quinta-feira, 27 de novembro de 2014

Faixa de Fronteira: Abrangência Parcial de Município


CONSULTA

Prezado  Dr. Eduardo Augusto:

Numa operação de crédito, foi constituída, por escritura pública registrada na matrícula, uma alienação fiduciária em garantia de imóvel rural localizado na cidade de Tupanciretã-RS em favor do Banco credor. 
Algum tempo após essa operação, verificou-se que o Município de Tupanciretã, segundo relação divulgada no site do Ministério da Integração Nacional, estaria localizado na Faixa de Fronteira.
A Lei nº 6.634/ 1979 dispõe que os imóveis rurais localizados na Faixa de Fronteira não poderão ser objeto de constituição de garantia para instituições financeiras de cujo capital participa sócio estrangeiro, sem a prévia autorização do Conselho de Defesa Nacional, sob pena de nulidade e de multa.
Considerando que  o Banco credor possui sócios estrangeiros, há o risco de ser decretada a nulidade dessa alienação fiduciária em garantia, com a imposição de multas e outras penalidades?

EBL

PARECER

Prezado EBL:

Não se apegue a um simples rol de municípios divulgado pelo Governo. 
O que importa é a norma jurídica.
Vejamos o que diz a Lei nº 6.634/1979:
Art. 1º - É considerada área indispensável à Segurança Nacional a faixa interna de 150 Km (cento e cinqüenta quilômetros) de largura, paralela à linha divisória terrestre do território nacional, que será designada como Faixa de Fronteira
Vejamos agora, na prática, a delimitação dessa faixa de fronteira na localidade de interesse (Município de Tupanciretã-RS), o qual está parcialmente afetado por essa faixa:



Sendo assim, basta vocês localizarem, no Google Earth, o imóvel dado em AFG (isso é fácil, não?). 
Se este bem imóvel estiver localizado na área livre de incidência dessa norma restritiva, não há o que temer. As chances de ser essa a realidade são muito boas, já que em torno de 84% do território de Tupanciretã está fora da faixa. 
No entanto, se o imóvel estiver nessa pequena área destacada em vermelho na imagem acima, "dura lex sed lex"; há a incidência da norma jurídica e o juiz decidirá o caso com base nela.
O rol divulgado pelo Ministério da Integração Nacional não está errado, pois inclui municípios inteiramente abrangidos pela faixa de fronteira e municípios parcialmente afetados por ela. Isso não significa que todos os imóveis localizados no território do município relacionado pelo Governo estejam sujeitos às duras normas da Lei nº 6.634/1979, mas apenas aqueles imóveis rurais que estejam efetivamente localizados, total ou parcialmente, nessa área indispensável à Segurança Nacional.

Um abraço.

Eduardo Augusto
Diretor de Assuntos Agrários do Irib

sexta-feira, 8 de novembro de 2013

Georreferenciamento - Dicas para o Registrador operar o Sigef



No dia 20 de novembro, vencerá mais um prazo carencial do georreferenciamento. A partir dessa data, os imóveis rurais com área igual ou superior a 250 hectares não poderão mais ser objeto de assento registral que resulte em parcelamento, unificação ou transmissão, sem a prévia certificação do Incra quanto ao georreferenciamento. A partir do dia 23 de novembro, a certificação do georreferenciamento passará a ser efetivada pelo Sigef, por meio eletrônico, que se limitará a conferir se os vértices se sobrepõem ou não a outro imóvel georreferenciado, cabendo ao registrador imobiliário presidir o procedimento retificatório para definição da descrição tabular do imóvel, nos termos do artigo 213 da Lei dos Registros Públicos.

Após a cerificação, que será obtida pelo agrimensor em poucos segundos pelo sistema automatizado, a retificação será processada no registro imobiliário da mesma forma como o registrador tem feito, desde agosto de 2004, com os imóveis urbanos e rurais beneficiados com os prazos carenciais. Não há segredo nenhum. A única diferença está na necessidade da prévia certificação das coordenadas georreferenciadas pelo Incra, certificação esta que não garante a titularidade da área, o rol de confrontantes nem a legitimidade de quem requereu a certificação. Toda essa análise jurídica é de competência e responsabilidade exclusiva do registrador imobiliário, titular de uma delegação estatal para garantir a segurança jurídica dos direitos reais incidentes sobre a propriedade imobiliária.

Em resumo, o procedimento seguirá o seguinte trâmite:
  • O agrimensor credenciado, com certificação digital, acessa o Sigef (sigef.incra.gov.br) e faz o “upload“ do arquivo digital com os dados georreferenciados do imóvel. O Sigef analisa os dados e automaticamente informa se houve ou não sobreposição do imóvel analisado com outros imóveis já incluídos no sistema. Não havendo sobreposição, o agrimensor poderá solicitar a certificação, devendo antes aceitar a “declaração de autorresponsabilização pelos dados enviados”. Feita a solicitação, a certificação é gerada em poucos segundos.
  • Obtida a certificação, o agrimensor imprime, diretamente do Sigef, a planta e o memorial descritivo, que serão juntados à documentação necessária para o procedimento de retificação de registro (requerimento, planta e memorial descritivo originais com anuência de confrontantes, etc.). 
  • O pedido de retificação da descrição tabular do imóvel será processado (na quase totalidade dos casos) nos termos do inciso II do artigo 213 da LRP, devendo o registrador conferir no Sigef a veracidade da certificação, podendo fazer o download da planta (resumida), do memorial descritivo e de arquivos que poderão ser lidos e utilizados por software de topografia para sua plotagem no Google Earth e para a importação das coordenadas georreferenciadas para a elaboração da nova matrícula. 
  • O resultado do procedimento retificatório, quer seja positivo ou negativo, deverá ser informado no Sigef pelo registrador imobiliário (mediante certificação digital). 
  • Na hipótese de deferimento do pedido, o registrador informará, em campo próprio, o número das novas matrículas e, sendo o caso, as correções dos dados cadastrados no sistema (número do CPF, grafia do nome do titular, rol de confrontantes, etc.). Também fará o “upload” das certidões da matrícula encerrada e das novas matrículas georreferenciadas. 
  • Na hipótese de qualificação negativa, o registrador irá informar, em campo próprio, de forma resumida, o motivo do indeferimento do pedido (invasão de área pública, falta de assinatura de um dos proprietários, exclusão indevida de parcela do imóvel, etc.) e fazer o “upload” do arquivo pdf da qualificação negativa (ou nota de devolução), com todos os fundamentos de fato e de direito que resultaram no indeferimento do pedido. 
  • Com os dados enviados pelo registrador, o Incra irá atualizar seu cadastro (se a qualificação foi positiva) ou cancelar a certificação (se negativa). Se os motivos do indeferimento do pedido incluir “falhas do agrimensor”, este será notificado pelo Incra para se manifestar sobre o ocorrido, havendo possibilidade de o Incra, nas hipóteses de falta grave, suspender ou cassar o credenciamento do profissional.

O Sigef já está em funcionamento, mas em fase de testes, que perdurará até 22 de novembro. O registrador imobiliário deve aproveitar esse período para se cadastrar no sistema e fazer simulações (não perca essa importante oportunidade, pois, a partir de 23/11, toda informação ali inserida será oficial e de responsabilidade direta de quem a inseriu). 

O ideal é que o registrador combine com algum agrimensor que atua em sua circunscrição para uma simulação conjunta (cada qual com sua senha, que resultará em telas com funcionalidades diversas).

