sexta-feira, 14 de maio de 2010

Confrontação com Rio Público e Privado



Os rios não navegáveis são particulares nos termos do Código de Águas, portanto, integram a propriedade imobiliária. Por não ser um imóvel autônomo (trata-se de mero elemento do relevo integrante das propriedades imobiliárias pelas quais passa), também não pode ser considerado confrontação de imóveis, sendo no máximo a linha indicadora das divisas entre dois outros imóveis.

A importância desse outro marco conceitual está na necessidade de obtenção da anuência do titular do imóvel localizado além do curso d’água para possibilitar a retificação da descrição tabular do imóvel. Se o rio for navegável, imóvel público autônomo, não haverá confrontação entre os dois imóveis particulares, haja vista a existência do rio, que passa a ser o verdadeiro confrontante desses imóveis particulares.



Havendo um curso d’água atravessando o imóvel ou servindo de delimitador, o agrimensor primeiramente deverá analisar se o referido rio é ou não navegável, para depois definir a forma do levantamento:

Rio não navegável:

  • sendo o rio privado, trata-se de mero acidente geográfico incluso nos imóveis pelos quais o rio passa;
  • neste caso, o curso d’água não secciona juridicamente a propriedade privada, pois é dela integrante;
  • estando entre dois imóveis, trata-se de mero indicador das divisas e não um confrontante autônomo.

Rio navegável:

  • rio navegável é bem público, portanto a divisão do imóvel por ele seccionado é essencial;
  • o trabalho deve ser feito numa única planta, pois a retificação refere-se ainda a uma única matrícula;
  • basta a planta trazer as linhas perimetrais, marcos e medidas das duas ou mais glebas resultantes, excluindo totalmente da contagem de sua superfície o espaço ocupado pelo bem público (rio navegável e uma faixa de 15 metros, denominada "terreno reservado").

Quanto à obtenção das anuências para viabilizar a retificação (LRP, artigo 213, §1º), deverá ser observado o seguinte: 
  • sendo privado o rio que passa na divisa do imóvel, essencial é a anuência do titular do imóvel vizinho (“do outro lado do rio”); 
  • sendo público (pela CF, tal rio seria de domínio do Estado ou da União), há uma grande divergência de posicionamentos...

Muitos registradores entendem essencial a notificação da Fazenda Pública (PGE, quanto aos rios estaduais; e SPU, quanto aos federais), independentemente da situação concreta. No entanto, essa postura parece indicar excesso de zelo.

Para se atingir com eficácia a segurança jurídica, um outro princípio deve pautar o procedimento retificatório, o princípio da razoabilidade. Basta exigir o necessário para que se obtenha a segurança de que a nova descrição (apresentada para substituir a anterior) esteja correta. Nada mais do que isso.

Portanto, se o agrimensor apresentar uma planta em que há o completo e preciso levantamento da margem do rio navegável, com expressa menção ao distanciamento  de 15 metros entre essa margem e o polígono do imóvel particular (imóvel público denominado "terreno reservado"), acompanhado de uma outra planta com a imagem do Google Earth de fundo que comprova o respeito a tal faixa, a lógica indica a desnecessidade da anuência do Estado ou da União, pois quaisquer que sejam os dados da descrição do imóvel retificando, mesmo que incorretos, não há como prejudicar o Poder Público.



Mesmo que haja erro nos dados técnicos (azimutes, distâncias e coordenadas), a simples inclusão de área pública no interior da descrição de imóvel privado não tem o poder de mudar a sua titularidade, continuando eternamente pública, pois tais áreas não são usucapíveis. 

Além disso, a simples incorreção de suas medidas tabulares ("invasão virtual") não causa nenhum reflexo no mundo fático, pois qualquer invasão real, criminosa ou irresponsável, ocorre independentemente de a descrição técnica invadir ou não o rio (uma coisa não tem nenhuma relação com a outra), sendo essa hipótese, portanto, assunto completamente estranho à retificação de registro.

Para o particular, não faz muita diferença prática que essa faixa seja de titularidade estatal, pois, estando ela integralmente inserida numa APP (área de preservação permanente, cuja extensão varia conforme a largura do trecho do rio), ninguém poderá lhe dar destino diverso à simples conservação da cobertura vegetal. Ou seja, ninguém tomará posse daquele espaço prejudicando o titular do imóvel ribeirinho, exceto nas hipóteses de interesse público (construção de um ancoradouro, por exemplo), mas, neste caso, tal intervenção pública ocorreria de qualquer forma, independentemente da titularidade dessa faixa de terras (se propriedade privada, mediante prévia e justa indenização).



Por todo o exposto, não há necessidade de notificação da Fazenda Pública nas retificações em que o imóvel faz confrontação com rio público, pois eventual vistoria estatal "in loco" é inútil e apenas desperdiça dinheiro público, havendo, no máximo, interesse meramente ambiental, mas nenhum interesse relativo aos direitos reais de propriedade.

