quinta-feira, 9 de setembro de 2010

Parcelamento do imóvel rural

Quais são as regras que disciplinam o parcelamento de imóvel rural?


Para que seja feito qualquer desmembramento de lote urbano, o registro imobiliário deve exigir o alvará municipal, devido à competência constitucional do Município no ordenamento das cidades.

A competência cadastral dos imóveis rurais, em que pesem algumas excelentes teses contrárias de parte da doutrina, é hoje exercida pelo Incra, autarquia federal ligada ao Ministério do Desenvolvimento Agrário.

Portanto, aplicado o mesmo raciocínio, todo desmembramento rural, por mais simples que seja, deveria ser precedido de autorização do Incra, em decorrência de sua competência legal para o cadastramento e fiscalização dos imóveis rurais.

Entretanto, o artigo 8º da Lei nº 5.868/72 criou uma anuência automática quando da transmissão de parcela desmembrada de imóvel rural, sem necessidade de autorização estatal, desde que respeitada a fração mínima de parcelamento.
Art. 8º - Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do artigo 65 da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no parágrafo primeiro deste artigo, prevalecendo a de menor área.
O conceito de “transmissão a qualquer título” engloba a divisão amigável, em que um imóvel é parcelado em glebas para extinguir o condomínio, atribuindo-se cada parcela com exclusividade a cada um dos ex-condôminos.

Ou seja, não pode o proprietário rural requerer, no registro imobiliário, o parcelamento de seu imóvel rural em várias glebas sem o concomitante registro da alienação que justifique o parcelamento. Nessa hipótese, somente será possível o parcelamento com a prévia autorização do Incra.

Não configurando empreendimento rural, bastaria uma simples autorização do Incra. No entanto, como não há clara definição legal distinguindo “empreendimento imobiliário” de “simples desmembramento”, o Incra poderá negar tal autorização pela total falta de interesse do proprietário em efetuar o parcelamento. Isso porque, se for para alienar as glebas resultantes, basta que se requeira isso diretamente no registro imobiliário quando da efetiva alienação (hipótese que a autorização do Incra é dispensada pela lei); se for para manter as glebas em nome próprio, não há porque autorizar seu desmembramento no registro imobiliário, uma vez que o cadastro rural não poderá ser desmembrado, haja vista continuarem as glebas em poder do mesmo titular.

Mas, há casos em que tal parcelamento se justifica, como no interesse de se hipotecar apenas uma parte do imóvel, deixando a outra livre de ônus. Apesar de não configurar transmissão, o pedido de desmembramento com o concomitante registro da escritura de hipoteca parece atender bem o espírito da lei, o que dispensaria a autorização do Incra. Mas, como hipoteca não é uma forma de alienação (diferentemente de alienação fiduciária em garantia), talvez a melhor opção seja exigir a autorização do Incra.

No entanto, se a pretensão configurar “empreendimento imobiliário”, o proprietário deverá cumprir uma série de exigências legais, constantes do Estatuto da Terra (artigos 60 e seguintes), do Decreto-Lei nº 58/37 e da Instrução Especial do Incra nº 17-B/1980 (de um rigor bem acentuado). Serão necessários inúmeros levantamentos, projetos, certidões, autorizações e outras exigências técnicas voltadas para a finalidade socioeconômica do imóvel rural. Além disso, ao contrário do que muitos pensam, no loteamento rural não pode haver lotes com área inferior à fração mínima de parcelamento (FMP – que, no Estado de São Paulo, varia de 2 a 3 ha). Portanto, não é esse o caminho para a criação de “chácaras de recreio”, tanto pela diminuta área dos lotes como pela finalidade (lazer) incompatível com as exigências legais (finalidade rural).

Diante do exposto, será necessária autorização do Incra para o parcelamento do imóvel rural nas seguintes hipóteses:
  1. para os empreendimentos imobiliários rurais (desmembramento ou loteamento rural);
  2. para desmembramento de parcela de imóvel rural sem que haja título de transmissão que justifique o parcelamento; e
  3. para desmembramento que resulte em área inferior à FMP (hipóteses especiais permitidas pela lei).

131 comentários:

  1. Edu, seus textos são sempre uma aula para mim! Obrigada por mais esta. Parabéns, o blog está demais.

    ResponderExcluir
  2. Obrigado pelo carinho, Pri.
    Muito legal receber sua visita.
    Mas, por favor, esclareça-me qual das minhas queridas amigas "Pris" honrou-me com esse gentil comentário (não consegui identificá-la, pois seu perfil não está disponível no Blogger...).
    Bjs.
    EA

    ResponderExcluir
  3. caro dr augusto. achei seu trabalho digno de nota. parabens pelo explicado e suas leis.se possivel!
    tenho um sitio na regiao de atibaia proximo a francisco morato.devido falecimento esposa a 5 anos saiu inventario. tentei registrar no cartorio e falaram a respeito de uso capiao.
    como devo proceder para o registro.
    sou aposentado viuvo 74 anos. gostaria da vossa ajuda. desde ja o meu muito obrigado.

    ResponderExcluir
  4. seria possivel enviar-me e-mail do cemiterio local, nome de quem poderia falar, para localizar dados para genealogia familia krambeck. segundo consta ano1968

    ResponderExcluir
  5. Ou seja, não pode o proprietário rural requerer, no registro imobiliário, o parcelamento de seu imóvel rural em várias glebas sem o concomitante registro da alienação que justifique o parcelamento.
    Dr. Eduardo, pelo q deduzi posso frequerer ao CRI o desmembramento de 2,00 hectares (AMF do DF) de um imóvel matriculado de mais de 300 has.? Como proceder no caso, ou eh melhor requerer ao INCRA?
    abracooooooooooooo.

    ResponderExcluir
  6. Prezado Jonas:
    A regra é a seguinte: somente é permitido o parcelamento do imóvel rural diante de algum registro que justifique tal parcelamento.
    Geralmente, há apenas duas formas de isso ocorrer:
    1) com a apresentação de uma escritura de alienação de uma parcela do imóvel, instruída com trabalhos técnicos de agrimensura englobando as áreas destacada e remanescente; e
    2) pelo registro especial de loteamento rural, que somente ocorrerá após sua aprovação pelo Incra, nos termos da Instrução Especial nº 17b, de 1980 (adianto que isso não serve para a criação de “sítios de recreio”).
    Salvo essas hipóteses, somente seria possível o desmembramento de um imóvel rural (ou seja, desmembrar apenas para que o titular tenha várias em vez de uma única matrícula) mediante prévia e específica autorização do Incra, que teria que desmembrar o cadastro (a criação de CCIR específicos para cada gleba resultante). No entanto, não há nenhuma obrigação por parte do Incra de conceder tal autorização, nem o direito de o proprietário obtê-la, uma vez que não há nenhuma justificativa para um pedido dessa natureza.
    Um abraço.
    EA

    ResponderExcluir
  7. Prezado Sr. "Genealogia":
    Suas questões já foram respondidas por email antes mesmo de sua publicação aqui neste blog.
    Seja como for, deixo consignadas aqui as respostas que lhes foram enviadas:
    1) para a ação de usucapião, consulte um advogado e um agrimensor, ambos de sua confiança, pois somente com a participação efetiva desses profissionais é possível o reconhecimento judicial da aquisição da propriedade imobiliária por usucapião;
    2) o cemitério local é administrado pela Prefeitura de Conchas, cujo email para contato é pmconchas@fdnet.com.br.
    Um abraço.
    EA

    ResponderExcluir
  8. Boa tarde Eduardo,
    Estou adquirindo parte de um terreno em Paulo lopes - SC, que é parte rural e parte urbano. A escritura informa a área total de 13 ha, sendo a fração mínima de parcelamento 13ha e 4,1 módulos fiscais. Só nos interessa comprar 3ha, ainda com 2ha em área urbana e 1ha ficando na área rural.
    Te pergunto, será possível registrar essa área? Podemos pedir à prefeitura para inserir a parte rural em urbano? Como devemos fazer o registro ou a promessa de compra e venda?
    Agradeço imensamente sua orientação

    ResponderExcluir
  9. Olá, "Raça Pura".
    Os dados de que vc dispõe estão equivocados.
    O município de Paulo Lopes, SC, está localizado numa ZTM classificada como A2, ou seja, o módulo fiscal da região é de 12 ha e a FMP é de apenas 2 ha.
    Vc também citou que o imóvel possui 4,1 módulos fiscais; isso leva-me a acreditar que o imóvel está cadastrado no Incra com a área de 49,2 ha, ou seja, aconselho-o a verificar a real situação do imóvel no registro imobiliário (peça uma certidão da matrícula). Há uma grande probabilidade de o imóvel ser bem maior que os 13 ha constantes da escritura, pois esta pode estar se referindo apenas a uma fração ideal (talvez "13 ha dentro de um imóvel de 49,2 ha ").
    Uma coisa é adquirir um imóvel de 13 ha (com uma matrícula de 13 ha) e outra coisa é a aquisição de uma fração ideal "equivalente a 13 ha dentro de um imóvel de 49,2 ha". Nesta hipótese, vc será condômino ("sócio") dos demais proprietários, é ficará deles dependente para acertar qualquer situação do imóvel (a obrigação de georreferenciar, por exemplo). Lógico que a aquisição de fração ideal representa um valor bem menor para o adquirente, tanto do ponto de vista econômico como da segurança desejada.
    Para a aquisição de uma parcela certa e localizada do terreno, há necessidade do desmembramento do imóvel e, para isso, trabalhos técnicos de agrimensura, que devem medir o todo e as glebas resultantes do parcelamento. Se vc quiser ter a grande segurança jurídica típica do direito real de propriedade, opte por esta forma de aquisição e fuja da aquisição de frações ideais.
    Quanto ao problema da tributação (o baixo ITR ou o altíssimo IPTU), a jurisprudência tem entendido que mesmo o imóvel localizado na zona urbana pode ser contribuinte do ITR, desde que se comprove sua utilização rural, o que nem sempre é muito fácil, haja vista a possível proibição (por lei municipal) do exercício de certas atividades dentro do perímetro urbano (ex.: proibição de granja, etc).
    Consulte o tabelião de seu município sobre a possível incidência destes pontos aqui comentados, que ele terá melhores condições de orientá-lo conforme a real situação do imóvel.
    Um abraço.
    EA

    ResponderExcluir
  10. Caro Doutor Eduardo! Ao ler suas respostas pude entender alguns pontos obscuros em minha precária compreensão do direito de uso da terra. Suas respostas e enunciados são de uma precisão intocável, de antemão quero cumprimentá-lo por sua disposição em responder as perguntas neste blog, um ato louvável de pura consciência humanitária que torna possível o entedimento de leigos como eu nesta área do direito civil. Eu e meus irmãos estamos prestes a fechar a compra de um pequeno sítio em Juquitiba, SP, que segundo o proprieetário tem 65 alqueires de área, em princípio será uma permuta por um imóvel urbano meu, pretendo dividir em partes iguais com meus 5 irmãos, esta é a primeira orientação que lhe peço, como devo proceder esta subdivisão, a segunda é que preciso de uma luz, faço parte de uma comunidade que tem interesse em adquirir lotes de lazer naquela área, algo em torno de 2 mil metros quadrados, e pelo que li nesta página, a coisa não parece tão simples, e a pergfunta que lhe faço é esta.n Se a lei permitir, qual o caminho terei que seguir para obter as matrículas destas chácaras para eissão de escritura individualizada? Se tiver que obedecer a lei do município, qual o tamanho mínimo do lote possível para uma divisão desta área? Além deste, penso em adquirir outros lotes em outros municípios com a mesma finalidade, você daria assitência jurídica necessária ou indicaria alguém para esta acessoria? Aguardarei sas repostas. Abraços cordiais de Elton meu e-mail luxxton@gmail.com

    ResponderExcluir
  11. Olá, Elton.
    Não atuo na área de consultoria nem assessoria. Tudo o que eu faço aqui é dar minha contribuição à sociedade, na esperança de poder colaborar por um Brasil bem melhor.
    Para saber se o que você está adquirindo é um imóvel legalizado e matriculado, exija a certidão atualizada do registro imobiliário e consulte um tabelião de notas, que irá interpretar a matrícula e de aconselhá-lo da viabilidade ou não do negócio que você pretende realizar.
    Por fim, para que a segurança jurídica esteja sempre em destaque, aconselho-o a instrumentalizar seus negócios mediante escritura pública (mesmo que seja para firmar um compromisso de compra e venda) e sempre pelo valor verdadeiro, pois uma “economia” conseguida hoje por meios fraudulentos não justifica nem compensa os problemas que surgirão acumulados no futuro. Nosso País seria muito mais desenvolvido se as pessoas atentassem que o nosso patrimônio não é composto apenas por dinheiro, imóveis e outros bens materiais; pois um dos itens mais importantes de nosso patrimônio é a nossa Ética.
    Um grande abraço.
    EA

    ResponderExcluir
  12. Ola, estou querendo comprar um terreno em Florianopolis, mais especificamento no bairro de Ratones que é considerado área rural. O terreno tem escritura pública com area total de 4.340 mt2. Porém os donos do terreno querem tirar 600m2 desta area que não querem vender. transformando o terreno em um L, com 13mts de frente. Para fazer o desmembramento dessas duas áreas não é possível pela metragem por estar em area rural e a metragem ser muito pequena. O terreno do lado da área que eles não querem vender também é da familia. Minha pergunta então é: existe a possibilidade de amembrar os 600 metros quadrados que faz parte da escritura que eles querem vender para o terreno do lado que é da familia? Ou é impossivel desmembrar esta parte do terreno de 600 metros quadrados impossibilitando a compra do restante do terreno, já que a escritura consta a área total? Ficarei muito grata em receber uma resposta.
    obrigada.