Para uma simulação bem simples, basta seguir as seguintes dicas:
  • O agrimensor envia os arquivos georreferenciados de alguns imóveis de sua circunscrição, obtém a certificação do Incra para cada um deles, faz o download das plantas e dos memoriais descritivos e envia esses arquivos, por email, ao registrador. 
  • O registrador acessa o sistema e, com base nos dados existentes em cada planta recebida, localiza o imóvel certificado, devendo conferir a sua exata localização em imagem do Google Earth dentro do Sigef. 
  • Em seguida, o registrador simula o deferimento da retificação de alguns imóveis, informando as novas matrículas, e o indeferimento dos demais, apresentando motivos diversos (motivos hipotéticos), para que, depois, confira o resultado efetivado pelo Incra (nestes casos, a solução de cada caso não será efetivada automaticamente pelo sistema, mas sim manualmente por algum analista do Incra). 

Por fim, deve todo registrador imobiliário providenciar sua certificação digital (e-CPF) o quanto antes, pois, a partir de 23 de novembro, sem essa providência, ele não terá acesso ao Sigef e ficará impedido de praticar qualquer ato nas matrículas dos imóveis com área superior a 250 hectares. A plataforma do Sigef destinada ao registrador imobiliário ainda está em fase de conclusão, ou seja, algumas ferramentas ainda não foram implementadas, como a da possibilidade de o registrador imobiliário cadastrar seus escreventes no Sigef, para que estes possam atuar na interconexão entre Registro Imobiliário e Incra sem a atuação direta do titular da delegação.


Faça download das novas normas do Incra e do Manual do Sigef (arquivos pdf):



segunda-feira, 30 de setembro de 2013

Sumário do Livro "Registro de Imóveis, Retificação de Registro e Georreferenciamento; fundamento e prática"


Registro de imóveis, Retificação de Registro e Georreferenciamento:
Fundamento e Prática
Eduardo Augusto 



SUMÁRIO
Agradecimentos - pág. 7
Índice de figuras - pág. 17
Prefácio - pág. 23
Nota do autor - pág. 25
Introdução - pág. 27
1. Território, Liberdade e Dignidade - pág. 31
1.1 A Sociedade - pág. 31
1.2 O Estado - pág. 35
1.2.1 Governo - pág. 38
1.2.1.1 Classificação aristotélica das formas de governo - pág. 39
1.2.1.2 Poder político e poder jurídico - pág. 42
1.2.2 Povo - pág. 45
1.2.2.1 Dignidade da pessoa humana - pág. 45
1.2.2.2 A dinamogênese dos direitos fundamentais - pág. 49
1.2.3 Território - pág. 54
1.3 A Falência Operacional do Estado e seu Ponto Sensível - pág. 57
1.4 Estado e Registro Público Imobiliário - pág. 61
1.4.1 Registro de imóveis e governo - pág. 63
1.4.2 Registro de imóveis e povo - pág. 72
1.4.3 Registro de imóveis e território - pág. 75
1.5 Registro de Imóveis e Estado – Quadro Sinótico - pág. 77
2. Direito Patrimonial - pág. 79
2.1 Introito - pág. 79
2.2 Interesse Patrimonial - pág. 80
2.3 Fato Jurídico - pág. 81
2.3.1 Classificação do fato jurídico - pág. 81
2.3.2 Estrutura do negócio jurídico - pág. 84
2.3.2.1 Elementos essenciais - pág. 87
Agente capaz - pág. 89
Objeto lícito, possível, determinado ou determinável - pág. 92
Consentimento - pág. 94
Forma prescrita ou não defesa em lei - pág. 98
Legitimação - pág. 101
2.3.2.2 Elementos naturais - pág. 103
2.3.2.3 Elementos acidentais - pág. 107
Condição - pág. 108
Termo - pág. 111
Modo ou encargo - pág. 113
2.3.2.4 Quadro geral dos elementos do negócio jurídico - pág. 116
2.3.3 Vicissitudes do fato jurídico - pág. 119
2.3.4 Situação jurídica - pág. 122
2.4 Direito das Obrigações - pág. 127
2.4.1 Conceito de direito obrigacional - pág. 127
2.4.2 Princípios e atributos do contrato - pág. 129
2.4.2.1 Introito - pág. 129
2.4.2.2 Princípios clássicos do contrato - pág. 131
Princípio da autonomia da vontade - pág. 131
Princípio do consensualismo - pág. 133
Princípio da força obrigatória - pág. 133
Princípio da relatividade de seus efeitos - pág. 134
2.4.2.3 Princípios contratuais modernos - pág. 135
Princípio da boa-fé - pág. 135
Princípio da função social dos contratos - pág. 141
2.4.2.4 Outros atributos do contrato - pág. 144
2.4.3 Aperfeiçoamento do contrato - pág. 145
2.5 Direito das Coisas - pág. 150
2.5.1 Conceito de direito real - pág. 150
2.5.2 Princípios e atributos do direito real - pág. 151
2.5.2.1 Princípio da taxatividade - pág. 151
2.5.2.2 Princípio da legalidade (tipicidade) - pág. 153
2.5.2.3 Princípio do absolutismo - pág. 153
2.5.2.4 Princípio da exclusividade - pág. 154
2.5.2.5 Princípio da perpetuidade - pág. 155
2.5.2.6 Princípio da elasticidade - pág. 157
2.5.2.7 Princípio da publicidade - pág. 160
2.5.2.8 Princípio da aderência - pág. 162
2.5.2.9 Princípio da especialidade - pág. 163
2.5.3 Sistematização dos princípios dos direitos reais - pág. 165
2.6 Interconexão dos Direitos Obrigacional e Real - pág. 166
2.6.1 A inevitável interconexão - pág. 166
2.6.2 Obrigações “propter rem” - pág. 168
2.6.3 As várias feições do dever de não fazer - pág. 172
2.6.4 Negócio jurídico de direito das coisas - pág. 175
2.6.4.1 Acordo de disposição - pág. 175
2.6.4.2 Sistema da transmissão puramente consensual - pág. 179
2.6.4.3 Sistema do acordo translativo abstrato - pág. 187
2.6.4.4 Sistema da transmissão pela tradição causal - pág. 190
2.6.4.5 Confrontação dos sistemas - pág. 199
2.7 Situações Jurídicas Patrimoniais - pág. 203
2.7.1 Compra e venda de bens móveis - pág. 204
2.7.2 Mútuo feneratício com garantia hipotecária - pág. 206
3. Sistema Registral Imobiliário - pág. 211
3.1 Introito - pág. 211
3.2 Princípios Registrais - pág. 213
3.2.1 Principiologia - pág. 213
3.2.2 Classificação dos princípios - pág. 214
3.2.3 Princípios supranormativos do registro de imóveis - pág. 215