No entanto, se o titular do imóvel retificando alegar que inexiste essa faixa pública (terreno reservado), nos termos do artigo 11, "in fine", do Código e Águas, inserindo, portanto, tal área no polígono de seu imóvel, a participação da Fazenda Pública é essencial para dar andamento ao procedimento retificatório.

Veja também:

10 comentários:

  1. Doutor uma dúvida.

    Apesar de o registro imobiliário ser o título hábil a constituir a propriedade imóvel, não seria necessário, para que o terreno reservado ingressasse no patrimônio do particular, que o mesmo decorresse de uma concessão do poder público?

    Afinal, não é difícil encontramos matriculas que não mencionam esse terreno reservado (assim como não o fazem em relação às estradas publicas). Isso, muitas vezes ocorreria, não por ter um negocio subjacente legitimador de tal propriedade particular do terreno reservado, mas sim por desconhecimento do mandamento legal.

    obs: esse posto seria mais adequado para o texto "margens dos rios públicos e terrenos reservados", contudo não consigo encontra-lo no blog.

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  2. Olá, Rafinha.
    O artigo "margens dos rios públicos e terrenos reservados", que vc teve dificuldades em localizar, está no seguinte link:
    http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/2010/05/margens-dos-rios-publicos-e-os-terrenos.html

    O terreno reservado não estará configurado (resultando na propriedade privada da margem de 15 metros do rio público) apenas em duas situações:
    1) em decorrência de alienação dessa área ao particular pelo Poder Público (regra válida para grande parte das regiões Norte e Centro-Oeste do país, cuja passagem das terras ao patrimônio privado decorreu, grande parte, de título emitido pelo Governo Federal); e
    2) se a área já era originalmente privada (regra válida principalmente para as regiões Sul e Sudeste do país, cuja titularidade privada tem origem nas cartas de sesmarias).
    Seja como for, compete ao particular comprovar que a margem do rio navegável lhe pertence, não configurando o terreno reservado, de titularidade do Estado. A indicação na matrícula de que "o imóvel vai até o rio" é uma mera presunção "juris tantum" de que tal margem é de propriedade privada, podendo o Poder Público comprovar que tal indicação é equivocada e que tal área pertence ao patrimônio público.
    Um abraço.
    EA

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  3. Prezado Eduardo Augusto, boa noite.

    Sou Engenheiro Agrônomo, gostaria que me esclarecesse na seguinte questão.
    sendo o rio privado, um mero acidente geográfico.
    Quando este rio privado é também indicador de divisas entre dois imóveis como deve se descrição da confrontação na matrícula? Deve ser descrito só o nome do córrego como confrontante? Só o nome do proprietário do outro imóvel? Ou é obrigatório a duas descrições?

    Att.
    Daniel Danilo Prado Araújo
    Nova Venécia/ES

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  4. E no caso de retificação de área em que o imóvel faz confrontação com a represa de Furnas? Necessita assinatura?

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    Respostas
    1. Sim necessita da anuência da Hidrelétrica.

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  5. Olá Doutor Eduardo Augusto me chamo Rogério Cardoso, tenho uma situação peculiar em uma matrícula que seria.

    Uma propriedade de aproximadamente 170 mil ha possui em seu interior a nascente de um rio. Este rio percorre grande parte da propriedade hora com 3 m, 5m, 15m, até 30 m de largura. Porém como falei, ele nasce dentro da propriedade e:
    - Não é cortado e nem divisa de Município, Estado e glebas;
    - Não é rota/ meio de deslocamento de comunidades;
    - Não é utilizado como via de transporte de mercadoria;
    - Não temos registro de moradores próximos que se subsistem da pesca.

    Até o momento ele é preservado pela certificação ISO 14.001.

    Neste caso, existe a necessidade de levantar seus limites pela margem ou posso considerar como um acidente geográfico?

    Agradeço atenção.

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  6. Este comentário foi removido pelo autor.

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  8. Olá, vocês possuem algum modelo de laudo para RIOS NAVEGÁVEIS? O cartório que estou entrando com a retificação solicitou esse tipo de laudo técnico.

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  9. Dr. por favor, numa ação de usucapião extraordinário - mais de trinta anos de posse - houve, há muito tempo atrás, o desvio de um córrego (é este o nome do acidente geográfico) pelo poder publico para dentro da propriedade do cliente. Houve atualmente
    a retificação de área e embora desconsiderássemos o esbulho praticado pela administração com relação a grande parte do terreno (tudo com base na certidão do registro imobiliário) a fazenda estadual, não concorda com o pedido de usucapião porque alega que o "rio" (este é o termo usado) é de propriedade pública. Por favor me indique uma obra sua ou sua conhecida, que aborde o tema favoravelmente ao pleito de usucapião, contrapondo-se a tese defendida pelo procurador da fazenda estadual.Grata.Ems

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