segunda-feira, 30 de setembro de 2013

Sumário do Livro "Registro de Imóveis, Retificação de Registro e Georreferenciamento; fundamento e prática"


Registro de imóveis, Retificação de Registro e Georreferenciamento:
Fundamento e Prática
Eduardo Augusto 



SUMÁRIO
Agradecimentos - pág. 7
Índice de figuras - pág. 17
Prefácio - pág. 23
Nota do autor - pág. 25
Introdução - pág. 27
1. Território, Liberdade e Dignidade - pág. 31
1.1 A Sociedade - pág. 31
1.2 O Estado - pág. 35
1.2.1 Governo - pág. 38
1.2.1.1 Classificação aristotélica das formas de governo - pág. 39
1.2.1.2 Poder político e poder jurídico - pág. 42
1.2.2 Povo - pág. 45
1.2.2.1 Dignidade da pessoa humana - pág. 45
1.2.2.2 A dinamogênese dos direitos fundamentais - pág. 49
1.2.3 Território - pág. 54
1.3 A Falência Operacional do Estado e seu Ponto Sensível - pág. 57
1.4 Estado e Registro Público Imobiliário - pág. 61
1.4.1 Registro de imóveis e governo - pág. 63
1.4.2 Registro de imóveis e povo - pág. 72
1.4.3 Registro de imóveis e território - pág. 75
1.5 Registro de Imóveis e Estado – Quadro Sinótico - pág. 77
2. Direito Patrimonial - pág. 79
2.1 Introito - pág. 79
2.2 Interesse Patrimonial - pág. 80
2.3 Fato Jurídico - pág. 81
2.3.1 Classificação do fato jurídico - pág. 81
2.3.2 Estrutura do negócio jurídico - pág. 84
2.3.2.1 Elementos essenciais - pág. 87
Agente capaz - pág. 89
Objeto lícito, possível, determinado ou determinável - pág. 92
Consentimento - pág. 94
Forma prescrita ou não defesa em lei - pág. 98
Legitimação - pág. 101
2.3.2.2 Elementos naturais - pág. 103
2.3.2.3 Elementos acidentais - pág. 107
Condição - pág. 108
Termo - pág. 111
Modo ou encargo - pág. 113
2.3.2.4 Quadro geral dos elementos do negócio jurídico - pág. 116
2.3.3 Vicissitudes do fato jurídico - pág. 119
2.3.4 Situação jurídica - pág. 122
2.4 Direito das Obrigações - pág. 127
2.4.1 Conceito de direito obrigacional - pág. 127
2.4.2 Princípios e atributos do contrato - pág. 129
2.4.2.1 Introito - pág. 129
2.4.2.2 Princípios clássicos do contrato - pág. 131
Princípio da autonomia da vontade - pág. 131
Princípio do consensualismo - pág. 133
Princípio da força obrigatória - pág. 133
Princípio da relatividade de seus efeitos - pág. 134
2.4.2.3 Princípios contratuais modernos - pág. 135
Princípio da boa-fé - pág. 135
Princípio da função social dos contratos - pág. 141
2.4.2.4 Outros atributos do contrato - pág. 144
2.4.3 Aperfeiçoamento do contrato - pág. 145
2.5 Direito das Coisas - pág. 150
2.5.1 Conceito de direito real - pág. 150
2.5.2 Princípios e atributos do direito real - pág. 151
2.5.2.1 Princípio da taxatividade - pág. 151
2.5.2.2 Princípio da legalidade (tipicidade) - pág. 153
2.5.2.3 Princípio do absolutismo - pág. 153
2.5.2.4 Princípio da exclusividade - pág. 154
2.5.2.5 Princípio da perpetuidade - pág. 155
2.5.2.6 Princípio da elasticidade - pág. 157
2.5.2.7 Princípio da publicidade - pág. 160
2.5.2.8 Princípio da aderência - pág. 162
2.5.2.9 Princípio da especialidade - pág. 163
2.5.3 Sistematização dos princípios dos direitos reais - pág. 165
2.6 Interconexão dos Direitos Obrigacional e Real - pág. 166
2.6.1 A inevitável interconexão - pág. 166
2.6.2 Obrigações “propter rem” - pág. 168
