sexta-feira, 14 de maio de 2010

Transcrição com Imóvel Maldescrito




Outra dúvida bastante comum envolve a possibilidade ou não de abertura de matrícula para imóvel cuja descrição, constante do registro anterior, esteja bastante precária. Seria esse o momento de exigir a retificação da descrição tabular do imóvel? Como avaliar se a descrição constante do registro anterior cumpre o princípio da especialidade objetiva?
Já foi explicado que, pelo princípio da unitariedade da matrícula, toda vez que um novo imóvel é criado no mundo jurídico (resultado de parcelamento, fusão, usucapião), deve ele ser descrito e caracterizado numa nova matrícula. Exigir, aqui, o cumprimento do princípio da especialidade objetiva é indiscutível. Mas a mesma exigência é descabida quando da simples inauguração do imóvel no sistema de matrículas instituído pela Lei dos Registros Públicos, sem que haja qualquer alteração jurídica de sua estrutura física. Isso porque a abertura de matrícula não resultará em nenhuma alteração na configuração do imóvel, que continuará sendo exatamente o mesmo imóvel que já estava sendo protegido pelo sistema registral.
A inauguração da matrícula ocorre quando da transposição do sistema anterior (livro das transcrições) para o sistema atual de matrículas, conforme determina a Lei dos Registros Públicos:
a)   artigo 228: o imóvel será matriculado quando do primeiro registro a ser feito na vigência da LRP;
b)   artigo 227: para a abertura de matrícula, devem ser obedecidas as regras do artigo 176; e
c)   artigo 176: são elementos essenciais da matrícula a descrição completa do imóvel e a qualificação pessoal de seus titulares.
Além disso, há, também, a situação de imóvel que ainda está matriculado ou transcrito em outra circunscrição, antes da criação do serviço registral que, atualmente, possui a competência territorial para seu registro. Independentemente de tratar-se de imóvel já transcrito no mesmo serviço registral ou de imóvel “vindo” de outra circunscrição, diz a LRP que a matrícula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e com os elementos existentes no registro anterior (artigos 228 e 229). Eis aqui o primeiro problema: para a abertura dessa matrícula há que se avaliar se os elementos descritivos constantes do registro anterior cumprem o princípio da especialidade objetiva?
Exigir a correta descrição do imóvel nas hipóteses em que há necessidade da atuação de um agrimensor é fácil, pois há a participação de um profissional habilitado a apontar todos os defeitos existentes na descrição tabular e, o melhor, em condições de saná-los. Mas, na grande maioria dos casos, a inauguração da matrícula ocorre quando de um registro de alienação ou de sucessão “causa mortis”, em que há apenas um título de transmissão e a transcrição mal descrita a que ele se refere.
Por mais precária que seja, a descrição constante da transcrição deve ser aceita para a abertura de matrícula e possibilitar o registro do título apresentado, pois não é esse o momento de se exigir o aprimoramento da descrição imobiliária, salvo se a transcrição apresentar uma das seguintes falhas:
a)   transcrição que faça referência a imóvel que, posteriormente, sofreu desmembramento, sem que tenha sido averbada a descrição do remanescente;
b)   transcrição que se refira a uma fração ideal do imóvel (com a descrição do todo), sendo que um ou mais condôminos tenham destacado uma área certa que foi descrita em matrícula autônoma; e
c)   transcrição que se refira a uma fração ideal do imóvel (com a descrição do todo), sem que seja possível encontrar as demais frações que compõem o todo.
Nessas hipóteses, a retificação da descrição do imóvel será necessária para a apuração do remanescente ou para solucionar a falha surgida num precário controle do passado. Não havendo problemas dessa natureza, a descrição que consta da transcrição deverá ser aceita, mesmo que ela se resuma a dizer apenas a área e confrontantes (ex.: “um sítio de mais ou menos 5 alqueires, confrontando com Pedro Antunes, Paulo Vieira e Ana Maria Braga”).
Quem exige a retificação dessa descrição, sob o argumento de ser ela precária, comete grande equívoco. Equívoco não quanto à precariedade dela (realmente essa descrição é muito ruim), mas quanto ao critério, pois como separar uma descrição precária de uma descrição correta? Devem ser aceitas descrições “mais ou menos certas”? Ou somente descrições perfeitas? Há apenas duas opções lógicas: ou se exige o correto (que resultaria na necessidade de retificar praticamente todas as descrições existentes no registro imobiliário) ou não se exige nada. Exigir “mais ou menos” não parece ser uma boa opção.
O exemplo a seguir (dados fictícios) ilustra bem o equívoco a que a maioria se prende ao arbitrar o que é uma “descrição precária” e o que é uma “descrição aceitável”. Trata-se de uma retificação judicial finalizada em 2001 para sanar a precariedade da descrição do imóvel e possibilitar o registro de uma escritura de compra e venda:

Comparativo entre as descrições antiga e atual de um imóvel retificado judicialmente.

