sexta-feira, 14 de maio de 2010

Retificação Cumulada com Fusão

Nada impede que a retificação da descrição tabular do imóvel seja cumulada com o pedido de fusão de matrículas. Aliás, muitas vezes essa é a única forma viável para solucionar a questão.
Isso se justifica pois, em alguns casos, essa fusão poderá resultar em número de imóveis mais numeroso do que se fossem mantidos os registros originais. É o que acontece na retificação conjunta de 2 matrículas (cujos limites internos são desconhecidos, por terem sido apagados com o tempo) que foram interceptadas, por exemplo, por duas ou mais rodovias. De duas matrículas iniciais poderão surgir 3 ou mais novos imóveis dependendo da forma como o todo foi interceptado pela rodovia.
Segue uma demonstração que comprova que nem sempre a retificação separada por imóvel (matrícula) é viável:

Situação jurídica e originária dos imóveis

Situação jurídica e a realidade

 Retificação separada por matrículas (exigência sem propósito)

 Retificação cumulada com fusão (exigência coerente)


Portanto, havendo segurança de que o levantamento abrange todos o títulos declarados (para evitar que nenhum tenha ficado de fora, produzindo efeitos sem qualquer lastro em área real), e que não esteja sendo incluída área não garantida pelos registros, basta abrir as novas matrículas e averbar, em cada uma das matrículas anteriores, o seu encerramento, nos seguintes termos:
Av. 9/14.987 - Em decorrência da decisão fundamentada em procedimento extrajudicial de retificação da descrição tabular, processado nos termos do artigo 213, inciso II, da Lei dos Registros Públicos, o imóvel objeto desta matrícula e o de matrícula 6.221 foram unificados e retificados, resultando nos imóveis de matrículas 25.234 e 25.235, motivo pelo qual fica encerrada a presente matrícula.
Av. 12/6.221 - Em decorrência da decisão fundamentada em procedimento extrajudicial de retificação da descrição tabular, processado nos termos do artigo 213, inciso II, da Lei dos Registros Públicos, o imóvel objeto desta matrícula e o de matrícula 14.987 foram unificados e retificados, resultando nos imóveis de matrículas 25.234 e 25.235, motivo pelo qual fica encerrada a presente matrícula.
Nada impede a retificação conjunta de matrículas, principalmente se as divisas internas se apagaram com o tempo. Tratando-se de transcrições que representam um todo, certamente ninguém saberá dizer onde estariam essas antigas divisas. Exigir do engenheiro que minta é um despautério; exigir que ele arbitre é pura inutilidade. Portanto, nada melhor do que trabalhar com a realidade e com razoabilidade.
Não havendo dúvidas de que os títulos do requerente abrangem a área apresentada na planta, a qualificação positiva será a única e a melhor saída. Em suma, a decisão está inteiramente subordinada ao livre convencimento motivado do oficial registrador. E, para isso, a segurança jurídica, a prudência e a razoabilidade devem ser trabalhar juntas.

8 comentários:

  1. Dr. Eduardo, por favor, para proceder a fusão das matriculas ou transcrições de imoveis rurais é necessário que o INCRA se manifeste? Pergunto, pois apesar de não encontrar disposição legal sobre o tema, sei que na fusão de imóveis urbanos a Prefeitura terá que se manifestar. Gosto muito de ler seu blog. Grande abraço!!!

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  2. Olá, Rafael.
    Se os imóveis não estão georreferenciados ou se sua área total não ultrapassa 500 ha, tanto o parcelamento como a unificação não dependem da participação do Incra.
    Há apenas um "porém" no tocante ao parcelamento, em que defendo ser irregular o desmembramento sem título que justifique o pedido. Ou seja, é permitido o desmembramento de uma gleba apenas quando de sua alienação, mas não poderá haver tal parcelamento apenas para que o proprietário passe a ter dois imóveis distintos em seu próprio nome. Isso somente será possível se houver expressa autorização do Incra para esse desmembramento. Sobre este assunto em particular, dê uma olhada no artigo "Parcelamento do Imóvel Rural": http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/2010/09/parcelamento-do-imovel-rural.html.
    Por fim, convém esclarecer que, após o imóvel ser georreferenciado e certificado pelo Incra, independentemente de sua área ser inferior ou superior a 500 hectares, este imóvel não pode sofrer nenhuma alteração em seu formato ou mesmo em sua descrição, sem a prévia anuência do Incra, pois é necessária uma nova certificação do Incra no tocante aos vértices georreferenciados.
    Um abraço.
    EA

