segunda-feira, 17 de maio de 2010

Anuência de Confrontante VI - Carta Inequívoca de Anuência

Apesar de o inciso II do artigo 213 prever que tanto o memorial e a planta deverão estar assinados pelos confrontantes, e de o § 2º se referir à assinatura do confrontante na planta, não parece coerente que tal regra seja intransponível.
Certo é que, se os trabalhos técnicos vierem com as assinaturas de todos tanto no memorial como na planta, não haverá qualquer dúvida de sua regularidade sobre esse aspecto formal.
Entretanto há casos em que tal providência se mostra difícil quando não inviável. Por exemplo: quantidade imensa de confrontantes; confrontantes que residem em localidades distantes, dificultando o envio da mesma planta e memorial para todos; órgãos públicos que possuem norma expressa para efetivar a anuência por ofício (carta de anuência); dentre várias outras possíveis situações.
Tanto nestes casos, como também nas situações corriqueiras, não parece burlar os objetivos da lei a aceitação de carta de anuência, desde que ela seja inequívoca.
Carta de anuência inequívoca é aquela que traz, em seu teor, o “objeto da anuência”, o que se caracteriza com a exata descrição dos dados técnicos (vértices, azimutes e distâncias) das perimetrais que servem de limites entre os imóveis retificando e o da pessoa que está anuindo.
Dessa forma, não se admite carta de anuência com texto que se limita a dizer: “concordo com a planta e memorial que me foram apresentados”, pois não existe prova alguma que ligue a “planta e o memorial” referidos nessa carta com os trabalhos efetivamente apresentados no serviço registral imobiliário.
Essa falta de segurança jurídica pode prejudicar tanto o confrontante (que pode ter visto planta e memorial diferentes, por má-fé do requerente) como o proprietário e o agrimensor (caso o confrontante, num futuro e de má-fé, venha alegar que os trabalhos utilizados na retificação não eram os mesmos a que ele anuiu). Não há como provar nenhuma das duas situações, portanto a carta de anuência, para ser válida, deve ser inequívoca, ou seja, seu inteiro teor deve bastar, por si só, para configurar a concordância com as alterações que se pretende fazer.

Carta inequívoca de anuência.



sábado, 15 de maio de 2010

Princípio da Especialidade Objetiva




Com a edição da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, denominada Lei de Registros Públicos, dentre várias inovações, houve a instituição da matrícula, o repositório de todas as situações jurídicas relativas ao imóvel.
A partir de então, o princípio da especialidade objetiva, já conhecido anteriormente, passou a ter maior relevância, uma vez que a abertura de matrícula está subordinada à existência da descrição do imóvel.
Nesse passo, é de crucial relevo recordar a lição dos festejados Miguel Maria de Serpa Lopes e Afrânio de Carvalho, acerca da especialidade objetiva:
“Contudo situações podem surgir, no caso de característicos e confrontações: ou o é impreciso, e nesse caso convém ser recusado, para que o titular de domínio melhor o componha por meios regulares, ou o título a transcrever contém característicos e confrontações em colisão com a transcrição anterior, hipótese em que se torna imprescindível, preliminarmente, a retificação da transcrição anterior, e a apuração da qual seja a verdadeiramente exata: Se a enunciação da transcrição existente ou a do título. (in tratado dos Registros Públicos, vol. IV, p. 430).
"Assim, o requisito registral da especialização do imóvel, vertido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa um lugar determinado no espaço, que é o abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor área, contanto que não sejam ultrapassadas as raias definidoras da entidade territorial.” (in Registro de Imóveis, pág. 247).[1]
A doutrina costuma repetir o conceito de Afrânio de Carvalho, integralmente ou adaptando-o ao caso concreto. Apesar de correto o conceito, poucos conseguem compreender sua abrangência, havendo quem o restrinja demais, a ponto de deturpá-lo por completo.
Essa discrepância tem ocorrido por dois motivos: 1) pelo desconhecimento das técnicas de agrimensura, que são bastante antigas e sempre permitiram descrever com precisão os imóveis; e 2) pela forma usual como se descreviam os imóveis no passado.
Afrânio de Carvalho disse que a descrição deve representar “um corpo certo”, com “individualidade autônoma”, tornando-o “inconfundível” e “heterogêneo em relação a qualquer outro”. Afinal, o que ele quis dizer exatamente?
De seu conceito, são extraídas duas conclusões, próximas somente na falsa aparência:


