segunda-feira, 17 de maio de 2010

Anuência de Confrontante VI - Carta Inequívoca de Anuência

Apesar de o inciso II do artigo 213 prever que tanto o memorial e a planta deverão estar assinados pelos confrontantes, e de o § 2º se referir à assinatura do confrontante na planta, não parece coerente que tal regra seja intransponível.
Certo é que, se os trabalhos técnicos vierem com as assinaturas de todos tanto no memorial como na planta, não haverá qualquer dúvida de sua regularidade sobre esse aspecto formal.
Entretanto há casos em que tal providência se mostra difícil quando não inviável. Por exemplo: quantidade imensa de confrontantes; confrontantes que residem em localidades distantes, dificultando o envio da mesma planta e memorial para todos; órgãos públicos que possuem norma expressa para efetivar a anuência por ofício (carta de anuência); dentre várias outras possíveis situações.
Tanto nestes casos, como também nas situações corriqueiras, não parece burlar os objetivos da lei a aceitação de carta de anuência, desde que ela seja inequívoca.
Carta de anuência inequívoca é aquela que traz, em seu teor, o “objeto da anuência”, o que se caracteriza com a exata descrição dos dados técnicos (vértices, azimutes e distâncias) das perimetrais que servem de limites entre os imóveis retificando e o da pessoa que está anuindo.
Dessa forma, não se admite carta de anuência com texto que se limita a dizer: “concordo com a planta e memorial que me foram apresentados”, pois não existe prova alguma que ligue a “planta e o memorial” referidos nessa carta com os trabalhos efetivamente apresentados no serviço registral imobiliário.
Essa falta de segurança jurídica pode prejudicar tanto o confrontante (que pode ter visto planta e memorial diferentes, por má-fé do requerente) como o proprietário e o agrimensor (caso o confrontante, num futuro e de má-fé, venha alegar que os trabalhos utilizados na retificação não eram os mesmos a que ele anuiu). Não há como provar nenhuma das duas situações, portanto a carta de anuência, para ser válida, deve ser inequívoca, ou seja, seu inteiro teor deve bastar, por si só, para configurar a concordância com as alterações que se pretende fazer.

Carta inequívoca de anuência.



22 comentários:

  1. Ola Eduardo. boa tarde.
    Neste caso, qualquer cartório seria obrigdo a aceitar tal tipo de carta de anuencia? Na minha região, os cartórios não aceitam. o que fazer neste caso?

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  2. Olá, Magnani.
    Não há expressa previsão legal para o uso de carta de anuência na retificação de registro, motivo pelo qual fica complicado afirmar que haja obrigatoriedade de sua aceitação.
    No entanto, sua não-aceitação deve estar embasada não apenas na falta de previsão legal, mas principalmente pelo não-alcance da necessária segurança jurídica (como ocorre com as cartas de anuência genéricas, citadas em meu texto).
    Verifique bem se não é essa a situação de sua região, pois os cartórios realmente não devem aceitar as cartas de anuência que seguem o modelo do Incra para georreferenciamento (as anuências genéricas), em que há apenas uma aceitação geral sem a completa descrição das medidas existentes entre os imóveis que está sendo retificado e o de titularidade do anuente.
    Um abraço.
    EA

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  3. Bom dia.
    Então, o problema, é que utilizamos a carta inequívoca de anuência, com todas as descrições: descrição do ponto, azimute, coordenadas, distância. Em todas as cartas, constam a ART do processo e uma planta do trecho da confrontação. Qual seria a melhor solução? Questionar,o porque da não aceitação da carta de anuência?
    um abraço

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  4. Olá, Magnani.
    Mande-me por email (geo.irib@gmail.com) essa sua carta de anuência para que eu possa analisá-la.
    Seja como for, faço apenas mais dois comentários genéricos sobre esse tema:
    1) a utilização da carta de anuência não é um direito de livre escolha do interessado, devendo sua aprovação pelo registrador ser justificada (excesso de confrontantes é a principal hipótese); e
    2) não concordando com qualquer exigência feita do registrador, o interessado poderá dela recorrer perante o juiz corregedor local.
    Aguardo seu email.
    Um abraço.
    EA

