sábado, 1 de outubro de 2011

Georreferenciamento: Novos Prazos e Mudanças no Decreto nº 4.449/2002

ATENÇÃO: 
Saiu o Decreto com a prometida dilação dos prazos (atrasado, mas saiu). Para ver mais detalhes, acesse o seguinte link:


A legislação que criou a obrigatoriedade do georreferenciamento de imóveis rurais determinou a necessária interconexão entre cadastro e registro, uma vez que a situação jurídica do imóvel é um dado essencial para a elaboração do CNIR. Portanto, o INCRA e o Registro de Imóveis são as instituições diretamente ligadas ao processo de identificação e cadastramento da malha fundiária do Brasil. 
O texto atual do Decreto nº 4.449/2002 apresenta algumas falhas no procedimento de certificação dos imóveis rurais georreferenciados. Cientes da necessidade de sua correção, o IRIB e o INCRA tem estudado a melhor forma de alterar a legislação, para que esse audacioso "Programa do Georreferenciamento" resulte num cadastro multifinalitário que realmente colabore para o desenvolvimento de nosso País.
Uma das alterações (proposta pelo INCRA) refere-se aos prazos carenciais. Segundo o artigo 10 do Decreto, no dia 20 de novembro deste ano, vence o último prazo para a obrigatoriedade do georreferenciamento do imóvel rural. Após essa data, sem tal providência por parte de seu proprietário, não será possível a alienação do imóvel, nem o seu parcelamento ou remembramento.
O INCRA propôs novos prazos, da seguinte conformidade (conforme foi divulgado pelo Dr. Marcelo Cunha, em sua apresentação no 38º Encontro Nacional do IRIB, no dia 22/9/2011):
Esses novos prazos possibilitarão o completo levantamento do território nacional, sem causar transtornos aos seus proprietários, pois haverá tempo hábil para cumprir a legislação. Mas, para isso, há, também, que se modificar o procedimento de certificação dos imóveis rurais. O INCRA está finalizando o sistema informatizado de certificação ("e-certifica"), que conseguirá automatizar todo o procedimento.
Visando a facilitar a atuação do INCRA e a corrigir uma grave falha no texto atual do Decreto, o IRIB propôs a modificação do rito procedimental.
O ordenamento jurídico não gera dúvidas no tocante à competência legal de cada uma dessas instituições participantes desse processo.
O registrador imobiliário, que é um profissional do direito, tem a missão constitucional de zelar pelo direito de propriedade privada incidente sobre os bens imóveis, competindo-lhe constituir esses direitos e publicizar a sua amplitude e limitações. Portanto, a análise dos trabalhos técnicos, no tocante à titularidade, às confrontações, à situação jurídica do imóvel e aos princípios registrais imobiliários, é de competência exclusiva do registrador imobiliário.
Ao INCRA, a lei reservou a atribuição de definir a precisão posicional dos vértices definidores do imóvel rural ao Sistema Geodésico Brasileiro e a de certificar que a poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme ato normativo próprio. Portanto, não compete ao INCRA analisar a titularidade da área nem se a poligonal invade outro imóvel que ainda não foi certificado pela autarquia.
O decreto e os atos administrativos, ao preverem a certificação do INCRA antes da análise jurídica do registrador imobiliário, tem atravancado todo o processo de certificação. Para evitar fraudes, o INCRA passou a analisar a titularidade, as confrontações e a situação jurídica do imóvel, sem possuir a competência legal para tal postura. Isso tem atravancado o serviço de certificação, uma vez que são inúmeras as falhas encontradas nos trabalhos georreferenciados. Convém esclarecer que o decreto optou por esse formato pelo fato de, na época de sua edição (2002), a retificação de registro era feita apenas mediante um demorado processo judicial. Hoje, no entanto, isso não mais se justifica, pois, desde agosto de 2004, a competência para retificar a descrição tabular do imóvel é do oficial de registro de imóveis.
O fato de o INCRA ter procedido a análise da titularidade desde o início da operacionalização dos comitês de certificação, surgiu, em algumas localidades do Brasil, uma equivocada e absurda interpretação de que a certificação do INCRA era dotada da presunção de veracidade no tocante ao domínio, mesmo havendo expressa disposição legal em contrário. O fato é que há indícios de a certificação do INCRA ter sido algumas vezes utilizada como “legitimação de posse”, abalando a segurança jurídica do direito real de propriedade e também de áreas públicas que possam ter sido invadidas.
A solução desse problema é bastante simples e resultará na agilização do processo de certificação em todo o País. Basta alterar os §§ do artigo 9º do Decreto nº 4.449/2002, para alterar a sequência dos procedimentos.
O “geo” deve ser iniciado no Registro de Imóveis, mediante o procedimento extrajudicial de retificação de registro, que já é bastante utilizado para retificar imóveis urbanos e imóveis rurais ainda beneficiados pelo prazo carencial. Nesta fase inicial, o registrador imobiliário irá analisar a titularidade da área, identificar as confrontações e determinará o saneamento de todas as falhas porventura existentes no imóvel (falta de CCIR, atualização do cadastro na RFB para fins de ITR, especialização da reserva legal, etc.). 
A única diferença do procedimento tradicional está no fato de que, após a qualificação positiva dos trabalhos técnicos, o registrador não praticará o assento registral retificatório, pois irá aguardar a certificação do INCRA no tocante apenas às exigências técnicas e à não-sobreposição da poligonal a outra poligonal constante de seu cadastro georreferenciado. Somente depois da certificação do INCRA, o registrador procederá a retificação na matrícula do imóvel.
Prevendo o Decreto esse rito procedimental, serão raros os casos de uma certificação do INCRA não resultar no registro esperado. O procedimento de certificação será ágil, mesmo antes de sua completa informatização, será muito mais seguro, no tocante aos direitos envolvidos, e conseguirá atender a sociedade neste importante programa de identificação da malha fundiária do País.
Aproveito a oportunidade para agradecer a todos os profissionais do INCRA que participaram conosco dessas importantes discussões, destacando que são profissionais competentes, valorosos e que realmente se preocupam em solucionar os problemas em prol do desenvolvimento de nosso Brasil.

