sexta-feira, 14 de maio de 2010

Estradas que Cortam Imóveis

Uma estrada que corta um imóvel passa para o domínio público automaticamente pela sua destinação. Isso independentemente de desapropriação ou de acordo formal entre Estado e particular. Lógico que, sem a desapropriação, o Estado não terá uma matrícula em seu nome. Mas isso não dá direito ao particular em constar em seu título de propriedade um bem que não mais lhe pertence.
O proprietário prejudicado tem o direito líquido e certo de acionar o Judiciário em face do Estado, requerendo a desapropriação indireta (salvo raríssimas exceções, ele não tem direito à restituição do bem, mas apenas à justa indenização). Esse direito de ação, na vigência do Código Civil anterior, possuía prazo prescricional de 20 anos, resultado de construção jurisprudencial sumulada pelo STJ: “Súmula nº 119: a ação de desapropriação indireta prescreve em vinte anos”. Com o novo Código, que alterou os prazos de usucapião, entende-se que o prazo prescricional para a ação de desapropriação indireta reduziu-se para 15 anos, isso porque tal ação é de natureza real e não pessoal, “traduzindo-se numa verdadeira expropriação às avessas, tendo o direito à indenização que daí nasce o mesmo fundamento da garantia constitucional da justa indenização nos casos de desapropriação regular”.[1]
Independentemente de ter sido efetivada a desapropriação direta ou indireta, de ter ou não existido acordo entre Estado e particular, ou mesmo de ter ou não havido a prescrição do direito pela desapropriação indireta, o certo é que um bem público (em especial “bem de uso comum do povo”) não pode estar incluído na matrícula de um imóvel privado.
As áreas podem ser integradas “no domínio público, excep­cionalmente, por simples destinação, que as tornam irreivindicáveis por seus primitivos proprietários. Esta transferência por destinação se opera pelo só fato da transformação da propriedade privada em via pública sem oportuna oposição do particular, independente, para tanto, de qualquer transcrição ou formalidade administrativa” (Direito Administrativo Brasileiro, Hely Lopes Meirelles, RT, 1976, p. 509).
José Cretella Júnior ensina que pela destinação, que tem sentido de afetação em direito administrativo, “o bem ou coisa muda de categoria, passando a integrar, em definitivo, o domínio público. Nessas condições, o bem afetado fica submetido a um regime jurídico público, regulando-se por princípios diversos daqueles que vigoram no campo do direito privado” (Bens Públicos, EUD, 1975, p. 124).[2]
Apesar de essa situação aparentar ser uma enorme injustiça contra o particular, isso geralmente não ocorre. Primeiro porque a lei garante um longo prazo (15 anos) para que o proprietário requeira a desapropriação indireta (a justa indenização em dinheiro). Segundo porque a quase totalidade das estradas hoje existentes não foi aberta pelo poder público, mas pelos próprios titulares dos imóveis, em forma de servidões.[3] Com o passar do tempo, os imóveis passaram por sucessivos desmembramentos e as servidões do passado, que antes serviam a poucos imóveis dominantes, passaram a servir cada vez mais imóveis, até chegar ao ponto de não mais se saber quem são os imóveis dominantes e quais os servientes, pois aquele caminho deixou de ser exclusivo de uns poucos, passando a ser direito de ir-e-vir de toda a sociedade. Esta é a verdadeira origem de quase todas as estradas municipais existentes no Brasil. Estradas criadas pelo povo para servir o próprio povo.
A área abrangida por uma estrada que cortou um imóvel particular, mesmo que não tenha havido desapropriação ou acordo com o proprietário, deverá ser excluída do levantamento da propriedade privada. A propriedade imobiliária original (uma matrícula) poderá resultar em dois ou mais imóveis (“n” matrículas), se o seu remanescente constituir áreas seccionadas, sem continuidade territorial.