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  5. Olá!
    E no caso de procedimento judicial, deverá ter mesmo assim a anuência na planta de todos os confrontantes?
    Ressalte-se que no caso em apreço, as partes estão em conflito pessoal e sendo assim, a anuência de alguns seria difícil.
    Aguardo resposta e muito obrigada pela atenção!
    Bruna

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  6. Olá, Bruna.
    Atente que a lei não exige a anuência, mas apenas a "não-impugnação aos trabalhos técnicos" para a solução extrajudicial do caso.
    Para isso, há três possibilidades de um pedido retificatório terminar vitorioso (da possibilidade mais simples pra mais complexa):
    1) anuência expressa do confrontante;
    2) notificação do confrontante, que fica inerte;
    3) conciliação com o confrontante que impugnou os trabalhos técnicos; e
    4) decisão judicial que julgou improcedente a impugnação do confrontante.
    Isso também vale para o processo judicial de retificação de registro, cujo instrumento normalmente utilizado é a "citação" dos confrontantes. Ao ser citado, o confrontante poderá contestar a ação no prazo legal, da mesma forma que poderia impugnar um pedido na esfera extrajudicial.
    Um abraço.
    EA

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  7. Olá. Estou com um pequeno problema numa retificação. Tem um imóvel confrontante em que à 20 anos estão dois ocupantes, os quais até mesmo já assinaram a planta e memorial descritivo, concordaram com as divisas, enfim, até aí tudo bem, inclusive a titular do Registro de Imóveis concordou com a assinatura e disse estar correto, porém, pediu também a assinatura do titular do imóvel. Ocorre que na matrícula tem como titular uma empresa, a qual nunca mais se ouviu falar e ninguém sabe o que aconteceu com a mesma, acredito que não foi dado baixa na matrícula e agora não consigo encontar nenhum representante legal.

    Será que só os ocupantes que neste imóvel residem, não basta para anuir?

    Estou com este pequeno problema, pois a retificação está travada por este motivo.

    Desde já agradeço a atenção.
    Obrigado.

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    1. Olá, Daniel.
      Em casos dessa natureza, eu entendo que basta a anuência do ocupante.
      Talvez tal exigência tenha sido feita em decorrência da precariedade de provas quanto ao tipo e tempo de ocupação existente nesse imóvel confrontante.
      Nesse caso, basta requerer a notificação do confrontante.
      Quanto ao endereço da pessoa jurídica, há as seguintes formas de obtê-lo:
      - endereço constante da Junta Comercial (a Jucesp disponibiliza as informações pela Internet);
      - endereço constante no CNPJ no site da Receita Federal;
      - endereço obtido pelo Google; e
      - endereço constante da matrícula.
      No caso de não ser encontrada a empresa, basta requerer ao registrador a notificação por edital, cuja publicação será em algum jornal de grande circulação da localidade do imóvel.
      Um abraço.
      EA

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  8. Prezado Dr. Eduardo,

    No caso da minha área são 84 confrontantes, como faço? Devo buscar a carta de anuência inequívoca de todos eles? Isso será praticamente impossível!

    Agradeço,

    Edson Pinto

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    1. Olá, Edson.
      Pode até ser bem difícil, mas impossível não é (já tive caso semelhante).
      Aqueles que se recusarem a anuir ou não forem encontrados (residem em outra localidade), a lei indica o uso da notificação e, em último caso, a publicação de edital em jornal de grande circulação na localidade do imóvel.
      Por fim, cada caso possui sua particularidade, competindo ao registrador imobiliário analisar o caso concreto para decidir quanto a eventuais adaptações.
      Um abraço.
      EA

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  9. Prezado Dr Eduardo:Em nossa cidade o registrador exige como confrontante a opção da sequência adiante: 1º número do imóvel (endereço); 2º matrícula; 3º identificação municipal (IPTU) ou cadastro ITR quando tratar-se de imóvel rural.
    Existe uma lei na qual eu possa embasar-me juridicamente?