ATENÇÃO: 
Saiu o Decreto com a prometida dilação dos prazos (atrasado, mas saiu). Para ver mais detalhes, acesse o seguinte link:

76 comentários:

  1. Dr. Eduardo,
    Estou com uma tremenda duvida na interpretacao da Lei 10.267. Todo imóvel rural envolvido em ação Judicial (usucapião, divisão e retificação de registro imobiliario) é necessario estar georreferenciado conforme Lei 10.267? Esta duvida surgiu em virtude de ter sido contrado para prestar um trabalho de topografia onde foi preciso fazer o levantamento da area e gerar o memorial descritivo. Na ocasião o que me estranhou e que este trabalho seria pra uma acão de usucapião e nao foi exigido o georreferenciamento. Segundo o meu contratante na comarca de Lavras-MG nao é necessario georreferenciamento para acoes de usucapião menores de 4 modulos fiscais e apos dado a senteca o cartorio registra normalmente estas areas. Isto esta correto? Caso seje inconstitucional onde devo fazer uma denuncia desta situacao?

    Obrigado

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  2. Olá, Lucas.
    Nos termos do §3º do artigo 225 da LRP, combinado com o artigo 2º do Decreto nº 5.570/2005, as ações judiciais em que o imóvel rural é o cerne da questão (usucapião, desapropriação, etc), o georreferenciamento certificado é necessário para viabilizar o registro do resultado dessa ação, não importando a dimensão do imóvel envolvido.
    Existem, no entanto, decisões judiciais em algumas localidades desonerando o titular dessa exigência legal.
    No caso dos imóveis com área inferior a 4 MF, a justificativa para tal decisão judicial é bastante clara: como tais imóveis deveriam ser georreferenciados pelo Estado (devido à gratuidade dos trabalhos técnicos prevista em lei), nada mais incoerente do que exigir deles que arquem com tais levantamentos numa ação de usucapião.
    Portanto, uma coisa é a regra constante da lei e outra são as necessárias adaptações provenientes de decisões judiciais que complementam a lei lacunosa ou retificam a norma defeituosa.
    Um abraço.
    EA

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  3. Dr. Eduardo
    Recebi um Mandado de Divisão, com sentença datada de maio de 2011, referente a um imóvel rural, com a área de 7.388.000,00m².
    O imóvel não se encontra certificado no INCRA.
    A sentença manda desmembrar uma área de 2.700.000,00m².
    O restante permaneceria na matricula.
    Qual procedimento devo adotar?
    Att.
    Vera

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  4. Olá, "mae".
    Pelo seu relato, a matrícula do imóvel tem uma área total de 738,8 hectares e a área "destacada" tem 270 hectares.
    Se for considerar a área da matrícula (do imóvel juridicamente considerado), os trabalhos técnicos devem estar georreferenciados e certificados pelo Incra para viabilizar o registro (§3º do artigo 176 e §3º do artigo 225, ambos da LRP), uma vez que o prazo carencial para imóveis acima de 500 hectares já está vencido.
    Se for considerar apenas a área desmembrada (interpretação que julgo equivocada), ou seja, a área de 270 hectares, há que se verificar a data da propositura da ação judicial.
    Se a ação foi ajuizada após da vigência do Decreto nº 5.570/2005 (31/10/2005), o georreferenciamento é obrigatório independentemente da dimensão do imóvel (artigo 2º do Decreto nº 5.570/2005 c/c o §3º do artigo 225 da LRP).
    Sendo o georreferenciamento obrigatório, basta exigir a retificação dos trabalhos técnicos (com "geo") e a certificação do Incra (sem necessidade de retorno ao Judiciário, salvo se não houver concordância dos confrontantes, entre eles os ex-condôminos que "perderam" a ação em epígrafe).
    Superada essa fase, basta averbar na matrícula-mãe o referido destaque (de 270 ha), com expressa menção à matrícula aberta para essa área.
    Devido a isso, a matrícula-mãe ficará automaticamente "bloqueada" (pela inexistência de elemento essencial, que é a descrição do imóvel, que foi agora modificada) até que seus titulares providenciem a retificação de registro para a apuração do remanescente.
    Um abraço.
    EA

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  5. Saudações meu caro,
    Estes novos prazos propostos são oficiais e inalteráveis?! Ou poderão mudar? Sabendo nós que o INCRA não tem capacidade técnica para a análise nem dos processos que se encontram em seu gabinete, segundo ao qual dizem passar de mais de 5 mil processos parados, por um lado seria bom prevalecer a data de 20 de novembro como prazo final, por outro, muito me preocupa se o emprego aplicado para análise seria agilizado por algum outro métodos mais eficaz, como comentado sobre o programa e-certifica.

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  6. Olá, Claudemir.
    Conforme consta de meu texto, trata-se apenas da proposta de alteração do Decreto nº 4.449/2002 feita pelo Incra.
    Portanto, tais prazos somente serão realidade se a nossa Presidenta da República assinar o referido decreto.
    Quanto à agilização da análise dos trabalhos georreferenciados, o programa "e-certifica" tem tudo para solucionar de vez o problema.
    Vamos aguardar a sua implantação.
    Um abraço.
    EA

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  7. Bom dia Dr. Eduardo Augusto.
    Meu nome é Ivo Jr., sou Engenheiro Agrimensor e resido no município de Pirassununga-SP e tenho dúvidas quanto ao texto acima, que segue:
    1-Levando em consideração que o prazo, até então, termina em 21 de novembro de 2.011, qual o prazo para que a Presidenta assine o novo decreto?
    2-No texto acima, para realizar o Georreferenciamento, primeiro será protocolado no CRI. Após análise do mesmo e tendo ok, quem irá enviar para o INCRA certificar, próprio CRI ou o Engenheiro Responsável?
    3-Tenho um trabalho de Georreferenciamento pronto para protocolar, o que devo fazer?
    Um forte abraço.

