Transcrição com Imóvel Maldescrito

Outra dúvida bastante comum envolve a possibilidade ou não de abertura de matrícula para imóvel cuja descrição, constante do registro anterior, esteja bastante precária. Seria esse o momento de exigir a retificação da descrição tabular do imóvel? Como avaliar se a descrição constante do registro anterior cumpre o princípio da especialidade objetiva?

Já foi explicado que, pelo princípio da unitariedade da matrícula, toda vez que um novo imóvel é criado no mundo jurídico (resultado de parcelamento, fusão, usucapião), deve ele ser descrito e caracterizado numa nova matrícula. Exigir, aqui, o cumprimento do princípio da especialidade objetiva é indiscutível. Mas a mesma exigência é descabida quando da simples inauguração do imóvel no sistema de matrículas instituído pela Lei dos Registros Públicos, sem que haja qualquer alteração jurídica de sua estrutura física. Isso porque a abertura de matrícula não resultará em nenhuma alteração na configuração do imóvel, que continuará sendo exatamente o mesmo imóvel que já estava sendo protegido pelo sistema registral.

A inauguração da matrícula ocorre quando da transposição do sistema anterior (livro das transcrições) para o sistema atual de matrículas, conforme determina a Lei dos Registros Públicos:

a)   artigo 228: o imóvel será matriculado quando do primeiro registro a ser feito na vigência da LRP;

b)   artigo 227: para a abertura de matrícula, devem ser obedecidas as regras do artigo 176; e

c)   artigo 176: são elementos essenciais da matrícula a descrição completa do imóvel e a qualificação pessoal de seus titulares.

Além disso, há, também, a situação de imóvel que ainda está matriculado ou transcrito em outra circunscrição, antes da criação do serviço registral que, atualmente, possui a competência territorial para seu registro. Independentemente de tratar-se de imóvel já transcrito no mesmo serviço registral ou de imóvel “vindo” de outra circunscrição, diz a LRP que a matrícula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e com os elementos existentes no registro anterior (artigos 228 e 229). Eis aqui o primeiro problema: para a abertura dessa matrícula há que se avaliar se os elementos descritivos constantes do registro anterior cumprem o princípio da especialidade objetiva?

Exigir a correta descrição do imóvel nas hipóteses em que há necessidade da atuação de um agrimensor é fácil, pois há a participação de um profissional habilitado a apontar todos os defeitos existentes na descrição tabular e, o melhor, em condições de saná-los. Mas, na grande maioria dos casos, a inauguração da matrícula ocorre quando de um registro de alienação ou de sucessão “causa mortis”, em que há apenas um título de transmissão e a transcrição mal descrita a que ele se refere.

Por mais precária que seja, a descrição constante da transcrição deve ser aceita para a abertura de matrícula e possibilitar o registro do título apresentado, pois não é esse o momento de se exigir o aprimoramento da descrição imobiliária, salvo se a transcrição apresentar uma das seguintes falhas:

a)   transcrição que faça referência a imóvel que, posteriormente, sofreu desmembramento, sem que tenha sido averbada a descrição do remanescente;

b)   transcrição que se refira a uma fração ideal do imóvel (com a descrição do todo), sendo que um ou mais condôminos tenham destacado uma área certa que foi descrita em matrícula autônoma; e

c)   transcrição que se refira a uma fração ideal do imóvel (com a descrição do todo), sem que seja possível encontrar as demais frações que compõem o todo.

Nessas hipóteses, a retificação da descrição do imóvel será necessária para a apuração do remanescente ou para solucionar a falha surgida num precário controle do passado. Não havendo problemas dessa natureza, a descrição que consta da transcrição deverá ser aceita, mesmo que ela se resuma a dizer apenas a área e confrontantes (ex.: “um sítio de mais ou menos 5 alqueires, confrontando com Pedro Antunes, Paulo Vieira e Ana Maria Braga”).

