sexta-feira, 14 de maio de 2010

Anuência de Confrontante I

1. Confrontante e terceiro interessado

O artigo 213 da Lei dos Registros Públicos traz, de forma bastante esmiuçada, as regras procedimentais da retificação de registro, motivo pelo qual a maior parte das dúvidas referem-se ao mérito. No entanto, há uma questão procedimental que tem gerado muitas controvérsias, que é o caso dos confrontantes, cuja definição encontra-se no §10 do artigo 213:
§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes.
Inicialmente, convém esclarecer que a aplicação dessa regra limita-se apenas à identificação do legitimado para anuir ao procedimento na qualidade de confrontante. Ou seja, não se aplica para definir a legitimidade para pleitear a retificação, pois esta deverá ser requerida por todos os seus titulares (e cônjuges não titulares, nas hipóteses do artigo 108 do Código Civil). Assim, a retificação de um imóvel pertencente a 12 pessoas somente poderá ser feita mediante requerimento expresso dos 12 titulares e seus cônjuges. Lógico que, em casos desse tipo, nada impede que todos os condôminos elejam um deles ou um terceiro de confiança, outorgando a este um mandato com poderes específicos para promover a retificação. A procuração poderá ser feita por instrumento particular, mas deverá trazer a completa qualificação pessoal dos outorgantes e do outorgado, a especificação dos poderes concedidos e o reconhecimento de todas as firmas apostas no documento.
Como foi afirmado, o §10 refere-se apenas aos confrontantes. No entanto, o procedimento retificatório requer a participação não apenas dos confrontantes, mas também de terceiros com interesses que possam ser prejudicados pela retificação. Em decorrência, compete ao interessado buscar a anuência não apenas de seus vizinhos, mas também dos titulares de direito real incidente sobre o próprio imóvel retificando. As hipóteses mais comuns de anuência de não-confrontante são as seguintes: o credor hipotecário e o usufrutuário, quanto à descrição completa do imóvel; o beneficiário da servidão, quanto a descrição desta; o órgão ambiental, quanto à descrição da reserva legal; a concessionário de energia elétrica, quanto à descrição da servidão de passagem). Não obtida a anuência desejada, o terceiro interessado deverá ser notificado, nos termos do §2º da LRP.
No tocante à confrontação, deve-se destacar que imóvel confronta com imóvel e não com pessoas. São comuns descrições que trazem “confrontando, ao norte, com Miguel Trevisano”, quando, na verdade, a intenção foi constar “confrontando, ao norte, com o imóvel de Miguel Trevisano”. Essa forma descritiva valia no tempo das transcrições (quando os imóveis não tinham uma “identidade” própria), mas não se justifica mais seu uso nos dias atuais, pois, com a vigência da Lei dos Registros Públicos, o imóvel é identificado pela matrícula (cada imóvel corresponde a uma matrícula e cada matrícula corresponde a um imóvel: princípio da unitariedade da matrícula). Portanto, na retificação da descrição tabular desse mesmo imóvel, a nova descrição deverá trazer “confrontando, do marco 7 ao marco 12, com o imóvel de matrícula 14.924”.