3.2.3.1 Segurança jurídica - pág. 218
Segurança jurídica como objetivo - pág. 218
Segurança jurídica como resultado - pág. 219
3.2.3.2 Independência do registrador - pág. 221
3.2.4 Princípios endonormativos - pág. 223
3.2.4.1 Princípio da legalidade - pág. 224
3.2.4.2 Princípio da disponibilidade - pág. 225
3.2.4.3 Princípio da continuidade - pág. 227
3.2.4.4 Princípio da especialidade - pág. 229
3.2.4.5 Princípio da instância ou rogação - pág. 231
3.2.4.6 Princípio da unitariedade - pág. 232
3.2.4.7 Princípio da publicidade - pág. 233
3.2.4.8 Princípio da prioridade - pág. 235
3.2.4.9 Princípio da inscrição - pág. 241
3.2.4.10 Princípio da presunção - pág. 241
3.3 Elementos do Registro de Imóveis - pág. 244
3.4 Situação Jurídica do Imóvel - pág. 247
3.4.1 As precárias descrições do passado - pág. 247
3.4.2 Especialidade objetiva - pág. 250
3.5 Formalidade dos negócios jurídicos imobiliários - pág. 260
3.6 A Rotina de um Registro Imobiliário - pág. 265
3.6.1 Livros e assentos registrais - pág. 266
3.6.2 O controle de ingresso de títulos - pág. 270
3.6.2.1 Prenotação - pág. 270
3.6.2.2 Fase preparatória - pág. 272
3.6.2.3 Qualificação registral - pág. 273
3.6.2.4 Nota de devolução - pág. 275
3.6.3 Escrituração dos assentos registrais - pág. 276
3.6.3.1 Assentos na matrícula - pág. 278
3.6.3.2 Anotações no indicador real - pág. 279
3.6.3.3 Anotações no indicador pessoal - pág. 280
3.6.3.4 Anotações no livro protocolo - pág. 281
3.6.3.5 Restituição do título registrado - pág. 281
3.6.4 Procedimentos especiais - pág. 282
3.6.5 Fomento ao registro imobiliário - pág. 284
4. Retificação de Registro - pág. 289
4.1 Introito - pág. 289
4.2 Procedimento Retificatório - pág. 290
4.2.1 Fase procedimental da retificação de registro - pág. 293
4.2.2 Estrutura básica de um procedimento - pág. 296
4.2.3 Anuência de confrontantes - pág. 297
4.2.4 Qualificação registral na retificação de registro - pág. 299
4.2.4.1 Análise preliminar - pág. 299
4.2.4.2 Análise de mérito - pág. 302
4.2.5 O mérito da impugnação 305
4.3 Georreferenciamento - pág. 310
4.3.1 Conceito de imóvel rural - pág. 311
4.3.2 A inutilidade do aspecto quantitativo de imóveis rurais - pág. 316
4.3.3 O imóvel rural para o georreferenciamento - pág. 320
4.3.4 Hipóteses de incidência da obrigação de georreferenciar - pág. 322
4.3.5 Ações judiciais que versam sobre imóveis rurais - pág. 323
4.3.6 Retificação de registro e georreferenciamento - pág. 325
4.3.7 Parcelamento de imóvel rural certificado - pág. 329
4.3.8 Georreferenciamento facultativo - pág. 330
4.3.9 Qualificação e certificação no georreferenciamento - pág. 331
4.4 Questões de Mérito na Retificação de Registro - pág. 335
4.4.1 Descrição técnica do imóvel - pág. 335
4.4.2 Criação de novos imóveis - pág. 340
4.4.3 Uma “perimetral” sem descrição de suas deflexões - pág. 341
4.4.4 Apuração de remanescente - pág. 343
4.4.4.1 Questão prática de remanescente - pág. 346
4.4.5 Inversão de rumos ou azimutes - pág. 349
4.4.6 Transcrição com imóvel maldescrito - pág. 351
4.4.7 Separação dos bens públicos dos bens privados - pág. 360
4.4.7.1 Conceito de bem público - pág. 361
4.4.7.2 Estradas que cortam imóveis - pág. 362
4.4.7.3 Abertura de ruas em áreas urbanas - pág. 369
4.4.7.4 Rios públicos e privados - pág. 370
4.4.7.5 Margens dos rios públicos e os terrenos reservados  - pág. 372
4.4.8 Confrontação com acidentes naturais - pág. 375
4.4.8.1 Confrontação com serra ou montanha - pág. 375
4.4.8.2 Confrontação com rio público e privado - pág. 377
4.4.8.3 Confrontação com córregos urbanos: esgotos a céu aberto  - pág. 379
4.4.9 Retificação da dimensão do imóvel - pág. 380
4.4.9.1 Limites da divergência - pág. 380
4.4.9.2 Indícios positivos ilusórios - pág. 384
4.4.9.3 Indícios negativos ilusórios - pág. 387
4.4.10 Equívoco na análise de frações ideais - pág. 389
4.4.11 Partilha no inventário ou arrolamento - pág. 394
4.4.12 Retificação cumulada com fusão - pág. 396
4.5 Questões Procedimentais na Retificação de Registro - pág. 398
4.5.1 Confrontante e terceiro interessado - pág. 398
4.5.2 Confrontante casado - pág. 400
4.5.3 Ocupante do imóvel confrontante - pág. 402
4.5.4 Confrontante falecido - pág. 403
4.5.5 Confrontação com imóvel do mesmo proprietário - pág. 405
4.5.6 Confrontação com imóvel público - pág. 407
4.5.7 Valor da anuência do confrontante - pág. 409
4.5.8 Retificação judicial x extrajudicial - pág. 411
5. Regularização Fundiária - pág. 415
5.1 Introito - pág. 415
5.2 Burla à Lei do Parcelamento do Solo Urbano - pág. 416
5.3 As Normas de Regularização Fundiária - pág. 418
5.4 Regularização Fundiária de Assentamentos Urbanos - pág. 421
5.5 Modalidades de Regularização Fundiária - pág. 422
5.6 Procedimento de Regularização Fundiária - pág. 423
5.6.1 Fase preliminar - pág. 423
5.6.1.1 Elaboração do projeto - pág. 423
5.6.1.2 Aprovação do projeto - pág. 424
5.6.1.3 Auto de demarcação urbanística - pág. 426
5.6.2 Fase procedimental: regularização do parcelamento do solo - pág.  429
5.6.2.1 Identificação dos títulos onerados - pág. 429
5.6.2.2 Notificação dos interessados - pág. 432
5.6.2.3 Impugnação do auto de demarcação urbanística  - pág. 433
5.6.2.4 Intempestividade da impugnação - pág. 435
5.6.2.5 Averbação do auto de demarcação urbanística - pág. 436
5.6.2.6 Registro do parcelamento do solo - pág. 437
5.6.3 Fase complementar: registro em prol dos beneficiários - pág. 440
5.6.3.1 Concessão do título de legitimação de posse - pág. 440
5.6.3.2 Usucapião extrajudicial - pág. 443
5.7 Outras disposições sobre regularização fundiária - pág. 446
5.8 Viabilidade da Regularização Fundiária - pág. 447
Conclusão - pág. 449
Bibliografia - pág. 455