Quem exige a retificação dessa descrição, sob o argumento de ser ela precária, comete grande equívoco. Equívoco não quanto à precariedade dela (realmente essa descrição é muito ruim), mas quanto ao critério, pois como separar uma descrição precária de uma descrição correta? Devem ser aceitas descrições “mais ou menos certas”? Ou somente descrições perfeitas? Há apenas duas opções lógicas: ou se exige o correto (que resultaria na necessidade de retificar praticamente todas as descrições existentes no registro imobiliário) ou não se exige nada. Exigir “mais ou menos” não parece ser uma boa opção.

O exemplo a seguir (dados fictícios) ilustra bem o equívoco a que a maioria se prende ao arbitrar o que é uma “descrição precária” e o que é uma “descrição aceitável”. Trata-se de uma retificação judicial finalizada em 2001 para sanar a precariedade da descrição do imóvel e possibilitar o registro de uma escritura de compra e venda:

Comparativo entre as descrições antiga e atual de um imóvel retificado judicialmente.

A nova descrição, mais técnica e adequada às necessidades atuais (com uso de azimutes e distâncias de cada perimetral), foi utilizada para a abertura da matrícula 13.008, substituindo por completo a precária descrição anterior. Isso significa que, caso a transcrição 1.547 descrevesse o imóvel dessa forma mais técnica, a matrícula teria sido aberta sem qualquer outra exigência e a escritura de alienação teria sido registrada. Parece muito simples, mas não é, pois se trata de um grande equívoco.

A descrição mais antiga do imóvel (que integra a transcrição 1.547) não permite a confecção de seu desenho sem que seja efetuada uma vistoria “in loco”. Essa descrição, portanto, não cumpre o princípio da especialidade objetiva, mas nem por isso ela deve ser considerada errada.

Por outro lado, a nova descrição do imóvel, apurada judicialmente num processo que durou mais de 2 anos, apresenta dados técnicos (azimutes e distâncias) que têm o condão de materializar no papel a verdadeira configuração do imóvel, bastando apenas o auxílio de um software (Cad) para a sua materialização.

Bem, deve-se então analisar o que exatamente representa a nova descrição técnica do imóvel, constante da Matrícula 13.008:

A incoerência da nova descrição utilizada no processo retificatório.

Se o não-cumprimento do princípio da especialidade objetiva tivesse o condão de bloquear o registro das propriedades cuja descrição estivesse falha, não seria possível qualquer assento registral na matrícula 13.008, pois os dados nela constantes são não apenas falhos, são simplesmente absurdos. Note que o desenho resultante nada mais é do que um conjunto incoerente de linhas.

Após essa triste constatação (tais falhas são mais comuns do que se imagina), convém analisar a antiga e precária descrição existente na transcrição 1.547, que é o registro anterior desse imóvel rural, comparando-a com a real situação do imóvel, que pode ser visto por fotografia aérea, imagem de satélite, carta topográfica ou mesmo em diligência ao local.

A precária mas coerente descrição que foi substituída.

Nota-se que a precária descrição cumpre muito bem seu papel de informar qual é esse imóvel e onde ele se encontra, não havendo dúvida de que o imóvel apresentado na ilustração acima é exatamente aquele descrito no velho Livro das Transcrições nº 3B.

No entanto, numa apressada análise e com base em algumas interpretações resultantes de decisões em procedimentos administrativos de dúvida, essa descrição menos técnica resultaria na recusa do registro de título referente ao imóvel, exigindo-se a prévia retificação de sua descrição tabular, enquanto que a outra descrição, aparentemente perfeita pela complexidade, continuaria válida para qualquer tipo de registro, apesar de sua total absurdez.

Na verdade, ambas as descrições não cumprem o princípio da especialidade objetiva. Mas isso, por si só, não é motivo para o bloqueio da matrícula, impedindo a livre disposição do imóvel por parte de seus titulares. E é exatamente aí que está o problema, a indefinição de um marco jurídico claro, delimitando o que gera e o que não gera esse bloqueio automático do registro imobiliário.

Enquanto não cancelado ou retificado, o registro continua a produzir efeitos da forma como escriturado. Trata-se do princípio da fé pública registral, em que se presume verdadeiro o dado registrado enquanto não se provar o contrário.

