As Precárias Descrições do Passado

A segurança jurídica é o elemento essencial do sistema registral imobiliário e, para garanti-la, há uma série de princípios e mecanismos de controle de ingresso de títulos, que são utilizados quando da qualificação registral.

Um princípio que se destaca é o da especialidade objetiva, pelo qual “toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado”.[1] Essa individuação é obtida “pela menção dos requisitos apontados, notadamente de seus característicos e confrontações e seu número de inscrição atual, e, portanto, legalmente exigida em todos os atos de mutação jurídico-real, sejam particulares, sejam judiciais”.[2]

As descrições dos imóveis efetuadas no passado são muito precárias e não garantem a segurança jurídica que se espera, sendo esta uma das maiores críticas feitas ao registro público imobiliário, como se isso tivesse ocorrido por culpa do registrador.

Essas falhas ocorreram por uma série de motivos, nenhum dos quais por culpa ou responsabilidade do registrador, pois nunca lhe coube a atribuição de descrever imóveis, mas apenas a de transcrever, “verbo ad verbum”, a descrição constante do título aquisitivo.

Tais descrições remontam à época colonial, quando o Brasil possuía uma grande extensão de terras livres para serem colonizadas, havendo incentivo para o desbravamento, para as bandeiras, para a colonização do interior.

A falta de precisão na descrição dos imóveis estava relacionada com o modelo de exploração da Colônia. No início, as concessões de terras eram imensas, existia um modelo extrativista que se baseava no latifúndio em tudo conforme o que se convencionou chamar de modelo colonial. Havia um aproveitamento extensivo do solo com o seu esgotamento pelo uso inadequado, com uma intrínseca necessidade de mobilidade – o que acarretava uma flexibilização dos limites da posse ou propriedade. A efetiva posse tinha essa característica dinâmica, expandia-se de um lado para o outro. Não admira que, embora houvesse à disposição tecnologia geodésica para a realização de uma adequada demarcação das terras, isso não se fará na Colônia.[3]

Além disso, essas descrições não eram absurdas como se costuma dizer. Elas cumpriram muito bem seu papel de declarar a extensão do direito de propriedade naquele momento histórico, não gerando dúvidas ou conflitos pelo fato de sua aparente precariedade.

O registro cumpriu satisfatoriamente sua missão, independentemente da existência de um suporte cadastral. Aliás essa é a tese de Filadelfo Azevedo. […] O mercado erigiria outro mecanismo de publicidade das situações jurídicas em seu lugar. É preciso enxergar devidamente a importância relativa do cadastro para não cairmos na tentadora tese de que o cadastro é condição essencial para o registro... Tanto não é assim que sobrevivemos à sua falta por longo tempo. E o advento da Lei 10.267/2001, se de um lado deve ser saudada como um importante avanço, de outro não pode se constituir em embaraço à livre circulação dos bens, impondo obstáculos à consagração e assinalação de direitos.[4]

No entanto, com o constante aumento populacional, a terra foi se tornando cada vez mais rara e onerosa, surgindo, a partir de então, os problemas sociais a ela relacionados, destacando-se a falta de moradia, os conflitos agrários e a especulação no mercado imobiliário.

Diante desse novo panorama, as antigas descrições passam a não mais garantir, com a devida segurança, o direito de propriedade regularmente constituído, transformando-se em potencialidade danosa tanto para seus titulares como para a sociedade em geral. A sociedade situa-se no pólo passivo do problema, pois, não raras vezes, a imperfeição da descrição imobiliária é utilizada pelo seu titular com o intuito espúrio de avançar os limites reais de sua propriedade imobiliária sobre a propriedade alheia.

A propósito, diz o Dr. José Roberto Ferreira Gouvêa, 1º Curador de Registros Públicos da Capital: “O subscritor deste permite-se observar que esta não é a primeira vez - e infelizmente não será a última - em que alguém pretende, através de registro imobiliário antigo, com descrição absolutamente ineficiente, tornar-se proprietário de área certa e identificável. O juiz Narciso Orlandi Neto rejeitou pedido do titular do registro imobiliário do ‘Sítio do Ibirapuera’ que, há alguns anos, se dizia senhor de tudo o que estivesse nos bairros de Santo Amaro, Vila Mariana, Ibirapuera e outros mais”.

