ESTUDO DE CASO
Fato:
Aquisição, por uma pessoa de nacionalidade portuguesa, de frações ideais de um imóvel rural, localizado no município de Pereiras, comarca de Conchas.
As aquisições se deram pelos seguintes assentos registrais:
- Registro nº 2, de 18/7/1986 (escritura de 1986): uma fração ideal “equivalente a 0,605 ha”;
- Registro nº 3, de 18/6/2006 (escritura de 1987): uma fração ideal “equivalente a 0,053 ha”; e
- Registro nº 9, de 2/12/2009 (escritura de 2009): uma fração ideal “equivalente a 1,273 ha”.
Nessa oportunidade foi efetuada uma averbação de retificação na matrícula do imóvel (Averbação nº 8) e o registro tardio do "conjunto dessas aquisições" (uma fração ideal de 9,387%, equivalente a “1,931 ha”) no Livro de Controle de Estrangeiros (essa situação foi informada ao Incra pela comunicação trimestral no início de 2010).
Regra aparentemente descumprida:
O §3º do artigo 7º do Decreto nº 74.965, de 26/11/1974, dispõe que dependerá também de autorização do Incra a aquisição de mais de um imóvel rural, com área não superior a três módulos, feita por uma pessoa física; e, pelo artigo 15 da Lei nº 5.709/71, “a aquisição de imóvel rural, que viole as prescrições desta Lei, é nula de pleno direito”.
Caso concreto:
Nos termos do inciso I do artigo 4º da Lei nº 4.504/1964 (Estatuto da Terra), a referida matrícula constitui um único "imóvel rural", uma vez que possui um único cadastro no Incra, informação esta que expressamente consta da Averbação nº 5 (Cadastro nº 631.000.000.000, Sítio Santa Maria).
As três aquisições representam tão-somente uma única fração ideal de 9,387% do imóvel matriculado (fração esta que, em tese, equivaleria a 1,931 ha). Essa situação, concretamente, não caracteriza a aquisição de “mais de um imóvel rural”, mas apenas o aumento da participação do condômino nas cotas-partes de um mesmo bem imóvel.
Validade do negócio jurídico:
Mesmo considerando o caso concreto como “aquisição múltipla”, tal fato (que descumpriria o §3º do artigo 7º do Decreto nº 74.965/1974) não resulta na nulidade do negócio jurídico.
O artigo 15 da Lei nº 5.709/71 estabelece que “a aquisição de imóvel rural, que viole as prescrições desta Lei, é nula de pleno direito”, ou seja, a violação que resulta em nulidade deve ser de uma das prescrições constantes da Lei nº 5.709/71 e não de uma norma criada pelo seu regulamento.
Essa regra específica do regulamento (§3º do artigo 7º) não encontra regra similar na lei, tratando-se, portanto, de uma obrigação imposta por decreto, sem amparo legal, uma vez que foi delegada ao regulamento apenas a execução da lei e não a criação de outras limitações.
Conclusão:
Devido a não-incidência da regra de nulidade do artigo 15 da Lei nº 5.709/71, quer pelo fato de as aquisições terem sido de “um único imóvel rural” (não tipificando a irregularidade prevista no §3º do artigo 7º do Decreto), quer pela inaplicabilidade do §3º do artigo 7º do regulamento (que extrapolou os poderes delegados pela lei), não há justa causa para a abertura de procedimento de regularização deste caso.
É o parecer.
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A Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, no dia 13 de março de 2012, publicou uma importante alteração nas Normas de Serviço referentes aos serviços extrajudiciais, para constar que, na aquisição de imóvel rural por estrangeiro que já seja titular de outro imóvel rural, a autorização do INCRA somente será exigível se o somatório de todas as suas áreas exceder o limite legal de 3 módulos de exploração indefinida.
Para saber mais sobre o assunto, veja um outro artigo publicado neste mesmo blog:
CGJ/SP altera entendimento sobre Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro
Eduardo Augusto
Registrador em Conchas, SP
Diretor de Assuntos Agrários do IRIB
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