terça-feira, 6 de setembro de 2011

Georreferenciamento é Retificação!



CONSULTA 

Prezado Dr. Eduardo:  

Estamos encaminhando o processo do Geo já certificado pelo INCRA para os cartórios de registro de imóveis de acordo com a Lei nº 10.267/2001, mas alguns cartórios estão exigindo que se faça a retificação da descrição do imóvel para efetuar a averbação do georreferenciamento na matrícula. 
Gostaríamos de saber qual o procedimento correto, pois o processo do georreferenciamento uma vez certificado pelo INCRA contém todos os dados dos confrontantes e suas respectivas anuências. Perante a lei, o procedimento está correto; portanto, como devo proceder? 
Contamos com a sua ajuda para melhores esclarecimentos, pois isso tem causado dificuldade para aqueles que têm procurado se enquadrar nos padrões exigidos pelo INCRA. 

Obrigado. 
Marcelo 


PARECER 



Prezado Marcelo:

A Lei nº 10.267/2001 fez importantes alterações na Lei dos Registros Públicos (LRP - Lei nº 6.015/1973), tendo nela incluído a obrigatoriedade do georreferenciamento dos imóveis rurais. 
Como você bem deve saber, esse "georreferenciamento" nada mais é do que uma forma de se descrever o imóvel, forma esta que o legislador resolveu padronizar para que o controle de terras particulares e públicas seja eficiente. 
Portanto, para que se cumpra essa nova legislação, o proprietário rural terá que contratar um agrimensor credenciado pelo Incra e este deverá efetuar o levantamento de todos os vértices do imóvel da forma preconizada pelas normas técnicas daquela autarquia federal.  
É importante ressaltar que o levantamento deverá seguir a realidade jurídica do imóvel, ou seja, deve-se separar as áreas que estão tituladas (imóvel matriculado, registrado) das áreas de simples posse. A fiscalização disso é de competência exclusiva do registrador imobiliário, que deverá indeferir o pedido de registro dos trabalhos que não cumpram esse requisito. 
Por fim, respondendo de forma direta a sua questão, todo trabalho georreferenciado resultará, por óbvio, na substituição da descrição constante da matrícula (que está falha, lacunosa ou apenas não georreferenciada) por essa nova descrição mais perfeita. Ou seja, a descrição constante da matrícula será retificada e dará lugar à nova descrição georreferenciada. 
Portanto, todo georreferenciamento integra um procedimento de retificação de registro (Geo é Retificação!), devendo o interessado cumprir todos os requisitos desse procedimento especial, como, por exemplo, a obtenção da anuência de todos os confrontantes (anuência dada diretamente na planta ou em um carta inequívoca de anuência) ou requerer a notificação daqueles que não quiseram ou puderam anuir. 
Para mais informações sobre a carta inequívoca de anuência, veja o artigo específico neste mesmo blog:  

É o parecer. 

Eduardo Augusto 
Registrador Imobiliário em Conchas-SP 
Diretor de Assuntos Agrários do Irib  


16 comentários:

  1. Dr. Eduardo Augusto,

    Foi apresentado requerimento de fusão de matrículas no meu cartório, sendo que o proprietário, junto com o requerimento, apresentou uma planta com medidas medidas georreferenciadas (vértices, ângulos, azimutes...) e CCIR da área toda (que pretende seja fundida). Eu disse que a referida planta precisaria de aprovação do INCRA, quanto a não sobreposição de ares e quanto ao registro do agrimensor naquele órgão. Certo funcionário do INCRA, por telefone, insiste em dizer que a exigência de georreferenciamento só ocorreria em data futura, pois o imóvel a ser fundido teria menos de 500 ha (disso eu sei). Entretanto, tenho receio de proceder a retificação, descrevendo o imóvel nos termos da planta apresentada e posteriormente o INCRA dizer que estou fazendo GEO sem sua aprovação. Por favor, será que estou agindo corretamente ao exigir a aprovação da autarquia na planta para proceder a retificação e posterior fusão dos referidos imóveis? Obrigado.