  1. para cumprir o princípio da especialidade objetiva, basta que a descrição seja única, diferente da descrição de outros imóveis; e
  2. para cumprir o princípio da especialidade objetiva, a descrição deve ser suficiente para a correta identificação do imóvel.
A primeira e deturpada visão do princípio da especialidade objetiva foi o entendimento que prevaleceu na jurisprudência e registro paulistas até a metade da década de 80, conforme excelente resumo histórico noticiado numa decisão do Corregedor-Geral da Justiça de São Paulo em recurso administrativo:
Até meados da década de 80, o entendimento vigente desta Corregedoria Geral impunha, contudo, um controle da especialidade meramente quantitativo e não qualitativo, de maneira que não se pode afirmar que o registro realizado tenha partido de um erro de qualificação registrária.
Nesse sentido, o bloqueio ordenado não encontra justificativa, eis que não há a menor notícia da ocorrência de sobreposição ou da concreta potencialidade de serem causados prejuízos a terceiros, o que levaria a vício substancial e à manutenção da ordem para evitar registros antinômicos sobre um mesmo espaço físico.
No ensejo do julgamento dos Processos CG ns. 742/96, 707/96 e 161/96, já restou fixado este mesmo ponto de vista, tendo, em parecer proferido no último destes precedentes o eminente Juiz Francisco Eduardo Loureiro fixado justamente que:
"Ressalto que a pesquisa rigorosa e implacável de vícios de especialidade dos registros feitos anteriormente a 1986 levaria, certamente, ao aniquilamento da propriedade imobiliária no país, medida que não se mostra conveniente ou factível. Em termos diversos, registros antigos, feitos em época que o princípio da especialidade tinha outra dimensão, somente devem ser cancelados ou bloqueados quando estiver evidenciado que o vício formal encobre também vício substancial, com concreto risco de prejuízo a terceiros.”
Diante da época em que foi lavrada a transcrição em pauta, não havia como exigir o rigoroso respeito à especialidade, devendo ser tolerada a inexatidão apontada, recomendando-se, na espécie, então, o levantamento do bloqueio atacado. [2]

Nessa época, o que valia era apenas o controle quantitativo, bastando que a descrição da gleba destacada e da gleba remanescente (infelizmente, tal descrição ainda hoje nem sempre é exigida) trouxessem simples “medidas perimetrais”. Sobre esse prisma, permitia-se efetuar o desmembramento sem exigência de planta e memorial descritivo, sob a argumentação de que o princípio da especialidade havia sido cumprido, pois cada descrição era autônoma, individuada e havia um controle da disponibilidade quantitativa.







Transcrição 4.052 (Livro 3E), de 1962:
Um sítio com 13 alqueires localizado no Bairro dos Silvas, confrontando, de um lado, com José Trevisano, por 370 metros, com Pedro Bertin, por 580 metros, de outro, com João Bertin e Virgílio Fexina, por 570 metros e, de outro lado, com a estrada estadual que liga São Paulo ao estado do Mato Grosso, por 1.240 metros.
Área a Desmembrar: 5 alqueires
Um sítio com 5 alqueires localizado no Bairro dos Silvas, confrontando, de um lado, com o remanescente de João Parise, por 430 metros, de outro, com João Bertin e Virgílio Fexina, por 570 metros, e, finalmente, de outro lado, com a Rodovia Marechal Rondon, por 613 metros.
Área Remanescente: 8 alqueires
Um sítio com 8 alqueires localizado no Bairro dos Silvas, confrontando, de um lado, com José Trevisano, por 370 metros, com Pedro Bertin, por 580 metros, de outro, com a área destacada alienada a Roberto Parise, por 430 metros, e, de outro lado, com a Rodovia Marechal Rondon, por 627 metros.
Desmembramento efetuado na década de 60.