Imóvel interceptado por uma estrada.[4]

Estrada, rua, avenida e rodovia são bens de uso comum do povo, portanto uma modalidade de bem público, inalienável e insuscetível de usucapião. Como não necessita de registro para a constituição de sua natureza pública, mas apenas da destinação, não há como manter tais parcelas no cômputo de áreas privadas, o que resultaria em um aumento artificial da dimensão do imóvel e na total insegurança da publicidade registral.
Uma questão fica em aberto: do ponto de vista registral, para onde vão essas áreas públicas?
Não há como estabelecer uma regra que atenda satisfatoriamente a todas as situações. Nos exemplos apresentados, é possível contemplar no levantamento todas as parcelas resultantes: cada uma das glebas de propriedade privada terá uma matrícula própria em nome do particular; e a gleba com destinação pública poderá até ser descrita no remanescente da matrícula-mãe, mas isso não resolve de vez a situação.
Há registradores que entendem ser necessário (sob o argumento da continuidade objetiva) a abertura de matrícula própria para a estrada em nome do particular com averbação esclarecendo tratar-se de área inteiramente ocupada pela via pública.
Como ficariam essas matrículas (e respectivos “imóveis”) no caso de falecimento do “titular”? Deveriam integrar o monte-mor no inventário? Além disso, que utilidade prática teriam?
Mesmo sendo óbvia e jurídica a titularidade pública desse novo imóvel (da parcela ocupada pela estrada que interceptou o imóvel, por exemplo), não há possibilidade, pela legislação atual, de abrir a matrícula desse trecho da estrada em nome do Estado.
Além disso, nem sempre é possível determinar com exatidão que parcela do imóvel foi incorporado pela estrada, ou seja, qual seria a descrição desse “trecho da estrada” originado do referido imóvel particular. Isso ocorre nas hipóteses de imóveis com descrições precárias cuja parcela expropriada atinge vários vértices e deflexões.

1. Realidade atual do imóvel que foi cortado
por uma estrada há várias décadas.


2. Alguns defendem a necessidade de incluir
na retificação a área abrangida pela estrada.


3. A utilidade e a legalidade dessa nova matrícula
são bastante discutíveis.


4. No entanto, nem sempre é possível apurar
qual era o formato original do imóvel.


5. Missão nem sempre possível para o agrimensor:
identificar os vértices apagados pela rodovia.


6. A realidade jurídica da propriedade privada é,
neste caso, igual à sua realidade fática.

Nesse exemplo, como a materialização dos vértices pelo agrimensor é tecnicamente impossível (salvo se existente na matrícula um prévio levantamento de excelente acurácia – o que é raríssimo), a melhor atitude seria não arbitrar a área ocupada pela estrada, por ser impossível mensurar o “quantum” da área de cada um desses imóveis foi por ela invadido.
Além disso, não se pode imputar ao proprietário rural, que teve expropriada uma parcela de seu imóvel, a difícil e onerosa função de delimitar essas áreas públicas. Não há lei que obrigue o particular a assim proceder e, pelo princípio constitucional da legalidade, nenhum ato normativo infralegal poderia lhe imputar tal dever. A inviabilidade de materializar as verdadeiras divisas fica mais cristalina quando a área ocupada pelo bem público é de grande extensão e prejudica a maior parte do imóvel.
A inviabilidade de materializar as verdadeiras divisas fica mais cristalina quando a área ocupada pelo bem público é de grande extensão e prejudica a maior parte do imóvel. Isso costuma ocorrer, por exemplo, nas inundações para a formação das represas para captação de energia.