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  8. Olá, Ivo.
    Respondendo às suas questões:
    1) o Decreto está para ser assinado e publicado a qualquer momento; no entanto, não há como "garantir" que isso venha a ocorrer, pois a palavra final nos Decretos é sempre da Presidência da República.
    2) caso tal modificação procedimental venha a ocorrer (lembre-se que se trata apenas de uma proposta), inicialmente (antes da implantação do "e-certifica") o envio dos trabalhos ao Incra deverá ser feito pelo agrimensor; após a implantação do "e-certifica", talvez seja possível fazer tal mudança, com a programação de novas rotinas; e
    3) infelizmente, não poderei ajudá-lo nessa questão, pois estaríamos apenas "confabulando" sobre o que ainda é incerto.
    Um abraço.
    EA

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  9. Dr. Eduardo, boa tarde.
    Considerando o prazo final atual (20/11/2011) para propriedades de até 500ha, no caso de uma propriedade que conste na escritura uma area de 130ha, mas na verdade a area é menor e sendo necessario uma retificaçao de area pois a area da mesma possui realmente em torno de 105ha.
    No caso de uma venda antes de 20/11/2011, seria necessario o georreferenciamento averbado na escritura ?
    Isso varia de comarca para comarca ? Pode ser que em uma seja necessario e em outra nao ?
    Desde ja agradeço.
    Att.
    Junior

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  10. Olá, Junior.
    Você diz que "a retificação é necessária", sem especificar o porquê dessa sua conclusão. O fato de a área constante da matrícula não estar correta não faz com que a retificação seja necessária para a sua alienação, salvo se o objetivo for parcelar o imóvel para vender apenas uma parte. Mas, mesmo nesse caso, tendo imóvel dimensão inferior a 500ha, a retificação poderá ser efetivada sem o "geo".
    Portanto, antes de 20/11, não há necessidade do "geo" para a alienação desse imóvel.
    Após 20/11, caso não seja publicado o novo decreto com a esperada dilação dos prazos, o registro de tal venda somente será possível após a retificação da descrição do imóvel, com "geo" certificado pelo Incra.
    Quanto à sua última questão, esclareço que a legislação do "geo" vale para todo o Brasil.
    Um abraço.
    EA

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  11. Dr. Eduardo, boa tarde.
    Obrigado pelos esclarecimentos até o momento.
    Nao tive base nenhuma para informar que a retificaçao de area é necessaria, apenas para que ficasse correta a descricao do imovel na escritura.
    Qual é a forma de retificação de area, sem o georref. ? Baseada em que ?
    O obrjetivo é a venda do imovel todo, sem desmembramento.
    Att.
    Junior

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  12. Olá, Junior.
    Se o objetivo é a venda sem parcelar o imóvel, não há necessidade da prévia retificação (exceto se a matrícula possui algum problema que aqui não foi mencionado).
    Consulte o Registro de Imóveis responsável pelo seu imóvel e verifique a situação da matrícula e aproveite para se informar como proceder para retificar a sua descrição.
    Em poucas palavras, a retificação da descrição do imóvel deve ser feita sempre por um agrimensor, que deverá utilizar as regras da Agrimensura. Portanto, a descrição poderá ser feita pela forma comum (vértices, azimutes e distâncias) ou pelas novas regras do georreferenciamento (coordenadas georreferenciadas e certificação do Incra).
    Um abraço.
    EA

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  13. Boa tarde Dr. Eduardo
    Tenho um processo em tramite desde 2001 referente a duas matriculas sendo que nenhuma das duas extrapola a área de 500ha mas também não estão dentro da área de quatro módulos fiscais; recentemente foi decidido que o perito elaborasse mapas e memoriais referentes as glebas adquiridas decorrentes deste litigio para que meu cliente assuma sua posse; ambas matriculas de origem estão retificadas e possuem seus perímetros georreferenciados porem não estão na forma da lei 10.267 diante do exposto pergunto se o perito não fizer o serviço até a data de vinte de novembro o georreferenciamento dentro da lei 10.267 terá de ser feito para registro em cartório?

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  14. Olá, "Blogger".
    Como o processo foi ajuizado antes da vigência do Decreto nº 5.570/2005, a obrigatoriedade do georreferenciamento dependerá apenas da dimensão do imóvel (conforme o artigo 2º desse decreto).
    Portanto, se não houver um novo Decreto ampliando os prazos carenciais, após o dia 20/11 (faltam apenas 11 dias) seu imóvel somente terá ingresso no Registro de Imóveis se a sua descrição estiver georreferenciada e certificada pelo Incra.
    Caso o Decreto seja publicado, basta consultar os novos prazos (possivelmente sejam aqueles que divulgamos aqui) para saber se haverá ou não a necessidade da prévia certificação do Incra para a abertura de novas matrículas para seus dois imóveis.
    Um abraço.
    EA

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  15. boa tarde Dr. Eduardo.

    Quando teremos e se de fato o tivermos, a publicação dos novos prazos para o georeferenciamento? Grata Célia

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  16. Olá, Célia.
    Somente a Presidente Dilma poderá responder essa questão.
    Um abraço.
    EA

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  17. Boa Noite Eduardo,

    Estou com o seguinte problema:
    Vou protocolar o meu primeiro georregerenciamento e tenho que fazer uma Declaração de Respeito de Limite, porém o imovel faz confrontacao com uma rodovia e com uma estrada municipal em que nestas não foi possível encontrar em lugar alguns os numeros de seus registros (matrículas/transcrições). E agora como devo proceder? Ecaminhar o processo para o INCRA com estes campos em branco na minha Declaração de Respeito de Limite? Ou nem devo colocar estas confrontações no documento. Sendo esta declaração de natureza publica e registrada em cartório, como devo proceder?


    Obrigado

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  18. Olá, "topografia".
    Confrontação com ferrovia, rodovia, estrada, logradouro público, basta constar a sua denominação (Linha Férrea, SP-300, Estrada Municipal das Palmeiras, Rua Independência, etc) e obter a anuência do órgão público responsável (DNIT, DER, Município, etc).
    Um abraço.
    EA

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  19. Bom dia Dr. Eduardo,
    Sabemos que o decreto que alteraria os prazos do Georreferenciamento ainda não foi assinado, porem na sua condição de advogado e de estar muito inteirado do assunto, quais são as possibiloidades desta assinatura?
    Poderá ser assinado mesmo depois de vencer o prazo final de 21 de novembro de 2011?
    O que se tem falado nos bastidores do assunto?
    grato...