No entanto, todas essas descrições são precárias, lacunosas, não suficientes para se saber a exata configuração do imóvel original e de suas novas parcelas. O correto entendimento da real abrangência da especialidade objetiva foi tomando força na doutrina e na jurisprudência, à medida que a importância da segurança jurídica referente aos direitos reais imobiliários foi crescendo.
A determinação de um imóvel, corpo físico, unitário e atual, em ordem a sua matriculação, é o que se entende sob a denominação especialidade objetiva. Determinar essa substância corpórea indivídua é identificá-la por algumas das categorias ou predicamentos que nos dizem qual é o modo de ser da substância. Em particular, o que se faz com determinar um imóvel é responder a estas indagações: qual é seu tamanho? qual é sua figura? onde se localiza? Em outros termos: quais são sua quantidade, sua qualidade e seu lugar?[3]
Hoje não há mais dúvida, ao menos no Estado de São Paulo, de que todo parcelamento deve observar não apenas a disponibilidade quantitativa, mas também a qualitativa. A disponibilidade qualitativa é, na verdade, o próprio princípio da especialidade objetiva utilizado tanto nas áreas que se pretende desmembrar como também no remanescente:
No que tange ao controle de disponibilidade cujo liame à especialidade objetiva é natural, consoante já assentou o Colendo Conselho Superior da Magistratura, em remansosa jurisprudência, ainda que já citado, não é demais explicitar que a disponibilidade não é só aritmética ou quantitativa, mas também qualitativa ou geodésica, impondo a situação da parte dentro do todo de que se destaca, de modo a permitir conhecimento seguro, quer da base imobiliária que se separa com a fragmentação, quer da que permanece no registro de origem, evitando sobreposições atuais ou futuras.[4]
Apesar do caminho certo tomado pela doutrina e jurisprudência, a abrangência do conceito de especialidade objetiva não está muito claro, principalmente para aqueles (quase a totalidade) que desconhecem a importância dos conceitos matemáticos de geometria que são utilizados em agrimensura.
Além disso, a Lei de Registros Públicos apresenta outras regras que têm ligação com esse princípio, o que o torna ainda mais confuso para algumas pessoas. Tais regras estão expostas nos artigos 196, 225 (em especial o seu §2º) e 228.
Art. 196 - A matrícula será feita à vista dos elementos constantes do título apresentado e do registro anterior que constar do próprio cartório.
Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.
§1º - As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro.
§2º - Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.
§3º - Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais. (§ acrescentado pela Lei nº 10.267, de 28/8/2001)
Art. 228 - A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado. (grifos nossos)
 Esses requisitos, o do artigo 225, voltado para a instrumentalização do ato ou negócio jurídico (requisito do título), e os outros (artigos 196 e 229), voltados para a abertura da matrícula (requisito do registro), levam alguns registradores (e não raras vezes alguns julgadores e estudiosos) ao mito de que o cumprimento da especialidade objetiva se dá apenas com a coincidência dos elementos descritivos do registro anterior ao registro atual.
Essa conclusão está equivocada no que tange à consideração de ser essa a única exigência para o cumprimento desse importante princípio registral. Aliás, o cumprimento dessas duas regras nem está diretamente relacionado à correta especialidade objetiva (que tem por objetivo individuar o imóvel como ele realmente é), mas apenas à formalidade exigível para a confecção dos títulos e da matrícula que será originada (identificar a que matrícula ou transcrição o título se refere para que este não seja registrado, por engano, na matrícula de outro imóvel).
Diante dessa confusão, muitos definem esse princípio limitando-se a demonstrar duas situações:


  1. quando o título não corresponde ao que constava no registro; e
  2. quando a precariedade da descrição do imóvel não permite novos registros.

    Se o título não corresponde ao que consta do registro, basta alterar o título. Se a descrição do registro é insuficiente, bastava retificar o registro. Mas algo não está bem esclarecido: o que deve ser incluído na descrição do imóvel para considerá-la perfeita, de acordo com o princípio da especialidade objetiva?
    A face mais importante do princípio da especialidade objetiva sempre foi relegada a um segundo plano. Trata-se das regras para se descrever um bem imóvel, de forma que ele seja único, individuado, identificado, conhecido. E a resposta para essa questão deve ser buscada em outra ciência: na agrimensura.
    Atualmente, a missão de presidir a retificação da descrição dos imóveis é do registrador (LRP, artigos 212 e 213). Portanto, deve ele compreender muito bem o princípio da especialidade objetiva, tanto para evitar a continuidade de atos que o violam, como, principalmente, para saber quais exigências fazer no curso do procedimento retificatório.
    Sob essa prisma, um conceito bastante simples do princípio da especialidade objetiva: 







    Cumpre o Princípio da Especialidade Objetiva a descrição tabular dotada de dados técnicos suficientes para que qualquer agrimensor ou matemático consiga, com base apenas em sua leitura, efetuar exatamente o mesmo desenho do imóvel, sem nunca tê-lo visto, quer no físico, em mapas, plantas, imagens ou fotos.                                  
    Conceito de especialidade objetiva.




    Um bom exemplo para compreender a dimensão desse princípio é analisar a seguinte descrição tabular de uma matrícula do Registro de Imóveis de Conchas: “um lote urbano, com 15m de frente, 10m nos fundos, 25m do lado esquerdo e 20m do lado direito. Essa descrição tabular cumpre o princípio da especialidade objetiva?
    Quatro especialistas diferentes foram convidados para esta experiência. Um agrimensor, um cartógrafo, um professor de matemática e um jovem especialista em Autocad (software utilizado na elaboração de plantas e projetos). A eles foi pedido apenas uma coisa: desenhar o imóvel com base na descrição constante da matrícula. Todos eles sabiam que se tratava de mera brincadeira, uma vez que um bom profissional da área percebe de imediato a incoerência do que se pediu.
    O resultado da experiência foi o seguinte:

    Formatos que obedecem à descrição constante da matrícula.