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  2. Olá, Raphael.
    Inicialmente, estamos falando de retificação da descrição tabular de dois imóveis cumulada com a fusão de suas matrículas. Não se pode incluir ou modificar dados pela simples unificação ou parcelamento de imóvel.
    Se o imóvel (que resultará da fusão de matrículas) tem menos de 500 ha, o "geo" é facultativo, não podendo você exigi-lo.
    No entanto, se o proprietário de imóvel beneficiado pelo prazo carencial quiser que as coordenadas georreferenciadas sejam incluídas na matrícula, a certificação do Incra tem sido vista como essencial, sob pena de a matrícula apresentar a falsa impressão de que o imóvel já cumpriu a "Lei do Geo" (o que, na maioria das vezes, nem chega perto disso).
    No Estado de SP, há decisão expressa da CGJ proibindo a inclusão de coordenadas UTM em matrícula de imóvel rural sem a prévia certificação do Incra, justamente para evitar fraudes e equívocos, uma vez que, após o fim do prazo (será que vai prorrogar? aguardem...), o proprietário (ou o coitado do adquirente que foi ludibriado pela falsa impressão) terá, muitas vezes, que "providenciar tudo do zero", perdendo tudo que fora feito até então.
    Nestes casos, em que o levantamento foi feito com "geo", basta o proprietário requerer que a retificação seja feita sem a utilização das coordenadas UTM, uma vez que a certificação do Incra será obtida posteriormente, conforme lhe permite o artigo 10 do Decreto nº 4.449/2002.
    Um abraço.
    EA

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  3. Este comentário foi removido pelo autor.

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    1. Ué? Desistiu da questão?
      Mas, como se trata de uma dúvida muito comum, vou postá-la aqui.
      _____________

      Dr. Eduardo Augusto
      1) Um georreferenciamento que à área não muda ou diminui precisa da anuência dos confinantes?
      2) Sempre que um georreferenciamento é feito tem que ser encerrada a matrícula e aberta uma nova?
      3) E essa nova matricula se faz a identificação do imóvel baseado no memorial descritivo.(certo?) e o R-01 baseia-se em que? Será no mesmo título que a matrícula anteriormente encerrada?
      Obrigado. Luiza.
      ___________

      Olá, Luíza.
      Vamos às suas questões:

      1) Geo cujo resultado coincida com a matrícula:
      É muito improvável que um levantamento georreferenciado com a precisão determinada pelas normas tenha como resultado os mesmos valores constantes da matrícula (nem em um imóvel perfeitamente retangular espera-se encontrar tamanha coincidência).
      No entanto, mesmo que coincidam os azimutes e das distâncias, há a inclusão de dados novos: as coordenadas georreferenciadas que, se estiverem erradas, desloca o imóvel para qualquer ponto do planeta; portanto, necessária a anuência dos confrontantes.

      2) Nos termos do §5º do artigo 9º do Decreto nº 4.449/2002, O memorial descritivo, que de qualquer modo possa alterar o registro, resultará numa nova matrícula com encerramento da matrícula anterior no serviço de registro de imóveis competente.

      3) Eu faço assim: averbo a notícia da retificação e encerramento na matrícula que está sendo retificada, indicando a(s) nova(s) matrícula(s) para o imóvel(is) com a descrição georreferenciada; portanto, na nova matrícula não haverá nenhum registro (talvez alguma averbação de transporte de ônus já existente: usufruto, reserva legal, penhora, etc).

      Eis o texto de minha averbação:
      ------------
      RETIFICAÇÃO DE REGISTRO – A requerimento dos proprietários e mediante decisão fundamentada em procedimento extrajudicial devidamente instruído, foi retificada a descrição tabular do imóvel objeto desta matrícula nos termos do inciso II do artigo 213 combinado com os §§ 3º e 4º do artigo 176 da Lei nº 6.015/73. Em decorrência, o referido imóvel foi descrito e caracterizado na matrícula nº 18.644, Livro 2, deste Registro, ficando ENCERRADA a presente matrícula.
      Substituta do Oficial ________(Vilma Donizeti de Lima)
      ------------

      Um abraço.
      EA

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    2. Bom dia!
      Ainda sobre a retificação em virtude do georreferenciamento, procede-se somente a averbação da retificação com encerramento da matricula? e quanto a averbação do georreferenciamento?