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    1. Olá, Olavo.
      Você não especificou qual é o problema que você está enfrentando nem qual seria a forma que você julga correta. Sem saber seu argumento, não há como indicar nenhum fundamento jurídico para embasá-lo.
      Por fim, a exigência que você relatou mostra-se bastante coerente e não fere o princípio da razoabilidade.
      Um abraço.
      EA

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  10. Boa noite,
    tenho uma duvida em relaçao a em uma mediçao foi verificado que a cerca não está no local correto em função da distância citada na certidão e sendo assim deveria estar na área que o vizinho tem como seu. Neste caso existe usucapião do vizinho, devido estar usando aquela faixa como sua, ou neste caso o que vale é o documento. Então se pedir uma ação demarcatória para estabelecer a divisa no que o perito vai se apoiar no documento das propriedades ou na cerca existente? Obrigada!

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    1. Olá, Paloma.
      Na maior parte dos casos, o que vale é a cerca, desde que se comprove que a divisa sempre foi ali e que a falha está na descrição do imóvel.
      Isso, no entanto, não se aplica se a cerca foi mudada de lugar por acordo informal entre os proprietários.
      Para solucionar a questão, que é bastante fácil se não houver discórdia entre os envolvidos, basta efetuar a retificação da descrição dos dois imóveis e, na hipótese de ter havido alguma venda informal de parcela de área, basta formalizá-la por escritura pública, aproveitando os trabalhos de agrimensura da retificação para solucionar por completo o caso.
      Um abraço.
      EA

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  11. Bom dia Dr. Eduardo Augusto. O § 2º do inciso II do art. 213 da Lei de Registros Públicos, fala em conter as assinaturas dos confrontantes do imóvel em retificação, porém, não obriga o mesmo no memorial. Alguns Oficiais de Registros exigem também no memorial, o que eu considero um excesso de exação, pois, para os leigos, o mapa é de fácil visualização e o memorial descritivo, pela sua complexidade, serve apenas para os técnicos, dai a recusa de muitos confrontantes. Na sua interpretação, deve se seguir o que manda a Lei, ou seja, obter as assinaturas dos confrontantes apenas no mapa ou também ser obter no memorial descritivo? (João Batista Muñoz - Bragança Paulista - SP - joaomunoz@advocaciarural.com.br)

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    1. Olá, João Batista.
      A LRP não foi muito coerente nesse aspecto, motivo pelo qual tem prevalecido a interpretação da necessidade de anuência nas duas peças técnicas.
      Veja que o inciso II do artigo 213 exige a anuência dos confrontantes "na planta e no memorial", tendo o §2º do artigo 213 feito menção apenas à planta.
      Meu posicionamento pessoal: a anuência do confrontante na planta somente dispensa a sua anuência no memorial descritivo, se a planta trouxer expresso todos os elementos técnicos (tabela de vértices, azimutes e distâncias, por exemplo).
      Vou além: nesse caso eu até defendo a desnecessidade de memorial descritivo (pois a planta cumpre todo o necessário), mas tenho optado por manter essa exigência por uma questão bastante prática: facilidade de digitalizar o memorial (folha A4) com as anuências, situação meio complicada para as plantas de tamanhos enormes e variados.
      Por outro lado, até pouco tempo atrás, era muito comum a apresentação de planta que trazia apenas a indicação dos vértices, deixando para o memorial descritivo (documento apartado) os demais dados (azimutes e distâncias). Neste caso, a anuência na planta é logicamente insuficiente.
      Um abraço.
      EA

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  12. BOM DIA DR.EDURADO
    ESTOU COM DOIS CLIENTES, ELES FIZERAM O PARCELAMANETO A LIVRE EXPONTANEA VONTADE, EM VARIAS CACHACARAS DE 3.000M², 1.000,0M² NESTE CASO COMO ME PROCEDO PARA REGULARIZAR ESTA ÁREA NA QUAL E ZONA RURAL.?