ÍNDICE DE FIGURAS

Figura 1 – “Ubi homo, ibi societas” (onde está o homem, aí está a sociedade) - pág. 31
Figura 2 – O Leviatã, desenhado por Abraham Bosse para a obra de Thomas Hobbes - pág. 36
Figura 3 – Vestígios da classificação aristotélica de governo na tripartição dos poderes - pág. 41
Figura 4 – Formas deturpadas de governo, segundo Aristóteles - pág. 42
Figura 5 – Decisões políticas e jurídicas emitidas pelos poderes da República - pág. 44
Figura 6 – O lema francês e as dimensões dos direitos fundamentais - pág. 48
Figura 7 – Fenômeno da Dinamogênese - pág. 50
Figura 8 – A miserabilidade ainda existente contrasta com os direitos garantidos pela Carta Magna - pág. 54
Figura 9 – Canção do Expedicionário - pág. 55
Figura 10 – Campanhas em prol de todo o planeta - pág. 57
Figura 11 – Manifestação dos “caras-pintadas” pedindo o impeachment do presidente (setembro de 1992) - pág. 59
Figura 12 – Catástrofe natural: em 12/1/2010, terremoto de 7 graus deixou mais de 200 mil mortos no Haiti - pág. 60
Figura 13 – Características dos poderes do Estado - pág. 65
Figura 14 – A noção de propriedade nas dimensões dos direitos fundamentais - pág. 74
Figura 15 – Quadro sinótico - pág. 77
Figura 16 – Uma das didáticas classificações de fato jurídico - pág. 84
Figura 17 – Elementos do negócio jurídico - pág. 85
Figura 18 – Estrutura dos negócios jurídicos: a “escada ponteana” - pág. 87
Figura 19 – Elementos essenciais do negócio jurídico - pág. 88
Figura 20 – Capacidades de direito e de fato - pág. 90
Figura 21 – Classificação das formas dos negócios jurídicos - pág. 101
Figura 22 – Elementos naturais do negócio jurídico - pág. 106
Figura 23 – Importância da natureza jurídica do contrato no âmbito tributário  - pág. 107
Figura 24 – Elementos acidentais do negócio jurídico - pág. 108
Figura 25 – Condições inexistentes e nulas - pág. 111
Figura 26 – Classificação geral dos elementos do negócio jurídico - pág. 116
Figura 27 – Vicissitudes das situações jurídicas - pág. 122
Figura 28 – Uma classificação das situações jurídicas - pág. 125
Figura 29 – A correlação entre as situações jurídicas e os elementos do registro imobiliário - pág. 126
Figura 30 – Elementos da relação jurídica obrigacional em um contrato unilateral e em um contrato sinalagmático - pág. 128
Figura 31 – Distinção entre função social do contrato e boa-fé contratual  - pág. 144
Figura 32 – Momento da formação do negócio jurídico - pág. 149
Figura 33 – Relação jurídica de direito real - pág. 151
Figura 34 – A ligação entre publicidade e constituição dos direitos reais  - pág. 162
Figura 35 – Utilidade de uma servidão de vista onerando os imóveis localizados à frente do imóvel dominante - pág. 173
Figura 36 – Escalonamento da altura das construções em Londrina - pág. 174
Figura 37 – Fases de uma relação obrigacional inteiramente adimplida  - pág. 179
Figura 38 – As obrigações e ônus decorrentes de uma alienação onerosa de bem móvel - pág. 205
Figura 39 – As obrigações e ônus decorrentes de um contrato de mútuo feneratício com garantia hipotecária - pág. 207
Figura 40 – Princípios registrais imobiliários - pág. 215
Figura 41 – Controle qualitativo da disponibilidade - pág. 227
Figura 42 – Princípio da especialidade - pág. 230
Figura 43 – A unidade imobiliária deve ter área contínua - pág. 233
Figura 44 – A presunção nos sistemas brasileiro e espanhol - pág. 243
Figura 45 – Elementos do registro imobiliário - pág. 246
Figura 46 – Desmembramento efetuado na década de 60 - pág. 253
Figura 47 – Conceito de especialidade objetiva - pág. 256
Figura 48 – Formatos que obedecem à descrição constante da matrícula  - pág. 257
Figura 49 – Protocolo: porta de entrada do registro - pág. 267
Figura 50 – Matrícula de imóvel - pág. 269
Figura 51 – Recibo da prenotação - pág. 271
Figura 52 – Controle do ingresso de títulos - pág. 275
Figura 53 – Nota de devolução - pág. 276
Figura 54 – Escrituração dos assentos registrais - pág. 277
Figura 55 – Assentos praticados na matrícula - pág. 279
Figura 56 – Anotação no indicador real (encerramento de uma ficha)  - pág. 279
Figura 57 – Anotação no indicador real - pág. 280
Figura 58 – Anotação no indicador pessoal (alienante 1) - pág. 280
Figura 59 – Anotação no indicador pessoal (alienante 2) - pág. 280
Figura 60 – Anotação no indicador pessoal (adquirente) - pág. 281
Figura 61 – Anotação dos atos praticados no livro protocolo - pág. 281
Figura 62 – Recibo dos emolumentos recolhidos - pág. 282
Figura 63 – Carta inequívoca de anuência - pág. 298
Figura 64 – Decisão interlocutória - pág. 301
Figura 65 – Qualificação negativa formal - pág. 302
Figura 66 – Qualificação negativa material - pág. 304
Figura 67 – Qualificação registral positiva - pág. 305
Figura 68 – Termo de audiência de tentativa de conciliação - pág. 309
Figura 69 – Qualificação negativa diante de impugnação fundamentada - pág. 310
Figura 70 – Divergência entre cadastro e registro  - pág. 314
Figura 71 – Quantidade de unidades imobiliárias improdutivas - pág. 317
Figura 72 – Quantidade de área improdutiva - pág. 317
Figura 73 – O problema do sobrecadastramento - pág. 319
Figura 74 – Prazos carenciais para a exigência do georreferenciamento  - pág. 323
Figura 75 – Exemplo 1 de precariedade da descrição - pág. 336
Figura 76 – Exemplo 2 de precariedade da descrição - pág. 336
Figura 77 – Exemplo 3 de precariedade da descrição - pág. 337
Figura 78 – Descrições de perimetrais ao longo de rios - pág. 342
Figura 79 – A precariedade do controle da disponibilidade quantitativa - pág. 345
Figura 80 – A divergência deve ser analisada na origem - pág. 345
Figura 81 – Azimutes e a rosa dos ventos - pág. 349
Figura 82 – Projeto de desmembramento - pág. 350
Figura 83 – Utilização equivocada de contra-azimute - pág. 351
Figura 84 – Projeto de desmembramento com dados mais completos - pág. 351
Figura 85 – Comparativo entre as descrições antiga e atual de um imóvel retificado judicialmente - pág. 354
Figura 86 – A incoerência da nova descrição utilizada no processo retificatório - pág. 355
Figura 87 – A precária, mas coerente, descrição que foi substituída - pág. 355
Figura 88 – Imóvel interceptado por uma estrada - pág. 365
Figura 89 – A inviabilidade de se exigir a parcela que foi ocupada pela estrada - pág. 366
Figura 90 – A inviabilidade de se exigir a parcela que foi ocupada pela represa - pág. 367
Figura 91 – Rio navegável é imóvel público - pág. 371
Figura 92 – Rios públicos e privados na divisa do imóvel - pág. 377
Figura 93 – Inclusão de parcela de um imóvel confrontante declarado - pág. 381
Figura 94 – Inclusão de parcela de imóvel confrontante que foi omitido - pág. 382
Figura 95 – Inclusão integral de um imóvel confrontante que foi omitido - pág. 382
Figura 96 – Planta apresentada para a retificação - pág. 385
Figura 97 – Comprovação da falha do levantamento - pág. 386
Figura 98 – Conferência por cartas oficiais - pág. 388
Figura 99 – Divisão amigável pretendida pelos condôminos - pág. 391
Figura 100 – Fração ideal representa parcela de valor e não de área - pág. 392
Figura 101 – O precário controle quantitativo da disponibilidade nos desmembramentos - pág. 394
Figura 102 – Retificação cumulada com unificação de imóveis - pág. 397
Figura 103 – Confrontação com imóvel do mesmo proprietário - pág. 406
Figura 104 – Aprovação do projeto de regularização fundiária - pág. 425
Figura 105 – Auto de demarcação urbanística - pág. 426
Figura 106 – Levantamento da área a ser regularizada - pág. 430
Figura 107 – Pluralidade de títulos abrangidos pela regularização - pág. 432


Para adquirir o livro, acesse a página da Saraiva clicando no link abaixo:







quarta-feira, 18 de setembro de 2013

Livro sobre Retificação de Registro e Georreferenciamento, de Eduardo Augusto



Tenho a grata satisfação de anunciar que, nesta data (18/9/2013), a Editora Saraiva disponibilizou em seu site o meu livro “Registro de Imóveis, Retificação de Registro e Georreferenciamento: Fundamento e Prática”:
Aproveito este espaço para agradecer a todos que colaboraram para a confecção dessa obra, motivo pelo qual transcrevo abaixo as páginas do livro com os agradecimentos e a dedicatória.
Espero que esse livro seja realmente útil a todos.
Muito obrigado.
Eduardo Augusto

AGRADECIMENTOS
Muitas pessoas foram especiais para que este trabalho pudesse ser concluído, mas algumas se superaram na missão de me orientar, motivar e, a mais cruel de todas, a de me suportar. A Dra. Thereza Celina Diniz de Arruda Alvim, minha adorada coordenadora do Mestrado, que me apoiou desde o início, acreditando em meu potencial e “puxando minhas orelhas” nos vacilos. Meus sinceros agradecimentos pela palavra amiga, pelo apoio nos momentos difíceis. O Dr. José Manoel de Arruda Alvim Netto, meu orientador, um “gentleman” que sabe, como ninguém, incentivar os estudos. Não é à toa que é um ícone de nossa classe jurídica. Foi um enorme prazer ser seu orientando. E à minha colega de profissão, amiga das horas difíceis, a Dra. Kelly Fabiana Martinez de Souza, registradora Civil da nossa Grande Conchas, que teve a paciência de acompanhar cada passo desta dissertação, revisando folha por folha, palavra por palavra, além de ter feito de tudo para me manter focado no objetivo. Certamente há muitas outras pessoas que foram importantes para que eu superasse esta fase e que merecem ser aqui destacadas. Ao mesmo tempo que agradeço por tudo, peço escusas pela não citação de seus nomes.