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  20. Olá, João Flávio.
    Pelo jeito, vc tem mais informações do que eu disponho, ao afirmar que "o decreto ainda não foi assinado" (rs). O máximo que posso dizer é que "o decreto ainda não foi publicado no Diário Oficial".
    Eu acredito que tal decreto deva ser publicado até segunda-feira.
    Quanto aos bastidores, nada além do que foi tratado no artigo publicado acima.
    Um abraço.
    EA

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  21. Olá, Dr. Eduardo. Bom dia.
    Sou Engenheira Cartógrafa, e estou com dúvidas a respeito da apresentação do processo junto ao Incra nas seguintes situações: Imóvel composto por duas matrículas, areas nao contíguas, mas, com mesmo Nome,mesmo Ccir e pertencentes ao mesmo proprietário.Trata-se de um mesmo processo com peças técnicas gerais e em separado para cada gleba, ou, um processo para cada matrícula?Não constando aí uma planta geral, que mostre as duas areas?E, ainda nessa situação, uma das matrículas será desmembrada. Pode-se enviar tudo junto ao Incra, deixando o campo de Ccir da area a ser desmembrada em aberto, para que se gere um novo código ao imóvel? Ou, invariavelmente, se faz necessário primeiro a certifcação do todo para, só então, se certificar a area a ser desmembrada?
    Outra situação:quando trata-se de imóvel, ja com matriculas diferentes mas areas contíguas; onde há os nus proprietários e a usufrutuaria da area total. Como proceder no processo de geo, tecnicamente?Sendo 3 matriculas de areas contiguas, com 1 usufrutuaria para as 3?O requerimento para certificação deve ser feito em nome de quem?Dela ou de cada nu proprietário?
    Por fim, imóvel que está em divisa de municípios.O Registro no Cartório de Títulos e Documentos da Declaração de Respeito de Limites deverá ser feito em qual Cartório?E, há alguma documentação especial a se requerir nesse caso ?

    Grata, desde já, pela atenção. E por compartilhar de forma tão esclarecedora, seus conhecimentos,conosco, a respeito do georreferenciamento de imoveis rurais.

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  22. Prenotei uma escritura de uma área de 178,5674 ha. desmembrada de uma área maior com 533,9411 ha. restando um remanescente de 355,3737ha. Solicitei ao cliente certificação dos três (03) memoriais. O INCRA éstá dispensando assinatura dos confrontantes e exigindo apenas declaração do proprietário e do profissional que elaborou os memoriais e comunicou ao cliente que basta certificar a área total e a desmembrada dispensando o da área remanescente.O INCRA está correto ou estou enganado, pois verifiquei no memorial da área total um acrescimento de 23,0000 ha. na área total.

    Grato pela sua atenção,
    Um grande Abraço,

    Carlos José
    Cartório de Registro de Imóveis de Parauapebas-PA.

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  23. Olá, Luara.
    Vamos por partes.

    1)Procedimento no Incra
    Não posso responder pelo Incra, pois sua questão refere-se a procedimento interno daquela autarquia.
    Seja como for, é óbvio que esses imóveis (áreas não contíguas) não poderão estar representados por um único polígono.
    Quanto ao desmembramento, se poderá ser apresentado junto com a certificação do todo ou apenas após este procedimento, isso somente o Comitê de Certificação do Incra de seu Estado poderá responder.

    2)Usufrutuário
    Como sua questão se refere ao procedimento interno do Incra, não há como eu lhe responder.
    Quanto ao registro, há necessidade de participação de todos: usufrutuários e nu-proprietários para a retificação da descrição tabular do imóvel.

    3) Divisa de Município
    Estando o imóvel rural interceptado pela divisa municipal, eu entendo que deva ser feito o completo levantamento da divisa e divisão do imóvel em matrículas autônomas.
    Aqui em SP, deve-se buscar a certidão do IGC (faz-se primeiramente o levantamento da divisa nos termos da lei estadual e depois busca-se a homologação do IGC de tal levantamento).
    Veja mais detalhes neste mesmo blog: http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/2011/05/limites-municipais-do-estado-de-sao.html
    Quanto à Declaração de Respeito de Limites, como o imóvel está em dois municípios (e, pelo seu relato, em duas comarcas), a declaração completa deve ser registrada no RTD das duas circunscrições imobiliárias.

    Um abraço.
    EA

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  24. Olá, Carlos José.
    Não confunda as atribuições do Incra com as do Registro de Imóveis.
    Não importa se o Incra exige ou não a anuência de confrontantes (a rigor, não poderia exigir nada disso).
    Compete ao Registrador Imobiliário (por intermédio do procedimento previsto no artigo 213 da LRP)exigir a anuência de todos os confrontantes e conferir o mérito do pedido, ou seja, conferir com atenção se está ou não havendo:
    - inclusão de área não titulada;
    - exclusão de área sem justificativa jurídica;
    - omissão de imóvel confrontante;
    - inclusão de área pública (estradas, rios navegáveis, ferrovias);
    - "divisão amigável" sem título hábil;
    - etc ("um milhão de et ceteras")
    Se for comprovado que houve inclusão de área não titulada, quem responderá pela falha será o Registrador Imobiliário e não o Incra, pois a esta autarquia federal a lei reservou apenas a missão de certificar se os vértices georreferenciados invadem ou não outras áreas já certificadas.
    Um abraço.
    EA

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  25. Boa tarde Dr. Eduardo,
    Tenho em mãos duas pericias judiciais ambas são de usucapião e esta sendo pedido a medição com georreferenciamento.
    A minha duvida é se realmente essa medição precissa ser no modo de georreferenciamento ou posso realizala pelo metodo comum (vértices, azimutes e distâncias).
    Obrigado pela atenção

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  26. Olá, Michel.
    Se o pedido de usucapião foi ajuizado antes da entrada em vigor do Decreto nº 5.570/2005, deve-se levar em conta a dimensão do imóvel para verificar se está ou não beneficiado pelo prazo carencial.
    Caso tal ação tenha sido ajuizada após o dia 1º/11/2005, a descrição georreferenciada é obrigatória, independentemente da dimensão do imóvel, nos termos do artigo 2º do referido decreto c/c o §2º do artigo 225 da LRP.
    Um abraço.
    EA

