quinta-feira, 12 de janeiro de 2012

Largura da Estrada: Realidade Fática x Decreto Municipal


CONSULTA 

Prezado Dr. Eduardo: 

Estou com uma dúvida há tempos. Pesquisei na internet conversei com alguns advogados e ela ainda persiste. 
Estou iniciando um geo (para usucapião) de uma propriedade a qual é lindeira de uma estrada municipal. Em 2008, foi sancionado um Decreto pelo Prefeito que diz "Art. 1º - As estradas municipais obrigatoriamente terão 7m de largura para trânsito dos veículos." E, no artigo 2, diz:  "fica estipulada em 3m a direita e esquerda da faixa de trânsito, para servir de acostamento."
Minhas dúvidas são as seguintes: 
A rodovia possui somente 6 metros de faixa de trânsito. Como proceder em relação aos 7m e os 3m de cada lado? Algumas pessoas me disseram que deveria, a partir do eixo, projetar 6,5m para cada lado e, a partir daí, começar a descrição da propriedade. Alguns também me disseram que é uma faixa de domínio público, pois há o decreto. 
Estou lendo um livro de desapropriação e não consegui ainda entender se faixa de domínio tem que ser desapropriada ou se basta apenas a previsão no decreto. Afinal, devo ou não descontar a área prevista no decreto? 

Atenciosamente, 
Ricardo 


PARECER

Olá, Ricardo.
Para um imóvel privado transformar-se em um bem público há 3 hipóteses:
  1. desapropriação (amigável ou judicial);
  2. alienação (venda ou doação do particular ao poder público); ou
  3. efetiva destinação pública.
Portanto, o leito carroçável e as margens dessa estrada passaram ao domínio público automaticamente, pela simples destinação, independentemente de ter ou não ocorrido uma desapropriação regular. Nessa hipótese de ausência de desapropriação, o proprietário do imóvel que perdeu área para a estrada tem o direito de exigir judicialmente a justa indenização (isso denomina-se "desapropriação indireta"). Mas tal direito somente persistirá se não tiver ocorrido a prescrição (15 anos).
Até aqui, tudo está fácil.
No entanto, a sua questão traz um complicador: a previsão constante do decreto (leito carroçável de 7 metros + acostamentos de 3 metros = 13 metros) que não coincide com a realidade fática (6 metros).


Um decreto não tem o condão de, sozinho, transformar um bem privado em imóvel público. 
Ou seja, a área cercada do imóvel, que nunca foi ocupada pela estrada, não se transformou em bem público. Para que isso ocorra, deve ser procedida a regular desapropriação.
Esse decreto não tem o poder de confiscar a propriedade privada (apropriação sem indenização); trata-se apenas de um mandamento jurídico destinado ao Poder Executivo Municipal para que este regularize as estradas municipais, acertando seu leito carroçável de 7 metros e construindo os acostamentos de 3 metros em cada margem, devendo, para isso, desapropriar, na forma da lei, as áreas necessárias ao empreendimento.
Por outro lado, se houve desapropriação (amigável ou judicial), não importa se a estrada foi ou não construída, tenha ou não a largura exata; a totalidade da área desapropriada, mesmo que uma parte continue cercada e utilizada pelo particular, é imóvel de domínio público, não sendo passível nem mesmo de usucapião.
Um grande abraço.
EA

26 comentários:

  1. Caro Dr. Eduardo, bom dia. Aproveitando o assunto referente às estradas municipais...A Prefeitura do Municipio de Garça/SP, agora está exigindo, para que de anuência nos documentos, que todos os confrontantes ja tenham dado anuência. Inclusive, a Prefeitura exige duas cópias da planta assinada por todos os confrontantes. Existe algum embasamento jurídico para tal exigencia?
    obrigado
    Eduardo Magnani

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    1. Olá, Magnani.
      A exigência não é ilegal e encontra respaldo no dever de cautela da Administração Pública.
      Ela também não é exagerada; parece-me até oportuna, uma vez que as anuências firmadas na planta (que ficará arquivada na Prefeitura) servirão de indício (e até de prova) de quem são os ocupantes dos imóveis confinantes, informação de grande importância para o setor tributário municipal.
      O custo de uma 2ª via da planta (uma fotocópia autenticada), comparado aos custos de todo o levantamento, parece-me também ser muito pequeno para considerar abusiva a exigência.
      Por fim, ninguém é obrigado a anuir aos trabalhos técnicos de retificação (a lei não impõe a ninguém tal obrigação). Portanto, quem não quiser cumprir as exigências do Município, basta utilizar-se de seu direito de notificá-lo da retificação, nos termos do §2º do artigo 213 da LRP. No entanto, não sei se isso será vantajoso, uma vez que, para requerer a notificação, você deverá entregar duas vias da planta e o procedimento retificatório já deverá estar em curso, ou seja, já deverá haver uma planta original no Registro de Imóveis com as anuências que você conseguiu obter.
      Um grande abraço.
      EA