1. Imóvel com descrição registral deficiente.

2. Cota de inundação da Represa de Barra Bonita.

3. A área pública submersa atingiu quase 60% do imóvel.

4. Impossível definir os vértices originais do imóvel.

Independentemente de o caso concreto possibilitar ou não a apuração da área expropriada, a regra intransponível é que a propriedade imobiliária privada não pode incluir, dentro de seus limites, terras públicas. A retificação da descrição tabular do imóvel, com ou sem o georreferenciamento, é o momento ideal e essencial para fiscalizar a necessária separação dos bens públicos dos particulares.
Além disso, ignorar uma situação real, que tem incontestável amparo jurídico, significa não cumprir os preceitos e objetivos almejados pela lei.
O que adianta montar um poderoso cadastro com precisão milimétrica se os dados nele inseridos não conferem com a realidade? Quantas estradas e rodovias brasileiras foram regularmente desapropriadas? E dessas desapropriações regulares, quantos títulos foram efetivamente registrados?
Esperar a iniciativa do poder público de efetivar as desapropriações para, somente depois, excluir as estradas do imóvel particular, é simplesmente absurdo. Primeiro porque o Estado não tem condições econômicas para tais providências (quase nenhuma estrada foi regularmente desapropriada). E, segundo, porque não seria lícito efetuar pagamento de indenizações após o prazo prescricional da ação de desapropriação indireta (a grande maioria das estradas não regularizadas são anteriores à década de 80), pois o particular perdeu seu direito subjetivo de buscar a compensação financeira pelo apossamento público irregular de sua propriedade.
Por todos esses motivos, compete ao proprietário efetuar tão-somente o levantamento da área que remanesceu em seu poder. Quanto à parcela que foi englobada pela estrada, o que parece ser a melhor saída é simplesmente considerá-la simples remanescente sem descrição da matrícula-mãe, a qual será encerrada, pelos seguintes motivos:
a)   o particular não tem o dever nem legitimidade de delimitar imóveis públicos;
b)   nem sempre seria possível descrever a área abrangida pela estrada;
c)   não pode haver matrícula de imóvel público sem o correspondente título; e
d)   matrícula de estrada em nome de particular é um absurdo.
Na eventualidade de surgir algum título antigo em nome do poder público (um mandado de desapropriação, por exemplo) depois de uma retificação dessa natureza que resultou no encerramento da matrícula-mãe, a solução é por demais simples. Basta fazer uma averbação retificatória na matrícula-mãe para declarar seu não-encerramento pela existência de remanescente e, em seguida, averbar a abertura de matrícula específica para esse trecho da estrada, matrícula esta em que se fará o registro da desapropriação em nome do expropriante.
Por fim, deve-se tomar cuidado para não confundir a hipótese aqui tratada de estradas abertas pelo poder público ou de servidões que se tornaram vias públicas pela destinação com a abertura de ruas em imóvel urbano com o intuito de burlar a lei do parcelamento do solo. Em situações dessa natureza, deve-se exigir o integral cumprimento da Lei nº 6.766/79, além de comunicação do fato criminoso ao juiz corregedor e ao representante do Ministério Público.



[1]    STF, Medida Cautelar na ADIN nº 2.260-DF, de 14/2/2001, Ministro Moreira Alves.
[2]    TJSP - CSM, Ap.Cív. nº 450-6/5, de 16/2/2006.
[3]    A imensa maioria das servidões não constam do registro imobiliário, mas isso é irrelevante para o tema em discussão.
[4]    Na ilustração 1, o levantamento de 170 hectares está equivocado por ter incluído a estrada. Na ilustração 2, houve a correta separação do bem público do particular. Atentar para a contagem: gleba A + gleba B = 160 ha (a estrada, nesse exemplo, ocupa 10 ha).

24 comentários:

  1. Boa tarde,

    Excelente a sua explanação sobre o tema.

    Atuo na área e suas explanações foram de grande auxílio.

    Parabéns.

    Luiz Flávio

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  2. Obrigado pelo carinho, Luiz Flávio.
    Um abraço.
    EA

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  3. Boa noite, Eduardo!

    Obrigado por disponibilizar esses posts!

    Temos um caso envolvendo o problema. Estrada municipal cortou diversos imóveis, sem desapropriação.

    Em algumas ocasiões, houve retificação e abertura de duas matrículas, encerrando-se a remanescente, tal qual em seu parecer.

    No entanto, em cerca de dez pontos a concessionária de energia elétrica agora pretende instituir uma servidão administrativa para a passagem de linha de transmissão sobre a estrada municipal (que ficou no remanescente de inúmeras transcrições anteriores, ou ainda em imóveis que embora há muito seccionados ainda apresentam única matrícula).

    Temos o memorial descritivo da pretendida servidão, porém parece difícil localizar em que propriedade estaria inserido. Caso seja em imóvel ainda com matrícula única em nome do particular, poderia a servidão ser aceita por ele, embora na realidade fática haja a estrada? Entendemos que não.