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    3. Boa noite Maria de Fátima Monteiro, não sei se conseguirei ajudar, mas tentarei.

      Aqui em MG na comarca onde atuo, é feito da seguinte forma:
      1- se faz a averbação do geo com sua respectiva averbação tabular;
      2- posteriormente, em ato contínuo, se faz a averbação do encerramento da matrícula, em virtude da av. Do geo, ensejando a abertura de uma matrícula nova, "limpinha", sem maiores averbações (já ouvi populares dizendo "matricula sem remendos" - risos).

      Espero ter ajudado.

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  4. Prezado Dr. Eduardo,

    Tenho a seguinte situação:
    a) 7 matrículas contíguas e de um mesmo proprietário
    b) um ribeirão cruza o imóvel como um todo (7 matrículas)
    c) em que pese atualmente apenas uma das matrículas estar condicionada ao georreferenciamento e com vistas a futuro desmembramento (para venda), o proprietário obteve o georreferenciamento (certificado pelo INCRA) da área toda, compreendendo todas as 7 matrículas
    d) os confrontantes do perímetro do imóvel unificado estão de acordo e firmaram carta de inequívoca anuência.

    Sendo assim, questiono:
    I) é possível a retificação cumulada com fusão ou necessária a retificação de cada matrícula individualizada para posterior fusão e indicação das metragens georreferenciadas?
    II) se necessária a retificação de cada uma das 7 matrículas, as quais 'confrontam' com o ribeirão, seria necessária anuência de algum ente público ou do vizinho (da outra margem do ribeirão)?

    Agradeço sua atenção,
    Alessandra

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  5. Boa noite, DR. EDUARDO AUGUSTO,

    Por gentileza, gostaria de obter sua ajuda para responder a minha seguinte dúvida:

    Contratei um agrimensor para fazer o GEO da fazenda do meu pai, a qual é objeto de inventário administrativo. No registro atual, o seu tamanho é de 501,6485 Hectares, inclusive, com assinatura de todos confrontantes, porém, após a medição georreferenciada, o seu tamanho passou a ser de 488,0477 Hectares, ou seja, gerando um prejuízo de, aproximadamente, R$ 200.000,00. Eu gostaria de saber se essa diminuição é comum dentro dessa nova realidade de medição ou se houve falha por parte do agrimensor.

    Abraços,

    Ronnie

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  6. Prezado dr. Eduardo, bom dia!

    Apresentei ao Cartório de Imóveis a certificação do INCRA para que a mesma fosse averbada na matrícula.

    O funcionário do cartório me deu uma carta devolutiva informando que seria necessário apresentar:

    -Certidão do Incra de que a poligonal não se sobrepõe a qualquer outra;
    -prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios;
    - Memorial descritivo;
    - declaração expressa dos confinantes de que os limites divisórios foram respeitados, com suas respectivas firmas reconhecidas; e
    - declaração firmada sob pena de responsabilidade civil e criminal, com firma reconhecida, de que foram respeitados os direitos dos confrontantes.

    Assiste razão essa exigência, quando na verdade eu só queria que ele fizesse a averbação de um documento oficial. Até porque sabemos que a certificação não implica em reconhecimento do domínio ou até mesmo a exatidão de limites.

    OBS: No meu entendimento, a exigência só seria cabível, caso eu estivesse requerendo a retificação administrativa do imóvel. Não?