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  2. Prezado Dr. Eduardo,
    À respeito do parecer apresentado acima, essa definição aplica-se também ao georreferenciamento de imóveis rurais realizados de acordo com a NTGIR - INCRA?
    Em seu capítulo terceiro, no item 3.2.2 da NTGIR, o tópico apresentado refere-se à imóveis com uma matrícula, cortado por estrada de rodagem e dá a seguinte orientação:
    "A existência de estrada de Rodagem (Municipal, Estadual ou Federal), que seccione a matrícula implicará na apresentação de memoriais descritivos distintos, correspondentes a cada porção do imóvel seccionado, permitindo retratar cada lado da estrada, independente da mesma ter sido desapropriada. Adicionalmente deverá ser apresentado também um memorial descritivo para cada porção do imóvel ocupado pela estrada, incluindo a sua faixa de domínio, tal como definido pelo órgão / empresa responsável ou legislação específica. Deverá ser apresentada também uma planta geral do imóvel retratando todas as porções descritas anteriormente, além do memorial descritivo do imóvel como um todo.”
    Após a certificação das peças técnicas e posterior retificação da(s) matrícula(s), excluindo a faixa de domínio da área do imóvel, conforme os memoriais descritivos que forem elaborados não está configurado que o bem deixou de ser particular e passou a ser público?
    O que o proprietário pode fazer para fazer valer esse seu direito que foi explicado no seu parecer acima?
    Desde já agradeço pela colaboração.

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    1. Olá, Fernando.
      Não vejo em que ponto a NTGIR estaria contrariando o que foi explicado neste artigo.
      O único problema que poderia surgir é a não-concordância do Poder Público responsável pela estrada quanto à divergência entre a largura previsto em lei e a largura existente de fato (estou me referindo às estradas que foram abertas sem procedimento expropriatório).
      Havendo tal impugnação, o problema não será resolvido nem pelo Incra nem pelo Registro Imobiliário, mas apenas pelo Poder Judiciário.
      Um abraço.
      EA

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  3. Prezado Eduardo Augusto,

    Estou realizando uma retificação de área rural no cartório de registros após ser aprovado o georreferenciamento da mesma conforme o procedimento normal existente.
    Minha dúvida está nas cartas de anuência dos confrontantes. Ela pode ser assinada com reconhecimento de “firma” das assinaturas por semelhança ou obrigatoriamente deve ser reconhecida por verdadeira, pois se for por verdadeira é necessária a ida dos lindeiros até o cartório para assinar o que dificulta e atrasa e muito a finalização do projeto.
    Abraços e desejo que este ano seja de muitas realizações.
    Ricardo

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    1. Olá, Ricardo.
      No Estado de São Paulo, basta o reconhecimento por semelhança. Não sei responder por outras unidades da Federação, mas me parece exagerada tal exigência (reconhecimento por autenticidade), pois esse tipo de reconhecimento de firma não é exigível nem para o registro de documento particular de compra e venda nos casos em que o valor do imóvel não é superior a 30 salários mínimos. Ou seja, se ela não é exigível nos casos de mutação patrimonial, por que seria nos casos em que a pessoa atua como simples anuente?
      Um abraço.
      EA

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  4. Boa Noite Eduardo Augusto, estou com um problema no mesmo âmbito mas na área urbana, o caso é o seguinte meu cliente tem uma área de terra ha cerca de 15 anos, hoje ela está no perímetro urbano, acontece que a própria prefeitura abriu as ruas e algumas até colocou calçamento, acontece que agora o proprietário quer fazer a doação de fato ao poder publico, a prefeitura aprovou a doação e criou uma lei aprovando a doação, o problema se deve ao fato de que o Oficial do Registro de imóveis não que fazer o registro, pois coma doação da das ruas a área foi seccionada em três partes e segundo ele teria que ser feito um projeto de loteamento, alegando que houve abertura de novas vias, o que eu contesto pois já fazem mais de 10 anos que as ruas foram abertas e no meu entender elas já são publicas, até pelo fato da prefeitura ter aceito a doação,e não ser possível mais o fechamento das mesmas, cabendo para isso somente um processo de desmembramento. gostaria de sua opinião sobre o assunto, agradecido andreirossetti@hotmail.com