    ResponderExcluir
  13. Olá, Gabriela.
    Inexiste, no Brasil, imóvel rural com área inferior a 20.000 m² (2 hectares).
    Diante disso, ou você está adquirindo uma "área" de um loteamento clandestino ou uma "fração ideal localizada" dentro de um imóvel maior.
    Qualquer que seja a hipótese, você nunca será titular dessa pequena chácara (no máximo, titular de uma fração ideal; mas, pelo seu relato, tenho certeza que nem isso você obterá).
    Há também a possibilidade de tal região já fazer parte do perímetro urbano. Mas, mesmo assim, pode ser um loteamento clandestino, cuja regularização costuma ser muito dificultosa.
    A melhor sugestão que lhe posso dar é buscar uma certidão atualizada do imóvel no Registro Imobiliário competente e pedir a orientação de um tabelião de notas quanto à possibilidade de se fazer o negócio proposto.
    Boa sorte.
    EA
    .

    ResponderExcluir
  14. Olá, meu nome é Lucia.
    Minha dúvida é referente a um terreno que pretendo comprar na região de Niterói, RJ.
    Moro na regiao oceânica de Niterói, perto de uma reserva chamada serra da tiririca. Onde moro nao é cobrado IPTU. Vi que a minha rua nao tem saída e que no inicio dela existe um portao muito antigo. Procurei saber e descobri que ali se chamava "Sítio da nona", e que os casas que haviam alí seriam de posse (usocapiao), mas existe pessoas comprando parte desse "sítio". Descobri uma "dona", sería a filha da Dona deste sítio que ja nao vive mais. Com que legalidade ela pode vender parte desses terrenos? Seria ainda assim um registro de usocapião? Como seria o processo de demembre? É possivel registrar esse terreno a partir de um documento dizendo que esta pessoa tem a posse deste imavel?
    Desde já agradeço por retirar minhas duvidas.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Lúcia.
      Pelo seu relato, tudo indica que estão sendo vendidas apenas "posses", ou seja, parcelas de imóvel sem o correspondente título de transmissão.
      Se o imóvel estivesse na zona rural, a situação ficaria ainda mais complicada, considerando que a fração mínima de parcelamento, em Niterói, é de 2 ha (20 .000 m²) e, para uma ação de usucapião, seria necessário cumprir as regras do georreferenciamento (§3º do artigo 225 da LRP c/c o artigo 2º do Decreto nº 5.570/2005). No entanto, segundo dados do IBGE, não há zona rural em Niterói (todo o município é zona urbana).
      Mesmo assim, não é fácil regularizar essa situação, principalmente se houver muitos imóveis irregulares decorrente desse parcelamento irregular. Dependendo do caso, pode até estar configurado o crime de loteamento clandestino.
      Para uma ação de usucapião de sua posse, você vai precisar de um advogado para representá-la em juízo e deverá comprovar a longevidade de sua posse.
      Boa sorte!
      EA

      Excluir
  15. Ola Eduardo, salvo engano fui seu aluno de Pos-graduaçao Notarial e Registral aqui no Rio de Janeiro, e gostaria de lhe fazer uma pergunta.
    é possivel a pessoa alienar uma imovel rural, ja desmembrado no INCRA e com matricula no Reg. Imoveis, no entanto, sem o seu devido numero de imovel no INCRA, e sem o devido CCIR? Pois o INCRA autorizou o desmembramento mas nao abriu as inscriçoes para as area desmembradas
    Atenciosamente peço resposta
    Guilherme Guimaraes
    RIO DE JANEIRO

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Guilherme.
      Vc disse que o Incra "autorizou o desmembramento". Queira esclarecer que hipótese é essa que necessitou de expressa autorização do Incra. Seria, por acaso, para imóvel com dimensão inferior à FMP?
      Seja como for, após qualquer parcelamento, compete aos proprietários das áreas parcelada e remanescente, de posse de certidão das matrículas de seus novos imóveis, irem ao Incra para requerer:
      1) o cancelamento parcial do cadastro do imóvel primitivo (diminuição de sua área); e
      2) o cadastramento do novo imóvel.
      Sem essas providências por parte dos interessados, não haverá emissão de CCIR para os novos imóveis gerados do parcelamento, pois não compete ao Incra fazer essas alterações de ofício.
      Um abraço.
      EA

      Excluir
  16. prezado doutor Eduardo,
    primeiramente gostaria de agradecer, seus textos estão sendo de grande valia nos trabalhos que estamos realizando aqui em Minas.
    Tenho uma duvida com relação a uma propriedade rural que estamos trabalhando, iniciamos a retificação extrajudicial da area que esta em andamento e depois realizaremos o desmembramento entre os 13 filhos do proprietário. Duvida: o procedimento deverá ser autorizado INCRA para que seja gerada as matriculas?
    Agradeço a atenção
    obrigado
    Bruno

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Bruno.
      Se vc estiver se referindo a um imóvel rural com área superior a 500 ha, a retificação deverá ser feita com descrição georreferenciada previamente certificada pelo Incra.
      Se o imóvel já está com geo certificado na matrícula, toda e qualquer alteração em sua estrutura (parcelamento ou unificação) somente poderá ser objeto de registro após nova certificação do Incra.
      Se não estamos cuidado de georreferenciamento, a participação do Incra somente será necessária no caso de irregularidade ou atualização do CCIR.
      Por fim, estou considerando que o parcelamento que será efetivado seja uma "divisão amigável" entre os condôminos ou doação de parcelas aos filhos. Ou seja, se o interesse for parcelar o imóvel em 13 outros menores para posterior alienação a terceiros, isso poderá configurar loteamento rural, que se subordina às rígidas regras da Instrução Especial Incra nº 17-b de 1980.
      Um abraço.
      EA

      Excluir
  17. Ola Eduardo, uma área rural com 119 hectares em condominio entre três proprietários, um deles esta vendendo sua parte ideal de 21,78 hectares, os condominos dão anuencia para as medidas tecnicas realizados no local e querem desmembrar essa parte ideal, é possivel este desmembramento com esta anuência dos demais condominos, abrindo-se nova matrícula para este imóvel de 21,78 ha no registro da alienação?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Fausto.
      Não é essa a forma correta.
      A extinção de condomínio deve ser feita por divisão amigável (escritura pública envolvendo todos os condôminos acompanhada de trabalhos técnicos de agrimensura).
      Talvez (ou melhor, com toda a certeza), seja necessária a prévia retificação da descrição tabular do imóvel (que praticamente nada complica, uma vez que, para a divisão do imóvel, serão necessárias as mesmas peças técnicas de agrimensura).
      Depois do registro da divisão amigável, esse vendedor poderá alienar seu imóvel, com descrição perfeita numa nova e bem estruturada matrícula (o imóvel passa a valer bem mais).
      Um abraço.
      EA

      Excluir
  18. Boa noite Dr Eduardo,
    Tenho 30 mil metros de terreno rual e gostaria de transformá-lo em chácaras. Qual procedimento para legalização, pois o terreno é rual e parte de uma área maior.
    Aguardo resposta.
    Obrigada

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Marisia.
      Se "esse imóvel" é parte de outro maior, saiba que vc não tem 30 mil metros quadrados (nem imóvel nenhum), mas apenas uma fração ideal do todo.
      Portanto, a primeira providência é separar sua área dos demais condôminos. Para isso, basta uma escritura de divisão amigável acompanhada de trabalhos técnicos de agrimensura.
      Após isso, siga à risca o que foi tratado neste mesmo artigo (nesta mesma página) para criar seu empreendimento imobiliário, lembrando que a área mínima de cada lote (chácara) não poderá ser inferior ã fração mínima de parcelamento (FMP).
      Um abraço.
      EA

      Excluir
  19. Boa noite, Eduardo.
    Tenho uma chacara com 3 alqueiros, gostaria de saber como faço, para que eu possa desmembra-la e vender lotes, e qual seria a area minima permitida pelo incra, para que o comprador possa fazer uma escritura e resgitrala. Ouvi dizer que o tamanho minino é de 2.500m2 (chacara de recreio).
    Abraços
    Zanone

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Zanone.
      A informação que lhe passaram está equivocada. Basta ler o penúltimo parágrafo deste artigo, que reproduzo abaixo:

      "Além disso, ao contrário do que muitos pensam, no loteamento rural não pode haver lotes com área inferior à fração mínima de parcelamento (FMP – que, no Estado de São Paulo, varia de 2 a 3 ha). Portanto, não é esse o caminho para a criação de “chácaras de recreio”, tanto pela diminuta área dos lotes como pela finalidade (lazer) incompatível com as exigências legais (finalidade rural)"

      A área mínima para parcelamento em zona rural é a FMP (fração mínima de parcelamento), que varia de 20.000m² (na ZTM A1) a 50.000 m² (na ZTM C2).
      Como seu imóvel tem apenas 3 alqueires (como vc não disse se é alqueire paulista ou goiano, vou interpretar como paulista), ele tem 72.000 m², ou seja, somente seria possível parcelar o imóvel em no máximo 3 glebas (isso se o imóvel estiver na ZTM A1 ou A2; caso contrário, em apenas 2 glebas).
      Para saber nais sobre FMP, consulte:
      http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com.br/2010/06/imovel-rural-conceitos-de-modulo-fiscal.html
      Um abraço.
      EA

      Excluir
  20. Olá Eduardo Augusto!

    Primeiramente gostaria de parabenizá-lo pelo blog! É muito bom encontrar pessoas que estejam abertas ao debate, à formação do conhecimento e ao aprimoramento profissional! Já o conhecia por nome, mas vim a descobrir o blog somente hoje. Vejo que já tem 100.000 acessos e espero contribuir para chegar rapidamente a marca de 1.000.000.

    Li o artigo e todos os comentários e fiquei com algumas dúvidas, algumas que eu já trazia comigo. Vou compartilhá-las com você e desde já agradeço se puder me ajudar a esclarecê-las!

    1. O proprietário de um imóvel rural resolve aliená-lo parcialmente, respeitada a FMP. Se entendi bem, o tabelião pode lavrar a escritura utilizando o CCIR do todo, independentemente de autorização do INCRA, que servirá de base para a abertura de duas matrículas. Posteriormente os interessados atualizam a situação no INCRA. As dúvidas são:

    (a) É necessária uma prévia retificação da área total para posterior desdobro?

    (b) A descrição das duas áreas resultantes dependem necessariamente de laudo técnico do agrimensor? Qual seria a base legal?

    (c) Se não for o caso de georreferenciamento, esse laudo técnico pode resumir-se a indicar os confrontantes e a área total ou seria necessário a indicação de ângulos e rumos de deflexão? Qual seria a base legal?

    2. É possível a criação de sítios de recreio, com finalidade de lazer, com área inferior à FMP? Nesse caso, o procedimento deve seguir na prefeitura pela lei 6.766?

    3. No caso de um lote urbano, passível de desdobro pelas normas municipais, (ex: lote de 1.000m2 em dois de 500m2), pergunto:

    (a)Pode o tabelião lavrar a escritura direto (como no imóvel rural), indicando a parte remanescente e parte alienada ou depende de prévio procedimento do RI?

    (b) O tabelião depende do alvará da prefeitura pra lavrar a escritura?

    (c)Em qualquer caso, será obrigatória a participação de engenheiro? Qual seria a base legal?

    Mais uma vez muito obrigado!

    Um abraço,
    Henrique

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Henrique.
      Vamos às questões.

      1.a) É necessária a prévia retificação da área total para posterior desdobro?
      Qualquer alteração física no imóvel (parcelamento ou unificação) ou inserção de elemento que configure parcela do imóvel (servidão de passagem, reserva legal) depende da perfeita descrição do perímetro. Como geralmente o perímetro está mal descrito, qualquer uma dessas situações exigirá a prévia retificação da descrição do imóvel.

      1.b) A descrição das áreas resultantes dependem necessariamente de laudo técnico do agrimensor? Qual seria a base legal?
      Toda descrição técnica envolvendo imóvel deve ser feita por agrimensor, que, nos termos da lei, fica responsável pela exatidão dos dados levantados. O laudo técnico serve não apenas para demonstrar a ciência do agrimensor quanto a essa situação, mas também para oferecer subsídios que melhor expliquem ou justifiquem o que foi levantado em campo (ex.: o porquê da divergência de uma área registrada com 10 hectares ter sido apurada com 20 hectares).

      1.c) Se não for o caso de georreferenciamento, esse laudo técnico pode resumir-se a indicar os confrontantes e a área total ou seria necessário a indicação de ângulos e rumos de deflexão? Qual seria a base legal?
      A relação do laudo técnico é do agrimensor com o trabalho efetuado, sendo este georreferenciado ou não. Como vc está insiste em perguntar sobre “base legal”, melhor seria vc indicar o problema que vc tem enfrentado, pois não estou entendendo qual é exatamente a questão. Por fim, não é pelo laudo técnico que vc indica os confrontantes, os azimutes e a dimensão do imóvel, pois tudo isso deve constar da planta e do memorial descritivo. O laudo serve para, inicialmente, vc declarar que fez pessoalmente o levantamento e que se responsabiliza pelos seus resultados e, apenas se for o caso, para vc indicar elementos adicionais para justificar o que foi apurado.