A nova descrição, mais técnica e adequada às necessidades atuais (com uso de azimutes e distâncias de cada perimetral), foi utilizada para a abertura da matrícula 13.008, substituindo por completo a precária descrição anterior. Isso significa que, caso a transcrição 1.547 descrevesse o imóvel dessa forma mais técnica, a matrícula teria sido aberta sem qualquer outra exigência e a escritura de alienação teria sido registrada. Parece muito simples, mas não é, pois se trata de um grande equívoco.
A descrição mais antiga do imóvel (que integra a transcrição 1.547) não permite a confecção de seu desenho sem que seja efetuada uma vistoria “in loco”. Essa descrição, portanto, não cumpre o princípio da especialidade objetiva, mas nem por isso ela deve ser considerada errada.
Por outro lado, a nova descrição do imóvel, apurada judicialmente num processo que durou mais de 2 anos, apresenta dados técnicos (azimutes e distâncias) que têm o condão de materializar no papel a verdadeira configuração do imóvel, bastando apenas o auxílio de um software (Cad) para a sua materialização.
Bem, deve-se então analisar o que exatamente representa a nova descrição técnica do imóvel, constante da Matrícula 13.008:




A incoerência da nova descrição utilizada no processo retificatório.

Se o não-cumprimento do princípio da especialidade objetiva tivesse o condão de bloquear o registro das propriedades cuja descrição estivesse falha, não seria possível qualquer assento registral na matrícula 13.008, pois os dados nela constantes são não apenas falhos, são simplesmente absurdos. Note que o desenho resultante nada mais é do que um conjunto incoerente de linhas.
Após essa triste constatação (tais falhas são mais comuns do que se imagina), convém analisar a antiga e precária descrição existente na transcrição 1.547, que é o registro anterior desse imóvel rural, comparando-a com a real situação do imóvel, que pode ser visto por fotografia aérea, imagem de satélite, carta topográfica ou mesmo em diligência ao local.

A precária mas coerente descrição que foi substituída.