    Cada um apresentou um desenho diferente, mas todos esses desenhos obedeciam a descrição constante da matrícula do imóvel. Isso significa que várias formas atendem ao enunciado, o que também significa que a descrição do imóvel é precária, pois não possibilita saber qual é o seu verdadeiro formato.
    Conclusão: a presente descrição tabular não atende ao princípio da especialidade objetiva.
    Em regra, a descrição precária do imóvel não gera o bloqueio da matrícula, pelo menos para a maior parte dos atos registrais.
    Havendo descrição do imóvel, mesmo imperfeita ou até mesmo tecnicamente incorreta, é possível o registro de venda, hipoteca, penhora, doação, desde que se refiram ao imóvel todo (mesmo em frações ideais). Entretanto, não é possível a prática de atos que dependem diretamente da análise da descrição tabular do imóvel, como desmembramento, unificação, instituição de servidão de passagem, descrição de reserva legal.
    Dessa forma, o lote urbano utilizado no exemplo anterior não poderá ser alvo de desdobro ou de unificação com algum lote vizinho sem que antes se proceda à necessária retificação de sua descrição tabular, mas sua matrícula continua válida para receber registros e averbações que não tenham relação direta com a especialidade objetiva do imóvel.
    Outra situação bastante comum é a existência de matrículas sem descrição do remanescente. Isso ocorria no desmembramento do imóvel, em que uma parcela alienada a terceiro era descrita em uma nova matrícula, gerando um novo imóvel, sem que o registrador tivesse a cautela de exigir planta e memorial para averbar a descrição da área remanescente. Essa descrição deveria ser incluída logo após a averbação do desmembramento ou ser utilizada para a abertura de uma nova matrícula (providência que melhor cumpre os princípios registrais, encerrando-se a matrícula primitiva, uma vez que sua especialidade objetiva foi inteiramente modificada).
    Consigne-se que tal princípio [da especialidade] não impede o desmembramento do imóvel, desde que o desmembramento e o remanescente sejam bem caracterizados e pormenorizados, sabendo-se, de antemão, o que foi desmembrado e o que restou como remanescente, cada qual como um imóvel distinto, cada qual com um corpo certo e uno.[5]
    Matrícula sem descrição do remanescente está tecnicamente bloqueada, por falta de um elemento essencial, que é a descrição do imóvel. 
    Art. 176 - O Livro nº2 - Registro geral - será destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no artigo 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.
    §1º - A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:
    II - são requisitos da matrícula:
    3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:
    a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características,confrontaçõeslocalização e área;
    b - se urbano, de suas características e confrontações,localizaçãoárea, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver. (grifo nosso)
    Esse dispositivo legal traz os elementos essenciais da matrícula, que, no conjunto, representam a obrigatoriedade da descrição técnica do imóvel. É o que se conclui pela análise dos seguintes itens, obrigatórios tanto para os imóveis rurais como para os urbanos:


    1. características;
    2. confrontações;
    3. localização; e
    4. área.

      Essa imposição legal somente pode ser cumprida por um profissional habilitado com inscrição no CREA, que irá aferir esses elementos mediante levantamento técnico, que materializará em planta e memorial descritivo que atendam às normas técnicas da Agrimensura (conforme as NBR da ABNT e as normas específicas do Confea).
      Isso não era exigido no passado, sob a infundada alegação de falta de previsão legal. No entanto, a Lei de Registros Públicos já determinava a atuação de um agrimensor para a elaboração da descrição tabular da propriedade imobiliária. Bastava interpretar a lei corretamente e não concluir de forma açodada com base em um equivocado costume de sua não-exigência.
      A dúvida é improcedente. Uma vez matriculado o imóvel, todo o destaque é de ser perfeitamente identificado e, se não for possível a perfeita identificação do destaque e do remanescente, não será possível seja ele realizado, aí sim, é de se exigir a perfeita especialização objetiva do destaque […]
      É de se observar que o destaque foi objeto da averbação nº 3 da mencionada matrícula. Em razão desta averbação, era dever do senhor oficial, proceder na matrícula à nova descrição do imóvel, ou seja, deveria fazer constar a descrição do remanescente da área em face do destaque sofrido, com o que manteria atualizada a especialização objetiva.[6]
      Além disso, com as novas regras do georreferenciamento (§§ 3º e 4º do artigo 176 e §3º do artigo 225, ambos da LRP) e com o remodelado sistema de retificação de registro (artigo 213 da LRP), não há mais como admitir a não-exigência de trabalhos técnicos bem elaborados, escorreitos, que atendam não apenas às necessidades de segurança jurídica do sistema registral da propriedade imobiliária, como também cumpra as regras específicas da agrimensura.
      Toda alteração da descrição tabular da propriedade imobiliária, quer pela retificação de seus dados, quer pelo parcelamento ou unificação de imóveis, quer pela criação de matrícula para o imóvel usucapido, sempre necessitará, como elementos essenciais para o seu processamento:


      1. atuação de um profissional do CREA;
      2. efetivo levantamento “in loco”;
      3. planta e memorial descritivo; e
      4. anotação de responsabilidade técnica. 