      2.) É possível a criação de sítios de recreio, com finalidade de lazer, com área inferior à FMP? Nesse caso, qual o procedimento deve seguir na Prefeitura pela Lei nº 6.766/1979?
      Somente é possível a criação de imóveis com área inferior à FMP em áreas urbanas. Ou seja, será antes necessária uma lei municipal estendendo o perímetro urbano ao imóvel ou declarando aquela área como de expansão urbana. Após isso, deve-se seguir o rito normal para loteamentos da Lei nº 6.766/1979.

      3.a) No caso de um lote urbano, passível de desdobro pelas normas municipais, pode o tabelião lavrar a escritura direto (como no imóvel rural), indicando a parte remanescente e parte alienada ou depende de prévio procedimento do RI?
      Diferentemente das regras para imóvel rural, todo desmembramento de imóvel urbano depende de prévia autorização municipal. Portanto, deve-se, primeiro, desmembrar o imóvel no registro imobiliário (apresentando planta, memorial e alvará municipal) para, somente depois, poder alienar essa parcela a terceiro. A escritura pública de alienação vai tratar de um novo imóvel, com uma nova matrícula, sem qualquer referência ao imóvel anterior, que nada mais tem a ver com o objeto que está sendo negociado.

      3.b) O tabelião depende do alvará da prefeitura pra lavrar a escritura?
      Mais do que o simples alvará. O tabelião depende da existência jurídica do imóvel que está sendo negociado; portanto, estará ele dependendo do prévio parcelamento do imóvel urbano no registro imobiliário, para que possa identificar, na escritura, o novo imóvel (com matrícula específica). Antigamente era comum fazer escrituras antes do parcelamento do imóvel no registro imobiliário, mas isso já não é mais correto, por ferir as normas urbanísticas.

      3.c) Em qualquer caso, será obrigatória a participação de engenheiro? Qual seria a base legal?
      Engenheiro? A obrigatoriedade é da atuação de um profissional da agrimensura que, pela legislação atual, engloba vários profissionais do CREA (engenheiros, tecnólogos e técnicos) e do CAU (arquitetos e urbanistas).
      Veja mais em:
      http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com.br/2012/03/rrt-registro-de-responsabilidade.html

      Um abraço.
      EA

      Excluir
    2. Eduardo, muito obrigado pelas respostas, foram bastante esclarecedoras!

      A respeito da base legal é que, a partir da lei 6.015/73, muitas matrículas foram abertas e escrituras registradas com imóveis mal descritos. Eu não consegui encontrar na referida lei um artigo que obrigasse a uma "boa descrição", estabelecendo os parâmetros para tanto (como ocorre para o georreferenciamento). Ou determinassem a participação do agrimensor.

      A lei não mudou e agora há a exigência da retificação. Em outras palavras, a questão é: com que subsídio legal o registrador pode exigir a retificação do imóvel mal descrito? E em seguida, por que não podem as partes, por livre e espontânea vontade, definir as descrições da área remanescente e alienada do imóvel rural?

      Eu não sou contra a retificação, pelo contrário. Apenas gostaria de encontrar o supedâneo legal. O único que consigo imaginar é o princípio da segurança jurídica.

      O que acha?

      Um abraço,
      Henrique

      Excluir
    3. Olá, Henrique.

      O que mudou não foi a lei, mas a forma de interpretá-la.
      Veja que o item 3 do §1º do artigo 176 da LRP traz como elemento essencial da matrícula as “características” do imóvel.

      O Direito é uma das ciências do conhecimento humano que deve se harmonizar com as demais. Por ser uma ciência social aplicada ao dia-a-dia das pessoas, suas regras não são estanques nem tampouco ignoram o mundo existente ao seu redor. Sendo assim, todo vocábulo utilizado por uma norma jurídica deverá ser interpretado conforme o conceito determinado pela ciência do conhecimento do qual ele faça parte, exceto nas hipóteses em que a lei traga uma regra específica restringindo ou expandindo o conceito típico, ou mesmo criando um conceito totalmente diverso da definição original. Portanto, diante de um vocábulo que possua um conceito típico de outra ciência, há três possibilidades: a adoção plena, a adoção parcial e a não-adoção do seu conceito original.

      Exemplos: 1) adoção plena: a morte de uma pessoa, que resulta na abertura da sucessão e na automática transmissão de seu patrimônio aos herdeiros, deve ser confirmada segundo a ótica da Medicina, ou seja, neste caso específico, o direito civil adota plenamente o conceito de morte definido por outra ciência; 2) adoção parcial: o artigo 327 do Código Penal, ao definir funcionário público para fins penais, amplia o conceito do direito administrativo, incluindo outras pessoas não abrangidas pela regra geral; e 3) não-adoção: a lei presume (“iure et de iure”) a absoluta incapacidade do menor impúbere, independentemente do grau de desenvolvimento de seu intelecto, ou seja, neste caso específico, não se adota o conceito de capacidade intelectual da Psicologia.

      Tanto a não-adoção como a adoção parcial do conceito científico de um vocábulo somente serão aplicadas se a lei expressamente determinar essa modificação. Na falta de disposição em contrário, prevalece a completa adoção do conceito tipificado pela ciência do conhecimento do qual o vocábulo faz parte.

      A LRP utilizou os vocábulos “identificação do imóvel”, “características”, “confrontações”, “localização” e “área”, vocábulos estes que, em seu conjunto, significam “descrição do imóvel”. Descrever imóvel é uma atividade bastante antiga e é objeto de estudo de outra ciência: a Agrimensura. Portanto, é naquela ciência que se deverá buscar a forma correta de descrever um imóvel, ou seja, a descrição imobiliária deverá ser elaborada por qualquer uma das técnicas de medição de terras reconhecidas pela agrimensura.

      No caso de se tratar de imóvel rural, com área não mais abrangida pelo prazo carencial, deverão ser cumpridas as regras do georreferenciamento, nos termos dos §§4º e 5º do artigo 176 e §3º do artigo 225 da LRP, combinados com o Decreto nº 4.449/2002.

      Nesta hipótese, a lei trouxe regras específicas e bastante rígidas para a medição do imóvel, utilizando uma das técnicas de agrimensura e outras regras modificadoras que são necessárias para a solução do problema fundiário do Brasil (trata-se de adoção parcial, pois restringe a técnica de levantamento ao georreferenciamento pelo sistema UTM; exige prévio credenciamento do profissional legalmente habilitado; e subordina a validade de seu trabalho técnico à certificação do Incra).

      Pelo exposto, o princípio da especialidade objetiva somente é cumprido mediante uma descrição técnica elaborada de acordo com as normas gerais da agrimensura, para possibilitar a qualquer especialista a materialização do desenho do imóvel (planta) com base exclusivamente no memorial descritivo.

      Um abraço.
      EA

      Excluir
    4. Eduardo,

      A sua exposição é coerente e não há como negá-la. De fato, as leis em forma de cláusulas gerais são atemporais e comportam a evolução interpretativa do direito. Mesmo porque a norma não se confunde com o texto de norma.

      Mais uma vez obrigado pelas lições de direito registral!

      Um abraço,
      Henrique

      Excluir
  21. Olá Eduardo,
    Creio que você poderá tirar minhas dúvidas com relação a terreno rural em condomínio.
    Moro no interior do Espírito Santo, minha família materna tem uma área rural deste tipo aqui.
    Ocorreu o seguinte: meu avô dividiu a terra, mas não fez as escrituras das partes, só que minha mãe veio a falecer antes do meu avô.
    Tenho um irmão e vendemos nossa parte seguindo a orientação do advogado de que no inventário a terra já sairia direto no nome do comprador, que seria só ele fazer a escritura.
    No cartório de registros (a meu ver realiza procedimentos duvidosos) disseram que não é possível fazer isso, que tenho que fazer o inventário e depois duas escrituras (uma minha e outra do meu irmão) para depois o comprador fazer a dele.
    A família está fazendo um inventario para desmembrar o condomínio.
    Me perdi nesse meio e agora não consigo resolver minha situação com o comprador.

    Desde já agradeço a ajuda,

    Abraço,
    Caroline

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Caroline.
      Se seu avô não fez as "escrituras" das partes, essa divisão (da forma como ele pretendeu fazer) nunca ocorreu. Não há nada de suspeito no que lhe informaram no cartório. Suspeita foi a orientação de seu advogado, pois a venda "de sua chácara" não tem nenhum respaldo jurídico (a venda foi irregular).
      Há, sim, que serem feitos os inventários separadamente: o da sua mãe (caso ela, junto ao não de seu pai, tivesse bens) e o do seu avô (quanto aos bens deste). No tocante a esse imóvel rural, sua mãe nunca chegou a ser titular (ela faleceu antes de seu avô, o pai dela); portanto, apenas quanto a esse imóvel, interessa apenas o inventário do seu avô, em favor de todos os herdeiros (“seus tios” + “vc e seus irmãos”), para, somente depois, ser feita a divisão amigável do imóvel (partilha “causa mortis” não é o meio hábil para dividir fisicamente o imóvel).
      Veja que você e seus irmãos negociaram "uma parte certa e localizada do antigo imóvel de seu avô". A “venda” foi irregular e não há como fazer uma cessão de direitos hereditários envolvendo essa área por 2 motivos:
      1) juridicamente, essa área ainda não existe; e
      2) você e seus irmãos não têm nenhum direito a ela (vocês têm direito apenas a uma fração ideal do todo).
      Portanto, a orientação do registro imobiliário é perfeita. E, se não houver nenhum herdeiro incapaz, o inventário poderá ser feito extrajudicialmente (por escritura pública), ou seja, num tempo muito curto.
      Por fim, a melhor saída para vocês é seguir o seguinte roteiro:
      1) fazer o inventário extrajudicial do seu avô, de forma que cada herdeiro receba uma fração ideal do imóvel (você e seus irmãos são herdeiros diretos de seu avô, uma vez que sua mãe faleceu antes dele);
      2) depois fazer uma escritura pública de divisão amigável (para "dividir" as terras conforme seu avô desejou), sendo aqui necessários trabalhos técnicos de agrimensura e, muito provavelmente, a prévia retificação da descrição tabular do imóvel; e
      3) por fim, vender a parcela que coube a vocês (aquela área certa e localizada) ao terceiro interessado.
      Boa sorte.
      EA

      Excluir
  22. Te agradeço muito pelos esclarecimentos,
    Na situação atual o inventario de partilha já está pronto, e junto com este, ele já fez por conta própria o da minha mãe, todos já assinaram, menos eu, acho estranho o fato do cartório estar cobrando de mim e do meu irmão um valor 4x maior do que o que está sendo cobrado dos meus tios.
    Sei que existe uma lei sobre gratuidade de inventario e partilha para quem se declara sem condições de arcar com as custas, se você puder me esclarecer sobre essa lei, pois me encontro em uma situação difícil, já que está tudo pronto faltando apenas minha assinatura.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Prezada Caroline:
      É a segunda vez que você vem com críticas contra o registro imobiliário, críticas estas que se mostraram infundadas. Antes de fazer acusações, verifique antes o que está ocorrendo.
      É óbvio que seus tios terão menos custos, pois eles estarão arcando apenas com o inventário do pai deles (seu avô), enquanto que você e seus irmãos estarão arcando com dois inventários, o do seu avô e o da sua mãe.
      Em decorrência disso, vocês terão que arcar com os seguintes itens:
      1) a confecção de dois inventários;
      2) recolher dois impostos "causa mortis";
      3) a escritura de divisão amigável e os trabalhos de agrimensura;
      4) a possível retificação da descrição do imóvel; e
      5) dependendo do que foi negociado com o "comparador", a escritura de venda a este e o imposto de transmissão.
      Consulte diretamente o cartório que está cuidando do caso, que lá você receberá todas as informações que deseja saber.
      Por fim, tudo que você pagar será comprovado por guias específicas de recolhimento, com a completa discriminação de cada item que gerar custos, nos termos da legislação tributária de seu Estado.
      Um abraço.
      EA

      Excluir
    2. Obrigada novamente pela ajuda.


      Um abraço

      Excluir
  23. Ola Dr. Eduardo, desde já agradeço a atenção que o Sr dá a diversas questões aqui apresentadas.
    A questão tenho é a seguinte:
    Estou acompanhando um processo de regularização sobre a herança do meu avô com 8 herdeiros no município de Anhumas/SP.
    Temos 3 áreas distintas que já foram retificadas administrativamente e geraram 6 matrículas por estarem cortadas por estrada vicinal.
    O agrimensor já providenciou o memorial dividindo as áreas do condomínio que já foram ocupados há mais de 5 anos.
    - área de 3 alq que ficou dividida em duas matrículas, uma com 2 alq ficará com herdeiro (A) e a outra com 1 alq ficará com herdeiro (B);
    - área de 6 alq que ficou dividida em duas matrículas, uma com 3 alq teve a demarcação no memorial em 2 alq para herdeiro (C) e 1 alq para herdeiro (D); a outra matrícula também com 3 alq, teve a demarcação no memorial em 2 alq para herdeiro (E) e 1 alq para herdeiro (D);
    - área de 7 alq que ficou dividida em duas matrículas, uma com 1 alq para o herdeiro (B); a outra matrícula com 6 alq, teve a demarcação no memorial em porções de 2 alq, respectivamente para herdeiros (F), (G) e (H).
    Veifiquei no cartório de notas e me informaram que a solução seria a compra/venda pelo herdeiros para que pudessem gerar as escrituras e depois registrar.
    Indaguei o cartório sobre a possibilidade de outra forma e fomos consultar cartorio de registro sobre a possibilidade de desmembrar a area de 6 e 7 alq, nas porções dividas antes de gerar a escritura, não havendo nesse caso a necessidade de compra/venda ou doação.
    O cartório informou que por lei não é mais possível desmembrar areas rurais, ficando como solução para baixar o custo, a doação entre as partes e mesmo assim não para todas as areas, pois só podemos fazer um doação por ano.