DEDICATÓRIA
Ao meu filho,
Guilherme Filippini Augusto:
meu orgulho, minha alegria,
minha vida.





quarta-feira, 4 de setembro de 2013

Carta de Araraquara (Registro Histórico)

Registro Histórico: Carta de Araraquara, de 11/7/2004, com propostas do IRIB para a viabilização do georreferenciamento dos imóveis rurais. As novas regras do georreferenciamento, publicadas em 3/9/2013 pelo Incra, comprovam a receptividade das propostas para o aperfeiçoamento do sistema.


CARTA DE ARARAQUARA
BE 1263  -  ANO IV  -  São Paulo, 27de agosto de 2004   -   ISSN 1677-4388

Aos onze dias do mês de julho do ano de dois mil e quatro (11/7/2004), às 9h30, reunidos em assembléia geral, os registradores imobiliários presentes ao 19º Encontro Regional do Irib, realizado nas dependências do Hotel Eldorado - Morada do Sol - Av. Brasil, 477 – centro de Araraquara, SP, discutiram, votaram e aprovaram a Carta de Araraquara. A sua redação final, discutida em assembléia interna permanente do Instituto, realizada entre os dias 12 e 31 de julho próximo passado, contou com a colaboração de Ruy Veridiano Patu Rebello Pinho (Osasco-SP), Emanuel Costa Santos (Araraquara/SP), Patrícia André de Camargo Ferraz (Diadema/SP), Jürgen Philips (UFSC, conselheiro do Irib), Andréa Carneiro (UFPE, Conselheira do Irib), Henrique Rogério Dal Molin (Mogi Guaçu/SP), Fábio Martins Marsiglio (Piedade/SP), além dos registradores presentes em reunião realizada em Ribeirão Preto, São Paulo, a 31 de agosto de 2004, Sebastião José Duarte Moreira (Pitangueiras), Álvaro Benedito Rorrezan(Jaboticabal-SP), Nelson Luís Milaneto (Taquaritinga-SP), Yoshinori Tomiyoshi (2º RI. De Jaú-SP), José Antonio Rodrigues Francisco (Sertãozinho-SP), Marco Antonio Salum Ferreira (Tambaú-SP), Gilson Aparecido Marques (Cajuru-SP), Nelson Pereira Lopes Filho (Porto Ferreira-SP), Castorino Venancio Pinheiro (Olímpia-SP), Dinéia C.P.A. Guimarães (Jardinópolis-SP), David Yamaji Valença (Cravinhos-SP), Cláudio Romantini (Descalvado-SP), Alessandro José Balan Nascimento (Orlândia), Gilberto Ezequiel de Pontes (Santa Adélia-SP), Paulo Augusto Correa Leite (Altinópolis-SP), José Carlos Custódio Pereira dos Santos (Sta.Rosa do Viterbo-SP), Osvaldo Ney de Miranda (Monte Alto-SP), Aline Manfrin Molinari (Viradouro-SP), José Roberto Silveira (Bebedouro-SP), Dorival Di Tullio (São Simão-SP), Rosângela da Matta (Of. RCPNT - Serra Azul-SP). O texto final foi consolidado pelo registrador de Conchas, São Paulo, Eduardo Agostinho Arruda Augusto. Sérgio Jacomino, Presidente e Moderador das discussões. 


Resumo das Propostas Aprovadas


1. Prazos - Redefinição de seu Escalonamento para o Georreferenciamento
2. Prazos - Abrangência para todas as Hipóteses de Georreferenciamento
3. Prazos - Definição do Objeto da Proibição de Atos Registrais após seu Decurso
4. Prazos - Não Devem Prejudicar os Imóveis Beneficiários da Gratuidade
5. Troca de Informações Incra e Registro de Imóveis - Criação de um Software (-DOI/Incra-)
6. Troca de Informações Incra e Registro de Imóveis - Definição das Hipóteses a serem Comunicadas
7. Adequação do CCIR com a Matrícula - Conceito Legal de Parcela
8. Adequação do CCIR com a Matrícula - Padronização da Unidade Imobiliária
9. Especialidade Objetiva - Dispensa da Obrigatoriedade da Descrição Tabular do Imóvel nos Títulos
10. Especialidade Objetiva - Abertura de Nova Matrícula para o Imóvel Georreferenciado
11. IBGE e IRIB - Relacionamento Institucional e Ampliação da Rede de Marcos Geodésicos
12. CONFEA e IRIB - Relacionamento Institucional




1. Prazos - Redefinição de seu Escalonamento para o Georreferenciamento 


Ementa


Os prazos fixados no artigo 10 do Decreto nº 4.449/2002 deverão ser revistos e prorrogados até 2013, tendo como referência o marco inicial de 17 de novembro de 2003, advento da Instrução Normativa nº 12, de 17 de novembro de 2003. Esta mudança deverá ainda adequar o cronograma à necessidade de mais rápida implementação do programa em áreas prioritárias, assim definidas pelo Incra, bem como em relação àquelas onde este pode imediatamente atuar por dispor de melhor infra-estrutura para suportar a demanda de certificações e descrições georreferenciadas de imóveis rurais. 


Justificativa


A Lei nº 10.267/01, o Decreto nº 4.449/02 e a Instrução Normativa nº 12/2003 do Incra compõem um sistema legal criado pelo Estado brasileiro para o estabelecimento de um moderno sistema de cadastro e visando ao fortalecimento dos direitos reais em nosso país. 


Esta inovação legislativa vai ao encontro de uma das prioridades estabelecidas pela Cúpula das Américas dentro do escopo de promoção do desenvolvimento sócio-econômico dos países que a integram. Para tanto, acredita-se que a segurança jurídica que envolve os imóveis é determinante para a valorização dos mercados internos perante os grandes investidores externos e mesmo para a maior celeridade do mercado imobiliário intestino. Além disso, a reforma legal acolhe necessidades sociais, proporcionando transparência e segurança para a livre circulação de bens e riquezas, integrando as pequenas propriedades rurais no grande arco da economia formal, proporcionando um crédito mais fácil, ágil e barato, lastreado em garantias seguras.

De outra parte, evidenciou-se a imperatividade do combate à grilagem de terras e a implementação de rápido processo de regularização fundiária para os quais um cadastro imobiliário e um registro de imóveis seguros são indispensáveis. 


Tomam-se como premissas, então, dois pontos: a) que cadastro e registro de imóveis são partes de um sistema que retrata a situação imobiliária do país; b) que um dos elementos que garantem a segurança e estabilidade deste sistema é a descrição georreferenciada dos imóveis rurais. 


Nessa esteira, interessa tanto ao Incra, como ao Registro de Imóveis, ao Estado e à sociedade que o arcabouço normativo em vigor seja implementável dentro dos prazos que as normas respectivas estabelecerem, a fim de que interesses escusos não se sobreponham aos idôneos propósitos do legislador pátrio, utilizando-se de falhas existentes na própria legislação. 


Uma das frestas mais vulneráveis do sistema normativo referido é exatamente o cronograma fixado pelo artigo 10 do Decreto nº 4.449/02, que impõe prazos exíguos - em alguns casos inexeqüíveis - para apuração da descrição georreferenciada dos imóveis rurais sem preocupação com:

a) estabelecimento de áreas a serem prioritariamente alcançadas pela norma; 

b) efetiva condição do Incra nas diversas localidades brasileiras para suportar a demanda dos pedidos de cadastramento e certificação dos imóveis rurais com base em descrições georreferenciadas;


c) preservação da higidez e celeridade de mercados imobiliários internos;  


d) a imposição legislativa e normativa da obrigatoriedade da descrição georreferenciada para o registro de transações imobiliárias de imóveis rurais. 


