, porém há uma dúvida, quanto lavratura da escritura e seu respctivo registro, por ser área menor do que a FMP que aqui é de 2ha.
      Li num comentário acima que no caso de desapropriação não se faz necessário a autorização do INCRA para tanto. A minha pergunta é, e no caso de doação???
      Conto com a sua colaboração.
      Lígia Santos

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    24. Eu de novo Eduardo Augusto,
      Tenho mais uma dúvida e creio que vc é a pessoa certa para me ajudar. Meu pai comprou um imóvel em 1952, não passou documentação e desde a compra instalou no imóvel uma fármácia onde trabalhou até falecer em 1982. Após seu falecimento minha mãe continuou no imóvel, utilizando com seu, alugando e o aluguel completava a sua pensão. E. 1972, o filho do proprietário fez uma declaração em cartorio,(registrada em tótulos e documentos em 1994) onde diz ter conhecimento da transação entre o seu pai e o meu e que a escritura não foi passada por motivo do pai dele estar doente vindo depois a falaecer. Agora a minha mãe vai vender o imóvel ( no caso, a posse). Eu lhe peço pra me esclarecer sobre essa transação, pode-se passar uma escritura de CESSÃO e transferência de posse e a a cessionária entrar com ação de ususcapião, ou sou a minha mãe poderá figurar no polo ativo dessa ação? Por Deus me oriente. Grata. Lígia Benício

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    25. Olá, Lígia.
      O que é PSF? Posto de Saúde da Família?
      Seja como for, creio que seja algo de interesse público.
      Para efetivar essa doação serão necessários os seguintes itens:
      - planta e memorial descritivo do imóvel primitivo, com a descrição das duas glebas resultantes (provavelmente, será necessária a prévia retificação da descrição tabular desse imóvel); e
      - autorização do Incra para o diminuto imóvel rural que será destacado e doado ao Município, nos termos da alínea "c" do inciso II do artigo 2º do Decreto nº 62.504/68.
      Mais abaixo a fundamentação legal.
      Um abraço.
      EA

      Decreto nº 62.504/1968

      Art. 2º - Os desmembramentos de imóvel rural que visem a constituir unidades com destinação diversa daquela referida no Inciso I do Artigo 4º da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, não estão sujeitos às disposições do artigo 65 da mesma lei e do artigo 11 do Decreto-lei nº 57, de 18 de novembro de 1966, desde que, comprovadamente, se destinem a um dos seguintes fins: ...
      II - Desmembramentos de iniciativa particular que visem a atender interesses de Ordem Pública na zona rural, tais como:...
      c) os destinados à instalação de serviços comunitários na zona rural quais sejam:...
      - ...aqui há 7 hipóteses...

      Art. 4º Os desmembramentos resultantes de transmissão a qualquer título, de frações ou parcelas de imóvel rural para os fins especificados no inciso II do Artigo 2º do presente Decreto, serão necessariamente limitados à área que, comprovadamente, for necessária à realização de tais objetivos e dependerão de prévia autorização do Incra.

      Parágrafo único. A autorização de que trata o presente artigo será concedida mediante requerimento firmado pelo proprietário e instruído com os seguintes documentos:
      a) Recibo do CCIR;
      b) Certidão atualizada da matrícula do imóvel que se pretende desmembrar;
      c) Planta da área do imóvel rural, identificando e localizando a área da parcela a ser desmembrada;
      d) Declaração, fornecida pelo Prefeito do município onde se localiza o imóvel, com firma reconhecida, expressando a concordância do Poder Público Municipal como desmembramento pretendido e especificando o item a que se destina a parcela a ser desmembrada;
      e) Declaração, com firma reconhecida, do pretendente à aquisição da parcela a ser desmembrada, comprometendo-se, no caso de ser autorizada a transação, a adquiri-la e destiná-la aos fins previstos.

      Art. 5º O instrumento público ou particular relativo à transmissão, a qualquer título, de parcela do imóvel rural, efetuada com base neste Decreto, devera consignar expressamente o inteiro teor da autorização emitida pelo Incra, devendo esta ser igualmente averbada à margem da matrícula no Registro de Imóveis.

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    26. Olá, Lígia.
      Sua mãe tem direitos possessórios sobre o imóvel e pode transmiti-los a quem quiser.
      No entanto, por esse direito não se configurar um direito real de propriedade, o bem imóvel perde bastante o seu valor de mercado, somente voltando a ocupar seu lugar como um excelente ativo financeiro após a sua regularização.
      A regularização pode ser feita de várias formas.
      Uma delas é os herdeiros da pessoa que vendeu o imóvel a seu pai providenciarem o inventário (ou sobrepartilha, caso tenha havido inventário) para incluir esse imóvel na sucessão "causa mortis".
      Sendo todos os herdeiros maiores e capazes, tal inventário poderá ser feito em um tabelionato de notas e em tempo recorde.
      Resultado: o imóvel é passado para os herdeiros (ou a apenas um deles, se os demais renunciarem a tal bem; já que, na verdade, nem bem existe) e, após o registro dessa partilha, o novo titular doa o imóvel à sua mãe.
      Pronto! ela passa a ser proprietária de um bem imóvel totalmente regularizado.
      Lógico que, para isso, sua mãe terá que arcar com todos os custos dos procedimentos necessários e com a boa vontade dos herdeiros do vendedor, mas, mesmo assim, as despesas serão muito menores do que as suportadas em uma ação de usucapião.
      A outra forma é pela ação de usucapião, a ser requerido por aquele que esteja na posse do imóvel, podendo computar o tempo do possuidor anterior, desde que haja clara e legítima sucessão de seus direitos.
      Portanto, hoje é a sua mãe que tem legitimidade para requerer isso. Caso ela transmita a terceiros o seu direito de posse, este passará a ter legitimidade para ajuizar a ação de usucapião.
      Para isso, aconselho que o contrato de cessão de direitos de posse seja efetuado por escritura pública, podendo, se quiser, registrá-la em RTD (registro de títulos e documentos, serviço este normalmente anexo ao registro de imóveis).
      Um abraço.
      EA

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    27. Olá, Eduardo Jorge!
      Boa tarde,
      De grande valia a sua orientação. No caso da minha mãe a segunda orientação é a mais viável e barata, pois se for fazer inventários dos herdeiros tem uns 10 para serem feitos (a maioria eram solteiros, morreram e nunca fizeram inventário nem dos pais). Minha mãe já achou comprador por um preço justo e creio que a escritura públiuca de cessão de posse é a melhor solução, tinha pensado nisso, só não sabia que era viável e o advogado que consultei tb tem dúvidas, vou mostra sua grande ajuda a ele e diante do seu curriculo ele se curvará.

      Quanto ao PSF, vou entender direito o que vc postou e depois e u comento. Por enquanto o meu muito obrigada. Vou repassar seu site pra o pessoal do Fórum da minha cidade e das vizinhas.
      P.S. Sou aposentada pelo Poder Judiciário do Estado da Bahia como Escrivã do Civil e do Crime. Sei que este blog vai ajudar muito o pessoal. Valeu. um grande abraço. Lígia Benício

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    28. Dr. Eduardo,
      Um imovel rural estava matriculado no Reg Imoveis de determinado município (Taquara,RS); em 1990 passou para o RI do municípo vizinho (Igrejinha,RS), agora a Prefeitura deste ultimo municipio diz que a área pertence a Taquara. Estive me informando no Registro de Imoveis dos 2 municipios e disserem que teria q fazer a averbação de baixa em um e o registro no outro, tendo que arcar com todas as custas. Isto está certo? Se foi erro deles, pq temos que arcar com essas despesas?
      Grata,
      Carla

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    29. Olá, Kabuloso.
      Pelo seu relato, o problema está na descrição de seu imóvel, que diz estar localizado no município de Igrejinha, enquanto que a realidade é outra, pois localiza-se em Taquara.
      Isso não foi erro do registro de imóveis. Seu imóvel passou a estar matriculado em outro registro imobiliário certamente pelo fato de ter sido criada uma nova unidade registral imobiliária para o município de Igrejinha, ou seja, tudo conforme os dados da matrícula.
      Verificado, a qualquer tempo, que a realidade é outra, ou seja, que seu imóvel está localizado em Taquara e não em Igrejinha, compete ao seu proprietário comprovar tal fato, arcando com todas as despesas que o caso requer.
      A melhor forma de se realizar essa comprovação é mediante a retificação da descrição tabular do imóvel que comprove sua exata localização (ideal: levantamento com georreferenciamento). Talvez seja necessária a participação do órgão cartográfico estadual competente para a definição dos limites municipais (aqui no Estado de SP, o órgão é o IGC).
      Saiba que essa tipo de falha é muito comum nas áreas próximas às divisas entre os municípios, pois muitos municípios são recentes e os imóveis nele localizados são remanescentes de grandes e antigos imóveis cuja descrição nunca teve qualquer referência com o antigo bairro (hoje novo município), pois apenas uma pequena parcela dele atingia aquela localidade (hoje nova circunscrição municipal).
      Um abraço.
      EA

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    30. Dr. Eduardo,
      A minha pergunta é a continuação da sua resposta, como fazer para um imóvel rural menor que o modulo rural, por estar contido nas exceções contidas no estatuto da terra, regularmente matriculado, mas que perdeu sua função social e com isso fora desafetado, sendo assim saindo das exceções do estatuto da terra, ser alienado?

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    31. Olá, Renata.
      Não é possível responder sua questão sem saber o exato motivo da criação desse imóvel rural com área inferior à FMP.
      Faça o seguinte: envie-me por email todos os detalhes de seu caso para que eu possa analisá-lo e lhe dar um parecer mais preciso.
      Um abraço.
      EA

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    32. Prezado Eduardo, faz um trabalho excelente além de importantíssimo para exclarecer muitas duvidas de muitas pessoas...ok!!

      Bem, coloco o exemplo a seguir:

      Um imóvel com unica matrícula de 6,20ha que existe uma via municipal onde atravessa o imóvel de ponta a ponta. Localizado onde a fração minima de parcelamento são 3,00ha.
      O proprietário vendeu 4,00ha de um lado da referida estrada municipal e ficou com 2,20ha
      do outro lado da via.
      Fica a pergunta: è possível desmembrar esta matricula e transmitir para o terceiro seu quinhão? sendo que a parte do proprietario antigo irá ficar menor que a parcela minima.
      este exemplo é real e bem parecido com o que coloca acima.
      grande abraço e parabens...Ricardo

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    33. Olá, Ricardo.
      Você disse que o proprietário vendeu... mas acho que ainda não houve o registro da venda, certo? Pois a venda de parte certa e localizada requer o desmembramento do imóvel e, se isso tivesse ocorrido, você não me perguntaria sobre a viabilidade desse parcelamento.
      Outra observação: se o imóvel tem 6,20ha e nele há uma estrada, ao retirar a via pública de seu interior, as glebas remanescentes não poderão medir 4 ha e 2,2 ha, pois há que se retirar a área correspondente à estrada...
      Mas, vamos ao correto, pois é apenas isso que importa.
      Estando um imóvel seccionado por via pública, deve seu titular providenciar, inicialmente, a retificação da descrição tabular do imóvel. De tal procedimento retificatório, surgirão dois novos imóveis (duas novas matrículas), separados pela via pública.
      O fato de um desses imóveis ter área inferior à FMP é irrelevante, pois tal situação não decorreu da vontade do titular, mas sim por um "fato do príncipe" (atuação do Poder Público).
      Portanto, nada impede a venda desse novo imóvel matriculado com área inferior à FMP; no entanto, aquele que adquirir tal imóvel terá dificuldade em cadastrá-lo no Incra, o que resultará em um grande problema, pois sem o CCIR tal imóvel não poderá mais ser objeto de alienação ou oneração.
      Este é um problema que terá que ser solucionado pontualmente (provavelmente, mediante provimento judicial).
      Um abraço.
      EA

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    34. Dr. Eduardo,
      Parabéns pelo excelente trabalho.