    Espero que consiga entender o caso apresentado acima e que possa me dar uma luz.

    Mais uma vez agradeço antecipamente pela atenção,

    Magno.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Boa noite!
      Hoje obtive mais notícias de um outro cartório e o mesmo informou que o fato de não poder desmembrar é por conta de uma norma da procuradoria (salvo engano é esse o órgão) impedindo.
      Segundo o cartório, podemos fazer como doação entre as partes pelo valor de cada propriedade, as frações totais por herdeiro não ultrapassam o valor de R$ 35.000,00, podendo se enquadrar na isenção do imposto de 4%.
      Desta forma, teremos que consultar o contator para saber se não teremos ganho de capital, por se tratar de praticamente de 8 a 9 atos por herdeiro.
      Agradeço se puder criticar hipótese apresentada.

      Excluir
    2. Olá, Magno.
      Pelo seu relato, a situação é a seguinte:
      São vários imóveis (várias matrículas) em nome de vários condôminos (devido a herança provavelmente).
      Para que cada condômino fique integralmente com um ou mais imóveis, não basta uma escritura de divisão amigável, pois esta serve apenas para "dividir" (parcelar) uma única matrícula (um único imóvel) e não um conjunto de bens (a universalidade de bens existe apenas antes do inventário "causa mortis").
      Portanto, a orientação que lhe deram no cartório é perfeita, pois há a necessidade de prévia alienação de frações ideais entre os condôminos para viabilizar o resultado final por vc indicado.
      Quanto à "norma da procuradoria", com certeza não foi bem isso que disseram. Trate-se, no máximo, de orientação da Corregedoria, uma vez que, antigamente, faziam (de forma errada) escritura de divisão amigável para esses casos.
      Portanto, siga as orientações do registro imobiliário e do tabelião, que seu caso será solucionado da maneira mais correta, célere e menos custosa para todos.
      Um abraço.
      EA

      Excluir
    3. Eduardo, estava ansioso por seu comentário, pois lendo seus artigos e relatos sobre os mais diversos casos, me dá vontade até de estudar direito.
      Bom, já consultei o contado e não teremos problemas com o IR, salvo algum herdeiro quiser declarar valor a maior do que está sendo doado.
      Com a sua opinião a favor, agora só resta apresentar aos herdeiros a solução encontrada.
      Mais uma vez agradeço e lhe dou os parabéns por este trabalho digno de uma pessoa preocupada com a ética e os interesse dos seu próximo.
      Forte abraço!
      Magno.

      Excluir
    4. Fico feliz por ter podido ajudar.
      Forte abraço.
      EA

      Excluir
  24. Boa tarde! Dr. Eduado
    Preciso fazer embargos de terceiro de 3 imóveis rurais, que estão sendo alvos de uma execução movida em desfavor do antigo dono. O 1º imóvel tem 5 tarefas (1,5 hectares), o 2º 10 tarefas (3 hectares) e o 3º 10 tarefas (3 hectares), estão localizados no Município de Santa Luzia do Itanhy - SE. Foram vendidos por meio de recibo, até esse limite de 3 hectares é permitida ser feita escritura pública, seria um imóvel com área inferior a fração mínima de parcelamento? Isso consta de alguma instrução do INCRA?
    Desde já fico grata pela atenção.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Lúcia.
      Em Santa Luzia do Itanhy, a FMP é de 4 hectares (40 mil m2), ou seja, todas as áreas por você citadas não atingem o mínimo legal para configurar um imóvel rural.
      No entanto, independentemente disso, seu cliente não é proprietário de nenhum imóvel rural, pois não tem registro em seu nome (aliás, nem título hábil ele possui).
      Pelo seu relato, ele é apenas um possuidor de boa-fé dessas 3 áreas, com direitos apenas no campo obrigacional perante o vendedor e com direitos possessórios perante todos.
      Uma dificuldade que você poderá enfrentará será a comprovação de que tais alienações foram efetivadas antes das dívidas do vendedor (ainda proprietário do imóvel). Caso contrário, as chances de sucesso serão bem diminutas.
      Para saber mais sobre a legislação que trata da FMP, consulte:
      http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com.br/2010/06/imovel-rural-conceitos-de-modulo-fiscal.html
      Um abraço.
      EA

      Excluir
  25. Este comentário foi removido pelo autor.

    ResponderExcluir
  26. Dr. Eduardo
    Não sei ao certo se as minhas duvidas serão postadas no lugar certo, mas vamos a elas... depois de muito pesquisar...
    1) Imovel Rural que segundo certidao da Municipalidade, passou a integrar o perimetro urbano e nao de expansaão urbana.
    2) A Matricula do imovel menciona " uma área de terras... começa num marco à margem de um caminho"...
    O Escrevente devolveu o pedido de retificação com uma imensa nota devolutiva e dentre os itens solicita :
    A certidão da municipalidade indicando que o imovel passou para o perimetro urbano e certidão de baixa no Incra - A certidão da Municipalidade ja estava juntada ele nao viu, mas a do Incra, entendo que devo fazer o cancelamento, mas uma vez que o imovel ja passou para o Perimetro Urbano, nao vejo obice para esta averbação, independente do cancelamento junto ao Incra, sendo prerrogativa do Municipio legislar sobre o seu solo. Além disso o CRI não tem obrigatoriedade de informar ao INCRA as alterações em imoveis Rurais e este notificar ao proprietário que efetue a sua respectiva baixa ?

    O CRI me exige que a Certidão da Municipalidade que informa o nome do logradouro publico para o qual o imovel hoje faz frente e se chama Avenida " ABC" antes Estrada do "BCD" que faça menção que era o tal caminho, entretanto a oficialização do logradouro, bem como o lançamento d IPTU deu-se somente em 1985, a Matricula é anterior, a Muncipalidade justifica que nao poderá certificar que o tal caminho mencionado na Matricula passou a ser a Estrada BCD e é a Atual Avenida do ABC. Entendo que o "documento oficial" que preenche a lacuna da especialidade objetiva da localização do imovel esta atendida com a certidão da Municipalidade que informa o numero cadastral do imovel, o seu titular, e a denominação ATUAL do logradouro.
    Ainda em relação ao caminho, fiz pergunta semelhante em outra postagem, o CRI me pede que descreva a área remanescente do imovel uma vez que a Estrada foi destacada do titulo e deverá ficar reservada à margem da matricula para desapropriação futura, evidente que o Muncipio nao irá desapropriar este área a não se por meio nao oneroso, alem disso fico na duvida quanto a este procedimento. Como o Dr. mesmo explicou e tem conciencia destes tipos de situações, estes caminhos são antigos e acabam perpetuando-se na forma de uma " servidão " e esta ao longo dos anos torna-se a rua a avecnida o logradouro publico atual, entendo que qualquer tipo de ação indenizatoria ja teve seu prazo prescrito, entendo tambem que esta parcela de terra já faz parte do " patrimonio municipal como bem comum do povo " devo manter esta parcela a margem da matricula ? Alem disso me pedem que assinem como anuentes confrontantes os imoveis vizinhos além estrada que fazaim frente para o imovel a epoca do caminho, o que considero contrasenso em relação ao pedido anterior, ou o imovel confronta com a Estrada e neste caso o anuente deve ser a Municipalidade ou com os vizinhos de frente.
    Fico grato se puder me orientar nestas questões com o devido embasamento legal, pois nao pretendo levar a questão para as vias ordinarias e entendo que o oficial precisa da segurança juridica para o ato registral, mas por outro lado há que se levar em conta o principio da razoabilidae.
    Abs.
    Arq. Edson Matos

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Edson.
      Se você está tratando de uma retificação de registro, ou seja, de um procedimento relativamente custoso para o proprietário, a busca da segurança jurídica deve ser o mais próximo da perfeição, para evitar que, no futuro, tenha que ser feita uma nova retificação.
      Sendo assim, é obvio que o proprietário tem total interesse em deixar seu imóvel perfeito, incluindo aí o cancelamento do CCIR e a inclusão do cadastro municipal.
      Não se deve deixar para que isso seja feito automaticamente pelo Incra após este receber a comunicação do registrador, pois isso certamente não ocorrerá, uma vez que o Incra ainda não informatizou esse intercâmbio de informações, o que significa que tais comunicações não estão gerando as atualizações desejadas pela legislação.
      Quanto à competência do Município legislar sobre a zona urbana, isso não procede, uma vez que, nos termos da legislação agrária, o imóvel rural pode estar localizado na zona urbana (o que vale é a sua destinação e não localização - artigo 4º do Estatuto da Terra). Por isso, a simples comprovação de que o imóvel fica dentro do perímetro urbano não serve para classificá-lo como imóvel urbano.
      Portanto, a exigência do registrador está perfeita, pois ele está zelando para que a nova matrícula desse imóvel não carregue vícios que irão dar novas "dores de cabeça" ao proprietário.
      Quanto ao logradouro público, seu relato está meio confuso.
      Se você está retificando a descrição tabular, você fez uma planta da realidade jurídica do referido imóvel, constando ali a via pública hoje existente. É lógico que você vai denominá-la conforme a legislação municipal (exemplo: Avenida Tiradentes) e o Município vai anuir, reconhecendo que o imóvel faz frente para a referida via pública e que o referido levantamento não invade o patrimônio público.
      A explicação/justificativa de que o "caminho" constante da precária descrição da matrícula é hoje a referida "Avenida Tiradentes" deve ser feita pelo proprietário e não pelo Município, pois não foi o Poder Público que redigiu essa descrição.
      Por fim, quanto a exigir que essa parcela da via pública, que deve ter saído desse mesmo imóvel, seja "reservada" na matrícula, trata-se de um posicionamento do qual eu discordo frontalmente (conforme tenho defendido em vários artigos que publiquei). No entanto, tenho que admitir que tal posicionamento é juridicamente defensável.
      Para saber mais sobre esse tema (estradas que cortam imóveis), veja este outro artigo neste mesmo blog:
      - http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com.br/2010/05/estradas-que-cortam-imoveis.html
      Um abraço.
      EA

      Excluir
  27. Boa noite, Dr. Eduardo. Sou de Brodowski, Estado de São Paulo. Meu pai possui 1/3 de uma gleba de terra de aproximadamente 28 mil metros quadrados registrado em cartório. São três sócios incluido meu pai (os trẽs possuim escritura própria referente a 1/3 do total da terra). Eles pagam um único Incra (o valor é dividido entre eles).

    O proprietário sócio da gleba do meio quer vender sua parte para uma construtora (será construido várias casas) e necessita da autorização dos outros dois sócios (no caso do meu pai e do outro dono). Não aceitamos, porque eles querem passar para área urbana e isso financeiramente nos prejudicaria.
    Somando o total dos 2/3 restante não daria a metragem de 20.000 metros quadrados para conseguir manter o INCRA para os dois sócios. O sócio que quer vender sua parte propos dar um pedaço de sua parte para meu pai e para o outro sócio afim de que somado os 2/3 restante dê o valor total de 20.000 metros quadrados. A propriedade ficaria na forma de um "U", sendo os lados direito e esquerdo e a parte inferior (de baixo) somados para dar os 20.000 metros, e a parte do meio seria loteada.

    Isso pode ser feito? Quem seria o responsável por esse desmembramento? O Incra ou a Prefeitura?