Acontece que muitas das matrículas, agora abertas, apóiam-se em antigas transcrições com vícios comuns à época da vigência da antiga Lei de Registros Públicos (Decreto 4.857/39), entre os quais podemos citar confinância com quem de direito e omissão de área ou alguma medida perimetral.

Logo se vê que exigência de uma descrição perfeita em título presentemente recepcionado, contrastando com caracterização lacunosa inserta em velha transcrição, cria sérias dificuldades no momento da abertura da matrícula, somente sanadas com retificação do registro, quase sempre via judicial.

Mas, se de um lado temos transcrições feitas no velho regime condescendente com imperfeições e, de outro, o rigor do novo sistema, o que fazer para resolver o impasse?[1]

Por essa regra, e com uma “generosa pitada de bom senso”, chega-se às seguintes conclusões:

a)   havendo descrição na matrícula, mesmo que imperfeita, esta produz efeitos e pode ser objeto de novos assentos registrais (inclusive a imperfeita Matricula 13.008, do exemplo anterior), desde que esses assentos não tenham qualquer relação com a especialidade objetiva;

b)   no parcelamento ou na unificação, por envolver alteração fática dos imóveis e, consequentemente, criação de novas descrições tabulares, o controle da especialidade objetiva passa a ser rigoroso, exigindo-se a correta descrição dos imóveis resultantes e, se for o caso, a prévia retificação da descrição tabular dos imóveis primitivos (quando encontrada alguma falha);

c)   tendo sofrido um desmembramento, por menor que seja, sem a competente averbação da área remanescente, a matrícula está totalmente irregular e tecnicamente bloqueada, pois não possui especialidade objetiva (determinação do artigo 176, §º 1, da LRP), devendo ser previamente sanada pelo procedimento de retificação de registro para apuração de seu remanescente (artigo 213, §7º, da LRP); neste caso, os trabalhos técnicos deverão ser completos, não se admitindo mera adequação do que fora feito na época do desmembramento, ou seja, caso haja falhas ou omissões na descrição do imóvel original (ex.: “segue 565 metros pela sinuosidade natural do rio de Conchas”), estas deverão ser corrigidas integralmente de acordo com as normas gerais de agrimensura (por isso, exige-se anotação de responsabilidade técnica);

d)   a abertura de matrícula de imóvel ainda constante de uma transcrição não configura alteração fática do bem de raiz (se o título a ser registrado não envolver parcelamento nem unificação) nem qualquer fato gerador da obrigação de aprimorar sua descrição (exceto nos casos em que o georreferenciamento seja obrigatório); sendo assim, somente será vetada tal providência, se o imóvel dessa transcrição tiver sido desmembrado sem que tenha sido averbada a descrição do remanescente à margem dessa mesma transcrição ou na hipótese de o registro se referir apenas a uma fração ideal sem que se consiga “montar a completa titularidade” (“encontrar os 100% das frações”) com outras transcrições.

Essas conclusões servem apenas de parâmetro geral e não como regra intransponível, pois há casos em que uma matrícula em curso e algumas transcrições maldescritas devem ser imediatamente bloqueadas, tudo em nome da segurança jurídica, que é o pilar do registro público imobiliário.

A doutrina e a jurisprudência têm apresentado entendimentos favoráveis à abertura e matrícula independentemente de o imóvel estar ou não bem descrito e caracterizado na transcrição anterior:

A esta altura a decisão da E. Corregedoria Geral muda de tom: “O que não se admite é a criação de nova unidade imobiliária contendo descrição perfeita, por fusão de matrículas, quando um dos imóveis unificandos não dispõe de todas as medidas tabulares. Em termos diversos, imóvel com figura imprecisa não pode gerar, por fusão ou desmembramento, nova unidade com figura e descrição precisas”.

Se, por um lado, como ficou claro, a E. Corregedoria Geral do Estado de São Paulo tornou-se flexível, por outro trancou as portas. E com razão. A lei não tolera a criação de novas unidades imobiliárias contendo descrição imperfeita. Tal criação ocorre justamente quando há unificação de dois ou mais imóveis, loteamento, desmembramento ou desdobro.