No mesmo sentido, observa o MM. Juiz Aroldo Mendes Viotti, na r. sentença de que se recorre: “Cuida-se, portanto, de um daqueles registros que, apesar de traduzirem o retrato de uma época, mostram-se inteiramente desprovidos de elementos que os permitam localizar geograficamente. Trazendo apenas referência à área, em alqueires, e ‘confrontações não mais identificáveis na época presente, registros de tal natureza, em significativa expressão, como que “flutuam” geograficamente, não mais sendo localizáveis no solo em atenção à especialidade”.

Esses registros flutuantes, amoldáveis a diversas realidades geográficas, acomodando em contornos obscuros fenômenos geodésicos distintos, afrontam a base imobiliária que, mediante a especialidade objetiva, se encontra na raiz da segurança jurídica - objeto teleológico do registro predial.[5]

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[1]    Afrânio de Carvalho, Registro de imóveis, 2001, p. 243.

[2]    Ibidem, p. 246.

[3]    Sérgio JACOMINO, em entrevista concedida a Fátima Rodrigo em 5/11/2004 (Boletim Eletrônico do IRIB nº 1824, de 28/6/2005).

[4]    Ibidem.

[5]    TJSP – CGJ, Decisão nº 170/86, de 20/10/1986, relator: juiz Ricardo Henry Marques Dip.

Criação de Novos Imóveis

Pelo princípio da unitariedade da matrícula (cada imóvel corresponde a uma matrícula e cada matrícula corresponde a um imóvel), toda vez que um novo imóvel é criado no mundo jurídico (resultado de parcelamento simples ou especial, de fusão de matrículas ou transcrições, de ação de usucapião, etc.), deve ele ser descrito e caracterizado numa nova matrícula. Como a descrição do imóvel é um elemento essencial da matrícula, não se pode criar novo imóvel sem a sua perfeita especialização. 

Qualquer alteração física de um imóvel requer trabalhos técnicos de agrimensura, que somente poderão ser executados por profissional habilitado com inscrição no CREA. Seja para um simples desmembramento, para a fusão de dois lotes lindeiros, para um complexo projeto de loteamento ou para o levantamento de uma área a ser usucapida, compete ao agrimensor efetuar a completa medição dos imóveis e materializar a realidade em plantas e memoriais descritivos. Ou seja, não se admite projeto de desmembramento sem a efetiva medição do todo. Os registros imobiliários estão repletos de plantas que trazem a observação: “desmembramento efetuado exclusivamente com os dados existentes na matrícula”, ou seja, o agrimensor nem sequer se deslocou até o imóvel, tendo efetuado o projeto com base na precária descrição tabular ou em plantas antigas, de igual precariedade.
Se isso pudesse ser aceito (há quem defenda isso!), não haveria necessidade de agrimensor para elaborar tais trabalhos, mas apenas de um desenhista (ou de “operador de AutoCAD”). Diante da não-exigência de um correto e completo levantamento do imóvel, os bons profissionais têm perdido mercado para aqueles que não cumprem direito seu papel, pois, enquanto o profissional displicente demora menos de uma hora na frente de um computador para simular o desenho do imóvel, o diligente agrimensor tem despesas com deslocamentos, locação de caríssimos equipamentos de medição e salário de um ou mais topógrafos auxiliares. Agrimensura é uma ciência séria e o bom profissional deve ser respeitado e bem remunerado pelo trabalho realizado.

Portanto, para qualquer hipótese de criação de novo imóvel, que gerará a abertura de nova matrícula, são necessários trabalhos técnicos de agrimensura que cumpram o princípio da especialidade objetiva. Ou seja, se a matrícula do imóvel a ser desmembrado não possui uma descrição técnica perfeita, esta deverá ser previamente retificada para possibilitar o parcelamento desejado.

Uma “perimetral” sem descrição de suas deflexões

O registrador deverá impedir que a retificação, em vez de solucionar o vício no tocante à especialidade objetiva, incorra em novos vícios que exigirão nova retificação no futuro. Também não poderá aceitar a continuidade de falhas ocorridas no passado, diante de situações em que a atuação do agrimensor é obrigatória e a falha possa ser sanada de vez. Para tal, deverá analisar o levantamento apresentado pelo profissional objetivando evitar a ocorrência de alguns vícios, que são de fácil identificação.

Uma das falhas mais comuns referem-se às perimetrais que acompanham um rio, uma estrada ou uma linha férrea, em que o agrimensor, por comodidade ou falta de equipamento técnico apropriado, deixa de levantar todas as deflexões existentes, declarando apenas a distância percorrida (“do marco 6 ao marco 1, segue 565 metros pelas curvas naturais do rio de Conchas”) e, quando muito, a direção geral (“segue na direção noroeste 565 metros a jusante pelo rio de Conchas”).