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  27. Olá Dr. Eduardo

    Sou Alessandro Antoniolli, Geógrafo

    Minha dúvida:

    Uma propriedade na origem da escritura tem 60500 m2, porém após o geo, ficou com 53340 m2. O propritário, mesmo depois de os marcos implantados tem direito a requerer do vendedor a metragem paga e a revisão dos marcos instalados, visando corrigir o problema?

    obrigado pela atenção

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  28. Olá, Alessandro.
    Sua questão limita-se à hipótese de alguém ter comprado um imóvel de 6,05 ha e, após mediação, constatar que o imóvel mede apenas 5,33 ha.
    Para saber se o comprador tem algum direito em decorrência dessa falha, há que se verificar o seguinte:
    1. Se a aquisição foi "ad corpus" ou "ad mensuram". Ou seja, a pessoa pode ter comprado um imóvel cercado ("ad corpus") ou uma parcela a ser retirada de um imóvel maior . Mesmo no caso de parcelamento, a aquisição pode ser "ad corpus" se o comprador participou da definição das novas divisas. Adianto que aquisições “ad mensuram” são raríssimas hoje em dia (isso pra não dizer, que não mais existem). Se a aquisição foi "ad corpus", nenhum direito tem o comprador.
    2. Somente no caso de ser "ad mensuram", há que se verificar se já ocorreu ou não a prescrição do direito. Se a aquisição se deu há mais de 10 anos, nenhum direito tem o comprador.
    3. Por fim, nos termos do §1º do artigo 500 do Código Civil, a diferença entre a área “vendida” e a área “apurada” deve ser superior a 5% (um vigésimo). Se a diferença for menor, nenhum direito tem o comprador.
    Portanto, se a aquisição foi “ad mensuram” e se não ocorreu a prescrição, a sua hipótese (em que a diferença é 12%) dará ao comprador o direito de exigir, judicialmente, o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou o abatimento proporcional ao preço.
    Um abraço.
    EA

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  29. bom Dia Doutor Eduardo,
    Entramos ( 6 herdeiros) com processo de retificaçao de area rural no ano passado *v9a administrativa)e o cartorio de registro nos devolveu todo o processo, por as area de imovel é na realidade de 110 hectares e documentaçao de 60,5 hect. bem, "as limitaçoes impostas ao Registro Imobiliario, nao tem autonomia para realizar instruçao probatoria, obriga os requerentes a buscar provimento judicial para comprovaçao de q estao sendo preservadas as bases primitivas e originais e q nao esta sendo empregada a retificao com objetivo de usocapiao".Me ajude na duvida: Este processo de usocapiao devera ser obrigatoriamente com georeferenciado? Qual a diferença, ja que temos todo o processo de mapas,anuencia dos confrontantes,etc,etc,(para termos dado entrada no cartorio), prontos, entra "entrada retificaçao judicial e usocapiao? É de preferencia? O que o senhor nos aconselharia? Por faor, nos oriente. muito grata. Célia Guilherme

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    Respostas
    1. Olá, Célia.
      Nas situações em que o título não é suficiente para justificar toda a área possuída, a solução é a ação judicial de usucapião.
      Nessa ação (que, sendo judicial, você vai necessitar da assessoria de um advogado), serão juntados os trabalhos técnicos de agrimensura, os quais deverão estar georreferenciados por um profissional credenciado pelo Incra e nos termos da NTGIR (Norma Técnica de Georreferenciamento de Imóveis Rurais).
      Não se esquecer de juntar provas de sua posse longeva e de indicar, na petição inicial, todos os títulos (matrículas ou transcrições) que possui, requerendo expressamente o encerrado deles quando da abertura de nova matrícula para o seu imóvel.
      Por fim, após a sentença favorável, o título somente será registrado após a certificação dos trabalhos técnicos de agrimensura pelo Incra (§3º do artigo 225 da LRP c/c o artigo 2º do Decreto nº 5.570/2005) .
      Boa sorte!
      EA

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  30. Dr,eduardo, muito obrigada pela resposta. Célia

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  31. Bom dia doutor Eduardo,

    Por gentileza´porque nao podemos nos utilizar do decreto que prorroga o prazo de georeferencial? Li alguns artigos, inclusive que aludem á sua pessoa, de que podemos ter este direito.''' Não se esquecer de juntar provas de sua posse longeva e de indicar, na petição inicial, todos os títulos (matrículas ou transcrições) que possui, requerendo expressamente o encerrado deles quando da abertura de nova matrícula para o seu imóvel.''
    (SUA RESPOSTA ANTERIOR). Obrigada dr.sou leiga no assunto, porem gostaria de aprender e ou ter mais informaçoes a respeito. Célia

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    1. Olá, Célia.
      Os prazos carenciais para o georreferenciamento não valem para as ações judiciais em que o imóvel rural é o cerne da questão. Usucapião é a principal ação que se encaixa nessa situação.
      A obrigatoriedade do "geo" para as ações judiciais, independentemente da dimensão do imóvel, está prevista no §3º do artigo 225 da LRP c/c o artigo 2º do decreto nº 5.570/2005.
      Um abraço.
      EA

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  32. Prezado Dr. Eduardo,

    Para o registro do georreferenciamento é necessária a notificação de todos os confrontantes com a colheita da assinatura e reconhecimento da firma de todos eles?

    Como se dá nesse caso a publicidade e o registro do georreferenciamento?

    Grato.

    Att.

    Edson Pinto

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    1. Olá, Edson.
      Georreferenciamento é uma retificação de registro; portanto, todos os preceitos ligados a este procedimento devem ser cumpridos (entre eles a da anuência de todos os confrontantes).
      Quanto à publicidade, não entendi exatamente o que vc quis dizer, pois o registro, por si só, representa a publicidade.
      Quanto ao registro do "geo", trata-se do deferimento do procedimento retificatório. Ou seja, se forem cumpridas todas as regras procedimentais (anuência de confrontante é uma delas) e, o mais importante, se não houver falhas quanto ao mérito (a área constante da planta georreferenciada deve coincidir com o direito real de propriedade do requerente), o registrador julgará procedente o pedido e, em seguida, praticará os atos registrais necessários.
      Um abraço.
      EA

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  33. Prezado Dr., Boa Tarde!!!