    É altamente improvável convencer o poder público municipal a abrir matrícula de toda a estrada por conta da servidão administrativa da concessionária.

    Parece que o caminho é localizar em que transcrições e matrículas se inseririam as servidões (como poderíamos fazer isso?) e após proceder mais ou menos como o sugerido: reabrir as matrículas eventualmente encerradas dos remanescentes e registrar nelas as servidões. Se existente a matrícula original, abrir duas ao redor da estrada e registrar a servidão no remanescente.

    O complicador é que essas matrículas dos remanescentes restam em nome dos particulares, já que o poder público não tem título. Como poderíamos realizar a escritura? Talvez com todos assentes, particulares e poder público? Nesse caso, a "existência" da estrada seria averbada na matrícula se o título descrevesse a situação?

    Agradeço quaisquer idéias que possam ajudar nesse procedimento!

    Muito obrigado!

    Abraço!
    Sergio

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    Respostas

    1. Olá, Sérgio.
      Para a instituição de servidão de passagem, as partes contratantes (concessionária e proprietário do imóvel onerado) deverão apresentar planta e memorial descritivo do imóvel todo (facílimo, pois, segundo vc, esses imóveis já foram objeto de retificação) com a descrição da servidão em seu interior.
      Não há problema em se utilizar uma única planta com os vários imóveis de um único proprietário, mas a descrição da servidão deve ser individualizada, ou seja, uma descrição por imóvel onerado, desconsiderando a parcela da servidão que passa pelas vias públicas.
      Nem pense em abrir de ofício matrícula para as estrada nem em instituir tal ônus em imóvel público sem que exista um título hábil para tanto.
      Um abraço.
      EA

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  4. Bom dia, estou com uma duvia respeito ao significado de imoveis confrontantes. Possuo um imovel rural( de forma mais ou menos triangular) que é delimitado em dois lados por estrada municipal e no terceiro lado por um ribeirao. Os vizinhos do outro lado do ribeirao sao confrontantes? os vizinhos do outro lado das estradas sao confrontantes? ou devo considerar como confrontantes as estradas e o ribeirao conforme descrito na escritura? ( a escritura diz que o meu imovel confronta com as estradas e o ribeirao, sem citar os nomes ou as matriculas dos outros imoveis do outro lado das estradas e do ribeirao)
    Poderia me ajudar a entender melhor?

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  5. E se o imóvel que for cortado por uma estrada resultar em uma gleba inferior ao módulo?

    Odair
    Eg. Agrimensor

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  6. Boa tarde Doutor.......

    Em primeiro lugar gostaria de lhe parabenizar pelo excelente trabalho que realiza em seus blogs falando sobre registro imobiliário e retificação.

    Possuo uma área de 3,2234 ha em Mogi das Cruzes (RURAL) que foi fracionada por Estrada Municipal em meados de 1960 ( Esbulho Possessório)

    O Registrador me informou que abrirá duas matriculas para as partes remanescentes e deixará a faixa tomada pela Estrada do Kuwahara na matricula mãe.

    Não tenho interesse nenhum em ser indenizado pela área da Estrada.

    Até então não vejo problemas.

    Minha dúvida:

    Após a retificação terei duas matriculas, uma de 17,5 mil m² e outra com 11.948,72m², portanto, menor do que a fração exigida pela legislação para que imóveis tenham caracteristicas de exploração rural, além de estár inferior ao módulo fiscal (20 mil m²).

    Consigo solicitar a descaracterização rural?

    Consigo descadastrá-la do INCRA?

    Consigo obrigar a Municipalidade a me cadastrar como AREA URBANA?

    Certo de Vossa atenção, antecipo meus agradecimentos

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  7. Tenho um imovel em area rural, onde uma rodovia federal corta o mesmo, vendi a referida área, no registro de imóveis, eles estão exigindo a abertura de mais uma nova matricula por entender que a estrada dividiu em duas a área, está certo?