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  3. Olá Dr. Eduardo
    Gostaria de uma informação: Quando vamos montar o processo de retificação administrativa requerendo unificação das matrículas, envio no processo uma planta contendo a situação atual do imóvel( mostrando por exemplo a locação das duas matrículas)e situação pretendida( imóvel como um todo)e apresento apenas o memorial da área total indicando a pretensão de unificação. Está correto? Ou é necessário apresentar um memorial de cada matrícula? Obrigado!!

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    1. Olá, Marcos.
      Veja que você está retificando dois imóveis confiantes e solicitando, em seguida, a unificação das duas áreas.
      Sendo assim, você deve apresentar a nova e correta descrição dos dois imóveis para a retificação e a planta do todo para a fusão das novas matrículas.
      Quanto à possibilidade de essas duas plantas (da retificação e da fusão) serem impressas numa única folha (e, por consequência, figurarem numa única prenotação), tudo dependerá da complexidade do caso. Portanto, consulte antes o registrador que presidirá o procedimento retificatório.
      Um abraço.
      EA

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  4. Olá, Dr. Eduardo.
    Neste mesmo sentido nada impede que seja feita a retificação cumulada com desmembramento, aplicando-se sem restrição também aos imóveis urbanos? E no caso a retificação por ser cumulada não abre nova matrícula para então ser desmembrada? Tenho várias considerações com infográficos e gostaria de encaminhar para sua análise e manifestação. Obrigado.

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  5. Olá Dr. Eduardo,
    Gostaria que pudesse me tirar uma dúvida...
    No meu caso, eu tenho um imóvel de 850 hectares. Já recebi a Certificação de Georreferenciamento pelo INCRA. O Imóvel possui hoje 5 matrículas. Caso eu desejasse a unificação, ele passaria a ter apenas duas matrículas , sendo que a propriedade é secionada por uma estrada municipal. Ocorre entretanto que por questões burocráticas, como por exemplo financiamento, eu gostaria de manter 5 matrículas. O documento está pronto para ser protocolado em no RI. A minha pergunta é: Existe alguma lei específica ou normativa do INCRA que obrigue o registrador a fazer a unificação? No meu requerimento eu pedi apenas a retificação administrativa culminada com a averbação de certificação de georreferenciamento. O registrador poderá criar algum óbice? Ele poderá me exigir que seja feita a unificação das matrículas? Desde já agradeço pela atenção, Abraços.

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  6. Ola Eduardo! eu tenho 3 glebas de Terras Contíguas, com descrições precária os marcos ja foram apagados pois a matrícula e de 1979/, solicitei um levantamento das áreas no entanto a agrimensor me fez so que das glebas como um todo como se remembradas fossem, pois os marcos divisórios entre as tres foram apagados, o resultado de tal levantamento que aumento em 30 hectares nas glebas no entanto ele nao sabe dizer o tanto que aumentou em cada gleba, como faço o pedido de retificação.

    Devo solicitar uma fusão de matrícula, tendo em vista elas serem contíguas, mesmo com as divisas precárias e em ato contínuo solicitar a retificação da área

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  7. Ola Dr Eduardo Augusto

    No caso de imóveis rurais, está claro, a Unificação não precisa passar pelo INCRA se os imóveis não estiverem georeferenciados.

    No caso de imóveis urbanos, por que a prefeitura terá que se manifestar?

    Entendo que a Retificação Cumulada com Unificação de Registros , no caso de duas matriculas, diretamente no registro de imóveis, onde pede-se a retificação das duas e simultaneamente a fusão, formando uma única matricula, o município estará anuindo a retificação das mesmas, não necessitando nesse momento, a aprovação da fusão por parte do município, pois, após aberta a nova matricula ela será enviada ao cadastro municipal, pelo interessado

    Se for necessário Alvará do Município para o processo de retificação administrativa cc unificação, está , decretado o FIM da averbação da Retificação Cumulada c/ Unificação (administrativa) junto ao Registro de Imóveis.

    Gostaria de seu parecer
    Carlos Alberto de Lima 19-3534-2979 Rio Claro
    peritolimadoc@gmail.com

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