    Sou advogada e estou com um cliente que precisa fazer o georreferenciamento de parte de uma área que foi vendida para várias pessoas e que tem várias escrituras, o INCRA informou que não é possível fazer o georreferenciamento nessa situação, a menos que todas as escrituras sejam anuladas. Acontece que são vários donos e muitas terras estão hipotecadas, e agora que tipo de ação devo ingressar para obrigar o INCRA a certificar a área remanescente?

    Aguardo sua resposta.

    Att
    Priscila.

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    1. Olá, Priscila.
      Não tenho como lhe dar um parecer sem ter um mínimo de informações sobre o caso.
      Preciso que me diga, no mínimo, o seguinte:
      1) área total do imóvel (imóvel = matrícula);
      2) total de condôminos nesse imóvel (segundo a matrícula);
      3) total de escrituras que estão sem registrar;
      4) o objeto dessas escrituras (parte certa do imóvel ou fração ideal?); e
      5) estamos, por acaso, falando de "loteamento clandestino"? (tudo indica que sim...).
      Aguardo.
      EA

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  34. Caro Doutor Eduardo, sou profissional da área do Direito e milito principalmente no Estado do Pará.
    Os Tabeliães têm cobrado valores absurdos para o registro da CERTIFICAÇÃO e esta matéria está sendo tratada pelo Tribunal de Justiça daquele Estado para que se estabeleça um critério nessa cobrança.
    Daí pergunto: Como não está resolvida a questão da cobrança dos emolumentos, existe um prazo legal para que o proprietário apresente a CERTIFICAÇÃO ao Registro Imobiliário após a sua emissão, ou fica a critério do mesmo fazer ou não o registro?

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    1. Prezado Vinícius:
      Nos termos do item 4 da Instrução Normativa nº 26, de 28/11/2005, o prazo de validade da certificação corresponde ao prazo do CCIR em vigor.
      No entanto, não o aconselho a postergar o ingresso da descrição georreferenciada (e certificada) no Registro Imobiliário, pois as regras poderão mudar a qualquer momento, podendo inviabilizar o ingresso da nova descrição na matrícula do imóvel.
      Um abraço.
      EA

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  35. Boa tarde Dr. Eduardo,
    Estou com um problema, fui contratado para fazer um georeferenciamento, em um propriedade na Bahia, e somos sabedores que o incra esta de greve geral, meu trabalho técnico esta todo pronto com base da lei, te pergunto posso dar entrada neste trabalho de georeferenciamento, primeiro no Cartorio registral, antes de obter o Ccir. Tera validade? Somente depois de alguma ação vou receber meu serviço, vale ressaltar que a area georeferenciada é do mesmo tamanho da area contida na matricula do imovel. Por favor, me de uma luz.
    Muito obrigado, Marcelo

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    1. Olá, Marcelo.
      Não é possível pular essa fase, pois o georreferenciamento deve estar previamente certificado pelo Incra para ter ingresso na matrícula do imóvel.
      Um abraço.
      EA

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  36. Ola Boa Tarde Dr Eduardo
    Eu tenho de fazer um Geo aqui no MT de uma área de 6000,00 ha mas ela só tem escritura de compra e venda, não esta averbada a venda na Matrícula do Imóvel que tem o total de 10 mil ha, eu gostaria de saber se tenho de fazer o Geo da área Total de 10 mil há? Porque o proprietário que ficou com a área de 4 mil há não tem interesse de fazer o GEO, como posso proceder nesses casos??

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    1. Olá, Luciano.
      Se a matrícula do imóvel é de 10.000 ha, a retificação (com geo) deve abranger o todo. Somente depois desse geo certificado, será possível providenciar o parcelamento (com o registro da escritura pública de alienação) para gerar o imóvel comprado pelo seu cliente.
      Atente que, enquanto seu cliente não registrar seu título (o geo é essencial para isso), ele não é proprietário de nada.
      Um abraço.
      EA

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  37. Dr. Eduardo, boa tarde.

    Estou fazendo um desmembramento de um imóvel certificado. Minha duvida é a seguinte.
    Existe os nu-proprietários e os usufrutuários, o responsável pelas peças técnicas será?

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    1. Olá, Helder.
      O responsável direito pelas peças técnicas é o agrimensor, que as preparará com base nas informações dadas pelo proprietário, o qual também assinará essas peças, como responsável indireto.
      Nesse seu caso, todos eles deverão assinar as peças técnicas, pois o direito de propriedade é representado pelo "conjunto" formado pelos nu-proprietários e usufrutuários.
      Um abraço.
      EA

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  38. boa tarde DR.,

    Existe alguma penalidade para o Oficial que não comunicar corretamente as modificações ocorridas nas matrículas dos imóveis rurais de sua circunscrição (§7º, art. 22, da lei 4.492/02)?

    Uma Abraço

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    1. Olá, Renan.
      O desrespeito a toda e qualquer obrigação funcional por parte do Registrador Imobiliário acarreta-lhe responsabilização disciplinar.
      Nas hipóteses em que a obrigação legal não prevê uma penalidade especifica, aplica-se a regra geral dos artigos 31 a 36 da Lei nº 8.935/1994 (Lei dos Notários e Registradores).
      A legislação que você citou (Lei nº 4.492/2002) não existe. Talvez sua intenção tenha sido indicar o Decreto nº 4.449/2002, cujo artigo 5º trata da comunicação ao Incra das modificações ocorridas nas matrículas dos imóveis rurais.
      Um abraço.
      EA

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  39. Posso dar entrada em qualquer SR do INCRA com o processo de georreferencaiemento? Onde delimita esta área de atuação de cada SR do INCRA? Por exemplo meço uma Fazenda em Minas SR06 e protocolo na SR28 DF. Ja protocolei e o mesmo foi certificado, mas sempre tive essa dúvida.