    O rapaz está nos ameaçando, dizendo que se a gente não aceitar essa proposta ele vai entrar com ação por perdas que ele terá da não realização desse negócio.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Augusto.
      Infelizmente, condomínio e discórdia são duas palavras que sempre se encontram. Por esse motivo, a lei permite que qualquer um dos condôminos consiga judicialmente a sua extinção, mesmo sem a concordância dos demais.
      No entanto, seu caso traz particularidades interessantes:
      1) o imóvel está na zona rural (segundo seu relato); sendo assim, não há como dividir o imóvel (as parcelas ficariam abaixo da FMP), sobrando apenas a venda em hasta pública (o dinheiro arrecadado judicialmente seria dividido em 3 partes);
      2) a inclusão da área no perímetro urbano depende apenas de lei municipal, ou seja, independe da sua vontade ou desse condômino;
      3) se o seu imóvel tiver finalidade rural (de óbvia comprovação), ele continuará cadastrado no Incra (CCIR) e você será contribuinte do ITR; portanto não pagará IPTU (adianto: tema polêmico)
      4) não cabe “perdas e danos” pela recusa dos demais condôminos, pois além do fato de a recusa ser amparada por motivo justo, tecnicamente ainda não existe essa recusa, pois a divisão somente será juridicamente possível após a inclusão do imóvel na zona urbana, coisa que (segundo o seu relato) ainda não aconteceu.
      Por fim, cá entre nós... Dê um jeito de viabilizar essa divisão (aceitando inclusive a mutação para imóvel urbano), pois nada melhor do que ser titular sozinho de um imóvel matriculado. Isso aumenta consideravelmente o valor de sua propriedade.
      Um abraço.
      EA

      Excluir
  28. Caro Eduardo Augusto, eu tenho um sitio de 5 alqueres e meio, eu gostaria de vender uma parte que esta dividida pela estrada, esta area eh de 18000 m quadrados, eh possivel fazer o desmenbramento?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Elaine.
      Antes de mais nada, você terá que retificar a descrição tabular de seu imóvel. Como resultado dessa retificação, teremos dois novos imóveis (imóveis autônomos), um de cada lado da estrada.
      Ou seja, você terá 2 matrículas e um único cadastro rural (CCIR).
      Quanto à possibilidade de venda desse novo imóvel de 1,8 ha (dimensão é inferior à FMP), a legislação não é nada clara e, devido a isso, há interpretações divergentes.
      Meu entendimento:
      - a existência desse imóvel (matrícula) de 1,8 ha ocorreu dentro da lei (imóvel juridicamente perfeito);
      - a venda desse imóvel (matrícula autônoma) não configura parcelamento do solo; portanto não fere a legislação que trata da FMP; e
      - no momento da venda, é apresentado o CCIR em vigor, que engloba o todo das 2 matrículas (atente que isso não configura parcelamento do solo; configura, no máximo, "parcelamento cadastral").
      Portanto, tanto a escritura como o registro são perfeitamente possíveis.
      No entanto, há uma grande possibilidade de ocorrer o seguinte problema logo em seguida ao registro:
      - o comprador desse imóvel de 1,8 ha poderá não conseguir o cadastramento de seu imóvel no Incra (cancelamento parcial do cadastro de seu imóvel e criação de novo cadastro para essa outra área), sob a alegação de que o imóvel tem área inferior à FMP; e
      - sem o CCIR o proprietário perderá o poder de disponibilidade de seu bem imóvel (não poderá arrendar, alienar ou dar o imóvel em garantia).
      Ou seja, não basta seguir o meu posicionamento jurídico; o comprador deve estar ciente dessa particularidade e, principalmente, deve estar disposto a defender seu direito ao cadastramento na justiça federal (pois o Incra é uma autarquia federal).
      Um abraço.
      EA

      Excluir
  29. Boa tarde!Primeiramente, parabéns e obrigada por todas estas informações!
    Tenho uma dúvida acerca do assunto: Pretendo comprar um imóvel rural (5ha) que faz parte de uma área maior de 26ha e que está em condomínio. Se todos os condôminos concordarem com a venda, ao adquirir o imóvel eu passo a fazer parte do condomínio ou posso desmembrar a nova área e registrá-la em uma matrícula independente?
    Muito obrigada!
    Maria Fernanda

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Maria Fernanda.
      São dois caminhos possíveis.
      1) Você adquire fração ideal de um dos condôminos para, depois, em conjunto com todos os demais condôminos, obter a divisão amigável do imóvel 26 ha; ou
      2) Os atuais condôminos providenciam a divisão amigável do imóvel de 26 ha entre eles e, depois, você adquire diretamente o novo imóvel de 5 ha de seu proprietário exclusivo.
      Para a divisão amigável, serão necessários trabalhos técnicos de agrimensura e, na quase totalidade dos casos, da prévia retificação da descrição tabular do imóvel.
      Um abraço.
      EA

      Excluir
  30. Boa noite, uma amigo tem uma área em Camanducaia-MG tem 4 alqueres e quer me vender um lote de 1000 m2 (20x50mts), vou pagar em 10 parcelas, fica área rural, como posso fazer para depois obter a escritura desse lote? fica dentro da propriedade.
    abs
    Alexandre

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Alexandre.
      Se o imóvel fica na zona rural, tal parcelamento é irregular e você não vai conseguir registrar esse imóvel em seu nome.
      No entanto, é até possível conseguir um registro em seu nome, mediante a aquisição de fração ideal para "mascarar" o parcelamento (se não for possível apurar a fraude, o registro será feito). Trata-se de uma prática muito comum e, obviamente, irregular.
      Mas não se iluda com isso. Mesmo que consiga o registro em seu nome, você não será proprietário de seu lote, mas apenas de uma fração ideal da área total da matrícula, situação esta que só lhe trará problemas, pois você terá que suportar o ônus de participar de um condomínio (uma "sociedade") e a “saúde” da matrícula de seu imóvel dependerá da caprichosa atuação de todos os condôminos (basta um deles transmitir sua fração por contrato de gaveta a terceiros e desaparecer para que a situação se complique para todos).
      Se você não quer problemas, não entre nessa furada.
      Um abraço.
      EA

      Excluir
  31. Olá, Eduardo Augusto.

    A minha mãe recebeu junto com mais 4 irmãos uma área rural de 60 hectares como herança. Esta terra está em condomínio entre os 5 irmãos. Cada um tem 12 hectares, inclusive algumas áreas já estão demarcadas por cerca, que é o caso da minha mãe. Tentamos fazer um desmembramento de forma amigável mas não foi possível devido a um dos condôminos. A via judicial, me disseram, é muito demorada.

    Minha mãe está querendo tirar um empréstimo para a construção de um aviário(criação de frango de corte)por meio do BNDES. Dessa forma, seria necessário colocar a terra como garantia, além de construir o aviário na mesma terra.

    Minha dúvida é: é possível dar apenas a parte dela de 12 hec como garantia para o empréstimo no banco, e construir o aviário nela?

    Eu pesquisei um pouco e a única coisa que encontrei foi o artigo 1.314 do CC: Art. 1.314. "Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la."

    Muito obrigado!

    ResponderExcluir
    Respostas

    1. Olá, ...(vc não se identificou)...
      Esse é um dos grandes problemas de ser titular de uma fração ideal... Condomínio só gera problemas.
      Para a divisão do imóvel, há duas saídas: a divisão amigável (agrimensor, tabelião e a participação de todos os condôminos = solução rápida) e a judicial (agrimensor, advogado, juiz e uma grande briga entre os condôminos = dor de cabeça).
      A via judicial será, obviamente, muito demorada e poderá resultar em algo não desejado por ninguém (venda do todo em hasta pública para, depois, ser dividido o valor arrecadado entre os condôminos).
      Quanto à possibilidade de ser hipotecada apenas a fração ideal de sua mãe, há que se considerar o seguinte:
      1) tal fração já está registrada em nome de sua mãe?
      2) o BNDES aceita essa fração ideal como garantia?
      Se a resposta for um sonoro “sim” para as duas questões, solucionada está a questão.
      Observações:
      1) sua mãe não tem 12ha (por mais que exista cerca e concordância entre os condôminos); sua mãe é titular apenas de uma fração ideal de 20% (1/5) sobre o imóvel de 60ha, que não lhe garante direitos exclusivos sobre nenhuma parcela certa e localizada do imóvel, ou seja, juridicamente, ela tem direito a 20% dos lucros gerados pelo imóvel de 60ha e deve arcar com 20% das despesas desse mesmo imóvel; e
      2) nem todo credor aceita fração ideal em garantia, pois, em muitos casos, fração ideal é "dinheiro podre", principalmente nas hipóteses em que não há concordância entre os condôminos.
      Um abraço.
      EA

      Excluir
  32. Boa noite, Eduardo!

    Estou querendo adquirir um imóvel rural que de acordo com a Certidão do Registro de Imóveis é constituído por um direito hereditário sobre um espólio. Este registro é muito antigo e não se sabe se foi feito inventário do de cujus.
    O Registro de imóveis disse que não é possível registrar a Escritura de aquisição deste imóvel.
    Como posso adquirir este imóvel legalmente para depois registrá-lo?

    Muito obrigada!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Maria Fernanda.
      Você terá que adquirir o imóvel de quem seja o seu proprietário tabular, ou seja, daquele que consta do registro imobiliário como titular do imóvel.
      Compete ao vendedor (que se diz "dono" do imóvel) regularizar antes sua situação no Registro Imobiliário. Somente depois disso ele poderá vender o imóvel.
      Caso ele tenha que fazer o inventário (é o que parece), hoje isso é bastante simples e rápido, pois poderá ser efetivado diretamente num tabelionato de notas.
      A melhor coisa a fazer é o seguinte: vá com o comprador a um tabelionato de notas com toda a documentação desse imóvel, que ele terá condições de orientá-los para a solução do caso. Estejam presentes os dois (vendedor e comprador), para evitar que “um tente passar o problema para o outro”.
      Por fim, se você não quer ter “dores de cabeça”, não compre antes de solucionar essa pendência, ou seja, não caia na tentação de fazer um contrato de gaveta (e de pagar antes), na esperança que o vendedor logo solucionará a questão. Depois de feito o pagamento, as chances de isso ocorrer diminuem drasticamente...
      Um abraço.
      EA

      Excluir
  33. Olá Dr Eduardo.
    Primeiramente parabens!Aqui tem as respostas muito uteis, e devo agradecer, em nome de todos por sua boa vontade.De perder um tempo aqui respondendo...
    Eu comprei de um sr, uma parte de sua chacara que mede 105 mil mts no total.
    Nos foram vendidas do outro lado da rua, em forma de 'U' uma area onde estava localizada toda a sua reserva. sendo que a parte comprada teria de descontar a reserva. onde tinha uma pequena roça ,uma area limpa um potreiro. segundo ele, mediria um alqueire a um alqueire e meio. Logo ele pedia 40 mil no alqueire ( isso a dois anos atraz).e ali poderia dar de 40 mil a 60 mil.
    Fomos medir para parcelar o agrimessor falou que dava 21.475 mts então confiamos no Sr. Fomos ao cartorio onde registramos a compra dando 23mil de entrada e adiferença parcelamos em 12 veses no contrato fala que ao final da ultima parcela os vendedores tem de entregar documentado. no dia da compra ele assinava pela mulher inclusive tinha a procuração dela...quanto terminamos de pagar apos meses esperando ele medir. ele pediu para o advogado dele falar conosco
    queira fazer uma 'inscrição publica para nos dar os documentos. alem deque a medida de 21475mts não correspondia a area que ele mostrou.nos abrigando a ficarum bem menas terras que ele tinha mostrado.
    descobri que a area que ele me mostrou mede 25.550 mts e nao somente 21.475 mts sequente disto sua esposa veio a falecer ele vendeu mais dois eu tres terrenos de 1000mts na sua chacara para terceiros sem documentos...
    eu quis pagar a diferença dos 4 mts para ele me entregar os documentos e ele me alega que ja doou a terra para seus filhos.. que ja entrou em inventario, e não pode me vender a diferenca... que seus filhos não querem vender. sendo que quando me vendeu ele me mostrou toda a area dise que se faltase a gente acertava a mais ou amenos.
    cobrei isso dele. ele me falou que quando me vendeu era 'tipo uma propaganda para vender...
    hoje ele esta querendo vender essa diferenca para um terceiro.
    não me deu documentos e ainda tem mais um me encomodar (desculpe o palavriado)
    onde eu vou para recorrer disso
    na epoca custava 40 mil o alqueire pagamos 35mil que esta registrado em cartorio.
    porem tem uma diferença de 4mil mts que eles não querem vender. desses 4mil 2 mil e de debaixo da rede da copel.
    sera que eu tenho que aceitar isso ou a medida que ele quer que aceite pegando os fundos da chacara?
    Hoje e domingo acabei de conversar com o filho dele e ele me disse que eu tenho que aceitar isso mesmo que adianta procurar a justiça
    e tenho que medir em trinta dias a minha area.
    o detalhe a reserva legal que esta do meu lado da rua deveria medir 21 mil mts sendo que neste lado tem um total de 38mil mts. resumindo a chacara dele esta devendo 14 mil mts de reserva cortada que ele me vendeu...
    não sei se fui claro.
    mas agradeço sua resposta...para uma pessoa que esta enrrolada.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Belmiro.
      Situação complicadíssima a sua; e de solução nada fácil.
      Motivo da dificuldade: você não adquiriu um imóvel, mas apenas uma fração ideal do todo, que não lhe garante direito nenhum sobre parcela certa e localizada do terreno.
      Por outro lado, as frações de seus condôminos também não lhes garantem nada; ou seja, todos vocês estão numa mesma enrascada.
      Numa batalha judicial, suas chances de ser indenizado por essa situação são grandes, mas não há como o juiz lhe decretar a titularidade sobre essa parcela certa de terreno, pois (como eu já expliquei) tal imóvel inexiste juridicamente (salvo se você ajuizar uma ação de usucapião).
      Talvez a melhor saída seja um recuo estratégico, aceitando perder um pouco de área para, em troca, obter a divisão amigável do imóvel, de forma que lhe resulte uma matrícula autônoma de sua área em seu nome. Feito isso, ninguém mais poderá derrubar seu direito que estará fortemente protegido pela legislação civil.
      Verifique antes qual é a FMP de seu Município. Se ela não for de 2 ha (que é a menor FMP existente no país), a solução que lhe propus será impossível.
      Boa sorte.
      EA

      Excluir
  34. Olá Dr. Eduardo. Tenho uma dúvida. Quero vender fração ideal de imóvel rural. Como devo proceder? Deve ser feita a divisão anteriormente? Obrigada!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Carla.
      Para venda de fração ideal, basta uma escritura pública.
      No entanto, fração ideal não representa direito nenhum sobre parcela certa e localizada do terreno. Ou seja, se sua intenção é vender "uma chácara" (ou a intenção do comprador seja adquirir uma parcela certa e localizada desse imóvel), você deve antes criar esse novo imóvel, que será feito por divisão amigável (escritura pública com a participação de todos os condôminos para dividir o imóvel de acordo com seus quinhões).
      Por fim, convém esclarecer que a venda de fração ideal para mascarar parcelamento do solo é uma irregularidade que pode configurar o crime previsto no artigo 50 da Lei nº 6.766/1979.
      Um abraço.
      EA

      Excluir
    2. art. 50 da lei 6.766/1979 refere se ao parcelamento urbano, a competência para imovel rural é com INCRA

      Excluir
    3. Como resolver parcelamento de imóvel rural com metragem inferior ao modulo, o INCRA não aceita parcelamento com menos de 20.000 m2, a prefeitura não tem competencia para imovel rural

      Excluir
  35. Obrigada pelo esclarecimento! Abraço.