      [1]    TJSP – CSM, Dúvida n° 515/94, de 24/06/94, relator: juiz Ricardo Mair Anafe.
      [2]    TJSP – CGJ, Processo n° 8028/98, de 24/6/1998, relator: juiz Marcelo Fortes Barbosa Filho.
      [3]    Ricardo Henry Marques DIP, Do Controle da Disponibilidade na Segregação Imobiliária, in RDI nº 22.
      [4]    TJSP – CGJ, Dúvida n° 630/94, de 25/7/94, relator: juiz Ricardo Mair Anafe.
      [5]    Décio Luiz José RODRIGUES, Registro de imóveis; doutrina, legislação, jurisprudência, 2002, p. 19.
      [6]    TJSP – CGJ, Processo n° 9831-9/98, de 25/8/98, relator: juiz Oscar José Bittencourt Couto.

      As Precárias Descrições do Passado

      A segurança jurídica é o elemento essencial do sistema registral imobiliário e, para garanti-la, há uma série de princípios e mecanismos de controle de ingresso de títulos, que são utilizados quando da qualificação registral.
      Um princípio que se destaca é o da especialidade objetiva, pelo qual “toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado”.[1] Essa individuação é obtida “pela menção dos requisitos apontados, notadamente de seus característicos e confrontações e seu número de inscrição atual, e, portanto, legalmente exigida em todos os atos de mutação jurídico-real, sejam particulares, sejam judiciais”.[2]
      As descrições dos imóveis efetuadas no passado são muito precárias e não garantem a segurança jurídica que se espera, sendo esta uma das maiores críticas feitas ao registro público imobiliário, como se isso tivesse ocorrido por culpa do registrador.
      Essas falhas ocorreram por uma série de motivos, nenhum dos quais por culpa ou responsabilidade do registrador, pois nunca lhe coube a atribuição de descrever imóveis, mas apenas a de transcrever, “verbo ad verbum”, a descrição constante do título aquisitivo.
      Tais descrições remontam à época colonial, quando o Brasil possuía uma grande extensão de terras livres para serem colonizadas, havendo incentivo para o desbravamento, para as bandeiras, para a colonização do interior.
      A falta de precisão na descrição dos imóveis estava relacionada com o modelo de exploração da Colônia. No início, as concessões de terras eram imensas, existia um modelo extrativista que se baseava no latifúndio em tudo conforme o que se convencionou chamar de modelo colonial. Havia um aproveitamento extensivo do solo com o seu esgotamento pelo uso inadequado, com uma intrínseca necessidade de mobilidade – o que acarretava uma flexibilização dos limites da posse ou propriedade. A efetiva posse tinha essa característica dinâmica, expandia-se de um lado para o outro. Não admira que, embora houvesse à disposição tecnologia geodésica para a realização de uma adequada demarcação das terras, isso não se fará na Colônia.[3]
      Além disso, essas descrições não eram absurdas como se costuma dizer. Elas cumpriram muito bem seu papel de declarar a extensão do direito de propriedade naquele momento histórico, não gerando dúvidas ou conflitos pelo fato de sua aparente precariedade.
      O registro cumpriu satisfatoriamente sua missão, independentemente da existência de um suporte cadastral. Aliás essa é a tese de Filadelfo Azevedo. […] O mercado erigiria outro mecanismo de publicidade das situações jurídicas em seu lugar. É preciso enxergar devidamente a importância relativa do cadastro para não cairmos na tentadora tese de que o cadastro é condição essencial para o registro... Tanto não é assim que sobrevivemos à sua falta por longo tempo. E o advento da Lei 10.267/2001, se de um lado deve ser saudada como um importante avanço, de outro não pode se constituir em embaraço à livre circulação dos bens, impondo obstáculos à consagração e assinalação de direitos.[4]
      No entanto, com o constante aumento populacional, a terra foi se tornando cada vez mais rara e onerosa, surgindo, a partir de então, os problemas sociais a ela relacionados, destacando-se a falta de moradia, os conflitos agrários e a especulação no mercado imobiliário.
      Diante desse novo panorama, as antigas descrições passam a não mais garantir, com a devida segurança, o direito de propriedade regularmente constituído, transformando-se em potencialidade danosa tanto para seus titulares como para a sociedade em geral. A sociedade situa-se no pólo passivo do problema, pois, não raras vezes, a imperfeição da descrição imobiliária é utilizada pelo seu titular com o intuito espúrio de avançar os limites reais de sua propriedade imobiliária sobre a propriedade alheia.
      A propósito, diz o Dr. José Roberto Ferreira Gouvêa, 1º Curador de Registros Públicos da Capital: “O subscritor deste permite-se observar que esta não é a primeira vez - e infelizmente não será a última - em que alguém pretende, através de registro imobiliário antigo, com descrição absolutamente ineficiente, tornar-se proprietário de área certa e identificável. O juiz Narciso Orlandi Neto rejeitou pedido do titular do registro imobiliário do ‘Sítio do Ibirapuera’ que, há alguns anos, se dizia senhor de tudo o que estivesse nos bairros de Santo Amaro, Vila Mariana, Ibirapuera e outros mais”.
      No mesmo sentido, observa o MM. Juiz Aroldo Mendes Viotti, na r. sentença de que se recorre: “Cuida-se, portanto, de um daqueles registros que, apesar de traduzirem o retrato de uma época, mostram-se inteiramente desprovidos de elementos que os permitam localizar geograficamente. Trazendo apenas referência à área, em alqueires, e ‘confrontações não mais identificáveis na época presente, registros de tal natureza, em significativa expressão, como que “flutuam” geograficamente, não mais sendo localizáveis no solo em atenção à especialidade”.
      Esses registros flutuantes, amoldáveis a diversas realidades geográficas, acomodando em contornos obscuros fenômenos geodésicos distintos, afrontam a base imobiliária que, mediante a especialidade objetiva, se encontra na raiz da segurança jurídica - objeto teleológico do registro predial.[5]