      Eis a questão:
      Um imóvel situado fora da zona urbana foi adquirido por usucapião por certa Diocese.

      Esse imóvel tem a área de 2.682,86 m2, portanto, bem abaixo da FMP (2 ha).

      Na matrícula não consta nenhuma referência de que se trate de imóvel rural, apenas que se situa numa localidade reconhecida como tal.

      Agora, a Diocese quer desmembrar parte do imóvel para doar ao Município.

      O INCRA se manifestou informalmente no sentido de que não tem interesse no imóvel, por ser caso de aquisição originária, e por se destinar a fins "não rurais", não tendo sido sequer cadastrado no CCIR quando da ação de usucapião.

      Pergunto: o desmembramento desse imóvel é possível?

      Se possível, como proceder? Seria necessário simples requerimento da Diocese para proceder ao desmembramento?

      Obrigada!
      Pollyana.

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    35. Olá, Pollyana.
      Esclareça, antes, que utilização será dada pelo Município a tal imóvel.
      Ah, diga-me também o município e a UF da localização desse bem de raiz.
      Aguardo.
      EA

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    36. Olá!

      O Município pretende construir uma quadra esportiva no imóvel doado.

      O imóvel localiza-se em Rio Novo do Sul-ES.

      Obrigada.
      Pollyana.

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    37. Olá, Pollyana.
      Não há necessidade de CCIR para o imóvel, tanto da Igreja (situação já consolidada) como para o Município, uma vez que a destinação a ser dada para essa nova parcela é de utilidade pública, nos termos do artigo 2º do Decreto nº 62.504/68 (veja a última citação de meu texto acima).
      Um abraço.
      EA

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      1. Este comentário foi removido pelo autor.

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      2. Olá, Sérgio.
        Uma faixa de terras para implantação de estrada não configura imóvel rural.
        Portanto, tanto faz a aquisição ser formalizada por desapropriação judicial, desapropriação amigável, compra e venda ou doação.
        Sendo tal negócio jurídico autorizado por norma local específica, que determina a sua destinação como "via pública", não há por que exigir autorização do Incra para a prática do ato.
        Um abraço.
        EA

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      3. Este comentário foi removido pelo autor.

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      4. Prezado Sérgio:
        Se tal doação foi feita com o claro intuito de parcelar o imóvel em desacordo com a FMP, estaremos diante de uma fraude, que poderá resultar no bloqueio do CCIR e numa ação civil pública em face do proprietário e do Prefeito Municipal que foi conivente com a irregularidade.
        Um abraço.
        EA

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      5. Este comentário foi removido pelo autor.

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    38. Obrigada Dr.

      Então, basta requerimento da Diocese para que o imóvel seja desmembrado e posteriormente doado?

      Abraço!

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    39. Olá, Pollyana.
      O ideal é que haja um decreto municipal declarando a área de interesse social.
      Com base nisso (e na legislação municipal vigente), é feita a escritura de doação dessa parte certa e localizada do imóvel matriculado (descrevendo tanto a área desmembrada doada ao Município como o remanescente que continuará na titularidade da Igreja).
      É quase certo que, antes, será necessária a retificação da descrição tabular do imóvel, para viabilizar o desmembramento.
      Consulte o tabelião e o registrador local sobre a viabilidade do que foi aqui tratado, pois pode haver algumas particularidades que requeiram outras providências.
      Um abraço.
      EA

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    40. Prezado Eduardo. Possuo uma propriedade em Valentim Gentil, SP. Qual o modulo fiscal? Ele é o mesmo utilizado no código florestal? Obrigado.

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    41. Boa tarde, Eduardo. Meu nome é Alexandre, sou goiano de Rio Verde. Gostaria de saber o ZTM desta cidade.

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    42. Olá, Ronaldo e Alexandre.
      Respondendo aos dois, ao mesmo tempo.
      1) Valentim Gentil-SP:
      - ZTM A2; MF: 24ha; FMP 2ha
      2) Rio Verde-GO:
      - ZTM A2; MF: 30ha; FMP 2ha
      Quanto à questão se o módulo fiscal (MF) aqui citado é "o mesmo do Código Florestal", a resposta é a seguinte: o Código Florestal em vigor (Lei nº 4.771/65) não faz nenhuma menção a módulo fiscal; o documento legislativo que faz tal menção é o Projeto de Lei nº 1876-C, de criação do "novo Código Florestal", ainda em trâmite pelo nosso Parlamento (ou seja, ainda não é lei).
      Por fim, toda norma que fizer menção a "módulo fiscal" , estará se referindo ao mesmo módulo fiscal que foi tratado neste artigo jurídico.
      Um abraço.
      EA

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    43. Eduardo, bom dia.
      Tenho uma área de 9600m² em Joanópolis-SP. Foi adquirida em 1999 sem saber que era rural pois desta já pago iptu. Na matricula são 2 proprietários, o que me vendeu e outro, sendo que o que me vendeu tem 20500m². O cartório disse que não posso registrar minha compra, mesmo com escritura lavrada e todos os impostos pagos, pois está cadastrada no INCRA. Como posso proceder para ter meu registro de imóveis?
      É possível desmembrar a matricula em 2 sendo que esta área é de expansão urbana desde 1984?
      Grato,
      Edgar

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    44. Olá, Edgar.
      O problema é que você não é proprietário de 9.600m², mas, sim, de uma fração ideal do imóvel todo.
      Diante disso, o problema só será solucionado se todos os proprietários estiverem de acordo e diante do cumprimento de certas exigências.
      Somente o registrador local poderá dar a solução para o seu caso, mas ouso aqui apenas dar um "pitaco" (sem precisão nenhuma) de como poderia ser essa solução:
      1) comprovando que a totalidade do imóvel (matrícula) está no perímetro urbano, os proprietários deverão requerer o cancelamento do cadastro rural no Incra (CCIR) e na Receita Federal (quanto ao ITR);
      2) cadastrar a totalidade do imóvel na Prefeitura local (como contribuinte de IPTU);
      3) retificar a descrição do imóvel na matrícula, para viabilizar seu parcelamento; e
      4) escritura pública de divisão amigável, para extinguir o condomínio, fazendo com que cada ex-condômino passe a ser titular de uma parcela certa e localizada desse imóvel (ou seja, haverá desmembramento do todo, formando novos imóveis).
      Por fim,não faça nada sem antes consultar um tabelião e o registrador local para que todas as providências sejam feitas da maneira correta.
      Um grande abraço.
      EA

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    45. Eduardo, boa tarde.
      No caso de Joanópolis, é possível averbar na matrícula de área maior, minha escritura de venda e compra, mesmo que não dê registro por ser área inferior ao módulo rural? Com isto consigo preservar minha compra?
      Abraços
      Edgar

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    46. Ola Eduardo tudo bem?
      Minha duvida aqui é outra e de repente vc pode me auxiliar em como proceder em relaçao a compra de um imovel rural, no qual o terreno é dividido entre varios proprietários no qual existe uma matricula só ja que o Incra nao permite o desmembramento desta matrícula entre os proprietários. É uma só para todos.
      Estou entando um financiamento no Banco que me solicita este desmembramento contra a Lei do Incra.
      você tem alguma idéia de como posso argumentar isso junto ao banco ou é uma perda tempo?
      Ja me comprometi com o dono a compra desta casa porem nao sabia dessas exigencias do banco e que nao bate com a Lei.
      Alguma ideia? Alguma luz que pudesse me ajudar.?
      Obrigada
      Tathiana

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    47. Olá, Edgar.
      Como eu já disse, somente o registrador local e um tabelião poderão lhe indicar a melhor saída.
      Consulte-os para as demais providências.
      Um abraço.
      EA

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    48. Olá, Tathiana.
      Esse é o risco que se corre ao comprar fração ideal como se fosse uma "chácara autônoma".
      A lei não permite desmembramento abaixo da FMP; portanto, vc tem uma "posse localizada" dentro de um imóvel maior, em comum com vários outros titulares.
      Diante disso, não há solução para cumprir a exigência do Banco (que está correto em não aceitar "fração ideal" como se fosse imóvel), pois o "seu terreno" não existe juridicamente, não tendo o valor esperado pelo Banco para garantir o financiamento.
      Há a possibilidade de o Banco aceitar como garantia a sua fração ideal (exemplo: em vez de a hipoteca recair sobre “um sítio de 3.000 m²”, que inexiste, a garantia recairá sobre “uma fração ideal de 2% do imóvel de matrícula 4.500”). No entanto, o valor de seu bem é bastante depreciado e nem sempre é possível tal registro, como ocorre, por exemplo, na situação de “loteamento irregular”.
      Um abraço.
      EA

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    49. oi Eduardo.
      Ja pensei em oferecer outro imóvel, um apartamento na capital como garantia .
      Nao sei se vao aceitar. Me meti em um problema.
      obrigada
      abs Tathiana

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    50. Oi Eduardo,

      A minha é dúvida é sobre desmembramento de área que passa a ser de utilidade pública. Se há um desmembramento de área que passa a ser de utilidade pública para construção de área industrial esta área desmembrada passa a ser de propriedade da prefeitura?

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    51. Olá, Keliane.
      Para que o imóvel passe a ser de titularidade pública, ou o seu proprietário, por livre e espontânea vontade, alienou (por doação ou compra e venda) o imóvel ao Município ou este efetuou a desapropriação (amigável ou judicial) dessa área.
      A simples declaração de "utilidade pública" não torna o imóvel público, mas já está indicando que esse imóvel, a qualquer momento, poderá ser alvo de desapropriação pelo Poder Público.
      Um abraço.
      EA

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    52. Nossa que resposta rápida! Obrigada!
      Um abraço!

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    53. Dr. Eduardo

      Comprei um terreno de 41.274m2 no distrito considerado de Paraíba do Sul- RJ (Inconfidência - Sebollas), esta região é considerada rural, ele tem matricula, como posso saber se estou fazendo um bom negócio? Corro riscos? Quais? Antecipadamente Obrigado.

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    54. Olá, Evaristo.
      Antes de fechar negócio, peça uma certidão da matrícula do imóvel para conferir se o que vc está negociando é o todo ou "parcela" do imóvel, se há algum ônus registrado (usufruto, hipoteca, penhora, etc.) e se o vendedor é realmente o proprietário do imóvel.
      Mesmo que o pagamento seja feito em parcelas, sugiro que fuja do compromisso particular de compra e venda (na maioria das vezes com erros grosseiros que impedem seu registro) e faça ou um compromisso por escritura pública (que resultará no registro do título na matrícula) ou uma compra e venda garantida por hipoteca (que o faz proprietário assim que vc registrar a escritura na matrícula). Em qualquer uma dessas hipóteses, vc será assessorado por um tabelião que tem a obrigação de conferir todos os documentos e alertá-lo diante de eventuais problemas.
      Boa sorte.
      EA

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    55. Muito obrigado! Sucesso! Um Feliz Natal e um 2012 repleto de realizações, além de paz, saúde e muita felicidade aos seus também...

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    56. Muito obrigado! Só para ter certeza, eu sou estrangeiro não residente no Brasil. Segundo a lei, numa zona A2 (MEI = 10 hect), eu posso comprar até 30 hectáreas sem nenhuma aprovação?