2.6.3 As várias feições do dever de não fazer - pág. 172
2.6.4 Negócio jurídico de direito das coisas - pág. 175
2.6.4.1 Acordo de disposição - pág. 175
2.6.4.2 Sistema da transmissão puramente consensual - pág. 179
2.6.4.3 Sistema do acordo translativo abstrato - pág. 187
2.6.4.4 Sistema da transmissão pela tradição causal - pág. 190
2.6.4.5 Confrontação dos sistemas - pág. 199
2.7 Situações Jurídicas Patrimoniais - pág. 203
2.7.1 Compra e venda de bens móveis - pág. 204
2.7.2 Mútuo feneratício com garantia hipotecária - pág. 206
3. Sistema Registral Imobiliário - pág. 211
3.1 Introito - pág. 211
3.2 Princípios Registrais - pág. 213
3.2.1 Principiologia - pág. 213
3.2.2 Classificação dos princípios - pág. 214
3.2.3 Princípios supranormativos do registro de imóveis - pág. 215
3.2.3.1 Segurança jurídica - pág. 218
Segurança jurídica como objetivo - pág. 218
Segurança jurídica como resultado - pág. 219
3.2.3.2 Independência do registrador - pág. 221
3.2.4 Princípios endonormativos - pág. 223
3.2.4.1 Princípio da legalidade - pág. 224
3.2.4.2 Princípio da disponibilidade - pág. 225
3.2.4.3 Princípio da continuidade - pág. 227
3.2.4.4 Princípio da especialidade - pág. 229
3.2.4.5 Princípio da instância ou rogação - pág. 231
3.2.4.6 Princípio da unitariedade - pág. 232
3.2.4.7 Princípio da publicidade - pág. 233
3.2.4.8 Princípio da prioridade - pág. 235
3.2.4.9 Princípio da inscrição - pág. 241
3.2.4.10 Princípio da presunção - pág. 241
3.3 Elementos do Registro de Imóveis - pág. 244
3.4 Situação Jurídica do Imóvel - pág. 247
3.4.1 As precárias descrições do passado - pág. 247
3.4.2 Especialidade objetiva - pág. 250
3.5 Formalidade dos negócios jurídicos imobiliários - pág. 260
3.6 A Rotina de um Registro Imobiliário - pág. 265
3.6.1 Livros e assentos registrais - pág. 266
3.6.2 O controle de ingresso de títulos - pág. 270
3.6.2.1 Prenotação - pág. 270
3.6.2.2 Fase preparatória - pág. 272
3.6.2.3 Qualificação registral - pág. 273
3.6.2.4 Nota de devolução - pág. 275
3.6.3 Escrituração dos assentos registrais - pág. 276
3.6.3.1 Assentos na matrícula - pág. 278
3.6.3.2 Anotações no indicador real - pág. 279
3.6.3.3 Anotações no indicador pessoal - pág. 280
3.6.3.4 Anotações no livro protocolo - pág. 281
3.6.3.5 Restituição do título registrado - pág. 281
3.6.4 Procedimentos especiais - pág. 282
3.6.5 Fomento ao registro imobiliário - pág. 284
4. Retificação de Registro - pág. 289
4.1 Introito - pág. 289
4.2 Procedimento Retificatório - pág. 290
4.2.1 Fase procedimental da retificação de registro - pág. 293
4.2.2 Estrutura básica de um procedimento - pág. 296
4.2.3 Anuência de confrontantes - pág. 297
4.2.4 Qualificação registral na retificação de registro - pág. 299
4.2.4.1 Análise preliminar - pág. 299
4.2.4.2 Análise de mérito - pág. 302
4.2.5 O mérito da impugnação 305
4.3 Georreferenciamento - pág. 310
4.3.1 Conceito de imóvel rural - pág. 311
4.3.2 A inutilidade do aspecto quantitativo de imóveis rurais - pág. 316
4.3.3 O imóvel rural para o georreferenciamento - pág. 320
4.3.4 Hipóteses de incidência da obrigação de georreferenciar - pág. 322
4.3.5 Ações judiciais que versam sobre imóveis rurais - pág. 323
4.3.6 Retificação de registro e georreferenciamento - pág. 325