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    1. Olá, Tony.
      Segundo fui informado pela amiga Quêidimar (Chefe do Comitê de Certificação da SR/ES), o Incra estava aceitando o protocolo do processo em qualquer SR, mas a análise e a certificação são sempre efetuadas pela SR da localidade do imóvel ou, apenas em casos excepcionais, pela Sede do Incra em Brasília.
      No entanto, há uma orientação de Brasília (da Sede do Incra) para que os interessados encaminhem os documentos diretamente para a SR correspondente, para que o processo seja aberto pela mesma autoridade que irá decidir pela certificação ou não dos trabalhos técnicos.
      Um abraço.
      EA


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  40. Bom dia doctor Eduardo...
    Uma área rural possui um total de 1300 hectares em condominio (sendo de 1 proprietário = 900 ha.; e outro = 200, e de outro 200). O proprietário de 200 ha, deu entrada no geo, e quer fazer escritura de divisão de sua fração; há necessidade (para essa divisão) do georreferenciamento da área maior (900 ha.)? sendo que estão na mesma matrícula? Ou por ser divisão amigável não há necessidade do geo para qualquer dessas áreas (900 e/ou 200 ha.)?
    Agradeço o parecer... no aguardo. Edson.

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    1. Olá, Edson.
      Juridicamente, inexistem esses três imóveis de 900 ha, 200 ha e 200 ha (não confundir posse com direito de propriedade). O que existe é um único imóvel de 1.300 ha, com 3 condôminos, cada qual titular de uma determinada fração ideal (que não corresponde a nenhuma parcela certa e localizada de terreno).
      Segundo seu relato, a titularidade nesse imóvel de 1.300 ha é a seguinte:
      1) A: titular de uma fração ideal de 69,230%;
      2) B: titular de uma fração ideal de 15,385%; e
      3) C: titular de uma fração ideal de 15,385%.
      Tendo o imóvel área superior a 500 ha, o georreferenciamento será necessário para viabilizar o parcelamento da área, ou seja, para tal parcelamento, será necessária a retificação da descrição tabular do imóvel.
      A sequência dos procedimentos é a seguinte:
      1) providenciar o levantamento georreferenciado de todo o imóvel (dos 1.300 ha);
      2) obter a certificação do Incra; e
      3) providenciar a retificação da descrição tabular no Registro Imobiliário.
      Somente após essa etapa, será possível partir para a divisão amigável do imóvel, cujo registro apenas será feito depois de cumprir os seguintes passos:
      1) levantamento georreferenciado de todas as parcelas;
      2) escritura de divisão amigável com base nesses trabalhos técnicos; e
      3) nova certificação do Incra no tocante ao parcelamento.
      Um abraço.
      EA

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  41. Faltou um detalhe...
    Sobre o questionamento acima, poderia o desmembramento ser requerido por requerimento particular e não escritura declaratória?

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    1. Olá, Edson.
      Não se trata de desmembramento, mas de “divisão amigável”, a qual somente pode ser efetivada mediante escritura pública com a participação de todos os condôminos.
      Um abraço.
      EA

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  42. Boa tarde Eduardo!
    Estamos com um imóvel onde o perímetro já foi certificado pelo INCRA.
    A diferença entre a área que consta do registro e a área do perímetro certificado é de 128,1349ha(Registro 3.553,0000ha - Certificado 3.424,8651ha) ou seja a diferença não chega a 4%. O Cartório está exigindo que seja feito todo o processo de retificação de área, não aceitando apenas a planta e o memorial descritivo certificados pelo INCRA. Gostaria de saber se procede, pois alguns cartórios adotam o que foi certificado pelo INCRA estando as discrepâncias dentro da tolerância de 10%.
    Fico muito agradecido pela atenção dispensada.

    Atenciosamente
    Deny Figueiredo

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    1. Olá, Deny.
      Não importa se houve ou não divergência entre a área apurada e a registrada. Está sendo substituída uma descrição precária por outra mais precisa na matrícula; e isso significa "retificação de registro".
      Para efetivar a retificação de registro, será necessária apenas a anuência dos confrontantes (caso vc não tenha providenciado as cartas inequívocas de anuência).
      Para saber mais sobre isso, consulte:
      = http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com.br/2011/09/georreferenciamento-e-retificacao.html
      Um abraço.
      EA

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    2. Prezado Dr. Eduardo,

      Agradeço novamente a atenção e a clareza nas explicações, um grande abraço e parabéns pelo trabalho que está executando!

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  43. Prezado Dr. Eduardo,
    Existe algum óbice ao Registro de Imóveis aceitar um georreferenciamento em nome do antigo proprietário?

    Sds.
    Diego Peter Peterle

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  44. Bom dia Dr Eduardo
    Tenho uma dúvida, nós temos uma área de 1095 ha e meu pai faleceu, a área entrou em inventário, estamos entrando em comum acordo e se o juíz determinar que o cartório registre a área,pois a documentação está no INCRA mais não foi certificada ainda, o cartório pode desmembrar, pois é uma mãe e 4 filhos para dividir, Obrigado.

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  45. Boa noite, Dr. Eduardo,
    Herdamos um terreno de 655ha. Na época para registrar o inventário o registrador exigiu a medição do terreno. Contratamos o serviço de um técnico e a medição foi feita e o registro também foi feito em 08/10/2008, não sendo preciso o geo, pois estava dentro do prazo(20/11). Agora queremos fazer a partilha amigável e entramos com a documentação. O tabelião diz que para fazer a escritura não é necessário o geo. Para fazer o registro tenho que fazer o geo? Este terreno de 655ha vai ser dividido entre 4 glebas e não terá a necessidade de ser geo referenciado agora ou estou equivocada. Agradeço seu esclarecimento. Obrigada.

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  46. Boa tarde Eduardo,

    Estou com uma dúvida. Ha alguns dias atrás, comprei um terreno 10x30 em uma área de mata fechada, onde o dono possui várias areas, vendendo então somente 10x30 para mim. Minha pergunta é: O terreno não possui endereço. Então preciso fazer um geo-referenciamento desse terreno? Para então dar entrada na prefeitura.

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  47. Prezado Dr. Eduardo,

    Imóveis Rurais Contíguos e que possuem 3 matrículas. Dois deles possuem CCIR e o outro não está cadastrado ou certificado no INCRA.

    É possível pedir a inserção desse último para que as três matrículas num só CCIR? Onde encontro guarida em lei para isso?

    Obrigado,

    Movile Maia

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  48. Bom dia Dr. Eduardo,

    Primeiramente, quero parabenizá-lo pelo belo currículo.