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    57. Olá, Simon.
      Somente estrangeiro com residência permanente no Brasil pode adquirir imóvel rural.
      Se você é de outra nacionalidade e não reside aqui no Brasil, a aquisição é proibida pela Lei nº 5.709/1971 (artigo 1º), sendo nulo de pleno direito qualquer contrato dessa natureza (artigo 15).
      Vide mais detalhes em outro artigo neste mesmo blog:
      http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/2011/12/hipoteses-de-aplicabilidade-da-lei-n.html
      Um grande abraço.
      EA

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    58. Eduardo, meu tataravó comprou em 1924 uma sorte de terras... mas na escritura só existe as confrontações e que tem uma casa e 30 pés de cafés e um sertão, não diz nada á respeito da metragem, hectare, alqueire ou qualquer coisa que conte quanto mede a área... passou pela minha bisavó e seu irmão e ficou 40 anos parado... agora meu pai descobriu e me pediu pra ir atrás... e no local tem uma mata, porém virou área urbana no zoneamento da prefeitura, e não tenho a menor idéia de como proceder para tomar posse da área... pois desconheço quem são os vizinhos, alguns estão pedindo usucapião e pra ajudar a área não tem servidão... ou seja fica no meio de outras áreas... pode me ajudar... me dar uma idéia de como começar a mexer com isso?? será que o Incra tem algum mapa da área??obrigado... responder para maysa_rores@ig.com.br

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    59. Olá, Maysa.
      Seu caso é um pouco complexo, pois seu pai é um sucessor do proprietário (não sei se sozinho ou em conjunto com outros herdeiros) de uma terra invadida parcial ou totalmente por terceiros.
      Se toda a área já estiver na posse de outras pessoas há muitos anos, estes já têm o direito de requerer a propriedade por usucapião, ou seja, seu pai não poderá reaver a posse do imóvel.
      Se parte do imóvel não estiver na posse de ninguém, convém que o proprietário (ou seu sucessor) tome imediatamente posse da área para evitar novas invasões e, após isso, buscar solução para a documentação (inventário decorrente dos falecimentos e retificação da descrição do imóvel para apurar o remanescente; estas são apenas duas das várias providências que deverão ser tomadas).
      Quanto à existência de algum "mapa da área", não adiante buscar isso (duvido que exista). O caminho é contratar um agrimensor para fazer o levantamento das divisas do imóvel com base na documentação existente e nas informações a serem buscadas com vizinhos mais antigos e com seus parentes que se lembram da referida aquisição.
      Enfim, não será um trabalho fácil.
      Boa sorte.
      EA

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    60. Boa tarde, Eduardo!
      Existe o imóvel X matriculado com 33,15 ha aqui no oeste do Paraná. O proprietário apresentou requerimento de desmembramento desse imóvel em 8 áreas, acima de 2 ha cada, porém no mapa do engenheiro consta a existência de Rodovia Estadual cortando o imóvel. Na matrícula não consta essa informação. A soma total dos imóveis desmembrados é igual à área total do imóvel, ou seja, o engenheiro não diminuiu a área da estrada na confecção do mapa e memorial. Não houve a desapropriação da área; sequer houve averbação do Decreto declaratório da utilidade pública. Gostaria da sua opinião: está correto devolvermos os documentos com nota de exigência solicitando a prévia retificação da descrição tabular do imóvel? Desse procedimento retificatório surgirão três novos imóveis: A, B e C, com abertura de 3 novas matrículas, todas em nome do proprietário, sendo B a via pública; a matrícula relativa à rodovia que será aberta em nome do proprietário assim permanecerá até que o órgão público competente providencie a regularização da desapropriação. O imóvel C, surgido com o desmembramento forçado pela existência da rodovia, ficou com área menor que 2 ha (este imóvel fica no cantinho do mapa). Como fica a situação desse imóvel bem como a do imóvel relativo à Rodovia perante o INCRA, para fins de cadastro? Ao mesmo tempo em que apresenta requerimento de averbação da retificação da descrição tabular do imóvel, pode o proprietário apresentar outro requerimento solicitando o desmembramento do imóvel C em 8 imóveis?
      Quando o imóvel for cortado por uma Estrada Rural, cuja competência é do Município e não exista nenhuma lei de criação dessa Estrada, o procedimento é o mesmo?
      Grata, Simone.

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    61. Este comentário foi removido pelo autor.

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    62. Olá, Simone.
      Em primeiro lugar, eu entendo irregular o parcelamento de imóvel rural sem justa causa. Sobre isso, veja um outro artigo deste mesmo blog:
      - Parcelamento do Imóvel Rural (9/9/2010)
      Todo e qualquer parcelamento somente pode ser feito se a descrição do imóvel estiver perfeita. Isso porque o agrimensor é obrigado a levantar corretamente todas as áreas e qualquer divergência entre o apurado e o constante da matrícula deve ser objeto de retificação. Uma rodovia estadual cortando o imóvel é um motivo de grande monta e ignorar isso é um absurdo!
      Não haverá problema quanto ao imóvel que sobrará do outro lado da rodovia, com área inferior à FMP. Isso porque tal imóvel surgiu em decorrência de um ato estatal (a rodovia). Portanto, a abertura de matrícula específica para essa área não apenas é correto, mas também é obrigatória, em obediência ao princípio da unitariedade da matrícula.
      Um abraço.
      EA

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    63. Tenho tio que recebeu herança 12,02,43 hectares em 22/05/1989 em 10/07/1992 comprou 12,02,43 casado comun bens, ficou viúvo e filhos entraram inventário paritlhou 50% para viuvo constiu 10,44,97 hectares e o restante foi partilhando entre 5 filhos sendo 3 deles ficaram 3,85,84 hectares e outros 2 filhos 1,0117 para cada e meu tio hoje com 72 anos aposentaDO SEMPRE RESIDIU NO LOCAL E VIVE DO QUE PLANTA E COLHE LÁ, OS FILHOS ENTRARAM AÇÃO DE DIVISÃO O BEM QUE SER DIDIVIDO PREJUDICARA MEU TIO QUE VIVE NAS TERRAS É SEU SUSTENTO NA CERTIDÃO RECETNEN IMÓVEL DIZ AREA TOTAL 23,9 HAS MODULO 26,0 N° MODULOS 0,91 E FRAÇÃO MINIMA 2,0 HA O MEU TIO DIZ TEM UAM AAREA DE PRESERVAÇÃO FLORESTAL DO IBAMA, nãoe sta averbado como se dá isto como provo qual area do Ibama senão meu tio ficara prejudicado na divisão. O bem pode ser fracioando/dividido conforme partilha acima entendos ser menro que modulo rural o que pdoe ser feteio em sau defesa, além de aelgar apre ilegitmas pois não foia berbada a aprtilha em cartório você pdoe me ajudar

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      1. Olá, DMara.
        Seu relato está muito confuso.
        Além disso, não entendi bem qual é o problema, uma vez que, ao que parece, seu tio ficou com uma área de mais de 10 hectares, fato este que não justifica se opor à divisão do restante da área que pertence aos herdeiros.
        Quanto ao fato de tal situação (a herança, creio eu) não ter sido registrada na matrícula do imóvel, isso somente prejudica todos, tanto seu tio como os demais herdeiros. Mas tal prejuízo não retira o direito de propriedade de todos, uma vez que a sucessão "causa mortis" não depende de registro para transmitir a propriedade; depende de registro apenas para poder dar continuidade (ou seja, para viabilizar novas vendas, por exemplo).
        Um abraço.
        EA

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    64. Prezado Dr. Eduardo,

      Em meu Estado existe um programa de titulação de terras devolutas estaduais rurais, onde o Estado, reconhecendo a posse da área rural por certo lapso temporal, aliado a outros requisitos, expede um título de doação ao posseiro, independente da área ocupada ser inferior ao módulo rural. E na quase totalidade dos casos as áreas rurais são diminutas, chegando a casos de 500 m2, por exemplo. Esse título tem sido aceito pela maioria dos cartórios do RGi que abrem matrícula para o imóvel rural e registram o título de doação. O problema é que a legislacão regulamentadora do programa afirma que a titulaçào dos imóveis devolutos rurais deve se dar com a finalidade de produção agrícola. A meu ver, o fato da doação exigir que o imóvel doado seja utilizado para produçào agrícola implicitamente estabelece que o imóvel doado tenha pelo menos área igual ao módulo rural, sob pena de restar inviabilizado seu aproveitamento econômico,nos termos do que disp_oe o Estatuto da Terra. Os defensores do programa alegam que se trata de aquisição originária, pois o Estado apenas reconhece uma situaçào consolidada, sendo portanto, possível de matrícula o imóvel rural com área inferior ao módulo. Eu entendo que este argumento de aquisição originária é equivocado, pois se há doação, não há aquisição originária (usucapião). Muito menos pela falta de uma decisão judicial e porque também não existe usucapião de bens públicos, ainda que se trate de terras devolutas. Para complicar, o Estado não faz o procedimento discriminatório (nem judicial, nem administrativo), conforme determina a lei federal, de forma que sequer se tem certeza se realmente a terra é devoluta. Gostaria que o senhor comentasse, se possível os aspectos legais da situação narrada, em especial sobre a possibilidade dos cartórios matricularem os imóveis com área inferior ao módulo rural dentro de um programa estatal.

      Desde logo agradeço.

      Atenciosamente,

      Jeferson Emílio - Belo Horizonte - MG

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      1. Olá, Jeferson.
        Trata-se de uma situação bastante complexa e, segundo detalhes de seu relato, de procedimento irregular.
        Se o Estado não fez o procedimento retificatório, como ele se tornou proprietário dessas áreas para viabilizar a doação?
        Muito estranho isso...
        Seja como for, seu questionamento principal está na diminuta dimensão do imóvel rural "regularizado".
        Mesmo que estivéssemos tratando de usucapião (aquisição originária) que não envolvesse área pública, uma coisa é o reconhecimento judicial da titularidade, outra é o cadastramento do imóvel no Incra.
        Se o Incra se recusar a cadastrar o imóvel (embasado no Estatuto da Terra), o seu titular não conseguirá o CCIR e, sem ele, não poderá alienar ou onerar seu imóvel. Ou seja, ele obteve a titularidade do imóvel, mas a matrícula deste estará tecnicamente bloqueada.
        Infelizmente, tal situação é resultado de uma legislação complexa que, em muitos pontos, possui sérias incoerências. Não se trata de intransigência do Incra nem do Registro Imobiliário. A culpa é da lei, o que torna a solução quase intangível.
        Já estamos há um certo tempo estudado esse tema na esperança de encontrar uma solução. Talvez consigamos algum resultado.
        Um grande abraço.
        EA

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    65. Dr. Eduardo, quando se trata de Igreja (art. 2º, inciso II, letra “c”, item 5, do Decreto 62.504/68) localizada em imóvel rural menor do que a FMP. Considerando que na região onde está localizada a Igreja a FMP é de 20.000m², seria possível o registro da propriedade após ação de usucapião? Após uma consulta com um engenheiro, fui informado de que até seria viável, entretanto, seria necessário apresentar ao INCRA tanto a planta topográfica georreferenciada do imóvel onde e Igreja está localizada (o que já possúimos), bem como a planta da área maior de onde se desmembrará a área menor, onde reside o problema, já que a "área maior" trata-se de mata aberta, sem registro, sem nada em Cartório.
      Agradeço a atenção!

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      1. Olá, TR.
        Como se trata de ação de usucapião, ou seja, aquisição originária da propriedade, não há como incluir a "área menor da Igreja" numa outra "área maior". Isso porque a área usucapida não terá nenhum vínculo com as demais áreas lindeiras, sendo elas tituladas ou não.
        Para a abertura de matrícula para esse novo imóvel e para o registro da aquisição por usucapião, não será necessária a apresentação do CCIR (cadastramento rural), uma vez que o Incra não cadastra áreas que perderam sua finalidade rural e que a existência desse imóvel de área diminuta para essa finalidade específica é permitida pela legislação em vigor.
        No entanto, na eventualidade de a Igreja desejar alienar tal imóvel, ela somente poderá fazê-lo para alguns de seus vizinhos (para unificar as áreas de forma a cumprir a FMP) ou para outra pessoa que dê ao imóvel destinação permitida pelo Decreto nº 62.504/68, hipótese esta que, dependendo do caso, poderá exigir a prévia manifestação do Incra.
        Um abraço.
        EA

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    66. Dr. Eduardo, Bom dia!
      Gostaria de saber qual a ZTM do município em que resido.
      Cáceres MT.
      Obrigado!