      [1]    Afrânio de Carvalho, Registro de imóveis, 2001, p. 243.
      [2]    Ibidem, p. 246.
      [3]    Sérgio JACOMINO, em entrevista concedida a Fátima Rodrigo em 5/11/2004 (Boletim Eletrônico do IRIB nº 1824, de 28/6/2005).
      [4]    Ibidem.
      [5]    TJSP – CGJ, Decisão nº 170/86, de 20/10/1986, relator: juiz Ricardo Henry Marques Dip.

      Elementos do Registro de Imóveis

      Para atuar na área do direito registral imobiliário, o profissional deverá conhecer os elementos que integram o registro de imóveis, pois cada um possui características próprias e se subordina a regras e princípios específicos.
      A eficácia do registro é um fenômeno que está restrito às situações jurídicas previstas na legislação de direito material. No entanto, seu grau de percepção pela sociedade depende do aprimoramento do dado registrado, pois os direitos regularmente constituídos exigem uma eficiente publicidade registral, a qual somente alcança seu resultado se os elementos do registro estiverem bem descritos e caracterizados.
      Portanto, cada elemento do registro deve ser tratado com o máximo de atenção, pois o conteúdo de qualquer assento registral deve ser o mais correto, o mais claro, o mais inteligível e o mais específico possível. Somente assim, os efeitos do registro serão benéficos à comunidade.
      Elemento é tudo aquilo que entra na composição de algo, é a parte de um todo e, por integrar um corpo coeso, os elementos se interrelacionam. Assim, qualquer modificação em um produz efeitos imediatos nos demais. No registro imobiliário, o corpo é representado pela matrícula, entendido esta como o conjunto completo formado pela descrição do imóvel, pelos registros e pelas averbações. E, na matrícula, são encontrados os seguintes elementos:
      1. elemento jurígeno: a relação jurídica (o direito ou a informação inscritível);
      2. elemento subjetivo: o titular do direito (dotado de posição jurídica); e
      3. elemento objetivo: o imóvel matriculado (com incidência de situação jurídica “stricto sensu”).
      A matrícula, por influência dos elementos que a compõem, garante e torna público a situação jurídica “lato sensu” relativa ao imóvel. Situação jurídica (em sentido lato), é o conjunto de poderes e deveres que se cria em torno de uma situação existencial, capaz de gerar efeitos jurídicos.
      O elemento jurígeno é a relação jurídica que ingressa na matrícula com o registro do título. Assim, uma escritura pública de compra e venda do imóvel é um título que, ao ser registrado, estampará na matrícula a relação jurídica denominada “compra e venda”. Essa relação jurídica afetará os demais elementos, como explicado a seguir.
      O elemento subjetivo é formado pelas pessoas que ingressam no fólio real com uma determinada posição jurídica (proprietário, credor, usufrutuário). A posição jurídica é determinada pela relação jurídica e, muitas vezes, é múltipla (no registro de compra e venda, o registro espelha duas posições jurídicas no tocante ao adquirente, a de comprador, enquanto vigorou a obrigação pactuada, e a de proprietário, com o registro do título).
      O elemento objetivo é o bem imóvel sobre o qual incidem as situações jurídicas inscritas. Além do imóvel, há também suas eventuais parcelas,[1] como servidões, reserva legal e construções, as quais devem ser descritas e caracterizadas pela técnica própria da agrimensura (especialidade objetiva). O imóvel, por si só, possui sua valoração jurídica (situação jurídica “stricto sensu”), como figura meramente técnica (rural ou urbano; público ou privado) ou como resultado de alguma relação jurídica específica (gravado com hipoteca; indisponível por determinação judicial; penhorado em ação trabalhista; arrecadado em processo falimentar).

      Elementos do registro imobiliário.