    ResponderExcluir
  36. Boa noite! Sou aqui de Minas Gerais e seu blog tem nos ajudado muito.
    Comprei uma área de 19ha escriturada e registrada, que faz parte de uma de 285ha com um total de 15 proprietários inclusive eu, quero desmembrar esta área de modo que ela venha a ter uma matrícula individual, assim quando decidir vende-la não preciso da assinatura dos condôminos. Qual os procedimentos necessários? Me falaram que tenho que ter uma folha de requerimento assinado pelos condôminos, de que se trata? Você tem algum modelo deste requerimento para me enviar? Agradeço a atenção!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Silva.
      Se vc é titular de uma fração ideal num imóvel com vários condôminos e deseja ser proprietário exclusivo de uma parcela certa e localizada desse imóvel, há 3 soluções possíveis:
      1) havendo consenso geral: escritura pública de divisão amigável, com a participação de todos os condôminos, instruída com trabalhos técnicos de agrimensura (quase certa a necessidade de prévia retificação da descrição tabular do imóvel);
      2) não havendo consenso: ação judicial de extinção de condomínio me face de todos os condôminos, instruída com trabalhos técnicos de agrimensura (do imóvel todo e da parcela que vc deseja ser proprietário exclusivo); ou
      3) em último caso: ação judicial de usucapião, desde que seja comprovado o interesse de agir (necessidade e adequação), o que não parece ser o seu caso (exemplo em que o interesse de agir está presente: muitas dezenas de condôminos, em que muitos já são falecidos).
      Um abraço.
      EA


      Excluir
  37. Olá Eduardo! Após a edição do novo código florestal, não se exige a averbacao da reserva legal no registro de imoveis. Como fica quando houver a alienacao ou desmembramento de imovel rural? Deve ser exigida essa averbacao? Att, Carla.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Carla.
      Eu entendia inexigível tal averbação pelo registro imobiliário na vigência do Código antigo, pois a referida lei não conferiu ao registrador poder para fazer tal exigência nem punia o proprietário rural que não requeresse tal averbação com o bloqueio de seu poder de disponibilidade (apesar disso, esclareço que, em alguns Estados, há norma específica da CGJ que obriga tal exigência pelo registrador imobiliário).
      Na vigência do novo código, em que tal averbação é apenas uma livre opção do proprietário rural, entendo abusiva tal exigência pelo registro imobiliário.
      No entanto, se a Reserva Legal já estiver previamente averbada na matrícula, a situação é diversa. Havendo retificação, parcelamento ou unificação de imóveis, é obrigatória a apresentação da correta descrição da RL nos trabalhos técnicos de agrimensura, para gerar o correto transporte às novas matrículas, salvo se o proprietário comprovar o registro da RL no CAR (Cadastro Ambiental Rural) e declarar expressamente que não deseja a manutenção de sua descrição na matrícula de seu imóvel, conforme lhe permite o §4º do artigo 17 da Lei nº 12.651/2012.
      Um abraço.
      EA

      Excluir
  38. Este comentário foi removido pelo autor.

    ResponderExcluir
  39. Prezado Dr. Eduardo. Coloquei minha questão há algumas semanas mas não soube onde encontrar a resposta. Agora já me inscrevi e sei que posso ler a resposta aqui no Parcelamento do Imóvel Rural. Parabéns pelos cem mil! Vamos então à minha questão: tenho imóvel rural em Bananal, SP. São 67 Ha sem APAs, sem restrições alguma e a 10 km da cidade. A Reserva Legal já está demarcada e seus ribeirões já estão com os (agora) 20 metros de margens em ambos os lados protegidos. Tenho um grupo de fiéis amigos de looonga data (tenho 65 anos de idade) e eles insistem que eu venda para cada um, uma gleba com 3Ha (que é o mínimo módulo rural por aqui). Nossa ideia é estarmos juntos em nossa velhice. Como todos tem família, naturalmente querem uma escritura para quando de nosso falecimento, cada família ter seu pedaço de terra. Posso vender para eles estes cinco pedaços? Agradeço a atenção, Luiz Inglês

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Prezado Luiz:
      Para desmembrar e vender uma ou mais parcelas de seu imóvel rural, sem gerar problema futuro, basta seguir as seguintes dicas:
      1) não venda fração ideal (que gera condomínio, ou seja, uma sociedade de famílias num mesmo imóvel); opte por desmembrar da matrícula de seu imóvel cada área que será alienada;
      2) contrate um bom agrimensor para fazer o completo levantamento de sua área (planta 1: retificação) e demarcar as áreas que serão alienadas (planta 2: parcelamento);
      3) com base nesses trabalhos técnicos de agrimensura (planta 1), retifique a descrição tabular de seu imóvel no registro imobiliário; e
      4) após isso, vá a um tabelionato para fazer a escritura de alienação das parcelas (sempre com área superior à FMP), com base nesses mesmos trabalhos técnicos de agrimensura (planta 2).
      Resultado disso: cada comprador será proprietário exclusivo de seu imóvel, não havendo mais vínculo nenhum com os titulares da área originária, o que evitará dissabores quando de alienações ou onerações dos referidos imóveis.
      Um abraço.
      EA

      Excluir
  40. Muitissimo obrigado!!!
    Realmente estou bem enrrascado. a Solução seria isso mesmo, aquardar e fazer usso capião...confiei em um ssr de idade. mas aprendi que cabelo branco tambem é ''vigarista''.
    mesmo asim agradeço sua iniciativa. de ter aqui esse blog que esclarece duvidas de muitos.
    o que o Sr me explicou. alguns bons advogados me disseram o mesmo, porem outros queriam dinheiro adiantado. se eu estivesse desinformado....
    sendo asim volto agradecer. para eu e outros aqui , sua ajuda me foi muito util. seu proficionalismo e de respeito.

    ResponderExcluir
  41. Bom dia, Eduardo!
    Desde já agradeço tantas informações importantes fornecidas através desta página!
    Eis a minha dúvida: Tenho um imóvel rural em condomínio que será desapropriado judicialmente. Neste caso, quando do registro da porção desapropriada, será aberta nova matrícula no RI para a área desapropriada ou o Poder Público constará da matrícula do meu imóvel como condômino?
    Obrigada pela atenção.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Maria Fernanda.
      Depende de qual seja o objeto da desapropriação.
      Se for fração ideal (hipótese que eu duvido!), o Município será condômino nesse mesmo imóvel (proprietário na mesma matrícula).
      Se a desapropriação tem por objeto uma parcela certa e localizada do terreno, será aberta uma nova matrícula para essa área em nome do Município, sobrando aos expropriados o ônus de apurar o remanescente (mediante retificação de registro) para regularizar sua área.
      Um abraço.
      EA

      Excluir
  42. Bom dia Dr Eduardo

    Trabalho no Registro de Imóveis de Curiúva-PR, estamos com um caso meio complicado, temos uma partilha para registro e posterior divisão amigável, ocorre que na matricula ja existe um inventario registrado, e agora esta p registro o outro, e na verificação não foi encontrado 43,56 hectares, os condôminos querem extinguir o condomínio, nossa dúvida é:
    a) há como fazer uma retificação de área da parte ideal iventariada por ultimo, pois a do primeiro inventário esta correto, e existe terceiros envolvidos.
    b) Como fazer nesse caso, ou pode ser feito a retificação na escritura de divisão amigável, constando a falta da área e os envolvidos pedirem o cancelamento do remanescente da matricula mãe. Obs. área inferior a exigência do georreferenciamento.

    ResponderExcluir
  43. Este comentário foi removido pelo autor.

    ResponderExcluir
  44. Cleomar Dantas, 28 de Novembro de 2012
    sou Cartorio Registro de Imoveis e Tabelionato de Sucupira-Tocantins,
    gostaria que voce tirasse minhas duvidas. para fins de exemplos:

    tenho um imovel pertecente a um casal Raimundo e Rita, 100 hectares, eles separaram por Divorcio Direto Litigioso,e no divorcio ficou imovel em comum, e agora eles querem separam a metade de cada um, o que devo fazer, eles mandaram fazer mapa, memorial da parte de cada um.

    ResponderExcluir
  45. Prezado Dr. Eduardo,

    Estamos estudando uma proposta para comprar um imóvel rural, com casa de alto padrão, na região do São Bento do Sapucaí, que tem uma situação complicada.

    O terreno não tem documentação. O vendedor comprou o imóvel em 2009, desmembrado de uma área maior, que pertencia a uma familia que não tinha título de propriedade mas estava la há muitas décadas. O terreno tem 40,000m2 (FMP de 30,000 m2). Entretanto, o vendedor quer desmembrar o terreno de forma que o comprador vai adquirir uma gleba de 32,000 m2, e ele ficaria com o resto - a gleba de 8,000 m2.

    1. Ficamos em duvida: o desmembramento, que criaria uma gleba de 8,000 que é irregular, é ilegal e poderia prejudicar a regularização da gleba de 32.000 pelo comprador?

    2. Nesse caso é necessário para o desmembramento obter uma licença previa (ou posterior a venda) da CETESB?

    3. Como teríamos que fazer uma ação de usucapião para regularizar a propriedade do imóvel, consultamos um advogado local, que nos disse que é possível obter a propriedade dos 32.000 em uma ação de usucapião sem mostrar ao juiz a situação de que restou uma área remanescente de 8.000. Para tanto, entendemos que seriam feitos dois documentos diferentes, um instrumento de cessão de direitos possessorios entre o vendedor e o comprador, que retrataria a situação de que está sendo uma adquirida uma área de 32.000 a partir do desmembramento de uma área maior de 40.000, e outro contrato para ser apresentado na ação de usucapião, que não mencionaria a área total de 40.000. Estamos preocupados com os riscos disso...é legal?

    4. Nesse caso, se o vendedor não esta na posse do imóvel por 5 anos, qual o procedimento para o comprador pedir usucapião, incluindo o tempo dos anteriores proprietarios? Você recomenda obter o consentimento de todos os vizinhos/confrontantes antes da compra do imóvel?

    Muito obrigado por seus esclarecimentos sobre o assunto.

    ResponderExcluir
  46. Este comentário foi removido pelo autor.

    ResponderExcluir
  47. Unknown21 de dezembro de 2012 10:27
    Olá
    Seguinte dúvida: Num processo de retificação de área, onde houve desapropriação por uma rodovia estadual, gerou uma Matrícula de um imóvel rural com 500 m², bem inferior a FMP (30000 m²). Agora o proprietário quer vender a matricula de 500m², isso é legal???. Pois ele está vendendo todo o imóvel de uma matricula.
    Fico no aguardo

    ResponderExcluir
  48. Olá Eduardo.
    Compramos uma fazenda em sociedade e dividimos em 11 chacaras e duas áreas de reserva, fizemos o georreferecimento de tudo,todas com menos que a fmp,foi feita a escritura de todas elas da seguinte forma área menor em comunhão com área maior.Estou vendendo a minha chácara e o novo dono do cartório disse que não pode transferir a minha escritura que já esta registrada a mais de dois anos, devido a área ser menor que a FMP. E aí? Obrigado.

    ResponderExcluir
  49. Estimado Dr. Eduardo.

    Obrigado pelo serviço que presta a todos nós brasileiros.

    Peço favor que me informe se posso proceder do seguinte modo: Desejo comprar um imóvel urbano (casa de morada) no interior de Minas Gerais (Zona da Mata). Ocorre que a TRANSCRIÇÃO (não foi ainda matriculado pela lei de 1973, salvo engano) consta somente: "Uma casa residencial e quintal, localizado na cidade de ...". A TRANSCRIÇÃO não faz nenhuma referência as dimensões deste quintal (terreno) que na frente faz divisa com a rua, nos fundo com um riacho e nas laterais com vizinhos que concordam com a medida feita por mim constando 841 m². Pergunto: posso requerer junto ao Cartório de Registro de Imóveis que matricule o imóvel constando a referida medida que consta da TRANSCRIÇÃO,já que, pretendo adquirir o imóvel? Posso pedir ao cartório de notas que conste a referida medida na escritura para que conste na nova matrícula? Há outro meio sem gasto financeiro?

    Muitíssimo Obrigada.

    Rosa Monteiro Reis.

    ResponderExcluir
  50. Boa tarde Eduardo!
    Seu site eh um oasis no deserto :-)
    Tenho um imovel rural escriturado e registrado em Brasilia em sociedade com um amigo. A area total do imovel eh de 24 mil metros quadrados. Pretendo vender minha parcela no imovel. Posso passar novamente a escritura para o meu socio atual e para o novo comprador? Obrigado e feliz 2013!

    ResponderExcluir
  51. Bom dia, gostaria de tirar uma duvida com o Sr.