Ignorados tais pontos, a implementação do sistema estará fadada ao insucesso nos prazos fixados, o que pode acarretar, em futuro próximo, seu descrédito e, quiçá, o abandono de todo o projeto, em razão do travamento do mercado imobiliário que se antevê. 


Ademais, se de um lado é notório que há áreas extremamente problemáticas em razão da franca expansão da atividade de grileiros, o que impõe a intervenção imediata e firme do Estado para saneamento de tal situação, de outro, é inegável que há regiões onde isto não ocorre. Mister, portanto, que o Estado, limitado por reduzida disponibilidade orçamentária e de material humano qualificado, estabeleça prioridades para sua atuação e para a imposição de obrigações aos administrados, a fim de que, mantendo sua atenção nos investimentos externos, não descure do bom mercado interno que atualmente se movimenta salutarmente. 


A sugestão em pauta, portanto, embora recomende a postergação da completa implementação do processo de apuração da descrição georreferenciada dos imóveis, oferece alternativa razoável que viabiliza, com maturidade, a consecução dos objetivos preconizados, notadamente o impulsionamento da regularização fundiária, contribuindo sobremaneira para o fortalecimento dos direitos reais em nosso país, alçando o Brasil à categoria de mercado seguro e interessante para o investidor estrangeiro e saneando as situações de posse e informalidade encontradas corriqueiramente no meio rural. 


À vista de tais argumentos, o prazo de 10 anos, contado a partir da publicação da Instrução Normativa do Incra (Instrução Normativa nº 12, de 17 de novembro de 2003), é razoável, ainda mais quando compatibilizado com a fixação de escalonamento que terá como paradigma as áreas fixadas pelo Incra como prioritárias. 


Solução


Alteração do Artigo 10 do Decreto nº 4.449/2002. 
Art. 10. A identificação da área do imóvel rural, …após transcorridos os seguintes prazos, contados a partir da publicação das instruções normativas do Incra: 
I -  (escalonamento a ser definido pelo Incra, de acordo com áreas prioritárias e sua disponibilidade operacional) 

II -  (escalonamento a ser definido pelo Incra, de acordo com áreas prioritárias e sua disponibilidade operacional)
III - (escalonamento a ser definido pelo Incra, de acordo com áreas prioritárias e sua disponibilidade operacional) 





2. Prazos - Abrangência para todas as Hipóteses de Georreferenciamento 



Ementa


Redefinição, por instrução normativa do Incra ou decreto, das hipóteses alcançadas pelo cronograma previsto no art. 10 do Decreto nº 4.449/2002. Tal cronograma deve ser aplicado a todas as hipóteses de georreferenciamento exigidas em lei e não somente nos casos de transferência. 


Justificativa


A legislação do georreferenciamento estipulou prazos para que os imóveis tivessem sua descrição atualizada pelo novo sistema. Tais prazos, que tiveram como base a área do imóvel, foram estipulados para que houvesse tempo hábil para a formação e cadastramento dos profissionais e para a operacionalização do próprio Incra. 


Ao estipular os prazos no artigo 10, o Decreto citou apenas “em qualquer situação de transferência”. A Portaria do Incra nº 1032/2002, por sua vez, definiu que tais prazos deveriam também ser observados para os casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento. 


Faltou incluir no rol as decisões judiciais que acarretem na abertura de nova
matrícula, como exemplificadamente nos casos de usucapião, retificação de área e de desapropriação. Não há motivos para que os títulos judiciais tenham tratamento diferenciado e mais gravoso - ainda que se possa reconhecer que, de fato, a redação do § 4º do art. 176, numa exegese estrita, poderia levar à conclusão de que o decreto cingir-se-ia apenas à hipótese pré-configurada da própria lei. A própria Eg. Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo, no parecer exarado por dois de seus juízes-corregedores (Dra. Fátima Vilas Boas Cruz e Dr. José Antonio de Paula Santos Neto), deixou consignado (item IV) que para a prática dos atos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais - ao lado do de transferência, "deverão ser observados os prazos estabelecidos no artigo 10 do Decreto nº 4.449, de 30 de outubro de 2002"



Se todas as ações em andamento tiverem que cumprir o georreferenciamento, surgirão muitos problemas, dos quais destacam-se: desistência da ação por aqueles que não tiverem condições financeiras para arcar com os novos custos (que resultará na continuidade de uma descrição incorreta na matrícula em vez de uma descrição precisa apesar de não georreferenciada); dificuldade na contratação de profissional para realizar os trabalhos técnicos, em decorrência da atual insuficiência de profissionais cadastrados para atender a demanda e porque muitas superintendências estaduais do Incra ainda não estão preparadas para atender essa exigência (principalmente nas regiões Norte e Nordeste). 


Solução


Alteração do Artigo 10 do Decreto nº 4.449/2002. 
Art. 10. A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3o e 4o do art. 176 e art. 225, § 3º da Lei no 6.015, de 1973 será exigida, na forma do art. 9º, somente após transcorridos os seguintes prazos, contados a partir da publicação das instruções normativas do Incra: 
I - _ (escalonamento a ser definido pelo Incra, de acordo com áreas prioritárias e sua disponibilidade operacional) 
II - _ (escalonamento a ser definido pelo Incra, de acordo com áreas prioritárias e sua disponibilidade operacional) 
_ - _ (escalonamento a ser definido pelo Incra, de acordo com áreas prioritárias e sua disponibilidade operacional) 




3. Prazos - Definição do Objeto da Proibição de Atos Registrais após seu Decurso 


Ementa


Definição, por instrução normativa do Incra ou decreto, do escopo do §2º do artigo 10 do Decreto nº 4.449/2002. Deixar expresso que a vedação somente se aplica aos casos de transferência, desmembramento, remembramento e parcelamento dos imóveis não georreferenciados (além dos atos judiciais) e não para todo e qualquer ato registral. 


Justificativa


A Lei nº 10.267/2001 exigiu o georreferenciamento apenas nos casos de transferência, desmembramento, remembramento e parcelamento dos imóveis rurais, além das hipóteses dos casos judiciais. 


Entretanto, uma leitura apressada do §2º do artigo 10 do Decreto nº 4.449/02 poderia levar à equivocada conclusão de que se está proibindo a prática de todo e qualquer ato registral nas matrículas dos imóveis não georreferenciados, cujo prazo se tenha exaurido. 


Em decorrência dessa interpretação, ficaria impedido o oficial de registrar, por
exemplo, uma hipoteca cedular, prejudicando o acesso do proprietário ao crédito rural sem qualquer fundamento legal. 



A melhor exegese que se poderia exercitar, em face do supracitado § 2º, seria
recuperando o sentido do caput do artigo 10º que aponta para os §§ 3º e 4º do art. 176 da Lei de Registros Públicos, relacionar, igualmente, as hipóteses judiciais. 



Para se obviar uma interpretação que possa levar a equívocos, sugere-se alteração do dito § 2º, conforme abaixo 


Solução


Alteração do § 2º no Artigo 10 do Decreto nº 4.449/2002. 
§ 2º - Após os prazos assinalados nos incisos I a IV, fica defeso ao oficial do registro de imóveis a prática de atos registrais de transferência, desmembramento, parcelamento e remembramento, bem como nas hipóteses do § 3º do art. 225 da LRP envolvendo as áreas rurais de que tratam aqueles incisos, até que seja feita a identificação do imóvel na forma prevista neste Decreto. 




4. Prazos - Não Devem Prejudicar os Imóveis Beneficiários da Gratuidade 


Ementa


Os prazos escalonados do artigo 10 do Decreto nº 4.449/2002 não devem prejudicar aqueles que, segundo a lei, têm direito à gratuidade. 