      Com base no título (compra e venda, por exemplo), é feito o registro da relação jurídica (elemento jurígeno) e, consequentemente, ocorre a transmissão da propriedade ao adquirente, que passa a ostentar a posição jurídica de proprietário (elemento subjetivo) do imóvel descrito e caracterizado na matrícula (elemento objetivo). As várias relações jurídicas, as posições jurídicas resultantes e as situações jurídicas específicas do imóvel estão todas concentradas na matrícula, motivo pelo qual se diz que esta é o repertório das situações jurídicas “lato sensu” incidentes sobre o imóvel.
      O registro de imóveis constitui a maior parte dos direitos reais, atua como legitimador das posições jurídicas (ainda que com eficácia “iuris tantum”) e confere efeitos “erga omnes” a uma pluralidade de direitos obrigacionais inscritíveis, tornando públicas as relações jurídicas, as posições jurídicas e as situações jurídicas dos imóveis de todo o país.
      A essa altura surge a seguinte questão: o registro imobiliário brasileiro é um registro de documentos ou um registro de direitos?

      Em um sistema de Registro de Documentos, a validade do título levado ao registro é o que determinará as indenizações a serem pagas em eventuais conflitos, isto é, quem possui um título válido manterá sua aquisição, esteja ou não este título registrado. Já nos sistemas de Registro de Direitos, como é o caso da Espanha, não se garante o título, mas o titular do direito real registrado. E aqui há de se fazer uma ressalva importante. Vejamos. Mais precisamente no caso espanhol, dada a adoção integral do Princípio da Fé Pública Registral, os conflitos de titularidade sempre se resolverão em favor do titular registral.[2]

      Um registro de documentos caracteriza-se pela mera conservação dos títulos, pois são estes que determinam as situações jurídicas. Pode até haver uma preferência aos títulos que ingressaram antes no registro, mas esse ingresso não se submete a um rígido controle qualificatório, típico de um sistema de registro de direitos.
      Por outro lado, o registro de direitos é caracterizado pela rígida qualificação registral dos títulos, pois o que ingressa no fólio real não é o título, mas sim a situação jurídica (o direito) que ele representa. Por esse motivo, a depuração dos direitos registráveis é minuciosa, aplicando-se na qualificação todos os princípios registrais.[3]
      Diante disso, não há dúvidas de que o sistema registral imobiliário do Brasil é, efetivamente, um registro de direitos, bastando apenas que o legislador institua a fé pública registral, como forma de garantir terceiros de boa-fé e de diminuir os custos decorrentes da falta de um sólido marco jurídico.




      [1]    A parcela deve ser entendida “como subentidade do imóvel, para separar áreas com diferentes regimes jurídicos. Ela nunca engloba mais do que um imóvel.” (Jürgen Philips, Conceito de imóvel e parcela no cadastro georreferenciado, p. 105).
      [2]    Aline Alessandra Manfrin MOLINARI, Reflexões sobre os sistemas registrais atuais, p. 169.
      [3]    Marcelo Augusto Santana de MELLO, Curso de verão da Fiiap e colégio de registradores da Espanha; primeiras impressões, p. 170.

      Qual é o Objeto do Registro de Imóveis?

      Situação Jurídica

      A existência do direito subjetivo é negada por Duguit e Kelsen, por motivos diferentes. Para Léon Duguit, não haveria direitos subjetivos, mas apenas situações jurídicas. “O que importa, segundo ele, são as regras jurídicas objetivas que, aplicadas aos indivíduos, criam situações, não direitos”.[1] Para Kelsen, as relações jurídicas não são relações entre pessoas, mas entre normas. Trata-se do sentido normativo da conduta, em que uma determinada situação jurídica (a do credor, por exemplo) é constituída pela norma, enquanto que, para a doutrina tradicional, essa situação jurídica é por ela disciplinada.[2] 
      Relação jurídica é o vínculo que o direito reconhece entre pessoas ou grupos, atribuindo-lhes poderes e deveres. Representa uma situação em que duas ou mais pessoas se encontram, a respeito de bens ou interesses jurídicos.[3]
      Para Ascensão, o conceito ontológico de relação jurídica não é suficiente para abarcar todas as situações valoradas pelo Direito, motivo pelo qual ele recorre ao conceito de situação jurídica, mais amplo, do qual a relação jurídica seria uma de suas modalidades.
      A situação jurídica já não é dependente de uma realidade prévia ou de um juízo de realidade. Exprime simplesmente a resultante de qualquer valoração da realidade pela ordem jurídica. Assim, a qualificação legal de uma coisa como fora do comércio cria uma situação jurídica, como figura meramente técnica.[4]
      Situação jurídica, em sentido lato, é o conjunto de poderes e deveres que se cria em torno de uma situação existencial, capaz de gerar efeitos jurídicos. Representa, portanto, a eficácia do fato jurídico, ou seja, a sua idoneidade para produzir efeitos jurídicos (“ex facto oritur ius”).
      A compreensão desse conceito é fundamental para a caracterização da natureza do sistema registral imobiliário, motivo pelo qual convém analisar minuciosamente sua estrutura, em busca de uma classificação lógica e didática.
      O aspecto estático da situação jurídica corresponde à sua estrutura, a qual é formada normalmente pelos sujeitos, pelo objeto e pelo vínculo jurídico que os une. No entanto, essa estrutura nem sempre se apresenta assim, pois há casos em que há apenas um único sujeito e outros em que sua presença não é considerada. Portanto, quanto à estrutura, a situação jurídica “lato sensu” pode ser classificada da seguinte forma:[5]
      1. situação jurídica “stricto sensu”: qualificação jurídica de uma coisa ou de uma situação que prescinde de titularidade, ou seja, a lei apenas faz uma qualificação meramente técnica, independentemente de qualquer relação subjetiva (ex.: a lei classifica os bens como móvel ou imóvel, fungível ou infungível, rural ou urbano, sem levar em consideração a qualidade ou mesmo a existência de um proprietário);
      2. relação jurídica “stricto sensu”: situação plurissubjetiva, em que duas ou mais pessoas estão unidas por um vínculo jurídico, visando à produção de determinados efeitos. É o que ocorre, por exemplo, em todos os negócios jurídicos (doação, permuta, comodato); e
      3. posição jurídica: é a posição unissubjetiva, ou seja, a posição de um sujeito diante de uma determinada situação jurídica. Ocorre tanto nas situações tipicamente unissubjetivas (direito de ir e vir, direito ao nome, funcionário público, aposentado, maioridade) como também em todas as situações plurissubjetivas, quando é dado enfoque ao complexo de direitos e deveres incidentes sobre um sujeito em particular (no usufruto, há uma relação jurídica envolvendo duas posições jurídicas, a do nu-proprietário e a do usufrutuário).