Nota-se que a precária descrição cumpre muito bem seu papel de informar qual é esse imóvel e onde ele se encontra, não havendo dúvida de que o imóvel apresentado na ilustração acima é exatamente aquele descrito no velho Livro das Transcrições nº 3B.
No entanto, numa apressada análise e com base em algumas interpretações resultantes de decisões em procedimentos administrativos de dúvida, essa descrição menos técnica resultaria na recusa do registro de título referente ao imóvel, exigindo-se a prévia retificação de sua descrição tabular, enquanto que a outra descrição, aparentemente perfeita pela complexidade, continuaria válida para qualquer tipo de registro, apesar de sua total absurdez.
Na verdade, ambas as descrições não cumprem o princípio da especialidade objetiva. Mas isso, por si só, não é motivo para o bloqueio da matrícula, impedindo a livre disposição do imóvel por parte de seus titulares. E é exatamente aí que está o problema, a indefinição de um marco jurídico claro, delimitando o que gera e o que não gera esse bloqueio automático do registro imobiliário.
Enquanto não cancelado ou retificado, o registro continua a produzir efeitos da forma como escriturado. Trata-se do princípio da fé pública registral, em que se presume verdadeiro o dado registrado enquanto não se provar o contrário.
Acontece que muitas das matrículas, agora abertas, apóiam-se em antigas transcrições com vícios comuns à época da vigência da antiga Lei de Registros Públicos (Decreto 4.857/39), entre os quais podemos citar confinância com quem de direito e omissão de área ou alguma medida perimetral.
Logo se vê que exigência de uma descrição perfeita em título presentemente recepcionado, contrastando com caracterização lacunosa inserta em velha transcrição, cria sérias dificuldades no momento da abertura da matrícula, somente sanadas com retificação do registro, quase sempre via judicial.
Mas, se de um lado temos transcrições feitas no velho regime condescendente com imperfeições e, de outro, o rigor do novo sistema, o que fazer para resolver o impasse?[1]
Por essa regra, e com uma “generosa pitada de bom senso”, chega-se às seguintes conclusões:
a)   havendo descrição na matrícula, mesmo que imperfeita, esta produz efeitos e pode ser objeto de novos assentos registrais (inclusive a imperfeita Matricula 13.008, do exemplo anterior), desde que esses assentos não tenham qualquer relação com a especialidade objetiva;
b)   no parcelamento ou na unificação, por envolver alteração fática dos imóveis e, consequentemente, criação de novas descrições tabulares, o controle da especialidade objetiva passa a ser rigoroso, exigindo-se a correta descrição dos imóveis resultantes e, se for o caso, a prévia retificação da descrição tabular dos imóveis primitivos (quando encontrada alguma falha);
c)   tendo sofrido um desmembramento, por menor que seja, sem a competente averbação da área remanescente, a matrícula está totalmente irregular e tecnicamente bloqueada, pois não possui especialidade objetiva (determinação do artigo 176, §º 1, da LRP), devendo ser previamente sanada pelo procedimento de retificação de registro para apuração de seu remanescente (artigo 213, §7º, da LRP); neste caso, os trabalhos técnicos deverão ser completos, não se admitindo mera adequação do que fora feito na época do desmembramento, ou seja, caso haja falhas ou omissões na descrição do imóvel original (ex.: “segue 565 metros pela sinuosidade natural do rio de Conchas”), estas deverão ser corrigidas integralmente de acordo com as normas gerais de agrimensura (por isso, exige-se anotação de responsabilidade técnica);
d)   a abertura de matrícula de imóvel ainda constante de uma transcrição não configura alteração fática do bem de raiz (se o título a ser registrado não envolver parcelamento nem unificação) nem qualquer fato gerador da obrigação de aprimorar sua descrição (exceto nos casos em que o georreferenciamento seja obrigatório); sendo assim, somente será vetada tal providência, se o imóvel dessa transcrição tiver sido desmembrado sem que tenha sido averbada a descrição do remanescente à margem dessa mesma transcrição ou na hipótese de o registro se referir apenas a uma fração ideal sem que se consiga “montar a completa titularidade” (“encontrar os 100% das frações”) com outras transcrições.
Essas conclusões servem apenas de parâmetro geral e não como regra intransponível, pois há casos em que uma matrícula em curso e algumas transcrições maldescritas devem ser imediatamente bloqueadas, tudo em nome da segurança jurídica, que é o pilar do registro público imobiliário.
A doutrina e a jurisprudência têm apresentado entendimentos favoráveis à abertura e matrícula independentemente de o imóvel estar ou não bem descrito e caracterizado na transcrição anterior:
A esta altura a decisão da E. Corregedoria Geral muda de tom: “O que não se admite é a criação de nova unidade imobiliária contendo descrição perfeita, por fusão de matrículas, quando um dos imóveis unificandos não dispõe de todas as medidas tabulares. Em termos diversos, imóvel com figura imprecisa não pode gerar, por fusão ou desmembramento, nova unidade com figura e descrição precisas”.
Se, por um lado, como ficou claro, a E. Corregedoria Geral do Estado de São Paulo tornou-se flexível, por outro trancou as portas. E com razão. A lei não tolera a criação de novas unidades imobiliárias contendo descrição imperfeita. Tal criação ocorre justamente quando há unificação de dois ou mais imóveis, loteamento, desmembramento ou desdobro.
Como proceder, então, se uma dessas novas unidades tiver origem em imóvel imperfeitamente descrito? É o caso de dois terrenos unificados, um dos quais não apresenta área de superfície ou uma das medidas perimetrais objeto de desmembramento. A orientação correta é no sentido de sanar preliminarmente as imprecisões pelo meio próprio, assunto melhor abordado no item Retificação de Registro.[2]
No entanto, a jurisprudência mais recente tem apregoado a necessidade de exigir a prévia retificação do imóvel mal descrito no registro anterior:
É sabido que a matrícula é o cerne do sistema do registro de imóveis, e, como tal, quer a individuação do prédio. Surgiu com a edição da Lei 6.015/73, antes, eram abertas as transcrições, sem os critérios necessários à segurança desejável.
Assim, no mais das vezes, as transcrições, decorrentes da legislação revogada, são precárias, e, ainda que forneçam alguns elementos que permitem a localização do imóvel, já que boa parte delas nem isso apresentam, não contêm o mínimo aceitável, ao contrário, estão longe de atender as exigências previstas na lei vigente, e, consequentemente, não permitem a abertura da matrícula de modo adequado, de acordo com o sistema registrário que deve ser observado e que atribui a necessária segurança.[3]
Diante do exposto, conclui-se que compete ao registrador imobiliário, que conhece bem a situação dos registros de sua circunscrição, definir os limites pelos quais uma descrição passa a ser prejudicial ao registro público, lembrando que o rigor excessivo, em vez de solucionar a questão, resultará no abandono da formalização dos negócios imobiliários, complicando ainda mais a situação do país que, para seu desenvolvimento, precisa de um registro imobiliário forte com informações verídicas e atualizadas.
Assim, é muito melhor manter uma informação razoável que tem cumprido muito bem seu papel do que a completa eliminação dessa informação. Deve-se tomar cuidado com rigorismos instransponíveis. A legislação sobre o georreferenciamento é o maior exemplo disso, pois, se suas regras não tivessem sido flexibilizadas pelo Decreto nº 5.570/2005 (principalmente no tocante aos prazos carenciais), em vez de colaborar para um maior controle dos imóveis rurais do país, o novo sistema acabaria de vez com o parco controle existente, pois não sobrava qualquer opção para aqueles que não tinham condições financeiras ou técnicas para cumprir as complicadas regras do georreferenciamento, sendo que até mesmo o próprio Estado ainda não estava preparado para atender a demanda. A razoabilidade foi fundamental para a manutenção desse audacioso programa de controle fundiário.
A quase totalidade das decisões judiciais que concordaram com a exigência registral da prévia retificação para a abertura de matrícula estão coerentes, pois privilegiaram o posicionamento do registrador imobiliário, que conhece a situação dos imóveis de sua circunscrição imobiliária e sabe o quão prejudicial para o sistema aquela descrição precária causaria. No entanto, essas decisões são adequadas apenas para o caso objeto do julgamento e não devem servir de norma geral. Isso porque, se prevalecesse essa interpretação, praticamente nenhum imóvel que ainda estivesse no sistema de transcrições seria matriculado antes de procedimento retificatório de sua descrição. Além disso, haveria o reconhecimento de que praticamente todas as matrículas foram abertas de forma irregular, situação esta que, pela lógica, geraria a mesma obrigação de saneamento da descrição tabular dos demais imóveis, o que tornaria inexequível o sistema registral imobiliário em todo o país.
Por esse motivo, deve-se tomar muito cuidado na defesa de proposições que, em vez de colaborar para o aperfeiçoamento do sistema, acabam gerando obstáculos de difícil transposição, que apenas resultam em prejuízo à garantia constitucional da propriedade privada.