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      1. Olá, Márcio.
        O Município de Cáceres, localizado na microrregião do Alto Pantanal, em Mato Grosso, está na ZTM B2. Portanto, a FMP é de 3 hectares.
        Seu Módulo Fiscal (MF) é de 80 hectares.
        Outras informações importantes sobre seu Município:
        - localizado na Faixa de Fronteira;
        - localizado na Amazônia Legal; e
        - localizado na área do Pantanal.
        Portanto, há várias limitações legais a serem observadas para a aquisição de imóveis e, principalmente, para o uso do solo em Cáceres-MT.
        Um abraço.
        EA

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    67. Dr. Eduardo, gostaria de saber o posicionamento do Sr. quanto ao registro de mandado de usucapião com área abaixo da fração mínima de parcelamento. Caso o Oficial não o faça, emitindo nota devolutiva, e sendo suscitada a dúvida, com a sentença do Juiz Corregedor determinado o registro, o Oficial pode impedir tal registro de outra forma? Perguntando melhor, caso o Juiz permita o registro, o Oficial poderá barra-lo novamente?

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      1. Olá, Renan.
        O problema não está no registro da aquisição por usucapião (que eu entendo registrável, independentemente da área do imóvel), mas, sim, na possível recusa do Incra em cadastrar o imóvel no SNCR, devido à sua diminuta área. Sem o CCIR, seu proprietário estará impedido de alienar, parcelar ou arrendar o imóvel rural.
        Já comentei sobre esse assunto na questão postada pelo Jeferson mais acima. Para facilitar, transcrevo aqui o trecho de seu interesse:
        ....
        Seja como for, seu questionamento principal está na diminuta dimensão do imóvel rural "regularizado".
        Mesmo que estivéssemos tratando de usucapião (aquisição originária) que não envolvesse área pública, uma coisa é o reconhecimento judicial da titularidade, outra é o cadastramento do imóvel no Incra.
        Se o Incra se recusar a cadastrar o imóvel (embasado no Estatuto da Terra), o seu titular não conseguirá o CCIR e, sem ele, não poderá alienar ou onerar seu imóvel. Ou seja, ele obteve a titularidade do imóvel, mas a matrícula deste estará tecnicamente bloqueada.
        Infelizmente, tal situação é resultado de uma legislação complexa que, em muitos pontos, possui sérias incoerências. Não se trata de intransigência do Incra nem do Registro Imobiliário. A culpa é da lei, o que torna a solução quase intangível.
        Já estamos há um certo tempo estudado esse tema na esperança de encontrar uma solução. Talvez consigamos algum resultado.
        ...
        Um abraço.
        EA

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      2. Obrigado Doutor Eduardo.
        Sou um grande fã do seu trabalho!
        Será uma grande honra um dia lhe encontrar para discutirmos questões!

        Uma abraço.

        Renan

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    68. Bom dia Dr. Eduardo!

      Um senhor adquiriu em uma matrícula, partes do imóvel rural, (pelo R.01, 10ha., pelo R.03 10ha., e pelo R.04 mais 13ha.37a.99ca.,) matrícula esta formada por condôminos. Este por sua vez, quis se retirar da comunhão.

      Foi aberta então uma nova matrícula, com as divisas das referidas aquisições, no total de 33ha.37a.97ca.., no ano de 2008.

      Acontece que, foi protocolizado nesta Serventia, no dia 10 do corrente mês, um pedido de retificação da área de 33ha.37a.97ca., passando a área a ter um total de 107ha.80a.00ca..

      Foi verificado pela Respondente desta Serventia, que na matrícula, as divisas da área de 33ha.37a.97ca., são idênticas com as divisas apresentadas no memorial, do pedido de retificação área de 107ha... (verifica-se que não há acréscimo a ser adquirido por usucapião).

      Pergunta-se: Como proceder diante de tal situação? As divisas da matrícula ficará idêntica com as divisas da averbação objeto de retificação?

      Grata!

      Neila Ronise.

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      1. Olá, Neila.
        Especifique como foi feita essa "retirada do condomínio" em 2008. Foi uma escritura de divisão amigável? Foram abertas novas matrículas para as glebas resultantes?
        Por fim, especifique o significado de "são idênticas as divisas" do imóvel de 33,3707ha com a planta de 107,8ha. Se por divisas vc quis dizer "limites", essa afirmação de identidade é logicamente absurda (ou seja, não são nada idênticas!).
        Sem essas informações, não há como eu identificar qual é exatamente o problema a ser resolvido.
        Um abraço.
        EA

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    69. Olá Douto Colega, estou as voltas com uma dificuldade registral em imóvel rural e portanto faço uso desta tua iniciativa tão louvável para pedir apoio,e desde já agradeço o dispêndio de seu precioso tempo.

      Bom vamos ao caso:

      Iniciou-se a matrícula em 09/11/1976, com a seguinte descrição: "IMÓVEL: Um imóvel que na totalidade tem a área de 114.192m2, designado por gleba 5A, no bairro tal, distrito tal, comarca de tal, com as seguintes divisas e confrontações: (descrição...)...INCRA xxx. PROPRIETÁRIO: FULANO e sm BELTRANA,TÍTULO AQUISITIVO:Transcrição Anterior n xxx, de 09 de Novembro de 1976.O Esc.,digo,portador do C.I.C xxx,proprietário apenas de uma parte ideal, correspondente a 91,83%, no imóvel acima...".

      Após a abertura na matrícula foi averbada na mesma data Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária, 09/11/1976,depois em 1979 esta foi cancelada, em 10/09/1980, os primeiros proprietários venderam para o Sr João,também como fração ideal de 91,83% "...sobre o imóvel desta matrícula...". Com o falecimento do Sr João,e 1990 registrou-se formal de partilha e a "parte ideal de 91,83%", coube a herdeira Dna Maria.que foi o R-3 da matrícula, em 1999 a Dna Maria "transmitiu"(sic) "UMA PARTE IDEAL DE TERRAS" com a área de 2.800,00m2, na fração ideal correspondente a 91,83% no imóvel objeto desta matrícula. ...". (R-4)

      Em Janeiro de 2010 a DnaMaria prometeu a venda o restante de sua parte ideal ao vizinho, proprietário da Gleba 4A. Acontece que ao diligenciar junto ao Registro fui "comunicado" preliminarmente que não haveria qualquer possibilidade de novo registro na dita matrícula, por se tratar de fração ideal a única saída seria o Usucapião. Minha intenção é registrar a venda da Dna Maria para depois unificar as áreas.Esclareço que o restante que cabe ainda a Dna Maria é maior que a fração mínima de parcelamento, mesmo assim o Registro informa a impossibilidade, decidi então instruir meu constituinte a adquirir os 2.800m2, anteriormente "transmitidos" e já registrados,em nome de terceiro, para que assim detive-se a totalidade da área "descrita na ABERTURA da matrícula", ou seja 91,83% da GLEBA 5A, cogitando a possibilidade ao REGISTRO esse me informa que mesmo assim não há possibilidade, visto que não se pode identificar aonde estão os 8,17% faltantes. Mas estes 8,17% foram usucapidos e registrados em 24/09/1973, data anterior a abertura da matrícula em comento.NO MESMO CARTÓRIO.POIS ESTÃO DO OUTRO LADO DA ESTRADA, QUE NÃO É MENCIONADA NA MATRÍCULA.

      Então caro colega e futuro amigo peço auxílio para resolver a seguinte questão: Há algum óbice legal para a Continuidade Registral nos mesmos termos da abertura da matrícula???? Pois o Registro diz que não pode mas não me explicita o embasamento legal de sua negativa.Caso positivo o Sr vislumbra outra saída diversa da ação de Usucapião.

      Desde já agradeço a atenção.

      Forte Abraço

      ROBERTO MANSUR

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      1. Prezado Roberto:
        Vou considerar inequívoca sua afirmação de que os 8,17% foram usucapidos e estão numa outra matrícula que descreve um imóvel localizado do outro lado da estrada.
        Sendo essa a realidade jurídica, o seu caso é muito simples de solucionar.
        Basta um procedimento extrajudicial de retificação de registro, que sanará as falhas na especialidade objetiva (descrição do imóvel) e na especialidade do fato jurídico (quem é dono de quê e em que proporção).
        A retificação terá a seguinte linha operacional:
        1) comprovar que a totalidade do imóvel matriculado engloba também o imóvel do outro lado da estrada, que foi usucapido por terceiro;
        2) comprovar que tal usucapião teve por base a fração ideal faltante, de forma que os 91,83% registrados significam 100% do remanescente;
        3) converter os "2.800 m²" em porcentagem (%) do novo todo, para definir as frações de cada condômino;
        4) a retificação deve ser requerida por todos os atuais condôminos (e respectivos cônjuges, mesmo não proprietários).
        Quanto à fração ideal de 2.800 m², isso realmente foi uma irregularidade (um grande vacilo). Mas, como já está registrada, não serve de óbice para a solução do problema (não obsta a retificação) nem para outros registros (que não sejam de fração ideal, lógico!).
        Por fim, se o seu interesse é regularizar 100% a situação (para evitar futuros dissabores), busque a extinção do condomínio. No entanto, isso somente será possível mediante a reaquisição de toda aquela fração ideal alienada ou "completando a área" de seu condômino (conforme a FMP de sua região) para viabilizar uma divisão amigável.
        Boa sorte.
        EA

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    70. Olá Dr. Eduardo!

      A matrícula anterior, continua em condomínio com os demais proprietários!

      Ele não querendo permanecer em condomínio naquela matrícula, foi apresentado naquela época a Escritura Pública de Extinção de Condomínio, onde consta a anuência dos demais condôminos, concordando com os limites ou perímetro daquela área de 33ha.

      Foi então aberta a matrícula da área de 33ha.

      Hoje ele apresenta retificação de área, alegando que o seu imóvel tem 107ha; mas o memorial descritivo apresentado dos limites ou perímetro, para a devida retificação são idênticas com a que consta na matrícula com a área de 33ha.!


      Grata pela sua atenção!

      Neila.

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      1. Olá, Neila.
        Não há como uma imóvel de 33 ha ter, na verdade, 107 ha, pois a diferença é absurda.
        Somente será possível a retificação de ficar comprovado o erro da descrição do imóvel, o que, segundo seu relato, parece-me impossível.
        Um abraço.
        EA

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    71. oi professor,
      preciso dar entrada em uma ação divisória. Todavia, presido descobrir o valor do FMP do imóvel rural que fica em Santa Cruz da Vitória -Bahia. como devo proceder já que na cidade onde estou não há orgãos do incra.

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      1. Olá, Tamara.
        Dica: esse dado consta do CCIR do Imóvel.
        Eis aqui todos os dados técnicos referentes ao direito agrário do Município de Santa Cruz da Vitória, localizado no Estado da Bahia:
        1) Integra a Microrregião de Ilhéus-Itabuna
        2) ZTM A2
        3) FMP de 2ha
        4) MF de 50ha
        5) MEI de 10ha
        6) Localizado na Zona da Mata
        Espero que isso baste.
        Um abraço.
        EA

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    72. Bom dia Eduardo,

      Estava com uma dúvida sobre FMP e consegui tirá-la com seu artigo, muito claro e didático.
      Grato!