    Tenho uma propriedade rural com 20.000m² em Santa Catarina, area que pode ser escriturada, porem quero fazer varias chacaras de recreio,ou seja condominio de chacaras residencias com lotes de 2.000m², como proceder quanto a legislação, o que preciso para fazer isso, corro o risco de ter minha area embargada pela fiscalização se não tiver as licenças, (quais seriam), desde ja agradeço.

    ResponderExcluir
  52. Por gentileza. Um credor conseguiu adjudicar de uma área total 04ha.75ca.00ca uma área de um dosproprietários (irmãos) sendo 4.480² referente a uma dívida. Como está em comum o sítio como este credor que ja tem adjudicação escriturada, separar para sí esta metragem para uso pessoal ou venda? ja que os demais familiares do que perdeu a parte do bem usam inclusive a renda do sítio e este credor que passou a ser dono tb não tem e nem desfruta. Qual seria a solução para ele demarcar uma parte que detém e usa-la cercá-la e ter acesso único e restrito?

    ResponderExcluir
  53. Boa noite Dr Eduardo
    Adquiri 3.200m2 como fração ideal de 8ha no município de Gramado RS. A advogada do vendedor elaborou um contrato particular de compra e venda e quando fomos ao tabelionato para reconhecer as assinaturas não foi possível pois uma lei de 1988 proíbe com menos de 3ha. Não sei como está classificada a zona do terreno, só sei que é rural. O dono já " vendeu" outro pedacinho, somente de boca, nem mesmo com um contrato como o nosso, aqui isto parece muito comum. São pessoas simples e de boa índole, não creio que haja má fé na negociação, mas gostaria de saber se há algo que possamos fazer para ter um mínimo de garantia de colocarmos os 3.200m2 no nosso nome quando a área for transformada em urbana, o que deve ocorrer em até dois anos ( informação da prefeitura ). Temos apenas o contrato assinado pelo vendedor e sua esposa e duas testemunhas. Qualquer orientação será muito apreciada.
    Att. Maria Cristina

    ResponderExcluir
  54. Boa tarde Dr. Eduardo, desde já sou grato pela ajuda que puder me dar. Bom eu adquiri no DF, em 2001, uma gleba de 2,1 ha de um posseiro regular no terreno originário há 40 (quarenta) anos. Fizemos um contrato e uma cessão de direito. A União, que na epoca que eu comprei publicou nos jornais que iria vender a terra para o posseiro antigo, não o fez. O que devo fazer considerando que estou ocupando a gleba de fato há 12 (anos)? Grato.

    ResponderExcluir
  55. Nossa fazenda tem 106 hectares, como posso separar uma área para formar um lote de umas 20 chácaras com aproximadamente uns 3.000 m cada?

    Célio Nogueira

    Desde já obrigado

    ResponderExcluir
  56. Possuo um imóvel de 900 metros quadrados localizado em área rural, qual o procedimento que tenho que tomar para passá-lo para área urbana para poder vendê-lo através do programa Minha Casa Minha Vida da CEF, já que a CEF não financia terrenos em área rural?

    ResponderExcluir
  57. Bom tarde Dr. Eduardo

    Venho mais uma vez solicitar um esclarecimento do senhor.
    Li um artigo na internet certa vez que informa a possibilidade de criação de um condomínio para fins urbanos, localizado em zona rural, ou seja, fora da zona urbana ou de expansão urbana. Nele há informações que para realizar tal ato é necessário restrita observação das normas dispostas no Estatuto da Terra (artigos 60 e seguintes); do art. 96, do Decreto nº 59.428/66, e do art. 53, da Lei nº 6.766/79, e, especialmente da Instrução Especial do Incra nº 17-B/1980, item "3".
    Assim, eu lhe pergunto, é possível um empreendimento imobiliário localizado na zona rural, porem com finalidade urbana, em que cada lote possua área com dimensões menores, por ex., 300,00m2?
    Desde já agradeço os nobres ensinamentos do digno mestre.
    Abs.

    Anderson Andrade de Oliveira

    ResponderExcluir
  58. Caro Eduardo,

    Diante da seguinte situação, uma área rural de 14 hectares com 40 moradores (proprietários) pagam ITR por toda a área. Como seria possível "desmembrar" a área para que o ITR fosse individualizado.

    Desde já, obrigada.

    ResponderExcluir
  59. Boa tarde, Dr. Edurado!
    Me encontro na seguinte situação, meu pai comprou um pequeno sítio, uma "área em comum" dentro de uma matrícula, no cartório, que engloba ainda outros sítios vizinhos.
    Ocorre que essa matrícula não possui reserva legal, e a juíza da comarca determinou que o cartório não mais procedesse ao registro de nenhuma propriedade rural sem reserva legal. Pois bem, meu pai quer vender o imóvel e não consegue, porque seus vizinhos não querem fazer a tal da reserva legal. Meu pai quer fazer e tem, inclusive, mais de 50% de área verde destinável à reserva legal.
    Ocorre que o Incra diz que só aceita se for reserva legal da matrícula toda, incluindo os sítios vizinhos...
    Estou sem saber como sair desta situação.
    Desde já agradeço por todas os grandes ensinamentos que o Sr. nos dá.

    Obrigado e boa tarde!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Em tempo, todos os sítios são maiores que o módulo rural, cercados há décadas, com divisas pacíficas.

      Excluir
  60. Bom dia Dr. Eduardo, estou comprando uma chacara de 6.050 metros e tenho em maos a escritura dessa terra mas esse pedaco nao foi desmembrado no incra e ele esta dentro dos 20 halqueres, tem como desmembrar esses 6.050 metros? Caso sim quanto tempo em media leva para acontecer esse desmembramento? Obrigado.

    ResponderExcluir
  61. Olá Dr Eduardo
    Gostaria de obter a FMP dos municipios de Santa Ines e Nova Itarana (ambos situados na Bahia). Onde consigo a tabela? Pode postar o link?
    Muito obrigado
    Att
    Renê

    ResponderExcluir
  62. Bom dia Eduardo!

    Tenho um terreno rural de aproximadamente 4.500ha em MG, ele está localizado no meio de um área urbana. Vendi dois lotes sendo que um já foi construído e o outro o rapaz vai se casar e precisa da escritura do terreno para fazer o financiamento junto a CEF. Eu estou pensando em desmembrar parte do terreno e lotear uns 8 lotes. a parte que vai continuar rural quero construir e pra isso preciso hipotecar o imóvel rural, mas sem prejudicar os lotes. Qual a forma mais rápida para que eu faça esse desmembramento?

    Att.
    Bruno.

    ResponderExcluir
  63. Dr. Eduardo para fazer um desmembramento de uma área, preciso obrigatoriamente fazer a retificação da área original para depois desmembrar?

    Fiz todo o processo de desmembramento e apresentei ao cartório, no entanto, prenotaram solicitando a retificação da área. O pior é que um dos confrontantes da área original é a FUNAI o que dificultará enormemente o desmembramento, já que a FUNAI trabalha de forma morosa para anuência documental na região.

    Essa exigência (retificação da área original) é realmente necessária, há fundamentação legal para a exigência do Registro de Imóveis?

    ResponderExcluir
  64. Prezado Dr. Eduardo.
    É possível fazer uma retificação de apenas um rumo onde não constou o seu quadrante, por exemplo NW, sem precisar de anuência de confrontantes e etc ?
    Agradeço antecipadamente
    Alexandre

    ResponderExcluir
  65. Olá estimado Dr. Eduardo!

    Ainda continuará a nos prestar informações?

    ResponderExcluir
  66. Bom dia Dr. Eduardo.

    Tenho um sítio com 10 hc e tenho vontade de transformá-lo em chácaras de 600 metros, será que é possível e como devo proceder?

    Obrigado desde já pela atenção.

    Geovani.

    ResponderExcluir
  67. boa noite
    Doutor Eduardo Augusto
    quero parabeniza-lo pelo amor a causa publica e humanitária. Tenho um terreno em Pardinho - SP denominado "Chacara de Recreio Campos Elisios" uma area de 5000 mts2, tem 40mt de frente por 125 de fundos, ocorre que minha quadra e a terceira antes da "viela" como o da quadra 01 recuou sua cerca e deixou a viela com 13,5 mt que deveria estar com 5 mts de largura e esse 6,5 mts está prejudicando a minha quadra e da minha visinha que é a quadra 02. A minha pergunta é onde posso exigir o memorial descritivo para confrontar as medidas e essa viela teria uma medida padrão. O que o Sr. me orienta nesse caso. desde já sou grato. ZAQUEU LEANDRO - SP-SP

    ResponderExcluir
  68. Boa tarde Dr. Eduardo, tenho uma propriedade de 2 hectares aqui em Brasília, essa propriedade fica numa zona rural e possuo a escritura e o registro do terreno. Tenho interesse em fazer um pequeno condomínio com 16 lotes. Acontece a seguinte situação: Estão saindo 3 condomínios grandes acima de 600 lotes após a minha chácara com o acesso pela mesma df-495 inclusive já asfaltada. Só que esses condomínios ficam no Goiás e a minha terra está no DF. Teria como eu solicitar essa regularização? Uma vez que várias pessoas estão morando em módulos menores de 2 hectares, inclusive alguns vizinhos. Gostaria de fazer tudo ao rigor da lei para evitar problemas. Desde já agradeço!!! E se possível gostaria de contratar uma consultoria especializada no assunto. Atenciosamente, Jairo
    Jairo

    ResponderExcluir
  69. Prezado Eduardo! Estou com um problema: Comprei uma área de 10 mil metros em uma propriedade que é confrontante com a minha, mas é inferior ao módulo rural e todos dizem que eu não conseguirei anexar as minhas terras. Será que é possível o desmembramento desses 10 mil metros anexando-se à que já possuo e está registrada. Será que existe algum caminho para se fazer isso?

    ResponderExcluir
  70. Boa Tarde Dr. Eduardo. Primeiramente gostaria de parabenizá-lo pelo Blog (é realmente excelente) e gostaria de saber se pode me tirar uma dúvida, estou tentando registrar um "conjunto habitacional de interesse social", com todas as aprovações e toda documentação exigida, com exceção de uma, a referida baixa do INCRA, descaracterizando o imóvel como Rural, o CRI está se negando a registrar antes que essa seja emitida, mas, o processo está a meses no INCRA sem previsão de quando será sequer analisado, o órgão não responde, não passa a situação e temos que nos deslocar 700 km para buscar informações, estamos com o processo parado pendente desse ofício, a prefeitura já incluiu a área na zona urbana da cidade. Não sei o que podemos fazer, se é que podemos fazer alguma coisa. Por favor se tiver alguma forma de nos ajudar eu ficaria muito grata.

    ResponderExcluir
  71. Boa noite Dr.Eduardo parabéns pelo blog e pela iniciativa de ajudar as pessoas leigas no assunto assim como eu , eu e meu pai estamos querendo comprar um chácara de + 50 mil metros em um região rural de uma próxima a Brasília já estado de Goiás , essa chácara não possui escritura e o atual proprietário a comprou através de cessão de direitos há + de 6 anos , minha dúvida é a seguinte : é seguro nós comprarmos essa chácara por sessão de direitos ? existe a possibilidade de conseguirmos fazer a escritura de imóvel ? desde já agradeço sua ajuda

    ResponderExcluir
  72. boa tarde Eduardo,
    Desculpe pela ignorância, mas sou super leigo no assunto, e estou precisando de uma ajuda... Pretendo eu e alguns amigos comprar um imóvel rural em Teresópolis, de 12 hectares, e transforma-lo em uma espécie de condomínio rural para agricultores.. ou seja, pretendemos morar com nossas famílias e tirar da terra nosso sustento... pretendemos ter lotes individuais e áreas coletivas, por isso achamos que a formação de um condomínio seria interessante.. mas nao consigo entender uma coisa: qual a formação jurídica de tal condomínio? existiria a posse efetiva de cada parte, e a parte coletiva estaria em nome do condomínio? haveria um desmembramento efetivo da terra para formação do condomínio, ou somente aconteceria isto caso decidíssimos dissolver o condomínio? legalmente, na prática e em relação a burocracias, vale a pena formar um condomínio rural? agradecido imensamente, CArlos

    ResponderExcluir
  73. Vi no site http://www.amiranet.com.br/files/produtos/sumario_2116.pdf que seu texto foi publicado na edição 162 da Revista A Mira, por outro autor. Ele não fez qualquer citação de seu nome.

    ResponderExcluir
  74. Boa tarde Dr. Eduardo, adorei o blog e sua prestatividade em esclarecer varias dúvidas, espero que esclareça a minha também. Temos um sítio de herança que ficou para 6 irmãos. O inventário já está pronto e 4 irmãos tem intenção de vender e eu e mais um não. Como não temos condições de comprar a parte deles gostaria de saber se posso desmembrar esse sítio? Dá muito trabalho? Fica muito caro? Como devo proceder? O sítio tem 14 alqueires situado em Alto Porã SP região de Franca SP está avaliado a mais ou menos R$600.000,00. Desde de já muito obrigado.

    ResponderExcluir
  75. Dr. Eduardo, parabéns pelo seu trabalho e por compartilhar todo seu conhecimento conosco.
    Gostaria de algumas dicas de como procede para o caso abaixo:
    Em 1966 o proprietário de uma área rural a doou a seus filhos e netos com reserva de usufruto vitalício. Houve a divisão amigável da área que coube a cada donatário, passados mais de 40 anos alguns dos adquirentes venderam suas partes e outros acabaram falecendo, no decorrer deste período houve também a criação de matriculas sem a extinção do condomínio, constando os sucessores.
    Atualmente um dos donatários deseja a extinção do condomínio e desmembramento de sua área que é de aproximadamente 34 ha.
    Como proceder?