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    1. Olá, Andrei.
      A situação por você relatada configura burla à Lei do Parcelamento do Solo (LPS). Isso tem ocorrido muito nas décadas passadas, em que o proprietário autorizava a Prefeitura a abrir ruas em seu grande imóvel urbano (sem cobrar nada pela área), para depois poder parcelar as quadras em vários lotes sem se submeter às rígidas regras da LPS.
      Resultado: as despesas com toda a infraestrutura ficavam a cargo do Poder Público (dinheiro do povo), enquanto que, pela legislação vigente, tais despesas competem ao loteador, que lucrará com a venda dos lotes.
      Em decorrência, a Jurisprudência tem considerado irregular a doação de “ruas”, mesmo para as situações já consolidadas, impondo, para a solução dos casos, o cumprimento da Lei do Parcelamento do Solo.
      O Ministério Público tem estado atento a tais situações, tanto que existem inúmeras ações civis públicas ajuizadas em face desses "loteadores" e dos Municípios que aceitaram tal irregularidade.
      Situações como essa têm gerado inúmeros problemas sociais (favelização, escassez de áreas verdes, inexistência de equipamentos urbanos, etc.), motivo pelo qual é justa e coerente a exigência do registrador.
      Um abraço.
      EA

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  5. Prezado Eduardo Augusto,
    gostaria de pegar carona na sua explicação sobre a questão de indenização sobre a "apropriação" do poder público para estradas e queria saber se já houveram as devidas indenizações quando os proprietários reclamam ao judiciário tal direito? em média, pela sua experiência e conhecimento, qual o tempo que o proprietário é indenizado? Desde já agradeço a você pela informação.
    Marcos Ant Sts - Curitiba/PR

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    1. Olá, Marcos.
      Infelizmente, não há como dizer quanto tempo demora uma ação judicial dessa natureza nem quanto tempo demora para o poder público pagar tal dívida, caso a decisão do Poder Judiciário seja favorável ao proprietário.
      Isso vai depender de inúmeros fatores, todos de difícil mensuração:
      - quantidade de processos existentes na referida Vara Judicial;
      - os argumentos utilizados pelo Poder Público em sua contestação;
      - a dificuldade de apresentar as provas existentes sobre o fato; e
      - a ordem dos famosos "precatórios".
      Enfim, o processo pode durar menos de um ano ou se arrastar por muitas décadas.
      Um abraço.
      EA

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  6. Eduardo, você poderia me citar quais leis que regulamentam os registros de imóveis. obrigado

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    1. Olá, Andrei.
      Se sua questão refere-se aos procedimentos existentes no registro imobiliário, a legislação básica é a Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).
      Casos eu interesse esteja ligado ao funcionamento do serviço registral (deveres e responsabilidades dos registradores e tabeliães), a legislação a ser consultada é a Lei nº 8.935/1994.
      Um abraço.
      EA

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    2. Ok, obrigado Eduardo, vou estudar bem esta lei. no meu município temos problemas graves de atendimento por parte dos funcionários do registro, funcionários mau humorados, arrogantes, que te tratam como se estivessem fazendo um favor para você. já aproveitando o gancho gostaria de tirar algumas duvidas: 1° - quando encaminho um processo ao registro, tenho uma folha descrevendo quais documentos estou entregando, pois o protocolo do registro é muito vago e se haver extravio de documentos não tenho como provar que os entreguei, quando peço aos funcionários para assinarem eles se recusam alegando que não tem tempo de conferir a documentação. 2°- se há algum erro na documentação eles se recusam a me dar por escrito quais erros devo corrigir, me dizendo verbalmente, o que não acho justo pois assim cada vez que entrego de novo acham mais uma coisa para corrigir. 3° cada vez que vou pedir informações é uma briga, por telefone eles não falam nada , mandam você ir até lá, quando chego lá aguardo minha vez, ai quando pergunto quais documentos necessito para dar entrada em tal processo eles se recusam a me apresentar uma lista de documentos, exigem que o documento seja confeccionado de tal forma mas não dão um modelo padrão para seguir. quando vou entregar a documentação sempre está faltando coisa, ai pergunto onde posso encontrar a listagem da documentação, nem eles sabem responder. obrigado

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    3. Olá, Andrei.
      Esse assunto foge totalmente do assunto veiculado nesta página (largura da estrada em retificação de registro ou em usucapião).
      Diante disso, peço que me envie tal questão por email que eu o atenderei com o maior prazer.
      Um abraço.
      EA

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  7. Respostas
    1. Olá, Andrei.
      Está em meu perfil, logo abaixo da foto ("mandar email").
      O email é: geo.irib@gmail.com
      Um abraço.
      EA

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  8. Senhor Eduardo Augusto , meu pai abriu uma estrada em nosso terreno a 15 anos atras para um morador que tinha terreno nos fundos, hoje com o passar dos anos esta enchendo de casas la nos fundos a 1000metros para dentro , minha pergunta é a seguinte posso entrar com uma açao sobre a prefeituta pedindo indenizaçao por essa rua, a estrada esta totalmente encima do nosso terreno e nao tem nenhum papel de doaçao feita para a prefeitura, alem disso a prefeitura em nenhum momento foi fazer a fiscalizaçao desta casas que estao sem planta e sem a blitz de liberaçao de construçao.