[1]    Ulysses da SILVA, A caminhada de um título; da recepção ao ato final, in RDI nº 45 (Jan-Jul99).
[2]    Ulysses da SILVA, Op. cit.
[3]    Acórdão CSM-SP, de 11/5/2006, Localidade: Bragança Paulista, Relator: Des. Gilberto Passos de Freitas.

4 comentários:

  1. Dr. Eduardo,
    Vejo seu texto somente hoje. Vou escrever pouco, pois não sei se chegará ao destino.
    Caso o alcance, e desejando podemos nos alongar mais, posteriormente.
    O que seria erro de descrição no registro público? tem várias possibilidades, como o exemplo acima, da matrícula 13.088, porque o perímetro não fecha, resultou um polígono aberto.
    Vamos à norma atual do INCRA, de georreferenciamento por meio do SIGEF. Usa-se coordenadas UTM ou geográficas e azimute, sendo este em graus e minutos. Ao desenhar as retas em graus e minutos, os pontos resultantes "caem fora" daqueles citados nas coordenadas, ao contrário do que se usasse graus, minutos e segundos. Por que o INCRA adotou isto só Deus sabe. Isto não é erro?
    Josias Roberto F. de Andrade
    Eng° Agrônomo

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    1. Ao desenhar as retas em graus e minutos os pontos resultantes não vão "cair fora". Se está caindo fora é porque estão errados.

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  2. Doutor Eduardo,

    Acompanho suas matérias e ela tem me ensinado muito. Na minha serventia muitos dos imóveis transcrito no Livro 3 das transcrições das transmissões, são da forma que o senhor tomou como exemplo. Assim: Um pedaço de um sítio de regadio, limitando de um lado com os herdeiros dos falecido José Pereira de Souza, de outro lado com quem de direito for, avaliado em 200 (duzentos réis). O interessado georreferenciou esse imóvel, a Certificação pelo SINGEF encontrou uma área de 3.250,00 hectares, as demais exigências foram cumpridas, bem como a declaração dos atuais confrontantes. Essa registrador tem amparo legal para averbar esse georreferenciamento encerrando a matricula e abrindo-se uma nova?

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  3. Dr. Eduardo,

    Em caso que a matricula do imóvel cita os confrontantes e estes citam o proprietário do imóvel objeto da matricula, em que as distancias perimetrais são semelhante/próximas da matricula com a realidade, então neste caso, tem-se uma diferença de 4,9 hectares da matricula para 8,1 hectares in loco. Qual procedimento para regularizar o imóvel?

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