2. Confrontante casado

Identificada a matrícula do imóvel confrontante, fica fácil descobrir quem é a pessoa que dará a anuência no procedimento retificatório. O primeiro legitimado, nos termos do §10, é o seu proprietário, neste caso hipotético, Miguel Trevisano e sua esposa Neide.
Eis aqui a primeira questão: vale a anuência de apenas um deles ou a anuência deve ser dada pelo casal? Algumas pessoas têm respondido: “isso depende do regime de bens, nos termos do artigo 1.647 do Código Civil.” Grande engano! Eis o texto do artigo:
Art. 1.647. ...nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis.
Esse artigo trata da outorga conjugal, dada pelo cônjuge não proprietário ao cônjuge titular, para que este aliene ou onere o seu imóvel. Sendo assim, essa regra não se aplica a cônjuges titulares, pois, na alienação ou oneração de bem imóvel, o marido e a mulher serão igualmente proprietários e celebrarão juntos o contrato. Além disso, a anuência em procedimento retificatório não é “ato de alienação nem de oneração”, pois tais situações somente poderão ocorrer mediante contrato solene (instrumento público ou particular, dependendo do valor do imóvel e de outras particularidades).
Continuando o exemplo, Natal e Neide são casados pelo regime da comunhão de bens, ou seja, ambos são titulares do imóvel confrontante. A titularidade de marido e mulher não configura condomínio, mas sim comunhão. Se fosse condomínio, cada um deles teria uma fração ideal de 50% do imóvel. No caso de comunhão, ambos têm, em conjunto, uma fração ideal de 100%, não podendo nenhum deles “negociar sua parte”, como seria possível na situação condominial. Portanto, a regra do
§10 (“o condomínio geral será representado por qualquer dos condôminos”) não se aplica diretamente ao caso, pois eles não são condôminos.
No entanto, a regra do §10 informa um importante princípio ligado ao procedimento retificatório, o da simplificação procedimental. Diante disso, nos casos de comunhão, poderia essa mesma regra ser utilizada por analogia? Por que não?
A comunhão de bens na sociedade conjugal reflete a “affeccio societatis” que está naturalmente ligada à “affeccio conjugalis”. O artigo 1.565 do Código Civil prevê que, “pelo casamento, homem e mulher assumem mutuamente a condição de consortes, companheiros e responsáveis pelos encargos da família”. Ou seja, a conjugação de interesses entre pessoas casadas é diversas vezes maior do que a “affeccio societatis” existente entre condôminos (na prática, tal afeição nem sempre existe; aliás, costuma-se dizer que condomínio é fonte de discórdias).
Ora, se a lei autoriza um condômino representar os demais coproprietários, mesmo que eles nem se conheçam, porque a lei impediria que uma pessoa casada anuísse pelo casal? Argumentar que isso se justifica por trazer segurança ao cônjuge é uma grande incoerência, pois a lei dispensou a segurança dos demais condôminos, cuja afeição mal se presume. Se, para a anuência, a lei dispensa a participação de todos os titulares do imóvel confrontante, aceitando a participação de qualquer um deles, o proprietário casado poderá anuir sozinho, sem a participação de seu cônjuge.
Toda essa polêmica gira em torno de um grande equívoco, que é pretender buscar uma regra autorizadora para que o titular casado possa anuir sem a participação de sua esposa, quer seja esta titular ou não do imóvel. O raciocínio está sendo feito de forma inversa. Não há que se procurar uma regra que autorize isso (o teor do §10 chegou bem perto), mas, sim, identificar se existe regra exigindo a participação de ambos, pois ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer algo senão em virtude de lei. Tal regra não existe! Portanto, a exigência da anuência conjunta de marido e mulher é uma arbitrariedade.
As regras procedimentais do artigo 213 trazem, implícitos, os princípios da celeridade, informalidade, simplicidade e instrumentalidade das formas. O §10, ao aceitar a anuência de qualquer condômino, deixa bem clara a desnecessidade da participação de todos os titulares do imóvel lindeiro. Supondo que esse imóvel confrontante seja não apenas do casal Miguel e Neide, mas também de uma amiga deles, Francisca, que é solteira. Pela regra do §10, a anuência de Francisca supre por completo a regra procedimental, sem necessidade de participação, ou mesmo ciência, de Miguel e Neide. Por que, então, Miguel não poderia assinar sozinho? Alegar que seu direito é menor do que o de Francisca é falho, mesmo porque Francisca pode ser titular de uma pequena fração de 1% enquanto o casal possui os 99% restantes. Como explicar que a anuência de um condômino minoritário represente a totalidade do imóvel e que a anuência de Miguel Trevisano, sem a participação da esposa, não tenha valor algum? Nada justifica esse entendimento.
Mesmo antes da retificação extrajudicial (e da existência da regra liberal do §10), já havia entendimento contrário à exigência de citação de ambos os cônjuges:

No caso de haver confrontantes casados, não há necessidade de citação de ambos os cônjuges, ou do casal alienante. Como tem sido exaustivamente dito, não há ação e muito menos ação real. No processo administrativo de retificação não se dá, nem se tira direito. A citação do confrontante varão dispensa a de sua mulher; a citação, desta, dispensa a do marido.[1]
Conclusão: está legitimado a anuir à retificação qualquer um dos proprietários tabulares do imóvel confrontante, independentemente de seu estado civil. 



[1]    Narciso ORLANDI NETO, Retificação do registro de imóveis, p. 156.

8 comentários:

  1. Olá, meu pai tem um imóvel com várias transcrições, contratamos um agrimensor para fazer a regularização unificando este terreno para obter somente uma única matrícula. Meu pai fez a doação deste imóvel, e foi feita a regularização administrativa e há dois confrontantes que precisam assinar, um assinou, o outro estou aguardando o cartório de registro intimar para assinar. Gostaria de saber o seguinte: qual o prazo após a entrada da documentação para intimar o confrontante e o registro do imóvel? Desde maio/2012 que foi entregue a documentação ao cartório e não foi feito nada. Neste caso o que fazer. No aguardo ATT Cláudia