Justificativa


A lei concedeu gratuidade para os trabalhos de georreferenciamento aos proprietários de imóveis rurais cuja área não exceda 4 módulos fiscais. 


O decreto estipulou os prazos (artigo 10) e proibiu o oficial de registro de praticar atos nas matrículas de imóveis não georreferenciados cujo prazo já se tenha expirado (§ 2º do artigo 10). 


Com base na literalidade dos dispositivos, aqueles que têm direito à gratuidade (mas não tiveram seu imóvel rural georreferenciado pela não implantação do sistema gratuito pelo Incra) seriam prejudicados pela omissão do Estado. 


Solução


Alteração do §2º e Inclusão do §3º ao Artigo 10 do Decreto nº 4.449/2002 em redação a ser elaborada pelo Incra. 


5. Troca de Informações Incra e Registro de Imóveis – Criação de um Software ("DOI/Incra") 


Ementa


Criação de um "software" de envio de informações pela Internet ao Incra, nos moldes da Declaração sobre Operações Imobiliárias hoje enviada à SRF, em substituição à atual forma de envio de documentação em papel. 


Justificativa


Além de facilitar a coleta e envio das informações pelos serviços registrais, o Incra terá automaticamente os resultados, uma vez que não haverá necessidade de compilação de dados e estes entrarão diretamente no sistema, produzindo desde logo os dados estatísticos necessários para a criação e atualização do tão desejado cadastro rural imobiliário   


Para tal, o programa "DOI-Incra" deve compreender todas as informações a serem prestadas pelos registros imobiliários ao Incra, previstas no artigo 4º do Decreto nº 4.449/2002, sendo desnecessária a exibição de certidão de matrícula. 


O sistema deverá contemplar também protocolo eletrônico como comprovante de remessa, cabendo ao Registro de Imóveis manter arquivados os impressos dos protocolos eletrônicos, em vez do atual Aviso de Recebimento. A página eletrônica do Incra deverá conter campo próprio para confirmação, a qualquer momento, do protocolo mencionado. 


Solução


O IRIB irá apoiar o Incra na elaboração tanto da alteração normativa como na elaboração do "software" que atenda às necessidades do sistema. 



6. Troca de Informações Incra e Registro de Imóveis - Definição das Hipóteses a serem Comunicadas 


Ementa


Definição, pelo Incra, das hipóteses em que a comunicação, pelos Registros de Imóveis, seja necessária. 


Justificativa


Há que se definir os casos em que deve o Registro Imobiliário proceder à comunicação ao Incra. Como o objetivo da troca de informações é a constante atualização de dados do cadastro, o objeto da comunicação deve ser restrito àquelas hipóteses em que o imóvel rural tenha sido certificado pelo Incra à luz do georreferenciamento. 


Em um primeiro momento, em virtude do escalonamento dos prazos, nem todos os casos terão passado pelo Incra para certificação. De outra banda, também não haverá informação a retornar. 


Uma vez expirados todos os prazos possíveis para obtenção da certificação, e não havendo mais como se praticar a maior parte dos atos registrários sem a sua prévia existência, a comunicação será uma constante. Como a atual situação é a implantação escalonada (situação provisória), somente os casos já abarcados pela exigibilidade de georreferenciamento (e devidamente certificados pelo Incra) devem ser objeto da troca de informações. 


Não se ignora que a Lei 10.267/2001, alterando o art. 22, §7º da Lei 4947, de 1966, exigiu a comunicação de modificações ocorridas nas matrículas independentemente do georreferenciamento. Ainda assim, em virtude de pedido expresso do próprio INCRA, sugere-se alteração da própria Lei - com envio de projeto de lei - ou ajuste do sistema modelado pelo INCRA. 


Solução


Alteração da própria Lei - com envio de projeto de lei - ou ajuste do sistema modelado pelo INCRA. 



7. Adequação do CCIR com a Matrícula – Conceito Legal de Parcela 


Ementa


Definição do conceito de "parcela", componente do imóvel rural, tecnicamente definido em instrumento normativo. 


Justificativa


A Parcela é uma fração (sub-área) de um imóvel com regime jurídico único. Com esta definição ela deve ser a (menor) unidade do cadastro territorial (urbano/rural), especializada (delimitado, identificado e com área calculada), enfim, como unidade própria. 


O imóvel, segundo este conceito, é dividido em tantas partes (parcelas) quantas forem as áreas com regimes jurídicos diferentes. Estas podem ser áreas de domínio, de posse, áreas públicas (como estradas, rios, lagos), ou áreas de restrições como reservas legais, de preservação, servidões administrativas ou legais, etc. Nos casos dos imóveis com um único regime jurídico (que provavelmente é a maioria), parcela e imóvel serão a mesma coisa. 


Um imóvel é formado por uma ou várias parcelas, mas uma parcela nunca é dividida em vários imóveis. A parcela é sub-área do imóvel, nunca o contrário. 


A partir do levantamento das "parcelas" poder-se-ão modelar unidades territoriais para os mais diversos fins econômicos, administrativos ou legais com as mais diversas definições do "imóvel", por exemplo para o Registro de Imóveis (a matrícula registrada com uma definição ( ) imóvel é unidade contínua de domínio e para o Incra imóvel é unidade econômica. 


O principal objetivo do levantamento e do conceito da "parcela" é a flexibilização da administração territorial. 


Solução


Ato normativo do Incra conceituando o termo "parcela" de forma a facilitar a integração CCIR - Matrícula e a colaborar para o aspecto multifinalitário do cadastro de imóveis rurais. 



8. Adequação do CCIR com a Matrícula - Padronização da Unidade Imobiliária 


Ementa


A diferença das áreas abrangidas pelo cadastro do Incra (CCIR) e pela Matrícula deve ser evitada sempre que possível. 


Justificativa


A descrição do imóvel rural no cadastro do Incra (CCIR) deverá ter por base o imóvel objeto de matrícula ou transcrição no Registro de Imóveis. 


Quando isso não for possível e o imóvel rural englobar mais de uma matrícula ou áreas de posse ou estiver seccionado por estradas ou rios ou for composta por áreas sujeitas a regimes jurídicos diferentes, cada uma dessas situações deverá ser descrita separadamente, ainda que sob o mesmo CCIR, devendo, neste caso, ser o número respectivo do CCIR acrescido de identificador da parcela a que se refere, seguido de identificador do total de parcelas que compõe o imóvel (Ex.: 100-1/3, 100-2/3, 100-3/3). 


Uma vez levantado o território em "parcelas", o Incra modela o "imóvel rural", simplesmente especificando no CCIR quais parcelas formam um determinado imóvel. A Receita Federal, por exemplo, possivelmente usa uma definição ainda diferente daquela do Incra, não contando então as parcelas isentas do ITR. E assim por adiante: O Município, a Funai, o Ibama, a SPU, dentre outros, usam outras definições para as unidades territoriais. Dessa forma, poderá ser alcançado o cadastro multifinalitário, um cadastro único a ser utilizado indistintamente por todos, independentemente de suas concepções particulares de unidade territorial. 


Solução


Estudos para a alteração da Instrução Normativa nº 13 do Incra. 



9. Especialidade Objetiva - Dispensa da Obrigatoriedade da Descrição Tabular do Imóvel nos Títulos 


Ementa


Alteração do art. 225 da Lei dos Registros Públicos (princípio da especialidade objetiva), excluindo a obrigatoriedade de constar no título (público, particular ou judicial) a descrição completa do imóvel, quer seja rural ou urbano. 


Justificativa


Uma das principais causas de Notas de Devolução nas serventias imobiliárias é o erro de digitação no título da descrição do imóvel. 


Isso ocorre principalmente pela extensão das descrições, as quais ficarão extremamente maiores e complexas com o georreferenciamento. 