4.3.7 Parcelamento de imóvel rural certificado - pág. 329
4.3.8 Georreferenciamento facultativo - pág. 330
4.3.9 Qualificação e certificação no georreferenciamento - pág. 331
4.4 Questões de Mérito na Retificação de Registro - pág. 335
4.4.1 Descrição técnica do imóvel - pág. 335
4.4.2 Criação de novos imóveis - pág. 340
4.4.3 Uma “perimetral” sem descrição de suas deflexões - pág. 341
4.4.4 Apuração de remanescente - pág. 343
4.4.4.1 Questão prática de remanescente - pág. 346
4.4.5 Inversão de rumos ou azimutes - pág. 349
4.4.6 Transcrição com imóvel maldescrito - pág. 351
4.4.7 Separação dos bens públicos dos bens privados - pág. 360
4.4.7.1 Conceito de bem público - pág. 361
4.4.7.2 Estradas que cortam imóveis - pág. 362
4.4.7.3 Abertura de ruas em áreas urbanas - pág. 369
4.4.7.4 Rios públicos e privados - pág. 370
4.4.7.5 Margens dos rios públicos e os terrenos reservados  - pág. 372
4.4.8 Confrontação com acidentes naturais - pág. 375
4.4.8.1 Confrontação com serra ou montanha - pág. 375
4.4.8.2 Confrontação com rio público e privado - pág. 377
4.4.8.3 Confrontação com córregos urbanos: esgotos a céu aberto  - pág. 379
4.4.9 Retificação da dimensão do imóvel - pág. 380
4.4.9.1 Limites da divergência - pág. 380
4.4.9.2 Indícios positivos ilusórios - pág. 384
4.4.9.3 Indícios negativos ilusórios - pág. 387
4.4.10 Equívoco na análise de frações ideais - pág. 389
4.4.11 Partilha no inventário ou arrolamento - pág. 394
4.4.12 Retificação cumulada com fusão - pág. 396
4.5 Questões Procedimentais na Retificação de Registro - pág. 398
4.5.1 Confrontante e terceiro interessado - pág. 398
4.5.2 Confrontante casado - pág. 400
4.5.3 Ocupante do imóvel confrontante - pág. 402
4.5.4 Confrontante falecido - pág. 403
4.5.5 Confrontação com imóvel do mesmo proprietário - pág. 405
4.5.6 Confrontação com imóvel público - pág. 407
4.5.7 Valor da anuência do confrontante - pág. 409
4.5.8 Retificação judicial x extrajudicial - pág. 411
5. Regularização Fundiária - pág. 415
5.1 Introito - pág. 415
5.2 Burla à Lei do Parcelamento do Solo Urbano - pág. 416
5.3 As Normas de Regularização Fundiária - pág. 418
5.4 Regularização Fundiária de Assentamentos Urbanos - pág. 421
5.5 Modalidades de Regularização Fundiária - pág. 422
5.6 Procedimento de Regularização Fundiária - pág. 423
5.6.1 Fase preliminar - pág. 423
5.6.1.1 Elaboração do projeto - pág. 423
5.6.1.2 Aprovação do projeto - pág. 424
5.6.1.3 Auto de demarcação urbanística - pág. 426
5.6.2 Fase procedimental: regularização do parcelamento do solo - pág.  429
5.6.2.1 Identificação dos títulos onerados - pág. 429
5.6.2.2 Notificação dos interessados - pág. 432
5.6.2.3 Impugnação do auto de demarcação urbanística  - pág. 433
5.6.2.4 Intempestividade da impugnação - pág. 435
5.6.2.5 Averbação do auto de demarcação urbanística - pág. 436
5.6.2.6 Registro do parcelamento do solo - pág. 437
5.6.3 Fase complementar: registro em prol dos beneficiários - pág. 440
5.6.3.1 Concessão do título de legitimação de posse - pág. 440
5.6.3.2 Usucapião extrajudicial - pág. 443
5.7 Outras disposições sobre regularização fundiária - pág. 446
5.8 Viabilidade da Regularização Fundiária - pág. 447
Conclusão - pág. 449
Bibliografia - pág. 455

