A qualificação pessoal é a forma de se identificar alguém, determinando com precisão quem ele é sem que se confunda com qualquer outra pessoa. Trata-se de um importante princípio registral conhecido por especialidade subjetiva.
A qualificação de um estrangeiro nem sempre é fácil, pelo fato de ele possuir documentos específicos de seu país de origem, que nem sempre coincidem com a nossa conhecida documentação. Mas, em geral, os dados do passaporte costumam ser suficientes para uma boa identificação (nome, nº do passaporte, país e localidade de emissão e outros dados porventura existentes, como filiação e endereço).
Passaporte - um dos documentos de identificação do estrangeiro.
No entanto, essa qualificação pessoal não é suficiente para todas as situações. Para a aquisição de qualquer direito real sobre bem imóvel, o adquirente deve possuir inscrição no Cadastro de Pessoa Física da Receita Federal do Brasil. Portanto, para a qualificação pessoal de um estrangeiro que está, por exemplo, recebendo uma hipoteca de um lote urbano como garantia de um mútuo, a escritura deve obrigatoriamente incluir o número de seu CPF em sua qualificação pessoal.
No caso de aquisição de imóvel rural, a legislação brasileira é bastante restritiva. Além da obrigatoriedade do CPF para a elaboração da escritura pública, o tabelião deverá estar atento às regras específicas constantes da Lei nº 5.709/71.
O artigo 9º, inciso II, da Lei 5.709/71, dispõe que o estrangeiro pessoa física somente pode adquirir imóvel rural se tiver residência permanente no Brasil. Tal aquisição será livre, independentemente de autorização do Incra, desde que o tamanho do imóvel não seja superior a três módulos de exploração indefinida, não ultrapasse os limites percentuais de terras sob domínio estrangeiro no município e não esteja localizado em faixa de fronteira.
Diante desse preceito legal, alguns tabeliães têm entendido que basta uma declaração do estrangeiro de seu domicílio no Brasil, pois inexiste no Brasil qualquer documento indicador de domicílio dotado de fé pública (costuma-se juntar cópia de conta de luz, de água e de telefone, mas isso configura apenas um mero indício favorável à sua declaração).
O equívoco é claro: está se confundindo a simples qualificação pessoal com o cumprimento de requisitos essenciais do negócio jurídico. A lei não exige a comprovação do endereço exato do estrangeiro, devendo ser aceita uma mera declaração nesse sentido. O que a lei exige é a comprovação de "residência permanente no Brasil" e isso somente se configura após a inscrição do estrangeiro no Registro Nacional de Estrangeiros (RNE), sendo a cédula desse registro a comprovação de que o Governo Brasileiro deferiu seu domicílio permanente em território nacional.
O protocolo do pedido de RNE (utilizado enquanto se processa seu pedido de estada definitiva) é um item de qualificação pessoal e deve ser utilizado, por exemplo, para a aquisição de um apartamento na beira da praia. No entanto, tal protocolo não habilita o estrangeiro a adquirir imóvel rural, uma vez que sua situação no Brasil é precária, podendo seu visto ser cancelado caso o pedido de RNE seja indeferido pelo Governo Brasileiro. Ressalta-se que o protocolo do RNE não configura "residência permanente com cláusula resolutiva", mas sim em autorização provisória para que o estrangeiro aqui permaneça até que haja a definição de seu pedido pelas autoridades competentes.
Cédula de Identidade de Estrangeiro
(simulação com dados fictícios).
Diante do exposto, para a elaboração de escritura pública em que estrangeiro esteja adquirindo imóvel rural, é essencial a apresentação do CPF e da cédula do RNE (esta classificada como "permanente"), itens estes que, por óbvio, passam a ser essenciais para a sua completa qualificação pessoal.
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