Como proceder, então, se uma dessas novas unidades tiver origem em imóvel imperfeitamente descrito? É o caso de dois terrenos unificados, um dos quais não apresenta área de superfície ou uma das medidas perimetrais objeto de desmembramento. A orientação correta é no sentido de sanar preliminarmente as imprecisões pelo meio próprio, assunto melhor abordado no item Retificação de Registro.[2]

No entanto, a jurisprudência mais recente tem apregoado a necessidade de exigir a prévia retificação do imóvel mal descrito no registro anterior:

É sabido que a matrícula é o cerne do sistema do registro de imóveis, e, como tal, quer a individuação do prédio. Surgiu com a edição da Lei 6.015/73, antes, eram abertas as transcrições, sem os critérios necessários à segurança desejável.

Assim, no mais das vezes, as transcrições, decorrentes da legislação revogada, são precárias, e, ainda que forneçam alguns elementos que permitem a localização do imóvel, já que boa parte delas nem isso apresentam, não contêm o mínimo aceitável, ao contrário, estão longe de atender as exigências previstas na lei vigente, e, consequentemente, não permitem a abertura da matrícula de modo adequado, de acordo com o sistema registrário que deve ser observado e que atribui a necessária segurança.[3]

Diante do exposto, conclui-se que compete ao registrador imobiliário, que conhece bem a situação dos registros de sua circunscrição, definir os limites pelos quais uma descrição passa a ser prejudicial ao registro público, lembrando que o rigor excessivo, em vez de solucionar a questão, resultará no abandono da formalização dos negócios imobiliários, complicando ainda mais a situação do país que, para seu desenvolvimento, precisa de um registro imobiliário forte com informações verídicas e atualizadas.

Assim, é muito melhor manter uma informação razoável que tem cumprido muito bem seu papel do que a completa eliminação dessa informação. Deve-se tomar cuidado com rigorismos instransponíveis. A legislação sobre o georreferenciamento é o maior exemplo disso, pois, se suas regras não tivessem sido flexibilizadas pelo Decreto nº 5.570/2005 (principalmente no tocante aos prazos carenciais), em vez de colaborar para um maior controle dos imóveis rurais do país, o novo sistema acabaria de vez com o parco controle existente, pois não sobrava qualquer opção para aqueles que não tinham condições financeiras ou técnicas para cumprir as complicadas regras do georreferenciamento, sendo que até mesmo o próprio Estado ainda não estava preparado para atender a demanda. A razoabilidade foi fundamental para a manutenção desse audacioso programa de controle fundiário.

A quase totalidade das decisões judiciais que concordaram com a exigência registral da prévia retificação para a abertura de matrícula estão coerentes, pois privilegiaram o posicionamento do registrador imobiliário, que conhece a situação dos imóveis de sua circunscrição imobiliária e sabe o quão prejudicial para o sistema aquela descrição precária causaria. No entanto, essas decisões são adequadas apenas para o caso objeto do julgamento e não devem servir de norma geral. Isso porque, se prevalecesse essa interpretação, praticamente nenhum imóvel que ainda estivesse no sistema de transcrições seria matriculado antes de procedimento retificatório de sua descrição. Além disso, haveria o reconhecimento de que praticamente todas as matrículas foram abertas de forma irregular, situação esta que, pela lógica, geraria a mesma obrigação de saneamento da descrição tabular dos demais imóveis, o que tornaria inexequível o sistema registral imobiliário em todo o país.

Por esse motivo, deve-se tomar muito cuidado na defesa de proposições que, em vez de colaborar para o aperfeiçoamento do sistema, acabam gerando obstáculos de difícil transposição, que apenas resultam em prejuízo à garantia constitucional da propriedade privada.

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[1]    Ulysses da SILVA, A caminhada de um título; da recepção ao ato final, in RDI nº 45 (Jan-Jul99).

[2]    Ulysses da SILVA, Op. cit.

[3]    Acórdão CSM-SP, de 11/5/2006, Localidade: Bragança Paulista, Relator: Des. Gilberto Passos de Freitas.