A segurança jurídica que se busca com esse procedimento não é justificável, uma vez que existem outros meios para se cumprir o princípio da especialidade objetiva de forma mais simples e bem mais eficaz. 


Basta que a legislação autorize, de forma análoga ao previsto na Lei nº 7.433/85 (que trata das escrituras públicas de imóveis urbanos), que todos os títulos (públicos, particulares e judiciais) que versarem sobre bens imóveis (urbanos ou rurais; públicos ou privados) fiquem dispensados de constar sua descrição e caracterização, bastando que consignem os dados essenciais do imóvel e juntem certidão de sua matrícula. 


No caso dos imóveis rurais, bastariam os seguintes dados: 1) nº da matrícula e registro imobiliário a que se refere; 2) nº do Cadastro e dados básicos do CCIR; 3) localização completa do imóvel (de acordo com a matrícula); 4) área do imóvel; 5) dados do proprietário. 


Esses dados são suficientes para identificar o imóvel com a necessária segurança jurídica, sem as desvantagens do sistema atual que tornam o título pesado, quase ininteligível, em virtude de grande parte de seu teor ser composto por uma descrição enorme, muito técnica e pouco esclarecedora para o usuário final do sistema. 


Solução


Alteração do Artigo 225 da Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). 
Art. 225 - Nos títulos públicos, particulares e judiciais que tenham por objeto bem imóvel, devem os interessados juntar certidão atualizada do registro imobiliário e fazer constar os dados básicos dos imóveis, mencionando:
I. o número da matrícula e o serviço de registro imobiliário a que se refere;
II. o número do cadastro municipal, se urbano, ou o número do cadastro do Incra e dados básicos do CCIR, se rural;
III. a localização completa do imóvel, de acordo com a matrícula;
IV. a área do imóvel; e
V. os dados do proprietário.
§1º - A certidão atualizada do registro imobiliário deve compor o título a ser levado a registro, devidamente rubricada pelo tabelião, escrivão, ou pelas partes contratantes.
§2º - _mantido o texto em vigor.
§3º - _mantido o texto em vigor.  




10. Especialidade Objetiva - Abertura de Nova Matrícula para o Imóvel Georreferenciado 


Ementa


O Oficial de Registro de Imóveis, quando do recebimento do memorial certificado pelo Incra, deverá encerrar a matrícula originária, abrindo nova matrícula para o imóvel georreferenciado. O mesmo procedimento, de acordo com a disponibilidade operacional e o prudente critério de cada Oficial, deve ser feito nas diversas formas de parcelamento (desmembramento, loteamento, desdobro, etc), para facilitar a determinação da descrição exata do imóvel matriculado, evitando-se a perda de controle de seu remanescente. 


Justificativa


Pelo princípio da especialidade objetiva, deve a matrícula descrever com precisão o imóvel a que se refere. Isso significa que a matrícula deve ser clara, precisa e concisa, feita para o usuário final do sistema entender. 


Portanto, devem ser evitadas ocorrências que poluam a matrícula, tornando-a confusa e de difícil compreensão. 


A descrição georreferenciada, que veio para sanar os vícios então existentes nas descrições imobiliárias, deve ser a única descrição existente na matrícula, devendo ser assentada no início do fólio real e não por averbação em sua parte final. 


O mesmo deve ocorrer nos casos de desmembramento do imóvel, pois uma matrícula com várias descrições é de difícil comprensão e, por isso, bastante prejudicial ao usuário. 


O ideal é o encerramento, por averbação, da matrícula desatualizada, e concomitante abertura de matrícula para o novo imóvel georreferenciado, desmembrado ou de seu remanescente. 


Solução


Basta a mudança de procedimento pelo Oficial de Registro, de acordo com seu critério particular de organização e execução de seus serviços (artigo 41 da Lei nº 8.935/94). 



11. IBGE e IRIB - Relacionamento Institucional e Ampliação da Rede de Marcos Geodésicos 


Ementa


O IRIB deve envidar esforços junto ao IBGE no sentido de que seja agilizado o processo de homologação da RIBAC e ampliada esta rede de marcos geodésicos para facilitar os levantamentos a serem efetuados para o georreferenciamento de imóveis. 


Justificativa


Para garantir a identificação inequívoca dos imóveis rurais, os levantamentos devem ser referenciados ao Sistema Geodésico Brasileiro – SGB. Este sistema é constituído de marcos de coordenadas conhecidas, determinadas com base em parâmetros estabelecidos pelo IBGE e que constituem o Banco de Dados Geodésicos daquela instituição. Atualmente, o SGB é constituído pelas seguintes redes: 


- Rede Clássica: rede de marcos geodésicos cujas coordenadas foram determinadas por métodos de levantamentos geodésicos convencionais. A utilização dos pontos desta rede não é admitida pelo Incra para o georreferenciamento (Normas Técnicas para o Georreferenciamento de Imóveis Rurais) por não permitirem o atendimento à precisão exigida.


- Rede Nacional GPS: rede de marcos da rede clássica cujas coordenadas foram determinadas a partir de métodos de posicionamento por GPS. Atende à precisão exigida e sua utilização é adequada para o georreferenciamento.


- Redes Estaduais de Alta Precisão: redes estabelecidas pelos Estados, dentro dos padrões estabelecidos pelo IBGE e por ele homologadas. Atualmente, estão homologadas as redes dos Estados do Espírito Santo, Rio de Janeiro, São Paulo, Paraná e Santa Catarina.


- Rede Brasileira de Monitoramento Contínuo - RBMC: constituída por pontos nos quais são instalados equipamentos GPS com rastreio contínuo. É a mais recomendada, devido à precisão das determinações, e também ao fato de que o profissional necessita de apenas um receptor GPS para a determinação, o que reduz significativamente os custos do levantamento. Nos casos de utilização das demais redes, a precisão só é atingida quando se utiliza um par de receptores. A RBMC é constituída atualmente por 20 estações de rastreamento contínuo distribuídos pelo País.


O Incra possui sua própria rede de monitoramento contínuo, a Rede Incra de Bases Comunitárias do GPS - RIBAC, constituída por 44 estações de rastreio. Para que possa se integrar ao SGB, esta rede necessita de homologação de suas coordenadas pelo IBGE, que exige o atendimento aos seus padrões, referentes às medições e processamento dos dados para o cálculo das coordenadas. 


Considerando que a RBMC não apresenta densificação suficiente para a cobertura de todo o país para o atendimento às novas exigências de georreferenciamento, é urgente que se promova a agilização do processo de homologação da RIBAC e o incentivo ao estabelecimento de redes estaduais nas Unidades da Federação que ainda não as possuam. 


Solução


O IRIB irá contatar o IBGE para o estreitamento das relações institucionais no sentido de promover uma cooperação técnica, apoiando as instituições Incra e IBGE no que for possível, para viabilizar a necessária homologação da RIBAC e o estabelecimento de redes estaduais. 



12. CONFEA e IRIB - Relacionamento Institucional 


Ementa


O IRIB deve propor um relacionamento institucional com o CONFEA para troca de informações e experiências no tocante à nova sistemática de georreferenciamento de imóveis rurais. 


Justificativa


Um dos pilares básicos da nova legislação do georreferenciamento é o profissional habilitado a efetuar os trabalhos técnicos de levantamento dos imóveis rurais. 


O estreitamento das relações do IRIB com o CONFEA é de suma importância para o sucesso dos objetivos almejados pela nova legislação, pois tal sistema gravita entre Registro de Imóveis, Incra e o Agrimensor (sentido lato). 


A troca de informações, experiências e expectativas (e "feedbacks") será uma forma democrática e bastante eficaz para o aperfeiçoamento do sistema. 


Solução


O IRIB irá contatar o CONFEA para o estreitamento das relações institucionais na busca de cooperação técnica para a agilização dos objetivos da nova legislação do georreferenciamento de imóveis rurais.