ÍNDICE DE FIGURAS

Figura 1 – “Ubi homo, ibi societas” (onde está o homem, aí está a sociedade) - pág. 31
Figura 2 – O Leviatã, desenhado por Abraham Bosse para a obra de Thomas Hobbes - pág. 36
Figura 3 – Vestígios da classificação aristotélica de governo na tripartição dos poderes - pág. 41
Figura 4 – Formas deturpadas de governo, segundo Aristóteles - pág. 42
Figura 5 – Decisões políticas e jurídicas emitidas pelos poderes da República - pág. 44
Figura 6 – O lema francês e as dimensões dos direitos fundamentais - pág. 48
Figura 7 – Fenômeno da Dinamogênese - pág. 50
Figura 8 – A miserabilidade ainda existente contrasta com os direitos garantidos pela Carta Magna - pág. 54
Figura 9 – Canção do Expedicionário - pág. 55
Figura 10 – Campanhas em prol de todo o planeta - pág. 57
Figura 11 – Manifestação dos “caras-pintadas” pedindo o impeachment do presidente (setembro de 1992) - pág. 59
Figura 12 – Catástrofe natural: em 12/1/2010, terremoto de 7 graus deixou mais de 200 mil mortos no Haiti - pág. 60
Figura 13 – Características dos poderes do Estado - pág. 65
Figura 14 – A noção de propriedade nas dimensões dos direitos fundamentais - pág. 74
Figura 15 – Quadro sinótico - pág. 77
Figura 16 – Uma das didáticas classificações de fato jurídico - pág. 84
Figura 17 – Elementos do negócio jurídico - pág. 85
Figura 18 – Estrutura dos negócios jurídicos: a “escada ponteana” - pág. 87
Figura 19 – Elementos essenciais do negócio jurídico - pág. 88
Figura 20 – Capacidades de direito e de fato - pág. 90
Figura 21 – Classificação das formas dos negócios jurídicos - pág. 101
Figura 22 – Elementos naturais do negócio jurídico - pág. 106
Figura 23 – Importância da natureza jurídica do contrato no âmbito tributário  - pág. 107
Figura 24 – Elementos acidentais do negócio jurídico - pág. 108
Figura 25 – Condições inexistentes e nulas - pág. 111
Figura 26 – Classificação geral dos elementos do negócio jurídico - pág. 116
Figura 27 – Vicissitudes das situações jurídicas - pág. 122
Figura 28 – Uma classificação das situações jurídicas - pág. 125
Figura 29 – A correlação entre as situações jurídicas e os elementos do registro imobiliário - pág. 126
Figura 30 – Elementos da relação jurídica obrigacional em um contrato unilateral e em um contrato sinalagmático - pág. 128
Figura 31 – Distinção entre função social do contrato e boa-fé contratual  - pág. 144
Figura 32 – Momento da formação do negócio jurídico - pág. 149
Figura 33 – Relação jurídica de direito real - pág. 151
Figura 34 – A ligação entre publicidade e constituição dos direitos reais  - pág. 162
Figura 35 – Utilidade de uma servidão de vista onerando os imóveis localizados à frente do imóvel dominante - pág. 173
Figura 36 – Escalonamento da altura das construções em Londrina - pág. 174
Figura 37 – Fases de uma relação obrigacional inteiramente adimplida  - pág. 179
Figura 38 – As obrigações e ônus decorrentes de uma alienação onerosa de bem móvel - pág. 205
Figura 39 – As obrigações e ônus decorrentes de um contrato de mútuo feneratício com garantia hipotecária - pág. 207
Figura 40 – Princípios registrais imobiliários - pág. 215
Figura 41 – Controle qualitativo da disponibilidade - pág. 227
Figura 42 – Princípio da especialidade - pág. 230
Figura 43 – A unidade imobiliária deve ter área contínua - pág. 233
Figura 44 – A presunção nos sistemas brasileiro e espanhol - pág. 243
Figura 45 – Elementos do registro imobiliário - pág. 246
Figura 46 – Desmembramento efetuado na década de 60 - pág. 253
Figura 47 – Conceito de especialidade objetiva - pág. 256
Figura 48 – Formatos que obedecem à descrição constante da matrícula  - pág. 257
Figura 49 – Protocolo: porta de entrada do registro - pág. 267
Figura 50 – Matrícula de imóvel - pág. 269
Figura 51 – Recibo da prenotação - pág. 271