Criação de Novos Imóveis

Pelo princípio da unitariedade da matrícula (cada imóvel corresponde a uma matrícula e cada matrícula corresponde a um imóvel), toda vez que um novo imóvel é criado no mundo jurídico (resultado de parcelamento simples ou especial, de fusão de matrículas ou transcrições, de ação de usucapião, etc.), deve ele ser descrito e caracterizado numa nova matrícula. Como a descrição do imóvel é um elemento essencial da matrícula, não se pode criar novo imóvel sem a sua perfeita especialização. 

Qualquer alteração física de um imóvel requer trabalhos técnicos de agrimensura, que somente poderão ser executados por profissional habilitado com inscrição no CREA. Seja para um simples desmembramento, para a fusão de dois lotes lindeiros, para um complexo projeto de loteamento ou para o levantamento de uma área a ser usucapida, compete ao agrimensor efetuar a completa medição dos imóveis e materializar a realidade em plantas e memoriais descritivos. Ou seja, não se admite projeto de desmembramento sem a efetiva medição do todo. Os registros imobiliários estão repletos de plantas que trazem a observação: “desmembramento efetuado exclusivamente com os dados existentes na matrícula”, ou seja, o agrimensor nem sequer se deslocou até o imóvel, tendo efetuado o projeto com base na precária descrição tabular ou em plantas antigas, de igual precariedade.
Se isso pudesse ser aceito (há quem defenda isso!), não haveria necessidade de agrimensor para elaborar tais trabalhos, mas apenas de um desenhista (ou de “operador de AutoCAD”). Diante da não-exigência de um correto e completo levantamento do imóvel, os bons profissionais têm perdido mercado para aqueles que não cumprem direito seu papel, pois, enquanto o profissional displicente demora menos de uma hora na frente de um computador para simular o desenho do imóvel, o diligente agrimensor tem despesas com deslocamentos, locação de caríssimos equipamentos de medição e salário de um ou mais topógrafos auxiliares. Agrimensura é uma ciência séria e o bom profissional deve ser respeitado e bem remunerado pelo trabalho realizado.

Portanto, para qualquer hipótese de criação de novo imóvel, que gerará a abertura de nova matrícula, são necessários trabalhos técnicos de agrimensura que cumpram o princípio da especialidade objetiva. Ou seja, se a matrícula do imóvel a ser desmembrado não possui uma descrição técnica perfeita, esta deverá ser previamente retificada para possibilitar o parcelamento desejado.

Uma “perimetral” sem descrição de suas deflexões

O registrador deverá impedir que a retificação, em vez de solucionar o vício no tocante à especialidade objetiva, incorra em novos vícios que exigirão nova retificação no futuro. Também não poderá aceitar a continuidade de falhas ocorridas no passado, diante de situações em que a atuação do agrimensor é obrigatória e a falha possa ser sanada de vez. Para tal, deverá analisar o levantamento apresentado pelo profissional objetivando evitar a ocorrência de alguns vícios, que são de fácil identificação.

Uma das falhas mais comuns referem-se às perimetrais que acompanham um rio, uma estrada ou uma linha férrea, em que o agrimensor, por comodidade ou falta de equipamento técnico apropriado, deixa de levantar todas as deflexões existentes, declarando apenas a distância percorrida (“do marco 6 ao marco 1, segue 565 metros pelas curvas naturais do rio de Conchas”) e, quando muito, a direção geral (“segue na direção noroeste 565 metros a jusante pelo rio de Conchas”).

Descrições de perimetrais ao longo de rios.

Alguns argumentam que é muito trabalhoso efetuar o levantamento de todas as deflexões do rio, motivo pelo qual apenas citam o elemento de divisa (rio, estrada, linha férrea) e a distância percorrida. Se o agrimensor não efetuou o levantamento da parcela sinuosa que acompanha o rio, a dimensão do imóvel por ele declarada não pode ser aceita, pois trata-se de um arbitramento infundado. Não há como apurar a área de uma figura geométrica irregular sem um completo levantamento de seus ângulos e distâncias. O cálculo desses dados está hoje bastante facilitado por conta da informática, mas, sem os dados básicos resultantes de um complexo levantamento de campo, nada de concreto pode ser extraído do computador.