    Uma dúvida quanto a certificação.

    Foi protocolado no INCRA em 13/07/2012 um processo de certificação relativa a uma área objeto de usucapião. Até o momento, em consulta sobre o andamento do procedimento no site do INCRA consta: "Processo Formalizado: Aguardando análise".

    A dúvida é se o INCRA tem um prazo para finalisar este procedimento, uma vez que sem a certificação o proprietário não consegue registrar o imóvel junto ao Oficial de Registro de Imóveis.

    Obrigado,

    Geraldo Zanardi Júnior

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  49. Bom dia Dr. Eduardo,

    Gostaria de saber o melhor procedimento a se adotar, pois tenho um cliente que é proprietário de um imóvel rural com área acima de 500 ha. Ele já enviou a documentação para o INCRA, mas o processo de certificação é muito demorado e ele precisa, URGENTEMENTE, vender 90 ha de sua propriedade rural.
    Diante da urgência, seria o caso de Alvará Judicial ou Cautelar Inominada de Natureza Satisfativa?

    Obrigado,

    Marcelo Victor.

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  50. Caro Eduardo, bom dia!

    Estou com uma tremenda dúvida.

    Há alguns meses eu procedi com 3 retificações administrativas de 3 imóveis rurais de um mesmo proprietário (nos termos dos artigos 212 e 213 da lei 6.015).

    Depois de retificadas no cartório, levei as mesmas no INCRA para que fossem certificadas. Lá descobri que 2 dessas matrículas possuíam o mesmo CCIR.
    De posse dessa informação, solicitei que incluísse o 3º imóvel para que constassem todos num único CCIR.

    O funcionário do INCRA se recusou em proceder dessa forma alegando que antes de proceder com a retificação no Cartório eu deveria certificar essas áreas no INCRA e só depois retificá-las no Cartório.

    Procurei dispositivos legais que embasassem essa informação e não achei respaldo na lei. E ficou a dúvida: onde diz que sou obrigado 1º a certificar no INCRA para depois retificar em Cartório?

    Peço encarecidamente a ajuda do amigo.

    Atenciosamente,

    Movile de Andrade Maia

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  51. Bom dia Dr Eduardo. Eu comprei um sitio em São Roque e fui registrar no cartório e me falaram que eu preciso desse georeferenciamento. Eles não conseguem me indicar ninguém, mas alguém me falou que um valor super caro (vamos fazer do sítio um área de RPPN pois temos muitas araucárias e animais silvestres e queremos preservar todos) e eu já gastei tudo que a gente tinha comprando esse sítio. Eu preciso mesmo registrar meu sítio, sou PF, não tenho lavoura, é para meu uso e do marido? Obrigada. Atenciosamente Karina

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  52. Olá EA,
    pode-se georreferenciar e protocolar um imóvel rural que possui somente os titulos de posse?
    Grato

    Waterloo Filho

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  53. -Bom dia sr. Eduardo;
    - Poderá ser individualizado imóvel rural em condomínio , pro-diviso, fração < que 250 ha , oriunda de matrícula mãe com área > 250 ha; haverá necessidade de prévio georreferenciamento da fração a ser destacada nos moldes do art. 9° Decr. 4.449/2002 , como t/b da área total ?

    Antecipadamente venho parabeniza-lo pela clareza de suas exposições, para melhor entendimento deste novo marco regulatório em que estamos vivendo hoje no Brasil.

    Att. Rodrigo Eng. Agrônomo

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  54. Bom dia Dr. Eduardo Um Cliente nos procurou solicitando trabalhos de Georreferenciamento de uma área objeto de processo de usucapião, segundo ele o Juiz solicitou o documento de certificação. Gostaria de saber se é possível e legal submeter uma parcela via SIGEF de uma área que ainda não tem titulo e o processo não foi transitado e julgado?

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  55. Bom Dia Dr. Eduardo, preciso fazer o desmembramento de uma propriedade rural que foi georreferenciada pela norma antiga, como fazer esse desmembramento pelo SIGEF?

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  56. Para áreas abaixo de 4 módulos fiscais, ainda é obrigatório o georreferenciamento e a certificação junto ao INCRA ?

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  57. Olá Dr. Eduardo, estou trabalhando em um desdobro de lote com área matriculada igual a 332,75m², acontece que in loco encontrei as mesmas medidas perimetrais e somente houve divergência na área final, ficando igual a 332,66m², o registrador imobiliário pode aceitar o desdobro diretamente ou devo requerer retificação para esta pequena diferença?
    No aguardo,
    Cordialmente.

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  58. Prezado Dr. Eduardo
    Tenho uma dúvida, uma empresa comprou uma propriedade no ano de 2008, esta propriedade tem mais de 500 ha, e para fazer o registro do escritura é necessário a certificação do geo.
    Sendo assim, pergunto em nome de quem é feito o processo de certificação em nome do "antigo" proprietário ou em nome do adquirente?
    No aguardo
    Cordianlamente
    Gláucia

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  59. Boa tarde, Dr Eduardo,
    Tenho uma dúvida quanto a registro de formal de partilha, tem um imóvel com 280,00ha que não está georreferenciado, este imóvel foi dividida para 5 herdeiros, um condomínio que tocou 20% do imóvel pra cada um, por ser formal de partilha tenho que fazer o georreferenciamento primeiro pra depois registrar o formal de partilha?

    No aguardo,
    Att.

    Cristina

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  60. I - Após analisar todas a legislação que encontrei relacionada ao GEO (incluindo IN Incra), estou entendendo que a lavratura de escritura pública de compra e venda de imóvel rural (maior que 5.000 hectares) em 2005 representa título aquisitivo válido e apto a produzir efeitos no RI, desde que, acompanhada do GEO + certificação do INCRA de ausência de sobreposição. Pergunto: além do material "Manual de Retificação de Registro e GEO - 2011" você publicou ou indica algum outro material para que eu possa confirmar o entendimento?

    II - Na hipótese acima, considerando que a escritura válida tenha sido efetivamente levada a registro SEM o GEO e a certificação do INCRA, tal registro de transferência é nulo e deve ser cancelado. Você tem algum material que trata do assunto?

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