    Abraço,

    Movile

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  7. Olá Dr. Eduardo
    Tenho uma propriedade registrada com 80 hectares, com cadeia sucessória de mais de 50 anos. Os limites são, estradas N e O. Um rio ao sul. Apenas um vizinho de cerca. Nenhum litigio sobre a posse da área que quando georreferenciada constatou-se ter 103ha. Estou fazendo o processo de registro CAR-Sefir. Como faço para regularizar. O técnico quer que eu diminua a minha posse e depois requeira usucapião da diferença de área.Está correto ou posso registrar;averbar a nova medida em cartório apenas com a ART do técnico. Grato

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    1. Antônio, se me permite o comentário, ei diria que, diante situação fática do imóvel, ou seja, um registro muito antigo, onde as técnicas de medição à época eram precarias à vista do que dispomos hoje, considero sua retificação não necessariamente precise ser feita como usucapião da área remanescente (23 há).

      No meu entendimento,se todos os seus confrontantes assinarem as cartas de anuência, seu agrinesor assinar a declaração de respeito de limites, certificar a área no INCRA, entre outros, não vejo necessidade de ir a usucapião. Seria desnecessário, haja vista as ferramentas disponíveis no mercado,Google earth, sigef, car etc.
      Espero ter ajudado. O Dr Eduardo poderá esclarecer melhor, haja vista sua vasta experiência e conhecimento.
      Desculpe oss erros de português, respondendo do celular.
      Abraços.

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    2. Antônio, se me permite o comentário, ei diria que, diante situação fática do imóvel, ou seja, um registro muito antigo, onde as técnicas de medição à época eram precarias à vista do que dispomos hoje, considero sua retificação não necessariamente precise ser feita como usucapião da área remanescente (23 há).

      No meu entendimento,se todos os seus confrontantes assinarem as cartas de anuência, seu agrinesor assinar a declaração de respeito de limites, certificar a área no INCRA, entre outros, não vejo necessidade de ir a usucapião. Seria desnecessário, haja vista as ferramentas disponíveis no mercado,Google earth, sigef, car etc.
      Espero ter ajudado. O Dr Eduardo poderá esclarecer melhor, haja vista sua vasta experiência e conhecimento.
      Desculpe oss erros de português, respondendo do celular.
      Abraços.

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  8. BOA TARDE DR. EDUARDO.CONTRATEI UM TOPOGRAFO PARA FAZER O GEORREFERENCIAMENTO DA MINHA PROPRIEDADE QUE TEM 50 ALQUEIRES, OBVIAMENTE DEU UMA DIFERENÇA NA AREA. LEVEI OS DOCUMENTOS PARA O CARTORIO DE REGISTROS DE IMOVEIS AVERBAR E ELE ME COBROU UM VALOR 5 VEZES MAIOR DO QUE A MÉDIA DE UMA PESQUISA QUE EU FIZ. EM QUAL SITUAÇÃO O TRABALHO DO CARTORARIO SE ENQUADRARIA? TRATA-SE DE UMA RETIFICACAO ADMINISTRATIVA? AVERBACAO DE GEO? E O VALOR DA PROPRIEDADE E LEVADO EM CONSIDERACAO?

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    1. Nobre colega, sei que o questionamento não fora direcionado para mim, mas irei dar algumas dicas que poderá te ajudar a esclarecer.

      Primeiramente, é necessário saber em que estado federativo que o imóvel se encontra, pois, os emolumentos cobrados pelas Serventias Imobiliárias são cobrados por foça de legislação estadual.

      Quanto ao valor da propriedade, aqui em Minas Gerais o valor da propriedade é levado em consideração para a cobrança de emolumentos.

      Quanto aos valores cobrados, atente-se à tabela de emolumentos editada por cada estado.

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  9. Boa Tarde!
    Estou com uma situação de Georreferenciamento, onde o mesmo foi efetuado em um imóvel que continha 8 matrículas, e a pedido do proprietário foi certificado unificando tudo em gleba única.
    Após envio ao cartório, o mesmo está cobrando a retificação de área 8 vezes, uma pra cada matrícula, desconsiderando a certificação unificada que foi feita junto ao Sigef.
    Existe alguma forma de pleitear junto ao CRI a retificação da área já unificada?

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    1. Roberto. Boa tarde. Entendo que o cartório está correto.

      Provavelmente o as 8 áreas são contíguas, por isso, acredito, que tenha somente 1 certificação só.

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