Quanto à dificuldade de se efetuar tal levantamento, não há dúvidas. É realmente um trabalho muito difícil, que requer bastante competência e responsabilidade de quem for realizá-lo, motivo pelo qual esse serviço só pode ser executado por profissional habilitado com inscrição no CREA. Se a descrição precária suprisse a necessidade registral, o levantamento poderia ser feito por qualquer pessoa, incluindo aí o proprietário da terra.

Mas, isso não pode prevalecer. Os tempos mudaram. Hoje, a elaboração de descrições com grande precisão é uma necessidade do sistema registral imobiliário, pois somente assim será conferida a necessária segurança jurídica aos titulares de direitos reais sobre bens imóveis. Por esse motivo, o trabalho do agrimensor deve ser valorizado, pois é ele que sai a campo percorrendo todas as divisas dos imóveis, debaixo de chuva e sol, subindo e descendo morros, embrenhando-se em locais de difícil acesso, percorrendo atoleiros, mas nunca deixando de cumprir seu importante papel de bem caracterizar o imóvel de seu cliente.

Por esses motivos, o registrador deve exigir que o profissional identifique os vértices, azimutes e distâncias de todas as perimetrais do imóvel. Não sendo cumprida essa exigência, o pedido retificatório será indeferido pelo fato de o levantamento planimétrico não cumprir o princípio da especialidade objetiva.


Apuração de remanescente

Outra falha bastante comum é a não-exigência da descrição do remanescente quando de desmembramento de parcela do imóvel. Há quem defenda que a lei não exige isso e, na década de 80,[1] a jurisprudência indicava essa equivocada direção:

"Constitui exagerado rigorismo exigir-se a descrição de remanescente, na matrícula original, após toda e qualquer alienação. Exige-se, sim, o controle de disponibilidade que constitui dever de ofício do registrador e será exercido com prudência e discernimento, até o ponto de se mostrar imprescindível a prova de que existe área disponível."[2]

Não se pode admitir a retirada de uma parcela de um imóvel para a criação de um outro imóvel sem a apresentação da descrição das duas parcelas, ou seja, a descrição da nova gleba e a descrição da gleba remanescente.

Não se trata de exagerado rigorismo, mas sim de uma exigência que se deduz naturalmente de um sistema que tem o dever de zelar pelos direitos reais imobiliários. No passado não se exigia descrição de remanescente, fato este que resultou numa enorme quantidade de imóveis “fantasmas” descritos nos antigos livrões de transcrições e até em algumas matrículas. Isso porque, se o registrador não exige a descrição do remanescente, o agrimensor medirá apenas a parcela a ser destacada e somente sobre ela garantirá as medições, sem se preocupar com o que remanesceu para o alienante. Essa maneira de proceder resultou na completa perda do controle da disponibilidade, uma vez que, nos parcelamentos sucessivos, não basta o simples controle quantitativo, pois este depende de um rigoroso controle qualitativo.

Exemplos mais comuns ocorreram com imóveis localizados nas antigas periferias. Com a expansão da zona urbana, os antigos sítios e fazendas foram sendo desmembrados aos poucos, resultando, décadas depois, em dezenas e até centenas de novos lotes. Por não se tratar de um parcelamento previamente organizado, os lotes eram medidos apenas quando de sua efetiva alienação. Por não exigir o levantamento do todo, sobrou ao registrador o simples controle quantitativo e, em várias situações, o título registrado se esgotou mesmo havendo remanescente na posse do titular.

É muito simples compreender isso. Inicialmente, deve-se destacar que sempre haverá divergência entre medições de imóvel, mesmo que o levantamento seja efetuado pelo mesmo profissional, com os mesmos equipamentos e num espaço curto de tempo entre cada medição. Lógico que se trata de pequenas divergências passíveis de “arredondamento” e que, quanto melhor for o trabalho realizado, menores elas serão. Somente trabalhos mal-executados geram divergências que ultrapassam os limites do aceitável, passando a constituir erros que não podem ser relevados.