    ResponderExcluir
  76. Bom dia,

    estou adquirindo um terreno em zona rural em nazare paulista, o terreno tem 8.500m²
    e possui incrição no incra, o proprietario possui o terreno a 10anos e tem contarto de compra e venda do terreno, posso entrar com usucapião? consigo assim registrar a escritura do mesmo?

    ResponderExcluir
  77. Eduardo, boa noite.

    Quando temos vários herdeiros de um imóvel rural e a maioria não quer fazer a escritura e o registro da mesma alegando que não dispõe de recursos para tal, o que pode ser feito?
    Existe alguma possibilidade de uma ou mais das partes fazer a sua parte sem que todos o façam?
    Não é possível que uma parte fique refém daqueles que não tem responsabilidade sobre o que foi deixado e que já estejam desfrutando.
    Desde já agradeço sua atenção.

    ResponderExcluir
  78. Eduardo boa noite!

    Possuo um área rural de 9,65 hectares e quero fazer um loteamento de toda essa área, em que cada lote seja de 500 metros², o que preciso para fazer para conseguir fazer este loteamento?

    ResponderExcluir
  79. Prezado Eduardo,
    Lagoa do Bonfim dista cerca de 15 kms de Natal/RN. Desejo adquirir um terreno 10x30 ao redor da lagoa em gleba que foi desmembrada conforme documento em meu poder. Gleba B onde está o lote, tem número dos lotes fornecido pelo cartório de Nisia Floresta (municipio onde está a gleba). Já há 15 casas, ruas, eletricidade. Indaguei ao vendedor se poderia lavrar a escritura e conseguente registro. Negativo, disse-me. A resposta me pareceu estranho e por mais que eu indagasse as razões não fiquei satisfeito. Se ele é dono do imovel, o mesmo foi desmembrado, a área não é rural, mas urbana, qual a razão do óbice.

    Poderias orientar-me?

    ResponderExcluir
  80. prezado EDUARDO como posso dismembrar a minha terra ,o imposto ainda vem no nome do antigo propretario è pagamos no nome dele ,.e agora estou com dificuldade pra dismembrar com o incra è nessa historia tem tres pessoas o primeiro comprador ,eu è meu socio .eu tenho a escritura è tudo registrado no cartorio da compra ,.pesso a sua ajuda a zona è rural fazenda pedraria esta no corisquinho em paraty rio de janeiro .obrigado pela sua atençao.

    ResponderExcluir
  81. Primeiramente parabéns pelo Blog. Minha dúvida é a seguinte: Um imóvel rural será vendido parcialmente as margens do rio para futura instalação de usina hidrelétrica onde ocorrerá o alagamento. No entanto, a reserva legal ficou atribuída no perímetro que será alagado. Fomos surpreendidos com a solicitação da empresa alegando que deverá ser modificada a reserva legal anterior ao registro da venda no cartório de imoveis, já que 80% da reserva legal esta na área a ser transmitida, isso é correto? Desde já agradeço

    ResponderExcluir
  82. foi comprada 40000 metros quadrado na área rural onde foi dividida em família e amigos; total cada família ficou com 4 mil metros; porem eles querem fazer escritura de mil metros o terreno tem toda documentação só não tem a escritura como proceder com a escritura da área total e da área desmembrada ? desde já te agradeço jorge

    ResponderExcluir
  83. parabéns e obrigado pelo blog, desculpe minha ignorância, mas poderia me tirar mais uma dúvida? na hipótese de um proprietário de um imóvel rural vender parte deste, deva-se procurar primeiro o registro de imóveis para o desmembramento ou fazer a transferência (escritura publica ou particular) seguindo os devidos procedimentos legais e na posse do titulo que comprove a propriedade ir ao registro de imóveis

    ResponderExcluir
  84. Boa noite Eduardo
    Em pesquisa cheguei ao seu Blog, o qual parabenizo e gostaria de contribuir com algumas dúvidas:
    1- Com a 3ª norma técnica do géo e o SIGEF, que tem como regra o lançamento das coordenadas geográficas na planilha digital, e o mesmo após analise digital e certificação, emite uma planilha de coordenadas, distancias e azimutes, pois bem, nós como engenheiro que sou e preocupado com a qualidade do trabalho exercido , tanto no campo (levantamento), quanto no processamento, utilizamos 4 casas após a virgula, o sistema faz o arredondamento e na tabela de Azimutes, arredonda os segundos, ou melhor elimina, oque causa uma variação em alguns pontos de até 6m, ou seja lançando as coordenadas da um perímetro e uma área, lançando as distâncias e os azimutes dá outra área e as vezes não fecha a área, e quando fiz um questionamento aos consultores do INCRA em Brasilia, me informarão que oque vale é as coordenads, eu perguntei se iriam emitir uma norma para que os cartórios seguissem esta mesma linha, me aconselharam emitir um parecer técnico explicando esta diferênça, oque achei muito estranho.
    Minha dúvida é o segunte, quais os documentos que são exigidos pelo cartório, a planilha emitida pelo SIGEF ou o mapa, memorial e ART feito pelo Engenheiro e a certificação apenas para confirmar, pois eu como Engenheiro me recuso assinar uma planilha de coordenadas e azimutes emitida por um sistema que faz arredondamentos ao revez do trabalho feito em campo, por muitas vezes pactuados com vizinhos para determinar o ponto exato da divisa e depois desconsiderado por um sistema goela baixo impreciso? ,
    Á outra dúvida é a respeito da melhor forma de fazer um loteamento de chacaras de lazer em zona rural, pois pesquizei inúmeras possibilidades, mas não achei nem um informativo que deixasse bem claro o passo a passo para fazer tal procedimento sem complicação, gostaria de uma luz, onde procurar, des do modelo de lei municipal que regulamenta tal ato, em algum município que funcionou bem, até sugestões de cobranças de tributos, pois tais loteamentos não terão os serviços públicos como coleta de lixo, iluminação pública e tal, em fim regras equilibradas para evitar a informalidade e possibilitar a regularização
    Grato pela atenção no aguardo do retorno
    Atenciosamente
    Alencar

    ResponderExcluir
  85. Ola!Dr.Eduardo comprei um terreno de 402m em um parcelamento rural de campo grande ms com matricula e tudo.todo ano pago o iptu do terreno,mas o mesmo aparece perante a prefeitura como parcelamento rural fora da zona urbana.não seria o caso de pagar ITR .e como e possivel um terreno tão pequeno ser rural.Lembrando que no bairro tem terrenos legalizados menores de 360m.medidas tipicas urbanas.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Aguardo resposta!Dr.EDUARDOE e muito obrigado!

      Excluir
  86. Bom dia Eduardo! Sábia explanação sobre o assunto, sendo muito rica o direito da coisas, e algo pouco conhecido pelos normatizadores desta área. Sabemos que a propriedade mudou muito seu uso, e hoje os moradores centros urbanos gostariam de um pedaço de terra no interior para passar os finais de semana em meio a natureza. Tenho uma área de 5 hectares e tenho grande procura por lotes, mas gostaria de entregar para estas pessoas uma área urbanizada e totalmente legalizada, com matrículas individuais. Através de que lei, e como posso criar lotes em média de 1000,00m²? Obrigado!

    ResponderExcluir
  87. Boa noite Eduardo! Sou da região RO. Estou comprando um sitio de 21 alqueires, porem o dono atual só tem um contrato de compra e venda, mais já foi feito o pedido do titulo de definitivo junto ao INCRA. Quando chegar o titulo será emitido pelo INCRA umas taxas anuais a ser pago, como saber o valor? Eu que devo pagar? Eu consigo escriturar esse imóvel só com o titulo e o contrato de compra e venda. Obs o titulo ñ esta em meu nome.

    ResponderExcluir
  88. Bom dia Dr. Eduardo.
    Meu esposo é herdeiro de um terreno inscrito no Incra, pois os pais dele eram agricultores.
    Depois do falecimento do pai dele foi feito o inventário entre 7 irmãos (o terreno é uma area de 36 mil m² no total). Agora gostaríamos de vender parte do terreno que ficou por herança para meu esposo, e gostaríamos de saber se há como passar só a parte dele para territorio urbano, para assim conseguirmos fazer todo a documentação legal. Lembrando que a area era considerado como de plantio e portanto agora não é mais, quais os procedimentos que devemos tomar quanto a isso? Pagamos uma valor bem pequeno de ITR, como ficaria depois esse valor? Aumentaria muito, pois no caso passaria a IPTU?
    Espero que consiga compreender minhas duvidas e esclarecé-las por favor.

    ResponderExcluir
  89. Dr. Eduardo, boa tarde.
    Eu e minha família somos proprietários de um ímóvel, cujo RGI acusa 163.350,00m2, no Município de Bom Jardim-RJ, porém há um Memorial Descritivo datado de 1951(Derrota), que amplia esta área para 211.878m2, todos os confrontantes à época assinaram e tiveram firma reconhecida.
    1)Como fazer para registrar a área ampliada?
    2)Queremos desmembrar o imóvel em 3 ou 4 glebas como se segue:
    2.1)Área industrial, onde há uma jazida de granito (48.528,00m2)
    2.2)Área de Mananciais, onde existem várias nascentes de água(20.000,00m2)
    2.3)Área para venda de Chácaras a partir de 2.000,00m2 (81.675,00m2)
    2.4)Área para reserva ambiental APP (61.675,00m2)

    Todos os desmembramentos seriam mantidos com Registro no Incra,as chácaras seriam vendidas em fração ideal.
    Qual o caminho juridicamente legal a seguir?

    ResponderExcluir
  90. Dr. Eduardo,

    Tenho um imóvel rural com 40.000 m².
    Desejo transformar uma área de 30.000 m² em imóvel urbano e em seguida desmembra-la em 7 áreas.
    A Prefeitura autoriza a urbanização e os desmembramentos.
    A minha dúvida é: O remanescente de 10.000 m² poderá continuar como rural, pois continuará com as características de utilização rural.

    Agradeço antecipadamente,

    Alexandre

    ResponderExcluir
  91. Olá Dr. Eduardo,
    Poderia, por favor, esclarecer uma dúvida?
    No caso de desmembramento de imóvel rural para alienação de parcela menor de um todo, O INCRA, para certificar o geo da parte a ser desmembrada pode exigir a escritura? Ou seja, quais seriam os documentos necessários para requerer junto ao INCRA a certificação do perímetro a ser desmembrado?
    Muito obrigada.

    ResponderExcluir
  92. Boa tarde Dr. Eduardo
    Tenho 01 terreno na expansão urbana de santa luzia , porém ainda é rural , pretendo fazer 22 glebas de 2 ha e vender , preciso aprovar antes no incra ? preciso autorização da prefeitura ?

    Mesmo não fazendo ainda as glebas , ( até mesmo com intenção de esperar valorizar mais ) posso calçar e arrumar meu acesso , ou preciso pedir autorização na prefeitura , pergunto isso pq comecei a arrumar meu acesso e a prefeitura foi la e me embargou alem de me multar isso é correto ou estão sendo arbitrários . abraços

    ResponderExcluir
  93. Boa tarde Dr. Eduardo
    Meu pai resolveu dividir um terreno de 47 mil metros quadrados em quinze chácaras com um pouco mais de três mil metro quadrados cada, e dar uma chácara a cada um dos filhos, e três para ele vender pra conseguir dinheiro para construir uma casa em outro terreno de 42 mil metros quadrados que vai lhe restar (cada um dos dois terrenos com sua escritura individual, mas cadastro único no INCRA). Nós fizemos um projeto e levamos para a prefeitura que emitiu uma declaração de que o empreendimento está de acordo com as diretrizes de uso do solo do município, já fizemos a reserva legal junto aos órgãos competentes e conseguimos junto ao INCRA uma declaração de NADA TEMOS A OPOR ao parcelamento dessa área de 47 mil metros. Só que agora no registro de imóveis a mulher não sabe como registrar essas chácaras, ela quer transformar em perímetro urbano mas não foi essa autorização que o INCRA nos deu. A declaração do INCRA diz: nada temos a opor ao parcelamento de uma área de quarenta e sete mil metros quadrados, localizado fora da zona urbana, visando a criação de um loteamento para a formação de sítios de recreio. Como devemos proceder, qual é a documentação necessária para esse registro. Me ajude, pois não sei mais a quem recorrer.
    Abraço Silvia.

    ResponderExcluir
  94. Boa tarde, Dr. Eduardo Augusto
    Minha esposa, herdou juntamente com 08 irmãos onde cada um tem 9.64% o restante ficou com o meeiro seu pai.Ela tinha 9,64% e comprou de outro herdeiro 9,64% também equivalente a mais ou menos 20Ha cada em um local unidas.Na epoca solteira, hoje casada com comunhão parcial de bens adquiriu juntamente comigo uma parte remanescente de outro irmão 11,48 Ha representado por 5,4%,que tinha vendido a um outro irmão 4,24% +ou- 9Ha.enfim todas as duas partes são maiores que o modulo rural.A pergunta é:A area deve ser medida e desmembrada no mesmo local? Assim como foi a do adquiriu os 4,24 %? É o que queremos, mas os outros herdeiros não querem ?
    Agradeço e aguardo
    Eliezer

    ResponderExcluir