Descrições de perimetrais ao longo de rios.

Alguns argumentam que é muito trabalhoso efetuar o levantamento de todas as deflexões do rio, motivo pelo qual apenas citam o elemento de divisa (rio, estrada, linha férrea) e a distância percorrida. Se o agrimensor não efetuou o levantamento da parcela sinuosa que acompanha o rio, a dimensão do imóvel por ele declarada não pode ser aceita, pois trata-se de um arbitramento infundado. Não há como apurar a área de uma figura geométrica irregular sem um completo levantamento de seus ângulos e distâncias. O cálculo desses dados está hoje bastante facilitado por conta da informática, mas, sem os dados básicos resultantes de um complexo levantamento de campo, nada de concreto pode ser extraído do computador.

Quanto à dificuldade de se efetuar tal levantamento, não há dúvidas. É realmente um trabalho muito difícil, que requer bastante competência e responsabilidade de quem for realizá-lo, motivo pelo qual esse serviço só pode ser executado por profissional habilitado com inscrição no CREA. Se a descrição precária suprisse a necessidade registral, o levantamento poderia ser feito por qualquer pessoa, incluindo aí o proprietário da terra.

Mas, isso não pode prevalecer. Os tempos mudaram. Hoje, a elaboração de descrições com grande precisão é uma necessidade do sistema registral imobiliário, pois somente assim será conferida a necessária segurança jurídica aos titulares de direitos reais sobre bens imóveis. Por esse motivo, o trabalho do agrimensor deve ser valorizado, pois é ele que sai a campo percorrendo todas as divisas dos imóveis, debaixo de chuva e sol, subindo e descendo morros, embrenhando-se em locais de difícil acesso, percorrendo atoleiros, mas nunca deixando de cumprir seu importante papel de bem caracterizar o imóvel de seu cliente.

Por esses motivos, o registrador deve exigir que o profissional identifique os vértices, azimutes e distâncias de todas as perimetrais do imóvel. Não sendo cumprida essa exigência, o pedido retificatório será indeferido pelo fato de o levantamento planimétrico não cumprir o princípio da especialidade objetiva.


Apuração de remanescente

Outra falha bastante comum é a não-exigência da descrição do remanescente quando de desmembramento de parcela do imóvel. Há quem defenda que a lei não exige isso e, na década de 80,[1] a jurisprudência indicava essa equivocada direção:

"Constitui exagerado rigorismo exigir-se a descrição de remanescente, na matrícula original, após toda e qualquer alienação. Exige-se, sim, o controle de disponibilidade que constitui dever de ofício do registrador e será exercido com prudência e discernimento, até o ponto de se mostrar imprescindível a prova de que existe área disponível."[2]

Não se pode admitir a retirada de uma parcela de um imóvel para a criação de um outro imóvel sem a apresentação da descrição das duas parcelas, ou seja, a descrição da nova gleba e a descrição da gleba remanescente.

Não se trata de exagerado rigorismo, mas sim de uma exigência que se deduz naturalmente de um sistema que tem o dever de zelar pelos direitos reais imobiliários. No passado não se exigia descrição de remanescente, fato este que resultou numa enorme quantidade de imóveis “fantasmas” descritos nos antigos livrões de transcrições e até em algumas matrículas. Isso porque, se o registrador não exige a descrição do remanescente, o agrimensor medirá apenas a parcela a ser destacada e somente sobre ela garantirá as medições, sem se preocupar com o que remanesceu para o alienante. Essa maneira de proceder resultou na completa perda do controle da disponibilidade, uma vez que, nos parcelamentos sucessivos, não basta o simples controle quantitativo, pois este depende de um rigoroso controle qualitativo.

Exemplos mais comuns ocorreram com imóveis localizados nas antigas periferias. Com a expansão da zona urbana, os antigos sítios e fazendas foram sendo desmembrados aos poucos, resultando, décadas depois, em dezenas e até centenas de novos lotes. Por não se tratar de um parcelamento previamente organizado, os lotes eram medidos apenas quando de sua efetiva alienação. Por não exigir o levantamento do todo, sobrou ao registrador o simples controle quantitativo e, em várias situações, o título registrado se esgotou mesmo havendo remanescente na posse do titular.