Compreendido esse ponto, fica fácil demonstrar o que ocorre com o simples controle quantitativo, resultante da não-exigência do levantamento da área remanescente do imóvel objeto de parcelamento. Veja um exemplo ocorrido na comarca de Conchas, em que um imóvel rural de 9,68 hectares, após ter sido englobado pelo perímetro urbano, atraiu o interesse de loteadores. A gleba sofreu apenas dois desmembramentos: um lote retangular de 5.500 m² e a área para a implantação do loteamento Bela Vista, com 81.979 m², tendo remanescido uma pequena área, para a qual foi aberta uma matrícula própria. No entanto, ao medir a área que sobrou, a divergência entre registro e realidade aparentou ser absurda, pois o registro garantia uma área de 9.321 m², enquanto que o levantamento feito pelo agrimensor resultou em meros 1.602 m². Divergência de quase 83% a menor.

A precariedade do controle da disponibilidade quantitativa.

A divergência aparenta ser um absurdo, devido à sua grande proporção. Mas isso não representa a verdade, pois a divergência é pequena e é facilmente identificada na sua origem. A primeira alienação refere-se a um lote retangular, plano, de 55 metros de frente por 100 metros de profundidade. A sua medição certamente foi bastante precisa, pois é facilmente conferida pelo adquirente (basta esticar uma trena). A segunda alienação foi para uma empresa loteadora, que efetuou, ela própria, o levantamento da área, certamente com a precisão necessária para a implantação do empreendimento, tanto que a área alienada foi de 81.979 m² e não de 81.980 m² ou 82.000 m², valores que seriam utilizados em uma medição “mais ou menos”. Considerando, portanto, bem aferidas essas duas áreas alienadas e a área do remanescente, apurada em 2006 para a retificação de sua descrição tabular, chega-se à origem do problema. O erro estava na medida constante da transcrição 17.514, pois o imóvel possuía uma área de 89.081 m² e não 96.800 m², uma divergência de apenas 8% a menor, ou seja, considerando como eram feitas as medições anteriormente, a divergência era mínima.

A divergência deve ser analisada na origem.

Não se exigiu o levantamento da área remanescente em nenhuma das duas oportunidades (1976 e 1981); e o pior: quando da alienação da área para a implantação do loteamento, foi aberta matrícula para a área alienada (com descrição técnica de agrimensura) e uma matrícula para a área remanescente, em que se constou apenas as confrontações e a dimensão do imóvel, apurada mediante simples desconto das alienações.

Ou seja, se o registro não mudasse sua forma de proceder, seria possível registrar um desmembramento de 1.602 m², abrindo-se nova matrícula para a totalidade do remanescente desse imóvel (como se fosse apenas uma parcela) e mantendo a matrícula primitiva com um suposto (e inexistente) imóvel remanescente com 7.719 m². Eis aqui um “título-fantasma” de propriedade, que poderá ser utilizado por pessoas de má-fé para ludibriar terceiros, com o auxílio da legitimação registral.

Comprovados o prejuízo e a incoerência da não-exigência do levantamento e da descrição do remanescente, sobra agora apresentar o argumento mais forte de todos: a LRP sempre exigiu a descrição da área remanescente. O artigo 176, em seu §1º, apresenta os elementos essenciais da matrícula, dos quais se destaca a descrição do imóvel (especialidade objetiva). É lógico que a lei exige a descrição atualizada do imóvel e não a sua descrição do passado. Assim, a cada alteração fática ocorrida no bem imóvel, há necessidade de atualizar a sua descrição, quer mediante averbação (que nem sempre é recomendável) ou pela abertura de uma nova matrícula, totalmente saneada e de fácil interpretação por todos (providência mais sensata).


Questão prática de remanescente

Eis um exemplo ocorrido em um serviço registral de Minas Gerais:

"Um proprietário rural possuía, pela matrícula 2.610, uma gleba de terras com a área de 80,20 ha. Em épocas distintas, vendeu as seguintes parcelas do imóvel: a primeira com 5 hectares e a segunda com 35 hectares, restando-lhe, portanto, uma área de 40,20 hectares. No entanto, não foi isso que ocorreu, pois, segundo seu proprietário, o imóvel possuía apenas 40 hectares, não lhe tendo sobrado remanescente algum do imóvel. A matrícula 2.610 pode ser extinta a requerimento do proprietário? Como fazer para extingui-la?"[1]

Trata-se de remanescente inexistente na matrícula, segundo alegações dos proprietários, cujo resumo da situação é o seguinte:

1) matrícula 2610 (imóvel original): 80,20 ha.
    a) 1º desmembramento: 5 ha. (atual matrícula 7.871)
    b) 2º desmembramento: 35 ha. (atual matrícula 12.007)
2) remanescente esperado: 40,20 ha.
3) remanescente real, segundo alegação dos titulares: zero.
4) divergência do original para o “real”: diminuição de 50%.