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      1. Olá, Juraci.
        Fico feliz em ter ajudado.
        Um abraço.
        EA

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    73. Olá Dr. Eduardo Augusto
      Gostaria de receber um valioso esclarecimento. Tenho acompanhado o seu blog e lhe parabenizo por tão brilhante iniciativa.
      Meu caso é o seguinte: Sou proprietário de imóvel rural com área de 2,45 há (24.566m2) no município de Caxias do Sul - RS. No meio do imóvel passou um eletroduto (Linha de Transmissão Elétrica de 230 kV da CEEE) dividindo a área em duas glebas. Foi lavrada a escritura e feito o registro da faixa de servidão pela CEEE com os seguintes dizeres:
      “Título: Constituição se Servidão Perpétua de Passagem de Eletroduto sobre a área de 2.605m2 do imóvel desta matrícula. Certifico que parte do todo maior do imóvel desta matrícula foi declarado de utilidade pública pela Resolução nº 557 de 19/12/2000 da ANEEL.”
      Com a passagem do eletroduto no meio da área, restaram duas áreas com fração inferior ao mínimo exigido por lei. Consultei o Registrador para retificar e fazer duas matrículas, ele disse que não era possível devido às áreas serem inferiores que a fração mínima.
      Tenho interesse em vender uma área por isso gostaria de receber o seu parecer sobre o assunto, se tem com criar duas matrículas e quais serão os procedimentos e baseados em quais leis?
      Desde já agradeço,
      Renato Jacó Weber

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      1. Olá, Renato.
        Você está cometendo um pequeno equívoco.
        Com a passagem do eletroduto, seu imóvel não foi dividido em duas glebas.
        Veja que não houve alienação de parcela de seu imóvel à CEEE. Seu imóvel continua sendo uma única unidade, com área contínua, sem nenhum tipo de interrupção.
        A área destinada ao eletroduto foi constituída como servidão de passagem, ou seja, todo o imóvel continua de sua titularidade (e não da concessionária), mas você terá que suportar a existência desse eletroduto pela faixa demarcada, a constante entrada do pessoal da manutenção e sofrerá restrições de uso de seu imóvel em decorrência dessa servidão de passagem.
        Portanto, a sua questão não tem nenhuma relação com a FMP, pois a inviabilidade de parcelar seu imóvel está na ausência de justa causa.
        Um abraço.
        EA

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      2. Prezado Dr Eduardo,
        Agradeço por importante informação, me foi muito útil.

        Grande abraço,
        Renato

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    74. Olá Dr. Eduardo,

      Gostaria de saber porque o cartório não retifica área em comum entre irmãos. Como proceder neste caso?

      Grata,

      Catiuscia Pessoa

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      1. Olá, Catiuscia.
        A retificação da descrição do imóvel deve ser por matrícula e não de acordo com "posses localizadas" de condôminos.
        Tudo indica que essa "área comum entre irmãos" seja apenas uma fração ideal de um imóvel maior, em que há outros condôminos (tios, primos ou até mesmo estranhos).
        Portanto, a solução para o caso é a retificação do imóvel todo. Depois disso, é feita a divisão amigável entre os condôminos, de forma que cada um fique com uma matrícula específica para a sua área.
        Um abraço.
        EA

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    75. Boa noite, Dr Eduardo!
      Estou estudando uma proposta de compra de um lote em condomínio rural abaixo da metragem mínima estabelecida pelo INCRA, o qual o vendedor informa que poderá fornecer uma escritura como fração ideal de solo. Pergunto: caso esteja tudo certo na questão de matrícula e não haja pendências com relação à sucessão, como ficaria a sucessão no caso do meu falecimento? Caso a empresa que vende a chácara em condomínio fechado tenha algum problema judicial,sendo eu um dos proprietários de fração ideal coloco em risco meus outros bens também?
      Parabéns pelo blog e pela enorme ajuda que dá as pessoas1

      Obrigado,

      Luiz Antonio

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      1. Olá, Luiz Antonio.
        Veja, primeiro, quem está lhe vendendo o imóvel: o "loteador" ou um dos seus adquirentes.
        Se for do loteador, essa venda configura "crime de parcelamento do solo", podendo o vendedor pegar de 1 a 5 anos de reclusão (parágrafo único do artigo 50 da Lei nº 6.766/1979). Denuncie o caso ao Ministério Público local.
        Se for de terceiro (não corretor de imóveis, mas um mero adquirente de um desses lotes que deseja repassá-lo), este não comete crime algum (pois também foi vítima), mas isso não torna regular a situação.
        A aquisição de lotes ou "chácaras de recreio" simulando-se a aquisição de fração ideal era uma prática muito comum e que hoje está sendo combatida pelo Registro Imobiliário, pelo Ministério Público e pelo Poder Judiciário. Trata-se de fraude com o único intuito de favorecer o empreendedor (que não fará as obras públicas de melhoria que seriam de sua obrigação) e prejudicial toda a sociedade (pois tais obras serão um dia feitas com dinheiro público).
        Além disso, assim que for verificada tal fraude, a matrícula desse imóvel será bloqueada, prejudicando todos os adquirentes, que não mais conseguirão alienar seus imóveis.
        Um abraço.
        EA

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    76. Bom dia Sr. Eduardo Augusto.


      Tenho um imovel rural com area abaixo da FMP, com 6000m2. Porem, sobrevivo exclusivamente deste imovel com producao hortifrutigranjeira, comercializacao local dos produtos e funcionamento sazonal em temporada de ferias de restaurante.

      Quero me legalizar. Pelo que me falaram a FMP para Serra Negra-SP e' de 30.000m2.
      Ja procurei o vendedor das terras com interesse de adquirir mais terras a chegar na FMP. Mas se recusa e impoe dificuldades.

      Outra solucao pelo que li em seu blog seria a formacao de um condominio rural com todos os lotes abaixo da FMP. Mas qual seria a seguranca neste condominio pela variabilidade de infra estrutura e benfeitorias dos imoveis. Daria para especificar a propriedade individual em cada area do condominio, cabendo a universidalidade somente as areas comuns, e aos deveres e direitos condominiais? Caberia a essa modalidade tambem utilizacao de assembleias e atas de decisao para caso haja venda de fracao a terceiros, com aprovacao de maioria?


      Minhas perguntas sao essas entao. Prefiro ter meu imovel independente. Poderia exercer o direito de preferencia a compra destes imoveis vizinhos, para a incorporacao e aumento de area a fim de se chegar a FMP?
      Como exercer os meus direitos nestes casos, ja que a legislacao demora a acompanhar a realidade.

      Grato de sua atencao e das muitas duvidas ja tiradas lendo seu blog.

      Flavio.

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      1. Olá, Flávio.
        Para poder lhe indicar um caminho, preciso saber da situação jurídica do imóvel. Como a FMP em Serra Negra é de 3 hectares, certamente você não possui um imóvel de 6.000 m², mas possivelmente uma fração ideal de um imóvel rural de área maior. Portanto, você já deve integrar um condomínio.
        Para saber a real situação jurídica de seu imóvel, você deve analisar a certidão atualizada da matrícula de seu imóvel. Na matrícula, você conseguirá extrair as informações necessárias: "área do imóvel", "identificação dos condôminos" e "determinação da fração ideal de cada um deles".
        Em muitos casos, você precisará da ajuda do excel e de muita paciência para chegar aos resultados no tocante à fração ideal de cada coproprietário.
        Um abraço.
        EA

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    77. Ola. Gostaria de fazer um adendo as minhas perguntas. O Sr. acha que devo procurar o Ministerio Publico?

      Obrigado novamente.

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      1. Acionar o MP para qual finalidade?
        Não encontrei em seu relato nenhum indício de crime a ser apurado.
        Ou por acaso, esse seu pequeno imóvel é uma parcela de um loteamento clandestino?
        Como você não fez nenhuma menção a isso, não vejo qual o interesse do Ministério Público de atuar nesse seu caso.
        Um abraço.
        EA

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    78. Bom dia Eduardo,

      Meu nome é Gleison, estou Cuiabá-MT, estou com a seguinte situação, muito próximo do limite urbano de Cuiabá, tenho um cliente, que possui uma pequena propriedade, "minifúndio" e é uma área que não tem produção alguma, porem não conseguimos lavrar as escrituras por causa do FMP,
      existe alguma saída legal para essa situação???

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      1. Olá, Gleison.
        Você disse que seu cliente "tem uma pequena propriedade".
        No entanto, há que se verificar se ele é proprietário (o nome dele consta da matrícula do imóvel?) ou se ele é apenas um possuidor (comprou uma parcela de um imóvel e, por ser irregular tal parcelamento, não consegue o título).
        Como você disse que não está conseguindo "lavrar as escrituras" (no plural), tudo indica que estamos tratando de um loteamento clandestino.
        Hoje já há solução para esse tipo de situação: a regularização fundiária, prevista na Lei nº 11.977/2009.
        Para saber mais sobre o assunto, consulte este outro artigo:
        - http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com.br/2011/04/usucapiao-extrajudicial-o-instrumento.html
        Por fim, coisa que pouca gente tem falado: a regularização fundiária pé para solucionar o problema dos ocupantes e não para beneficiar o loteador clandestino. Ou seja, não é porque o loteamento foi regularizado que o loteador ficará isento de responsabilidades. Compete ao poder público acioná-lo tanto na esfera criminal (ação penal) como na esfera cível (ação civil pública). O loteador terá que indenizar todos os prejuízos causados ao ordenamento urbano, ao meio ambiente e à sociedade.
        Um abraço.
        EA

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    79. Boa Tarde Doutores,

      Sou escrevente do RI de Tatuí e quanto à questão, regularização fundiária, gostaria de saber o posicionamento de vocês em relação à proibição do registro da sentença de usucapião em áreas localizadas em desmembramentos/loteamentos irregulares, ou seja, burlando a lei 6.766, vez que encontrei decisões que proíbem o registro da sentença neste caso, apontando a regularização fundiária como medida jurídica mais eficaz, em face da função social da propriedade e direito urbanístico.

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      1. Olá, Renan.
        Envie-me, por favor, as decisões que você encontrou que “proíbem o registro da sentença”.
        Eu conheço apenas decisões que indeferiram o pedido de usucapião nessa situação; portanto, nada relacionado ao registro de uma decisão favorável transitada em julgado.
        Há, também, uma outra possibilidade: o Incra pode não emitir o CCIR para essa área diminuta, situação esta que, em tese, bloqueia a disponibilidade do referido imóvel.
        Um abraço.
        EA

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    80. Boa Tarde,
      Estou comprando um terreno em Igaratá, esse terreno é de uma fazenda, eles dividiram em várias partes de 20 mil m2, estou comprando 5 mil m2, o vendedor me disse que a escritura vai sair em nome de 4 pessoas, meu terreno + de 3 vizinhos, que dará 20 mil m2, porque se trata de uma zona rural, tem o número no incra, liguei na prefeitura e eles me disseram, que depois que eu comprar, posso ir fazer o iptu, e depois de 5 anos pagos, consigo desmembrar o terreno, fazer uma escritura com meu nome, gostaria de saber se essa informação confere, porque não quero ter problemas fututeos.
      OBrigada desde já

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      1. Olá, ...(?).
        Pelo seu relato, trata-se de um loteamento clandestino.
        O empreendedor está cometendo o delito (crime qualificado) previsto no parágrafo único do artigo 50 da Lei nº 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano).
        Portanto, se você não quer ter problemas futuros, não entre nessa "furada".
        Um abraço.
        EA

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    81. Olá, professor! Parabéns pelo blog, é excelente! Somente aqui achei onde poderia descobrir o MF de Piratini-RS, na instrução especial n 20 do INCRA. =D

      Agora gostaria de saber se há um relação também sobre MR, MEI, FMP das cidades também porque quero saber a de Piratini.