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    1. Olá, IVMarki.
      Se quem abriu a estrada foi seu pai, e isso já ocorreu há 15 anos, não há que se falar em indenização, pois a indenização somente caberia se a estrada tivesse sido aberta pelo poder público e, mesmo assim, apenas se não tivesse ocorrido a prescrição (no seu caso já ocorreu).
      Essa estrada não é mais integrante de seu imóvel. Passou a ser um imóvel público de uso comum do povo desde o momento em que mudou a sua destinação.
      Um abraço.
      EA
      .

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  9. Olá Eduardo, meu nome é Felipe Teixeira, sou Eng. Agrônomo e leio muito seu blog. Aliás, está de parabéns pela atitude de escrever, responder as dúvidas e pelos temas abordados. Vamos a minha dúvida.
    Estou georreferenciando uma propriedade em Rio das Pedras/SP e pelo que pesquisei o município não tem uma lei específica sobre suas estradas e as larguras mínimas, faixa de domínio, etc. Me disseram que quando não há lei municipal devo seguir a lei federal, a qual também não encontrei. Algumas áreas vizinhas me disseram que a largura é de 8 metros e que a prefeitura dá anuência nessa medida. Há realmente uma lei federal ? O Registro de imóveis pode recusar os 8 metros mesmo com a anuência da prefeitura ? Preciso definir essa largura para instalação dos marcos para o INCRA e proceder a certificação do georreferenciamento.

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  10. Boa tarde Eduardo
    Tenho uma propriedade rural por onde a estrada passa no meio. Essa estrada tem sido alargada, destruindo meu terreno por uma empresa que faz extração de madeira. Entrei em contato com a prefeitura do município, onde fui informada que a estrada pode ser alargada em até 12 m. Isso é legal? Como fica a questão do meu terreno? Simplesmente ficarei no prejuízo?
    Poderia me ajudar?

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  11. Boa tarde, Eduardo.
    Tenho duas questoes, eu recebi uma propriedade rural de herança do meu pai, e dentro dela tem uma escola que não foi feito doação e já esta inativa a mais de 5 anos e eu tenho usado ela como paiol para quardar material. gostaria de saber se prefeitura vai ter o direito de requerer a escola ou desapropriar? a outra situação é a seguinte, em uma parte da minha terra que é pasto, e duas pessoas tem passado por este parto para cortar caminho, sendo que a estrada passa na porta da casa deles, eu gostaria de fechar e proibir a passagem. eles tem algum direito? o prefeito até me perguntou se eu deixava fazer a estrada. mas informei que não, pois já tem a estrada e a prefeitura tem e que cuidar da estrada que tem.

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  12. Boa Noite Dr. Eduardo,
    Em uma propriedade que possui uma estrada que serve apenas 2 propriedades, sendo a própria e a do vizinho de cima. Isto poderia ser chamado de servidão de passagem? Qual seria a largura mínima legal para este tipo de estrada.

    Obrigado pela ajuda

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  13. Boa tarde Eduardo! Parabéns pelo trabalho!

    Tenho uma dúvida e gostaria de sua análise.

    Tenho um terreno rural originário de herança.
    Outros filhos também possuem terreno nesta mesma localidade.
    Acontece que meu terreno é cortado pela estrada que dá acesso aos outros lotes, dividindo minha área ao meio.
    Legalmente posso alterar o traçado desta estrada, contornando meu terreno e devolvendo-a no mesmo ponto?
    Os outros proprietários poderiam reclamar de tal feito?

    Muito obrigado,

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  14. Boa tarde Eduardo! Parabéns pelo trabalho!

    Tenho uma dúvida e gostaria de sua análise.

    Tenho um terreno rural originário de herança.
    Outros filhos também possuem terreno nesta mesma localidade.
    Acontece que meu terreno é cortado pela estrada que dá acesso aos outros lotes, dividindo minha área ao meio.
    Legalmente posso alterar o traçado desta estrada, contornando meu terreno e devolvendo-a no mesmo ponto?
    Os outros proprietários poderiam reclamar de tal feito?

    Muito obrigado,

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  15. ola, qual seria a largura minima de uma estrada de servidão?, tenho um sitio de 2 alqueires q a estrada atravessa.

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  16. Ola, tenho uma duvida:
    Temos uma estrada com varios mata burros e nenhum deles tem passagem pra carroça, ou seja todos tem tronqueiras no maximo 1,5m, existe legislação para obrigar aos proprietarios implantarem as porteiras com passagem para charretes, carroças e carros de boi??

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