Houve, portanto, uma grande falha técnica na efetivação desses desmembramentos, envolvendo falhas do agrimensor (que deveria ter apresentado plantas do todo, do destaque e do remanescente) e do registrador (que deveria ter exigido isso, pois lhe compete verificar não apenas a disponibilidade quantitativa, mas também a qualitativa – que está ligada diretamente à especialidade objetiva do imóvel, sua parcela alienada e seu remanescente).

Por trás dessa história pode haver uma grande tentativa de fraude. Portanto o registrador terá que agir com muita cautela.

Primeiramente, deve-se verificar o teor das escrituras públicas que originaram esses desmembramentos. Principalmente quanto ao último deles. Se essa escritura trouxer expressa a declaração das partes de que houve desmembramento e sobrou remanescente (que hoje alegam não ser a realidade), ou se está diante de uma falsidade ideológica (com o objetivo possível de utilizar essa área irreal como garantia hipotecária) ou, o que parece mais provável, o remanescente da área foi posteriormente transferido a terceiros sem título registrável (inclusive para os mesmos adquirentes desses parcelamentos regulares).

Outra possibilidade é a escritura não ter feito qualquer referência e o registrador ter constado a área do remanescente de ofício. Nessa hipótese, a possibilidade de fraude é mais remota, mas a falta de técnica imperou de qualquer maneira.

Que essa situação alegada pelos titulares é possível, não há dúvida. Mas esse detalhe “absurdo” de alienar “todo o remanescente” como se estivesse alienando apenas uma “pequena parcela” deve ser bem esclarecido.

Não é fácil esclarecer isso, pois há que se analisar inúmeros aspectos, dentre eles o costume local e a situação dos imóveis dessa localidade.

Uma forma é identificar todos os confrontantes (imóveis e não seus titulares) e conferir se, entre eles, existe uma “área sobrando” (o remanescente de posse de terceiros) ou se algum desses imóveis confrontantes incorporou para si essa “parcela desaparecida”.

Uma outra possibilidade, bastante onerosa, seria a apresentação do levantamento de todos os imóveis confrontantes (confrontantes do imóvel primitivo de matrícula 2610) e de todos os novos imóveis originados da matrícula 2610.

A planta necessária para essa retificação deve apresentar todo o mosaico dos imóveis que podem ter sido afetados ou beneficiados com essa situação.

Se a análise individual do levantamento de cada imóvel resultar na qualificação positiva da nova descrição (ou seja, de que não há indícios de apropriação de área alheia sem título justificador), ficará comprovado que o imóvel de 80,20 hectares nunca existiu, mas sim um imóvel com área equivalente à metade do declarado.

Dessa forma, seria comprovada não apenas a situação real, mas também jurídica desses bens de raiz, possibilitando não o cancelamento daquela matrícula (competência exclusiva do judiciário), mas sim seu encerramento em virtude da inexistência de área remanescente apurada em competente procedimento de retificação de registro.

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[1] Somente depois da década de 80, a jurisprudência paulista passou a interpretar com maior rigor o princípio da especialidade objetiva. “Até meados da década de 80, o entendimento vigente desta Corregedoria Geral impunha, contudo, um controle da especialidade meramente quantitativo e não qualitativo” (TJSP – CGJ, Processo n° 8028/98, de 24/6/1998).

[2] TJSP – CSM, Ap. Civ. 007918-0/0, de 6/4/1988, Localidade: Palmital.

[3] Questão enviada ao IRIB-Responde, em 26/4/2006 (Prot. 2982), que foi por mim respondida.