Figura 52 – Controle do ingresso de títulos - pág. 275
Figura 53 – Nota de devolução - pág. 276
Figura 54 – Escrituração dos assentos registrais - pág. 277
Figura 55 – Assentos praticados na matrícula - pág. 279
Figura 56 – Anotação no indicador real (encerramento de uma ficha)  - pág. 279
Figura 57 – Anotação no indicador real - pág. 280
Figura 58 – Anotação no indicador pessoal (alienante 1) - pág. 280
Figura 59 – Anotação no indicador pessoal (alienante 2) - pág. 280
Figura 60 – Anotação no indicador pessoal (adquirente) - pág. 281
Figura 61 – Anotação dos atos praticados no livro protocolo - pág. 281
Figura 62 – Recibo dos emolumentos recolhidos - pág. 282
Figura 63 – Carta inequívoca de anuência - pág. 298
Figura 64 – Decisão interlocutória - pág. 301
Figura 65 – Qualificação negativa formal - pág. 302
Figura 66 – Qualificação negativa material - pág. 304
Figura 67 – Qualificação registral positiva - pág. 305
Figura 68 – Termo de audiência de tentativa de conciliação - pág. 309
Figura 69 – Qualificação negativa diante de impugnação fundamentada - pág. 310
Figura 70 – Divergência entre cadastro e registro  - pág. 314
Figura 71 – Quantidade de unidades imobiliárias improdutivas - pág. 317
Figura 72 – Quantidade de área improdutiva - pág. 317
Figura 73 – O problema do sobrecadastramento - pág. 319
Figura 74 – Prazos carenciais para a exigência do georreferenciamento  - pág. 323
Figura 75 – Exemplo 1 de precariedade da descrição - pág. 336
Figura 76 – Exemplo 2 de precariedade da descrição - pág. 336
Figura 77 – Exemplo 3 de precariedade da descrição - pág. 337
Figura 78 – Descrições de perimetrais ao longo de rios - pág. 342
Figura 79 – A precariedade do controle da disponibilidade quantitativa - pág. 345
Figura 80 – A divergência deve ser analisada na origem - pág. 345
Figura 81 – Azimutes e a rosa dos ventos - pág. 349
Figura 82 – Projeto de desmembramento - pág. 350
Figura 83 – Utilização equivocada de contra-azimute - pág. 351
Figura 84 – Projeto de desmembramento com dados mais completos - pág. 351
Figura 85 – Comparativo entre as descrições antiga e atual de um imóvel retificado judicialmente - pág. 354
Figura 86 – A incoerência da nova descrição utilizada no processo retificatório - pág. 355
Figura 87 – A precária, mas coerente, descrição que foi substituída - pág. 355
Figura 88 – Imóvel interceptado por uma estrada - pág. 365
Figura 89 – A inviabilidade de se exigir a parcela que foi ocupada pela estrada - pág. 366
Figura 90 – A inviabilidade de se exigir a parcela que foi ocupada pela represa - pág. 367
Figura 91 – Rio navegável é imóvel público - pág. 371
Figura 92 – Rios públicos e privados na divisa do imóvel - pág. 377
Figura 93 – Inclusão de parcela de um imóvel confrontante declarado - pág. 381
Figura 94 – Inclusão de parcela de imóvel confrontante que foi omitido - pág. 382
Figura 95 – Inclusão integral de um imóvel confrontante que foi omitido - pág. 382
Figura 96 – Planta apresentada para a retificação - pág. 385
Figura 97 – Comprovação da falha do levantamento - pág. 386
Figura 98 – Conferência por cartas oficiais - pág. 388
Figura 99 – Divisão amigável pretendida pelos condôminos - pág. 391
Figura 100 – Fração ideal representa parcela de valor e não de área - pág. 392
Figura 101 – O precário controle quantitativo da disponibilidade nos desmembramentos - pág. 394
Figura 102 – Retificação cumulada com unificação de imóveis - pág. 397
Figura 103 – Confrontação com imóvel do mesmo proprietário - pág. 406
Figura 104 – Aprovação do projeto de regularização fundiária - pág. 425
Figura 105 – Auto de demarcação urbanística - pág. 426
Figura 106 – Levantamento da área a ser regularizada - pág. 430
Figura 107 – Pluralidade de títulos abrangidos pela regularização - pág. 432