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  13. Bom dia
    Estou com um Termo de Compromisso de Averbação e Preservação de Reserva Legal assinado pelo responsavel do IEF, Memorial descritivo, Planta Planimetrica Georreferenciada e todos os anexos necessarios para a averbação. No cartorio foi falado que preciso fazer o processo de retificação das coordenadas do imovel. Mas as coordenadas estão no documento com azimutes, vertices, distancias etc. Segundo a pessoa do cartório as coordenadas foram feitas de forma errada e desatualizada, sendo que foi feito dia 11/06/2013. O que ela quis dizer

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  14. Bom dia Dr. Eduardo!
    Gostaria muito do seu apoio para a questão a seguir, visto que, tenho lido muito suas publicações neste site, e também porque fui escrevente no Registro de Imóveis por cerca de 15 anos, atualmente exerço a função de Assessoria e Consultoria Imobiliária.
    Me deparo com a seguinte dúvida:
    Recentemente solicitei a um Oficio Imobiliário, um desmembramento de uma área em 9 lotes. Para tal procedimento o registrador me solicitou que cumprisse o artigo 18 da Lei 6.766/79, apresentando todas as certidões ali elencados, Inclusive com publicação e Certidão de Dispensa do GRAPROHAB. O registro foi feito em forma de loteamento, apesar de ter sido requerido DESMEMBRAMENTO.
    Logo após, destes 9 lotes, 6 foram alienados e registrados a favor de seus adquirentes. Dos 03 lotes restantes fora feito uma escritura de extinção de condomínio, visto pertencer a 3 proprietários (irmãos), devidamente registrada.
    Agora, Dr. Eduardo, um destes ex-condôminos resolve desmembrar uma parte e vender, mas o registrador se recusa em registar.
    lembro que para proceder o desmembramento não abriu novas vias públicas visto que o imóvel faz frente com rua existente.
    Como proceder neste caso, o que devo fazer?

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  15. Prezado Dr. Eduardo,
    Gostaria de solicitar-lhe auxílio para redigir Declaração de Concordância do confrontante referente à construção de uma sacada com distância inferior a permitida por lei.
    Como sou leiga no assunto, peço-lhe que, por favor, me informe como redigir de forma a estar correto e embasado na legalidade jurídica. Isso porque entramos com o pedido de habite-se do imóvel.
    Aguardo sua abalizada orientação e desde já agradeço pela especial atenção.
    Att.
    Cristiane Wisniewski Salles
    (48) 9961-5203

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  16. Caro Dr. Eduardo,
    A empresa onde trabalho está fazendo o Georreferenciamento e a Retificação de 26 matrículas, são aproximadamente 200 confrontantes, o memorial descritivo está conforme a lei determina, entretanto o registrador exigiu que fossem retiradas algumas informações dos mapas (por exemplo o Fator de Escala, a Latitude e a Longitude), na época nosso Engenheiro Agrônomo aceitou passivamente a exigência e retirou as informações, vinculando, dessa forma, o mapa a uma carta de anuência onde contém todas as informações. Fazem dois anos que a empresa está tentando fazer a retificação, colhendo assinaturas e tudo mais, falta somente uma matricula das 26 para terminarmos e lendo o seu Manual de Retificação e Georreferenciamento e seu Blog percebemos que poderia ter algo errado nessa exigencia, sendo indagado o registrador, não houve fundamento para a exigência de retirada de informações dos mapas e em relação a obrigatoriedade de entregarmos, além dos mapas e memoriais descritivos assinados pelos confrontantes, uma carta de anuência também assinadas, é de que os mapas não continham todas as informações necessárias!! Se foi ele que exigiu que retiramos as informações, minha pergunta é existe alguma previsão legal para essa exigência, ou os mapas devem conter todas as informações para que assim não necessitem de mais uma carta de anuência? A segunda pergunta é, estando os mapas e memoriais descritivos com todas a informações determinadas, existe uma previsão legal (instrução normativa) para que o registrador exija a apresentação de carta de anuência de cada confrontante, além do mapa e do memorial descritivo?

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  17. Dr. Eduardo. Minha localidade é Leme, interior do Estado de São Paulo. Estou precisando elaborar um Laudo Filiatório, será que teria um modelo para nos enviar. o email é: manoelferna@yahoo.com.br - na escritura(transcrição original) o nome do confronta é Joaquim Silveira Filho, isso em 1969. Entendo que tenho que informar a cadeia de titulares, do atual que se encontra na matrícula do imóvel, até chegar no Sr. Joaquim Silveira Filho..será que estou certo? desde já deixo aqui o meu muito obrigado. Um abraço. Manoel Augusto Fernandes, cidade de Leme - SP

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