      Obrigado.
      Um grande abraço!

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      1. Olá, Andrigo.
        No site do Incra, há um arquivo MS-Access com todas essas informações.
        http://www.incra.gov.br/index.php/estrutura-fundiaria/regularizacao-fundiaria/indices-cadastrais/file/113-indices-basicos-2005-12042007
        Um abraço.
        EA

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      2. Muito obrigado, professor!!

        Abração!!

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    82. Bom dia Eduardo.
      Muito interessante e bem redigido o seu blog.
      Gostaria de saber sua opinião:
      1 - Tenho um sítio em Pariquera-açu, SP, de 19.36ha. De acordo com o blog: UT 3536208, MR 35055 (Registro SP55) ZTM A3.
      2 - O sítio, quando comprei, tinha area plantado com chá de aproximadamente 8ha. O chá deve ser definido como cultura permanente?
      3 - Para efeito (ou não) de contribuição sindical rural, o valor do módulo rural do sítio é de 1 ou 2 MRs ?
      Antecipadamente agradêço
      GM

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      1. Olá, Glauco.
        São de cultura temporária aquelas sujeitas ao replantio após a colheita, possuindo período de vida muito curto entre o plantio e a colheita (ex.: feijão, legumes, arroz, trigo).
        São de cultura permanente aquelas não sujeitas ao replantio após a colheita, uma vez que propiciam mais de uma colheita ou produção, bem como apresentam prazo de vida útil superior a um ano (ex.: laranjeira, macieira, café).
        Não sei que tipo de chá você está se referindo. Pelo que soube, no Vale do Ribeira predomina o chá preto, que se enquadra como cultura permanente, uma vez que suas árvores somente são substituídas quando começam a perder produtividade, com cerca de 50 anos (dados da Wikipédia).
        A contribuição sindical rural está prevista do Decreto-Lei nº 1.166, de 15/4/1971. Seu artigo 1º traz a regra dos "dois módulos rurais da região" como uma das configurações do sujeito passivo do referido tributo.
        Inicialmente, há que se identificar a "região" do imóvel rural. Por região, deve-se entender "zona típica de módulo" (ZTM). Como você corretamente apontou, o município de Pariquera-Açu fica na ZTM A3.
        Conforme foi tratado neste artigo jurídico, há seis tipos de módulos rurais (hortigranjeira, cultura permanente, cultura temporária, pecuária, florestal e exploração indefinida). Na ZTM A3, o módulo rural para cultura permanente é de 15 hectares.
        Se a utilização de toda a área de seu imóvel (19,36 ha) fosse o cultivo do chá preto (cultura permanente), esse imóvel rural teria apenas 1,29 módulo rural; portanto, estaria isento da contribuição sindical rural, desde que... (ATENÇÃO)... não houvesse utilização de mão-de-obra assalariada em nenhuma das etapas do referido cultivo (plantio, conservação ou colheita).
        Por fim, não basta saber efetuar esses cálculos. Há que se declarar corretamente todos esses dados tanto no Incra (cadastro rural - CCIR) como na Receita Federal (DIAC/DIAT- ITR), para evitar que as divergências cadastrais atuem como indícios equivocados e desfavoráveis ao proprietário rural.
        Um abraço.
        EA

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      2. Muito obrigado Eduardo. Claro e preciso.
        Agora acho que compreendi o cálculo do módulo rural!
        Vc está certo quanto ao tipo de chá cultivado (preto).
        Quanto à utilização de mão-de-obra assalariada: a plantação sempre foi arrendada à terceiros por intermédio da usina de processamento até a sua falência no ano passado. Arrendamento nesse caso pode ser equiparado à mão de obra assalariada?
        Cordiais saudações
        GM

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    83. Boa noite Eduardo,
      Visitei o blog, e achei um dos mais interessantes e objetivos que visitei. O que mais me alegrou foi a possibilidade de interagir com o autor. Tenho uma dúvida a qual ainda não encontrei respostas claras e diretas, que é a seguinte: posseiro de um imóvel rural, quer seja pessoa física ou jurídica, que tenha apenas como "documentação" um recibo de compra e venda... quais seriam os caminhos para a regularização fundiária deste imóvel rural? Sou morador do Estado do Pará, e tendo em vista que a estrutura fundiária do Estado é deficiente, quais seriam os caminhos? Procurar o Incra ou o Instituto de terras do Estado ou o Oficial registro de imóveis do município?
      Desde já, agradeço pela informação já postada no blog. Muito Obrigado.

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      1. Olá, Edir.
        Se essa precária documentação que você tem (um recibo de compra e venda) foi assinada pelo proprietário do imóvel (aquele que consta da matrícula do imóvel), basta exigir deste a "escritura definitiva". Se o imóvel dele estiver em ordem e sua dimensão não exigir o georreferenciamento, a solução é bastante simples e bem rápida, exceto se estivermos tratando de um desmembramento, que exigirá a participação de um agrimensor para a elaboração de planta e memorial descritivo.
        Na hipótese de não se saber quem é o verdadeiro titular da área, a solução é uma ação de usucapião. No entanto, convém verificar se tal imóvel não é terra pública, pois imóvel público não é usucapível.
        Por fim, vá ao Registro Imobiliário em busca de uma certidão da matrícula do imóvel, pois qualquer que seja a solução para o caso, é essencial identificar a situação jurídica do imóvel.
        Um abraço.
        EA

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    84. Olá Eduardo tudo bem?
      Estou com umas dúvidas quanto a este tema.
      Tenho um caso da seguinte forma:
      Faleceu os pais, proprietários de 22 hectares de imovel rural. Foi feito o inventário do pai, feito a divisão amigável e registrado a escritura no CRI com 50% para a viuva meeira e 50% para os herdeiros normalmente. Apos um tempo faleceu a mae, tmb foi feito o inventário, feito a partilha e lavrada a excritura de divisão amigável no cartorio de registro civil, mas quando fui registrar no CRI, o tabelião me disse q não poderia registrar a escritura da maneira q estava descrita, como 2 legítimas de terra, e que 2 legítimas é abstrato, nada concreto.
      E que para poder registrar essa escritura devo ingressar com uma Ação de usucapião para regularizar a matrícula, então só apos sentença judicial poderei registrar a escritura dividindo cada quinhão para os herdeiros.
      Eu fiquei muito confusa.
      Será que poderia me explicar sobre essa questão.
      Desde já agradeço a atenção e informações postadas no blog.
      Parabéns pelo blog, pois os conteúdos são ótimos
      Maisa.

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      Respostas
      1. Olá, Maisa.
        Se o problema está apenas no texto da escritura (conforme você relatou), a solução é muito simples: basta fazer uma rerratificação desse título.
        Procure o tabelião que elaborou a escritura que ele vai encontrar uma solução jurídica para o caso.
        Por fim, apenas para esclarecer: se a partilha foi feita em legítimas (frações ideais, porcentagens), não estamos falando de "divisão amigável" (que divide o imóvel em outros imóveis = novas matrículas), mas de partilha "causa mortis" (cujo registro das legítimas é feito na mesma matrícula do todo).
        Um abraço.
        EA

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    85. Olá Eduardo, td bem?

      Meu pai recebeu um sítio por herança e em 1972, fez o cadastro no CCIR. Não atualizou em 1992, para constar no SNCR e agora estou com um problema no INCRA. O vizinho cadastrou um novo CCIR, englobando as terras do sitio. Como devo proceder, ja que no INCRA eles não dão acesso aos documentos?

      Abs
      Eduardo - effontes@hotmail.com

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      1. Olá, Eduardo.
        Tudo indica que "seu imóvel" é uma fração ideal de um imóvel maior e que "seu vizinho" é um de seus condôminos, que teve que cadastrar o imóvel todo, conforme a matrícula do Registro Imobiliário.
        Se for isso, o CCIR de "seu vizinho" é de todos os condôminos, ou seja, engloba a sua posse localizada e tudo está perfeito.
        Para solucionar a questão, leve uma certidão de matrícula de seu imóvel e uma cópia simples do CCIR de seu vizinho para um tabelião dar uma conferida. Talvez a sua dúvida seja esclarecida em poucos minutos.
        Um abraço.
        EA

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    86. Dr. Eduardo, boa noite.
      Parabéns pelo blog e pelo artigo, que é objetivo e esclarecedor.
      Tenho uma dúvida a respeito de um imóvel rural com area menor que a FMP.
      O imóvel foi regularmente desmembrado na época da desapropriação para a construção da rodovia, e já tem duas matrículas abertas, sendo que um deles é menor que a FMP.
      No entanto, no cadastro do INCRA há apenas um CCIR para os dois imóveis, já que o órgão entende que o imóvel "continua" sobre a rodovia.
      Foi feita escritura de compra e venda do imóvel menor para terceiro, mas agora a registradora local se recusa a registrar a venda sob o argumento de que, posteriormente, não será possível cadastrar um novo CCIR para o imóvel, uma vez que é menor que o módulo da região.
      Está correta a recusa? Pode o juiz estadual determinar o registro mesmo assim?
      Muito obrigada pela atenção,
      Marina Gama

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      1. Olá, Marina.
        Situação complicada por culpa de uma legislação de exceção (direito agrário) com regras que colidem com a legislação comum (direito civil).
        O juiz estadual pode, sim, num procedimento de dúvida, decidir pelo registro do título. Se fosse aqui em Conchas, eu registraria o título sem necessidade de atuação judicial.
        No entanto, isso não soluciona a questão; apenas adia o problema...
        Há uma grande probabilidade de o adquirente não conseguir cadastrar seu novo imóvel no Incra, pelo fato de o imóvel ter área inferior à FMP. E sem esse cadastro (sem o CCIR), o proprietário não poderá vender, arrendar ou dar o imóvel em garantia (bloqueio do poder de disponibilidade).
        Eu discordo desse posicionamento do Incra. Esse imóvel tem origem juridicamente perfeita (a lei veda apenas o parcelamento em área inferior à FMP) e não pode ser condenado a seguir a sorte do outro imóvel que fica do outro lado da estrada, pois acabou a continuidade territorial, fato este que, na grande maioria dos casos, inviabiliza economicamente uma utilização uniforme.
        No entanto, a decisão do juiz estadual estará restrita ao registro do título, não servindo para a obtenção de seu CCIR, uma vez que o Incra, por ser uma autarquia federal, somente estará sujeito a uma decisão proferida pela Justiça Federal.
        Um abraço.
        EA

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      2. Muito obrigada pela atenção e resposta.
        parabéns novamente pelo blog.
        Um abraço,
        Marina

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    87. Dr. Eduardo, tenho uma dúvida que é a seguinte:
      1 casal possuía uma fazenda (não havia registro - só posse). A esposa falece e o bem é partilhado em inventário para 10 herdeiros filhos e viúvo-meeiro. Nesse caso, foi feito o inventário. Os herdeiros e viúvo podem entrar com usucapião sobre o imóvel? Conversei com alguns colegas e me disseram sobre algo relacionado a não poder entrar com usucapião porque são condôminos de fração ideal e usucapião exerce posse sobre parte certa e determinada. Eu não consegui entender. O que o Dr acha sobre isso? muito obrigada. Caroline.