      Toda a situação jurídica de uma pessoa pode ser designada posição jurídica, por oposição às relações jurídicas. E é ainda por si uma situação jurídica, dada a grande latitude desta noção. Na sua formulação mais simples, posição jurídica é toda a situação de uma pessoa regulada pelo direito.[6]

      Uma classificação das situações jurídicas.

      A partir deste ponto, os conceitos de situação jurídica, posição jurídica e relação jurídica terão significados próprios. O de situação jurídica, quando utilizado de forma genérica, será no seu sentido lato (da mesma forma como se tem utilizado “fato jurídico” nesta seção em particular). Quando utilizado em conjunto ou contraposição com os demais conceitos (relação jurídica e posição jurídica), seu significado será o de situação jurídica “stricto sensu”.
      As informações que constam do registro imobiliário, como será tratado mais à frente, estão estruturadas em elemento objetivo (o bem imóvel), elemento subjetivo (o titular de algum direito real ou pessoal referente ao imóvel[7]) e o elemento jurígeno (a relação jurídica que incide direitos e deveres sobre os demais elementos).
      Conjugando essas duas classificações, verifica-se que o registro imobiliário torna públicas as seguintes informações relativas ao imóvel matriculado:
      1. a situação jurídica do imóvel (urbano ou rural, livre ou onerado, disponível ou indisponível);
      2. a posição jurídica das pessoas (proprietário, credor hipotecário, promitente-comprador); e
      3. a relação jurídica ocorrida ou ainda existente (aquisição por compra e venda, hipoteca instituída para garantir uma relação jurídica de mútuo, promessa de compra e venda).


       A correlação entre as situações jurídicas e os elementos do registro imobiliário.



      [1]    Francisco AMARAL, Direito civil; introdução, p. 159.
      [2]    Tércio Sampaio FERRAZ JR., Introdução ao estudo do direito; técnica, decisão, dominação, p. 157.
      [3]    Francisco AMARAL, Op. cit., p. 186.
      [4]    José de Oliveira ASCENSÃO, Direito civil; teoria geral; vol. III – relações e situações jurídicas, p. 10.
      [5]    A presente classificação é uma adaptação dos ensinamentos extraídos das obras de Ascensão (Op. cit.), Francisco Amaral (Op. cit.) e Marcos Bernardes de Mello (Op. cit.). Adverte-se que Ascensão denominou a relação jurídica de situação jurídica “stricto sensu, denominando as hipóteses em que a presença do sujeito é dispensável de situação jurídica “lato sensu. Apenas esse seu posicionamento foi aqui invertido, por contrariar as demais classificações utilizadas neste trabalho (em que o “stricto sensu” é sempre uma espécie do gênero “lato sensu”). O mais importante é que a classificação aqui adotada apresenta divergência apenas de “rótulos” e não de conteúdo; seu objetivo único é facilitar a compreensão do assunto.
      [6]    José de Oliveira ASCENSÃO, Op. cit., p. 56.
      [7]    A lei (tanto a Lei de Registros Públicos como outras leis especiais) prevê a inserção, na matrícula, não apenas dos direitos reais imobiliários, mas também de alguns direitos obrigacionais relacionados ao bem imóvel, que, pela sua importância, merecem um tratamento mais formal (ou mais seguro).