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  8. Boa noite,
    Comprei um sítio e a estrada de servidão é muito estreita para colocar os postes da CPFL. Posso alargar por minha conta? Existe largura mínima para este tipo de estrada?
    grato

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  9. TENHO UMA PROPRIEDADE E NELA PASSARAM UMA ESTRADA ESTADUAL GOSTARIA DE SABER SE EXISTE ALGUM TIPO DE PADRONIZAÇÃO QUANTO A LARGURA QUE DESSAS RODOVIAS? ... PARA PODER CAUCULAR QUANTOS HECTARES ELA TOMOU DE MINHA PROPRIEDADE.....ISSO PERGUNTO PQ ELA AINDA ESTA ABERTA DE FORMA RUISTICA SEM PAVIMENTAÇÃO E APAREMENTE É ESTREITA MAS NATURALEMENTE ISSO DEVE MUDAR SE FOR ASFALTADA.!!

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  10. Bom dia, Dr. Eduardo.

    Gostaria de saber se o senhor possui, algum modelo de registro de escritura de servidão administrativa?

    Att. Tayguara - e-mail: tay.qoliveira@gmail.com

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  11. Bom dia Eduardo! Tenho um problema parecido,tenho um sitio na região de Tapirai - São Paulo. Que no ano de 2004, o Prefeito da época determinou como TPR varias estradinhas de sitios, mas não desapropriou e nem tão pouco indenizou. Os Prefeitos que entraram a seguir nunca fizeram manutenção,e sempre que eu ia na prefeitura pedir a manutenção eles respondiam que a Estrada não era municipal,nunca peguei documento,pois olhei a minha matricula e constatei que não era. Após este periodo comecei a cuidar da estrada,alarguei que era muito estreita,tired pedras que estragavam os escapamentos dos carros..passei a maquina cascalhei por 8 a 9 anos,abri uma pousada neste lugar e estou construindo um SPA,,Uma Estrada muito pequena com pedras que serve para carros pequenos,não suporta caminhões e nem tão pouco trafico intenso. Falei com o Prefeito atual se ele teria Interesse em transformar a Estrada em municipal indenizanda todos as TPR denominadas naquela época e tirando as porteiras,fazendo manutenção ele disse que a Prefeitura não Tem Interesse.
    Gostaria de uma opinião.
    Obrigada!
    Ana Vera

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  12. Continuando a minha historia,apareceu agora um vizinho,no fundo do meu Sitio,que é último da estrada,que quer transitar com carretas e caminhoes pesados,nesta estrada,para tirar eucalyptus.
    Eu coloquei uma porteira,para segurança do Sitio e hospedes.
    Ele entrou com uma liminar dizendo para o Juiz que eu estou obstruindo a Estrada que e uma TPR.Estou preocupada,pois como posso fazer um SPA com barulho de caminhões,e como Posso deixar aberto se Tem varios assaltos na região ?
    Não sei o que fazer?

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  13. Ele pode modificar a estrada para o seu Interesse Sem a aprovacão da Prefeitura ?

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  14. Como ficaria os prejuizos causados por estes caminhoes que com certeza causarao prejuizos na minha propriedade que estão na cercania da estrada.
    Bem como a interrupcao da minha atividade de pousada ecologica?
    OBS:- A minha pousada(Sitio Pedra Grande) que você ja esta Convidado para passar um fim de semana,e considerada de excelencia com nota 9,5 pelo Site booking.com
    Muito Obrigada!
    Ana Vera

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  15. Bom dia, tenho um imóvel rural com varias matriculas, cortado por uma estada estadual não asfaltada, o cartório que que eu faça o GEORREFERENCIAMENTO separado das matrículas que corta o estrada, eu gostaria de fazer a unificação dessas matrículas.

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  16. Olá Dr. Eduardo!
    Meu caso é o seguinte: construi um imóvel em meu terreno de área rural, no entanto em frente a minha casa tinha uma estradinha de barro existente há mais de 50 anos! Depois de contruir os "donos" dessa estrada fizeram o alicerce de um imovel em frente a minha casa nessa estrada antiga e eu por sinal fiquei sem passagem! Eles podem fazer isso mesmo que donos de uma terra que há tantos anos serve de passagem pela vizinhança?