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      1. Olá, Caroline.
        Condôminos em fração ideal?? Não! Eles não são condôminos, pois, segundo o seu relato, não existe registro dessa fazenda (apenas posse). Ou seja, existe apenas a composse entre viúvo e seus 10 filhos.
        Diante disso, cabe pedido de usucapião sem dúvida nenhuma. Para não entrar em contradição com o título de posse (partilha "causa mortis"), o pedido deve ser feito por todos, ou seja usucapião de um único imóvel (o todo) a ser adquirido em frações ideais (50% ao viúvo e 5% para cada um dos 10 filhos).
        Não se esqueça de que o imóvel deve ser georreferenciado para o ajuizamento da referida ação judicial.
        Um abraço.
        EA

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    88. Prezado Dr. Eduardo, muito obrigada por compartilhar o seu conhecimento.
      Sou corretora pela FFReal.com uma imobiliária com foco no investidor estrangeiro.
      Nós não trabalhamos usualmente com vendas de áreas rurais e sim com imóveis urbanos mas, surgiu uma oportunidade de fazer uma venda de terreno com tamanho maior que 50 módulos de exploração indefinida.
      No caso de exploração indefinida é possível a venda para pessoa jurídica estrangeira ou necessariamente devemos fazer uma venda de fração para que se torne menor que 50 módulos ?
      Muito obrigada, desde já, pela atenção dispensada!
      Att.,
      Paula

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      1. Olá, Paula.
        Sua questão trata de alienação de imóvel rural para uma empresa estrangeira (pessoa jurídica), sendo que o limite de 50 módulos de exploração indefinida (MEI), que você citou, vale apenas para pessoas naturais (pessoas físicas).
        No seu caso, há que se fazer as seguintes considerações:
        1) Para as pessoas jurídicas estrangeiras ou sob controle estrangeiro, a lei não traz restrições quanto à área do imóvel rural;
        2) Não existe nenhuma hipótese em que a pessoa jurídica possa adquirir imóvel rural sem autorização do Governo; para todas as hipóteses, os requisitos são escritura pública, projeto de exploração ligado aos objetivos estatutários e a referida autorização; e
        3) A aprovação do projeto é feita pelo órgão competente, indicado no §2º do artigo 14 da IN Incra nº 70/2011.
        Para saber mais sobre o assunto, consulte os seguintes artigos jurídicos neste mesmo blog:
        - http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com.br/2011/12/hipoteses-de-aplicabilidade-da-lei-n.html
        - http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com.br/2011/09/aquisicao-de-imovel-rural-por-empresas.html
        - http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com.br/2012/03/faixa-de-fronteira-aquisicao-de-imovel.html
        Para saber como obter a autorização governamental, consulte a Instrução Normativa do Incra no seguinte link:
        - http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com.br/2011/12/incra-publica-in-sobre-aquisicao-de.html
        Um abraço.
        EA

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    89. Prezado Dr. Eduardo, muito obrigada pelos esclarecimentos! Se precisar de alguma informação aqui no Rio de Janeiro, estou à disposição.
      At.
      Paula Furtado

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    90. Muito bom artigo! Parabéns.
      Estou com o seguinte problema: em 2001 meu cliente vendeu um terreno rural em cuja escritura havia a medida de 60 alqueires. foram três os compradores e dividiram o imóvel em três partes. Na medição constatou-se que na verdade haviam 63 alqueires, portanto meu cliente ficou com uma área remanescente de 3 alqueires, porém ele não sabia disso. Passados 6 anos ele descobriu que tinha esta área remanescente em seu nome. Tratou de regularizar, pagou impostos, registrou etc. No entanto os novos proprietários cercaram tudo e o não se sabe onde é esta área remanescente, só se sabe que ela existe. Como determinar onde é esta área? só existe uma via pública de acesso aos imóveis, evidentemente a area remanescente deve ficar em local com acesso. certo? Então meu problema é determinar onde fica essa área, pois os compradores querem que seja em lugar de difícil acesso e o vendedor quer em local privilegiado. Obrigado.

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      1. Olá, Aldo.
        Pelo seu relato, seu cliente vendeu o imóvel rural (não importa a área real dele) para 3 pessoas; e estas, posteriormente, fizeram a divisão amigável, ficando cada uma com um imóvel individualizado.
        O fato de a matrícula original indicar que tal imóvel tinha 60 alqueires, enquanto que, na realidade, tal imóvel tinha 63 alqueires, é irrelevante para o vendedor. Ele vendeu o bem inteiro (foi essa a intenção); a venda foi "ad corpus" (hoje, praticamente, não mais existe venda "ad mensuram"); portanto, não há que se exigir a devolução do "excedente".
        Imagine o contrário. Vendeu um imóvel de 60 alqueires (segundo a matrícula) e, na mediação, foram encontrados apenas 58 alqueires. Seu cliente teria que repor a área faltante por uma medição a cuja falha não deu causa?
        Isso só seria exigível se a venda fosse "ad mensuram" e em condições especialíssimas (seu cliente, titular de um imóvel de 330 alqueires, vende 60 alqueires, ficando na seu cargo medir e destacar tal área para o comprador). E a exigência de reparação somente seria possível se a diferença entre a área indicada e a área real fosse superior a 5% (no seu caso concreto por vc narrado, a diferença é de exatamente 5%).
        Não foi isso que ocorreu, além da impossibilidade de assim proceder nos dias de hoje, pois a compra de parcela certa e localizada de imóvel somente é possível hoje com a apresentação de trabalhos técnicos de agrimensura com a expressa anuência de vendedor e comprador na escritura pública, o que torna a venda “ad corpus”.
        Para finalizar, nem há que se cogitar em má-fé, pois isso somente seria possível se o prejudicado fosse o comprador. Veja que o vendedor, sendo proprietário do imóvel, poderia tê-lo medido quando quisesse e se não o fez não pode agora argumentar que foi enganado pela descrição precária que havia em sua matrícula e impor esse ônus ao comprador.
        Um abraço.
        EA

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    91. Boa Tarde Dr. Eduardo, estou com um problema muito sério aqui na propriedade onde trabalho, o Oficial de registro de imóvel se nega a registrar a escritura da propriedade porque a mulher do proprietário é portuguesa e ja possui outra. Lendo sua matéria noto que as duas propriedades em questão não atingem 30 hectares.
      Mesmo assim o Oficial exige um documento do ministério reconhecendo residência da mulher do proprietario.
      O QUE FAZEMOS AGORA?
      DESDE JA AGRADEÇO LUIS, BARIRI SP

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      1. Olá, Luís.
        Vc está fazendo uma pequena confusão.
        Aqui no estado de SP, não mais se exige anuência do Incra para a aquisição de mais de um imóvel rural se o somatório de áreas não atingir 3 MEI (dependendo da região, 30 hectares), seguindo o que temos divulgado aqui neste blog. Veja:
        - http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com.br/2012/03/cgjsp-altera-entendimento-sobre.html
        No entanto, não confunda a desnecessidade de autorização do Incra com a desnecessidade de se cumprir as demais regras da lei.
        Exigência fundamental: que o estrangeiro tenha residência no Brasil, cuja prova é feita pela simples apresentação do RNE.
        Para saber mais, veja este outro artigo:
        - http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com.br/2011/06/qualificacao-pessoal-do-estrangeiro-na.html
        Um abraço.
        EA

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    92. Dr. Eduardo. Cheguei no seu blog pesquisando como defender um cliente em face de uma cobrança de Contribuição Sindical ajuizada pela CNA. Ele tem uma propriedade localizada fora da zona urbana do município, medindo 119,7 ha, dos quais 90 ha são de interesse ecológico, 23,9 ha de Reserva Legal, sobrando uma área tributável pelo ITR de 5,8 ha, das quais apenas 3,8 ha constituem área aproveitável, mas com 0% de aproveitamento (GU). Ou seja, ele tem uma casa de campo, numa propriedade de grande tamanho, mas que está dentro de uma Área de Preservação Ambiental. E, nessa pesquisa eu aprendi bastante em seu blog acerca da matéria agrária. Parabenizo-o.

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      1. Olá, Fábio.
        Fico feliz em ter sido útil.
        Um grande problema nesses casos é o descompasso entre a realidade fática do imóvel e a "caracterização do imóvel" no cadastro do Incra (CCIR) e no cadastro da Receita Federal (CAFIR).
        Se esses cadastros (e, no que for cabível, a matrícula) estiverem com as mesmas e corretas informações, fica muito fácil comprovar o alegado e solucionar essa questão.
        Um abraço.
        EA

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    93. Dr. Eduardo Augusto,

      Vê-se aqui um belo trabalho social.

      Parabéns pelo seu blog, pela paciência, clareza e objetividade!

      Irineu Tolentino

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      1. Olá, Irineu.
        Obrigado pelas gentis palavras.
        Um abraço.
        EA

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    94. Olá, sou de Concórdia-SC, gostaria de saber se eu consigo escriturar uma área rural com 10.000 m², atualmente tenho apenas contrato da área.

      Obrigado! Parabéns pelo Blog!!!

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      1. Olá, Borsatti.
        A FMP varia de acordo com a ZTM, sendo que a menor FMP existente no Brasil é de 2 hectares (20.000 m²).
        Sendo assim, a única possibilidade é a aquisição de fração ideal (em conjunto com outras pessoas); no entanto, como o real interesse é dividir a área em parcelas menores, isso é uma forma de burlar a legislação agrária, sendo, portanto, ilegal.
        Por fim, nada mais arriscado do que ser proprietário de um imóvel em condomínio, pois basta um condômino falecer, deixando uma pluralidade de herdeiros que não se interessam pela regularização do imóvel, para que a matrícula acabe tecnicamente bloqueada, não mais servindo para garantir a segurança jurídica desejada.
        Um abraço.
        EA

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    95. Dr. Eduardo, estou estudando para concursos, gostei muito da explicação, gostaria de agradecer por ter compartilhado o seu conhecimento.
      Fiquei, todavia, com uma dúvida, se puder me esclarecer, agradeço. Ocorre que existe um dispositivo na Lei 8.666, art. 17, §3º que trata da venda do remanescente do lote por dispensa de licitação aos proprietários dos imóveis lindeiros. Não seria o caso de se aplicar(claro que não é o notário e nem o registrador que o fará) a desapropriação indireta do bem e o poder público , se desejar, utilizar esta faculdade? Não consigo imaginar outra hipótese para aplicação deste dispositivo.
      Outra coisa, seria possível a venda do remanescente? Haveria o risco de devolução de eventual escritura que vendesse o remanescente?
      Mais uma vez, obrigado.
      Danilo Freitas

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      1. Olá, Danilo.
        No caso, parece-me que a Lei nº 8.666/1993 não está obrigando o Poder Público a tomar essa iniciativa; apenas está tornando menos “burocrática” a alienação dessas “sobras de terra”.
        Vejamos uma hipótese:
        A rodovia corta um imóvel, deixando apenas uma mínima faixa de um dos lados da via, permanecendo a quase totalidade do imóvel do outro lado.
        O Estado teve que desapropriar não apenas a área interceptada pela rodovia, mas também esse “restinho de área”, por não ter mais nenhuma utilidade ao seu proprietário original (como usar essa minúscula área que está do outro lado da rodovia?).
        Essa pequena faixa também não é de interesse do Estado (só vai lhe trazer ônus, como, por exemplo, de mantê-la limpa). O proprietário de um outro imóvel que faz divisa com essa pequena faixa (que, muitas vezes, está separando seu imóvel da rodovia) normalmente tem enorme interesse em adquirir esse pequena porção de terra, a qual, somada à área de seu imóvel, será de grande utilidade.
        Nestes casos, pelo fato de tal "pedacinho de terra" não ser interessante para o Estado e, logicamente, ser interessante apenas para os imóveis lindeiros, a Lei nº 8.666/1993 facilitou a forma dessa alienação, pois, se fosse exigir lei estadual específica e outras regras típicas da licitação, essas faixas nunca seriam integradas à propriedade particular e não cumpririam a sua função social, que é um mandamento expresso de nossa Carta Política.
        Um abraço.
        EA.