É muito simples compreender isso. Inicialmente, deve-se destacar que sempre haverá divergência entre medições de imóvel, mesmo que o levantamento seja efetuado pelo mesmo profissional, com os mesmos equipamentos e num espaço curto de tempo entre cada medição. Lógico que se trata de pequenas divergências passíveis de “arredondamento” e que, quanto melhor for o trabalho realizado, menores elas serão. Somente trabalhos mal-executados geram divergências que ultrapassam os limites do aceitável, passando a constituir erros que não podem ser relevados.

Compreendido esse ponto, fica fácil demonstrar o que ocorre com o simples controle quantitativo, resultante da não-exigência do levantamento da área remanescente do imóvel objeto de parcelamento. Veja um exemplo ocorrido na comarca de Conchas, em que um imóvel rural de 9,68 hectares, após ter sido englobado pelo perímetro urbano, atraiu o interesse de loteadores. A gleba sofreu apenas dois desmembramentos: um lote retangular de 5.500 m² e a área para a implantação do loteamento Bela Vista, com 81.979 m², tendo remanescido uma pequena área, para a qual foi aberta uma matrícula própria. No entanto, ao medir a área que sobrou, a divergência entre registro e realidade aparentou ser absurda, pois o registro garantia uma área de 9.321 m², enquanto que o levantamento feito pelo agrimensor resultou em meros 1.602 m². Divergência de quase 83% a menor.

A precariedade do controle da disponibilidade quantitativa.

A divergência aparenta ser um absurdo, devido à sua grande proporção. Mas isso não representa a verdade, pois a divergência é pequena e é facilmente identificada na sua origem. A primeira alienação refere-se a um lote retangular, plano, de 55 metros de frente por 100 metros de profundidade. A sua medição certamente foi bastante precisa, pois é facilmente conferida pelo adquirente (basta esticar uma trena). A segunda alienação foi para uma empresa loteadora, que efetuou, ela própria, o levantamento da área, certamente com a precisão necessária para a implantação do empreendimento, tanto que a área alienada foi de 81.979 m² e não de 81.980 m² ou 82.000 m², valores que seriam utilizados em uma medição “mais ou menos”. Considerando, portanto, bem aferidas essas duas áreas alienadas e a área do remanescente, apurada em 2006 para a retificação de sua descrição tabular, chega-se à origem do problema. O erro estava na medida constante da transcrição 17.514, pois o imóvel possuía uma área de 89.081 m² e não 96.800 m², uma divergência de apenas 8% a menor, ou seja, considerando como eram feitas as medições anteriormente, a divergência era mínima.

A divergência deve ser analisada na origem.

Não se exigiu o levantamento da área remanescente em nenhuma das duas oportunidades (1976 e 1981); e o pior: quando da alienação da área para a implantação do loteamento, foi aberta matrícula para a área alienada (com descrição técnica de agrimensura) e uma matrícula para a área remanescente, em que se constou apenas as confrontações e a dimensão do imóvel, apurada mediante simples desconto das alienações.

Ou seja, se o registro não mudasse sua forma de proceder, seria possível registrar um desmembramento de 1.602 m², abrindo-se nova matrícula para a totalidade do remanescente desse imóvel (como se fosse apenas uma parcela) e mantendo a matrícula primitiva com um suposto (e inexistente) imóvel remanescente com 7.719 m². Eis aqui um “título-fantasma” de propriedade, que poderá ser utilizado por pessoas de má-fé para ludibriar terceiros, com o auxílio da legitimação registral.

Comprovados o prejuízo e a incoerência da não-exigência do levantamento e da descrição do remanescente, sobra agora apresentar o argumento mais forte de todos: a LRP sempre exigiu a descrição da área remanescente. O artigo 176, em seu §1º, apresenta os elementos essenciais da matrícula, dos quais se destaca a descrição do imóvel (especialidade objetiva). É lógico que a lei exige a descrição atualizada do imóvel e não a sua descrição do passado. Assim, a cada alteração fática ocorrida no bem imóvel, há necessidade de atualizar a sua descrição, quer mediante averbação (que nem sempre é recomendável) ou pela abertura de uma nova matrícula, totalmente saneada e de fácil interpretação por todos (providência mais sensata).