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  17. Olá Dr. Eduardo!
    Meu caso é o seguinte: construi um imóvel em meu terreno de área rural, no entanto em frente a minha casa tinha uma estradinha de barro existente há mais de 50 anos! Depois de contruir os "donos" dessa estrada fizeram o alicerce de um imovel em frente a minha casa nessa estrada antiga e eu por sinal fiquei sem passagem! Eles podem fazer isso mesmo que donos de uma terra que há tantos anos serve de passagem pela vizinhança?

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  18. Olá DR. Eduardo! Muito claro sua explanação sobre o assunto.
    Minha dúvida é referente ao Cadastro Ambiental Rural (CAR).
    Fiz alguns cadastros nas quais as propriedades são cortadas por estradas municipais (de barro mesmo). Porém, não as declarei no cadastro, pois observei no próprio informativo de "área de servidão administrativa" na etapa "Geo" do modulo de cadastro, que essas áreas só são consideradas efetivas de servidão administrativa quando de interesse social pelo poder público.
    No entanto, pelo que entendi da sua explicação, mesmo as estradas (no meu caso) não sendo registradas oficialmente e embora tivesse sido abertas pela própria comunidade e futuramente passou a ser de interesse de todos, é considerada sim Área de servidão administrativa.
    Logo, lhe pergunto, se eu não retificar esses cadastros os quais não declarei essas estradas, sofrerei alguma penalidade/advertência por parte do órgão competente responsável pelo cadastro?

    Sua ajuda será de grande importância para a minha credibilidade Dr.
    Obrigado!

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  19. E quando tenho uma fazenda e, pra min sair com a minha produção teria que abrir uma estrada pelo meu vizinho, mas ele não aceita ! O que devo fazer ?

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  20. O senhor poderia , por favor , esclarecer-me algumas duvidas acerca de bens publicos ou melnor , bens de uso comum do povo " ?
    Onde eu moro , zona rural , um senhor possui terras em uma area que corta uma estrada por onde as pessoas passam ha muito tempo . Agora ele vendeu um lote que passa pela a estrada eo novo dono cercou , impossibilitando o trafego habitual . Isso e contra a lei ? A quem devo revogar os direitos

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  21. O senhor poderia , por favor , esclarecer-me algumas duvidas acerca de bens publicos ou melnor , bens de uso comum do povo " ?
    Onde eu moro , zona rural , um senhor possui terras em uma area que corta uma estrada por onde as pessoas passam ha muito tempo . Agora ele vendeu um lote que passa pela a estrada eo novo dono cercou , impossibilitando o trafego habitual . Isso e contra a lei ? A quem devo revogar os direitos

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  22. Bom dia, Doutor Eduardo Augusto. Hoje li este Blog e acreditei que poderia obter uma resposta animadora. Minha mãe faleceu eu estava com 1 ano e dez meses. Recebi uma parte da herança de 4 alqueires mineiros. e minha tiamãe tem ao lado 8 alqueires. estes 12 alqueires totais, passam pelo terreno de meu tio. Hoje estou com 51 anos. minha tiamãe tem 77anos. Estamos falando com meu tio faz tempo e ele sempre desconversa e não quer deixar passar uma estradinha para irmos até nosso terreno. Só se consegue à pé e à cavalo.Para não haver confusão familiar ficamos quietos. Mas agora estamos vendo a necessidade já que não conseguimos usar nem muito menos vender. ele está duro e não quer liberar. COMO POSSO CONSEGUIR ESTA ESTRADA? Misericórdia!!!

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  23. Boa noite DR. Eduardo... Ótima explanação sobre o tema, tenho uma situação parecida...
    Em 2002 foi construído na divisa do sitio do meu pai a Br-070, em Goias, o Estado não fez nenhuma indenização pela desapropriação, na data de hoje (16-08-2016)ele foi notificado para transferir o titulo de propriedade para o Estado da área próxima a estrada se baseando no decreto lei 8.376 de 2014. Gostaria de uma orientação para saber se ainda á possibilidade de indenização pela desapropriação e quais as medidas jurídicas cabiveis já que a estrada foi construída em 2002...

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