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    96. Olá, não estou achando os dados para Cristalina, Goiás.
      Estou recebendo um terreno como indenização e não consigo achar a área minima para desmembramento rural... Irei morar com minha familia no terreno, ele fica a 800 metros do asfalto e pretendo montar um bar e restaurante e ao poucos implantar uma pousada. A área no momento é de 3.6 hectares, mas querem me dar o minimo alegando ser de 2 hectares... Me ajude por favor! sergiocruzbr@gmail.com

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    97. Olá Eduardo,
      Eu e minha esposa estamos interessados em uma propriedade rural de 10.000 metros. Nossa preocupação é com toda essa controvérsia sobre não poder fazer o registro do imóvel menor do que o exigido(FMP).
      Ainda não foi possível verificar a escritura atual do imóvel para saber se o mesmo se encontra registrado com a area que está vendida.
      Mas minha pergunta é a seguinte: Caso na escritura conste uma area maior que a area a ser vendida, isso pode ser regularizado junto ao INCRA?
      E outra coisa, caso não possa ser regularizado, o contrato de compra e venda autenticado não me dá a garantia do imóvel?
      Esse assunto é polêmico e relativo e sinceramente não sei a quem recorrer para saber se é uma questão que tem solução.
      Obrigada pela atenção.

      Carlos

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      1. Olá, Carlos.
        Serei obrigado a repetir uma resposta que acabei de escrever mais acima.
        A FMP varia de acordo com a ZTM, sendo que a menor FMP existente no Brasil é de 2 hectares (20.000 m²).
        Sendo assim, a única possibilidade seria a aquisição de fração ideal (em conjunto com outras pessoas); no entanto, como o real interesse é dividir a área em parcelas menores, isso é uma forma de burlar a legislação agrária, sendo, portanto, ilegal.
        Por fim, nada mais arriscado do que ser proprietário de um imóvel em condomínio, pois basta um condômino falecer, deixando uma pluralidade de herdeiros que não se interessam pela regularização do imóvel, para que a matrícula acabe tecnicamente bloqueada, não mais servindo para garantir a segurança jurídica desejada.
        Um abraço.
        EA

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    98. Caro EA,
      Meu pai tem um terreno de 60 ha no Distrito Federal sem escritura e com direito de posse há 50 anos. Ele pretende vender 20 ha e quer continuar na posse dos outros 40 ha. A dúvida que tenho é se será considerado parcelamento irregular essa venda.

      Grato.

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    99. Olá Eduardo,

      Tenho uma propriedade rural de 48.400 m2 ou seja 2 alqueires comprei em conjunto com uma tia e agora quero construir minha casa e vou precisar de um financiamento bancario, embora já fizemos a divisão atraves de um topografo no registro consta que as duas são proprietarias(ou seja não posso dar como garantia), vou entrar junto ao INCRA com um pedido de desmembramento com area inferior a FMP, gostaria de saber que lei/justificativa posso estar fazendo ou/me baseando para fazer este pedido, minha cidade chama-se Lapa e fica no Paraná

      Desde já muito obrigado,

      Irene

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    100. Olá, Eduardo.

      Seria possível a abertura de matrícula de imóvel rural abaixo do módulo por uma das modalidades do art. 2°, II, do Decreto 62504/68, se a área remanescente também ficasse abaixo do módulo de parcelamento?

      Parabéns pelas informações prestadas!

      Obrigado.

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    101. Caro Dr. Eduardo Augusto,
      Meu nome é Hugo Eduardo, e possuo um terreno de 27 hectares, junto ao município de Padre bernardo - GO...gostaria de saber como faço para descobrir qual a menor fração de terra permitida para este município...possuo a intenção de fracionar o terreno gerando um condomínio rural, mas gostaria de fazê-lo dentro da legalidade...encontro hoje o impecílio da falta de consultoria idônea voltada para o assunto...existe uma escassez de profissionais capacitados nesta demanda...

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    102. Este comentário foi removido pelo autor.

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    103. Dr... Meu nome é Bruno e seu registrador civel em uma pequena cidade do interior de SP. Escrevo-lhe esta mensagem apenas para parabeniza-lo pelo excelente artigo. Sempre em meus estudos tive muitas duvidas a respeito dos temas acima tratados. Serei acompanhante assíduo do blog. Foi muito esclarecedor.
      Abraços

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    104. Dr. Eduardo,
      Meu nome é Ana Lúcia e sou oficiala de Registro de Imóveis. Temos aqui na serventia em uma antiga transcrição, um imóvel rural que consta 05 glebas, com área total em litros (correspondente a 15 ha). Depois foram alienadas duas glebas, isso em 1956. Agora, o proprietário pretende retificar a área do imóvel e apresentou duas glebas, sendo uma com área de 11 ha e outra com área de 13 ha, na mesma localidade, porém em locais distintos. Os confrontantes de ambos os imóveis assinaram as plantas. Qual o procedimento a ser adotado? Posso retificar o registro e abrir duas novas matrículas, averbando a informação de se tratar de duas áreas distintas ou devo encaminhá-lo para as vias judiciais?

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    105. Olá Eduardo,

      Sou de Ipê - RS e gostaria de saber o modulo fiscal do meu município,assim como a Fração Mínima de Parcelamento..e nesta semana foi aprovado a Criação da Região Metropolitana da Serra Gaúcha e o município de Ipê pertence a esta nova Região Metropolita...vai mudar o tamanho da Fração Mínima de Parcelamento??? Poderias me ajudar?

      Grato!

      Flávio Pauletti
      fpauletti12@gmail.com

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      1. Boa Noite. Excelente Blog a serviço da população.
        Minha dúvida está em qual caminho a seguir. Queremos entre, 20 pessoas adquirir uma área rural, mas não dividir em módulos rurais e sim construir casas umas próximas às outras. Isto seria um clube? Ou teria que ter um único dono, particular, com ou sem procuração, que faria as casas e sob contrato dá cessão de direito na hora da venda? Seria algo fora de condomínio com fração a cada um (módulos de 20 Ha.) Obrigado. Marcos Lenzi

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    106. GOSTARIA DE ENTENDER QUAL É GRATUIDADE MENCIONADA NESTA PARTE DA MATÉRIA: "A única relevância do módulo fiscal para as atividades notarial e registral, ainda que bem indireta, é a previsão da gratuidade dos trabalhos técnicos georreferenciados aos proprietários de imóveis rurais com área total não excedente a 4 módulos fiscais (Lei dos Registros Públicos, artigo 176, §3º, e artigo 225, §3º)." OBRIGADO

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    107. Olá! Parabéns pelo blog.
      Estamos aqui tentando fazer um chacreamento rural, em um terreno de 12 hectares que fica na zona rural de Paraguaçu/MG. Você tem como dizer se é possível fazer esse chacreamento? É permitido por lei? Onde posso encontrar um texto citando o que é necessário para tanto?
      Agradeço a atenção.

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    108. Bom dia,
      Há impedimento legal para venda de parte ideal de imóvel rural que na totalidade possui área menor que a fração mínima de parcelamento?
      CASO: imóvel rural com 4 mil metros quadrados, vários condôminos, sendo que muitos já faleceram. Dois casais que estão vivos gostariam de vender a parte ideal que possuem para um terceiro.

      Desde já agradeço a atenção.

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    109. Meu caro Eduardo Augusto.
      Terreno rural com 5,6789ha, em município com f.m.p.=3,0000ha.
      Sei que pode ser alienada e desmembrada uma área de 2,6789ha para integrar imóvel contíguo, mas pode o proprietário alienar uma fração ideal de 10% dele ? Se é possível, não estaria havendo incongruência em se permitir que alguém adquira uma fração ideal (que corresponde a 0,5678ha, para dela viver!) e o alienante não poder ficar com área menor do que 3,0000ha (f.m.p.)
      Ou seja; proibi-se o parcelamento abaixo da f.m.p., mas permite-se a alienação de fração ideal que corresponde, na prática, a área abaixo da f.m.p.
      Gostaria de ler o seu comentário a respeito.
      Obrigado
      FMachado
      Viçosa-MG

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    110. Onde se lê "proibi-se", leia-se proibe-se.
      FMachado

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    111. olá não acho para região de Jaguaruna Sc
      á um terreno rural de 44,70m de largura e 733m de comprimento
      estou fazendo um trabalho da facul com prad e não acho os modulos fiscal

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    112. Prezado Eduardo, num terreno de 121,0 HA e diante do CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural), no qual constam 29,1 HA de Módulo Rural e 40 Ha. de Módulo Fiscal, como é determinada a pequena propriedade rural? Vale toda a medição, ou apenas o Módulo Rural?

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    113. Caro Eduardo Augusto,
      Tenho uma dúvida a respeito da fração mínima que você poderá me ajudar.
      Tenho um Imóvel Rural localizado no perímetro urbano na cidade Tupã-SP de 6,93 hectares,onde a frente da propriedade localiza-se de frente a uma rua ja existente, que possui rede de esgoto, água e iluminação.
      Na cidade de Tupã o parcelamento mínimo para área rural é de 20 ha, porém gostaria de desmembrar uma área de 11.610 m² e passar a ser imóvel urbano para que eu possa desmembrar em 9 lotes a referida área.
      Como posso fazer isso sendo que área a se tornar imóvel urbano, é menor que o parcelamento mínimo da cidade, precisarei eu desmembrar 20 ha, para que possa transformar em imóvel urbano?

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    114. Tânia Moraees, 17 de janeiro de 2014.

      Caro Eduardo, meu pai possui dois imóveis rurais na cidade de São Roque -SP, um deles mede 6,6 hectares e o outro 15,6 hectares, meu pai não é empregador, não produz nada, somente tem 8 cavalos como "robe", há mais de um ano ele esta impossibilitado após um acidente de automóvel; acontece porém, que minha mãe recebeu um cobrança do confederação da agricultura e pecuaria do Brasil, para pagamento referente a contribuição sindical; poderia me orientar se realmente essa contribuição é devida? pois agora estão ligando de uma empresa de cobrança "Connect", ameaçando mandar o débito para a dívida ativa. por favor me oriente no que fazer. desde já agrdeço.

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    115. Boa tarde ex-alpinista,

      Excelente blog. Repassando informações técnicas, genericamente, porém com muita propriedade e em algumas respostas com propriedade e objetividade, mediante dados concretos das perguntas.

      Não vou te peguntar nada, apenas leio as perguntas e as respostas.

      Att

      AL+

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    116. Boa tarde Dr. Quero esclarecer uma dúvida, em uma propriedade de 130ha, (localizada em Cuibá) onde o MF é de 30ha, e FMP 2, pode ser realizado um parcelamento para abertura de matricula de 21ha? A dúvida é em razão da lei dizer que se deve respeitar o MF ou FMP (o menor entre eles). Desde já agradeço a ajuda. Parabenizo pelo site.

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    117. Parabéns, Dr. Eduardo, por conseguir tratar de forma didática e clara um assunto tão enfadonho.

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    118. Olá amigo. Parabéns, através do teu blog consegui sanar várias duvidas, você conseguiu produzir um material de ótima qualidade ajudando os profissionais da área na realização do trabalho.

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    119. Prezado Eduardo, tudo bem ? Por favor, veja se você pode me solucionar uma dúvida. É possível registrar um imóvel rural de 36 mil/m2. em condomínio, especificando apenas o percentual de cada condômino, não individualizando o imóvel, ou seja, o condômino "A" tem o percentual de 15 mil/m2. do imóvel, o "B" 12 mil/m2. e o "C" 9 mil/m2. Enfim, não se fala em divisão do imóvel, mas apenas o percentual de cada condômino. Há amparo legal para isso? O Escrivão Registral pode recusar a fazer o registro desta escritura? Obrigado. Abraços. Silvio.

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