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    1. Olá, Cláudia.
      Em regra, a notificação extrajudicial é um procedimento bastante simples.
      No entanto, há casos em que seu processamento é um pouco mais complexo e pode resultar em atrasos.
      Uma hipótese é a notificação pessoal de uma pessoa que resida em outro Estado da federação. Neste caso, o registro imobiliário terá que identificar o RTD local para enviar a notificação àquele serviço registral competente que ficará responsável por fazer a notificação e por restituir a documentação ao cartório de origem. Tendo sido requerida a notificação pessoal, há ainda a possibilidade de não ter sido encontrada a pessoa nas 3 tentativas de notificação. Além disso tudo, após a efetivação da notificação, há ainda o prazo de 15 dias para impugnação.
      Seja como for, aconselho-a a retornar ao Registro de Imóveis para verificar o andamento de seu procedimento retificatório. Lá você obterá informações mais precisas sobre o caso.
      Um abraço.
      EA

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  2. Boa noite.
    Ocorre a seguinte situação: um dos imóveis confinantes do imóvel retificando não possui registro. No local há um "morador" que ali se instalou e sequer tem interesse na propriedade, quer somente usá-la por algum tempo, mas já está na posse há mais de 3 anos.
    Existe possibilidade de se proceder a retificação administrativa?
    Como endereçar essa situação ao registrador?
    Sergio

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  3. Bom dia Eduardo,

    Neste artigo, o Sr. cita o seguinte: "Inicialmente, convém esclarecer que a aplicação dessa regra limita-se apenas à identificação do legitimado para anuir ao procedimento na qualidade de confrontante. Ou seja, não se aplica para definir a legitimidade para pleitear a retificação, pois esta deverá ser requerida por todos os seus titulares (e cônjuges não titulares, nas hipóteses do artigo 108 do Código Civil)."

    Possuo um imóvel que está em processo de usocapião, a matrícula deste imóvel esta com uma área significativamente menor que a medida e também na matrícula possui diversas pessoas no condomínio. (Esta situação da matrícula possuir diversas pessoas na matrícula também ocorre com os confrontantes.).
    Minha dúvida é se existe a necessidade das pessoas constantes na matrícula do imóvel em processo de usucapião assinarem algum tipo de anuência; e se todas as pessoas constantes nas matrículas dos imóveis confrontantes tem que assinar a anuência.

    Agradeço pela ajuda.

    Ricardo

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  4. Bom dia, Caro Dr. Eduardo Augusto

    Em termos práticos, no caso da realização de uma retificação, na qual exitam imóveis confrontantes com Hipotecas, como um exemplo, temos o imóvel da matrícula 11, de propriedade do Sr. "João" (confrontante), onde existe uma hipoteca em favor do "Banco Agrícola", nessa situação devo constar os dados do Sr. João bem como do Banco? E ainda, devo coletar anuência do Sr. João e do Banco?
    Para mim ainda não ficou bem clara essa situação, agradeço desde já sua atenção.

    Att,
    Engº Florestal Ervesio Batista

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  5. Bom dia Dr. Eduardo Augusto

    Num caso concreto em que uma pessoa venda sua propriedade com área de 2,9 has. de terras (área inferior ao módulo rural), segundo o oficial do CRI, terão os condôminos e confrontantes que assinar como anuentes e que concordam com a venda da propriedade por não terem interesse em adquiri-la. Destarte, precisamos de um Modelo de EDITAL onde dar-se-ão ciência aos demais condôminos e confrontantes para se manifestarem num prazo de quinze dias caso seja de seu(s) interesse(s) em adquirir a propriedade. (Sabe-se que os mesmos não interessam adquiri-la e por serem 13 pessoas e algumas estarem viajando, melhor seria citá-las por edital segundo o oficial de CRI).
    Att.

    Paulo Roberto

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  6. Dr. Eduardo Augusto, boa tarde.
    Oficial de Cartório de Registro de Imóveis está solicitando a seguinte correção em Georreferenciamento de Imóvel Rural:

    1) “Os interessados devem apresentar planta e memorial descritivo indicando, precisamente, os imóveis localizados do OUTRO LADO DA ESTRADA MUNICIPAL (existente entre os vértices "A" até "B") que confronta com a Gleba TAL. Deve ser colhida a anuência destes proprietários tabulares, na planta e no memorial descritivo, com o devido reconhecimento dos citados imóveis”.

    É possível isto? Se o ponto de divisa entre uma propriedade X com outra propriedade Y do outro lado da estrada municipal, onde colocaremos este ponto na descrição do perímetro do imóvel Georreferenciado?
    Por favor me esclareça, obrigado
    Joaquim Mendonça

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  7. Boa noite.
    Dr. Eduardo, para o georreferenciamento, imóvel confrontante em condomínio há necessidade de assinatura de todos na planta, memorial e anuencia?

    Michel.

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