Questão prática de remanescente

Eis um exemplo ocorrido em um serviço registral de Minas Gerais:

"Um proprietário rural possuía, pela matrícula 2.610, uma gleba de terras com a área de 80,20 ha. Em épocas distintas, vendeu as seguintes parcelas do imóvel: a primeira com 5 hectares e a segunda com 35 hectares, restando-lhe, portanto, uma área de 40,20 hectares. No entanto, não foi isso que ocorreu, pois, segundo seu proprietário, o imóvel possuía apenas 40 hectares, não lhe tendo sobrado remanescente algum do imóvel. A matrícula 2.610 pode ser extinta a requerimento do proprietário? Como fazer para extingui-la?"[1]

Trata-se de remanescente inexistente na matrícula, segundo alegações dos proprietários, cujo resumo da situação é o seguinte:

1) matrícula 2610 (imóvel original): 80,20 ha.
    a) 1º desmembramento: 5 ha. (atual matrícula 7.871)
    b) 2º desmembramento: 35 ha. (atual matrícula 12.007)
2) remanescente esperado: 40,20 ha.
3) remanescente real, segundo alegação dos titulares: zero.
4) divergência do original para o “real”: diminuição de 50%.

Houve, portanto, uma grande falha técnica na efetivação desses desmembramentos, envolvendo falhas do agrimensor (que deveria ter apresentado plantas do todo, do destaque e do remanescente) e do registrador (que deveria ter exigido isso, pois lhe compete verificar não apenas a disponibilidade quantitativa, mas também a qualitativa – que está ligada diretamente à especialidade objetiva do imóvel, sua parcela alienada e seu remanescente).

Por trás dessa história pode haver uma grande tentativa de fraude. Portanto o registrador terá que agir com muita cautela.

Primeiramente, deve-se verificar o teor das escrituras públicas que originaram esses desmembramentos. Principalmente quanto ao último deles. Se essa escritura trouxer expressa a declaração das partes de que houve desmembramento e sobrou remanescente (que hoje alegam não ser a realidade), ou se está diante de uma falsidade ideológica (com o objetivo possível de utilizar essa área irreal como garantia hipotecária) ou, o que parece mais provável, o remanescente da área foi posteriormente transferido a terceiros sem título registrável (inclusive para os mesmos adquirentes desses parcelamentos regulares).

Outra possibilidade é a escritura não ter feito qualquer referência e o registrador ter constado a área do remanescente de ofício. Nessa hipótese, a possibilidade de fraude é mais remota, mas a falta de técnica imperou de qualquer maneira.

Que essa situação alegada pelos titulares é possível, não há dúvida. Mas esse detalhe “absurdo” de alienar “todo o remanescente” como se estivesse alienando apenas uma “pequena parcela” deve ser bem esclarecido.

Não é fácil esclarecer isso, pois há que se analisar inúmeros aspectos, dentre eles o costume local e a situação dos imóveis dessa localidade.

Uma forma é identificar todos os confrontantes (imóveis e não seus titulares) e conferir se, entre eles, existe uma “área sobrando” (o remanescente de posse de terceiros) ou se algum desses imóveis confrontantes incorporou para si essa “parcela desaparecida”.

Uma outra possibilidade, bastante onerosa, seria a apresentação do levantamento de todos os imóveis confrontantes (confrontantes do imóvel primitivo de matrícula 2610) e de todos os novos imóveis originados da matrícula 2610.

A planta necessária para essa retificação deve apresentar todo o mosaico dos imóveis que podem ter sido afetados ou beneficiados com essa situação.

Se a análise individual do levantamento de cada imóvel resultar na qualificação positiva da nova descrição (ou seja, de que não há indícios de apropriação de área alheia sem título justificador), ficará comprovado que o imóvel de 80,20 hectares nunca existiu, mas sim um imóvel com área equivalente à metade do declarado.

Dessa forma, seria comprovada não apenas a situação real, mas também jurídica desses bens de raiz, possibilitando não o cancelamento daquela matrícula (competência exclusiva do judiciário), mas sim seu encerramento em virtude da inexistência de área remanescente apurada em competente procedimento de retificação de registro.

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[1] Somente depois da década de 80, a jurisprudência paulista passou a interpretar com maior rigor o princípio da especialidade objetiva. “Até meados da década de 80, o entendimento vigente desta Corregedoria Geral impunha, contudo, um controle da especialidade meramente quantitativo e não qualitativo” (TJSP – CGJ, Processo n° 8028/98, de 24/6/1998).

[2] TJSP – CSM, Ap. Civ. 007918-0/0, de 6/4/1988, Localidade: Palmital.

[3] Questão enviada ao IRIB-Responde, em 26/4/2006 (Prot. 2982), que foi por mim respondida.