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4 comentários:

  1. Carissimo Dr. Eduardo sou Substituto do Tabeliao do Cartorio de Guapimirim-RJ, e gostaria de saber do seu entendimento sobre a dispensa de apresentação da CND da Receita Federal, para fins de averbação de construção, com base nas ADI'S 173/DF e 394/DF do Supremo Tribunal Federal, declarando Inconstitucionais os incisos I, III e IV do artigo 1º da Lei 7.711/88, consignado a revogação do inciso II do artigo 1º da lei 8.666/93. No entanto, continua vigorando as normas dispostas na Lei 8.212/99 e o Decreto 3.048/99. O senhor acha que deve ser dispensada as CND'S com base nessas ADINS, ou ainda deve ser exigida conforme obriga o artigo 48 da Lei 8212 e artigo 134 do CTN?
    Agradeço desde já a sua atençao

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    Respostas
    1. Olá, Felipe.

      Entendo exigíveis tais certidões por dois motivos:

      1) está expressamente prevista em lei a exigência da CND de contribuições previdenciárias (além da previsão de pesada sanção pecuniária ao tabelião e ao registrador que descumprir a regra); e

      2) as chamadas “sanções políticas”, que podem ser conceituadas como restrições legais não razoáveis ou desproporcionais ao exercício dos direitos e garantias individuais, têm sido afastadas pelo Poder Judiciário; no entanto, não pode o registrador/tabelião utilizar o mesmo critério para afastar outras exigências legais, sem que estas tenham sido assim consideradas pelo Poder Judiciário; além disso, grande parte dessas decisões não se aplicam a esse caso, pois a exigência de CND para averbação de construção não afeta o "livre exercício de atividade econômica ou profissional".

      Um abraço.
      EA

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  2. Nobre Professor Dr. Eduardo, primeiramente gostaria de parabenizá-lo pelo blog e por nos transmitir seus notáveis conhecimentos. Segundo, ficarei imensamente agradecida se puder me ajudar em um caso fático.
    Duas pessoas compraram cada uma meio lote, sendo feito o desmembramento por decreto municipal.
    Uma pessoa ficou com o LOTE 6, a outra pessoa ficou com o LOTE 6-A, com averbação no CRI.
    Ocorre que, por um equívoco, o dono do LOTE 6-A, construiu no LOTE 6 e, não sei como, averbou a construção.
    O imóvel construído no LOTE 6 foi dado em garantia fiduciária para a CAIXA.
    Agora, o proprietário de direito do LOTE 6 deseja construir mas não consegue, pois já há uma construção no seu lote.
    Se dirigiu ao CRI que solicitou que procurasse a prefeitura para regularizar a situação.
    O Município retificou o Decreto de desmembramento, invertendo as posições dos lotes, de forma que o imóvel construído passasse a ser o LOTE 6-A, mas isso não resolveu o problema, uma vez que no CRI a averbação de construção continua no LOTE 6.
    O CRI informou que só é possível a alteração por ordem judicial.
    Não há lide entre os proprietários dos imóveis, ambos desejando solucionar o problema.
    O QUE FAZER NESTE CASO?
    Desde já, agradeço.

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  3. Boa tarde Dr. Eduardo, quero parabeniza-lo pelo blog e seus artigos. Tenho uma dúvida acerca de Retificação de Registro e agradeceria se pudesse me esclarecer. Sou proprietario de um terreno de 130.000 m2 localizado em área que recentemente passou a ser considerada zona urbana, cortada por uma via pública antiga, anterior à matricula que data de 1987. Nesta consta na descrição do imovel, duas áreas, área 1 e área 2 divididos pela respectina rua. Há alguns anos foi feito um pedido para duas matrículas, e a prefeiitura nos informou que deveríamos fazer um pedido de desmembramento. Pelo seu artigo sobre estradas que cortam imóveis entendi que tenho direito à uma matrícula para cada área, fazendo um pedido de retificação de área junto ao cartório, sem necessidade de desmembramento da área. Isto está correto? Desde já agradeço.
    Marco Ribeiro


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