Retificação da Formatação de Lote Urbano - Parecer

(o fato é real, mas os dados aqui apresentados são fictícios) 

PARECER 

Trata-se de consulta formulada por um registrador imobiliário associado deste Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, envolvendo um pedido de retificação da descrição tabular de um lote urbano, cuja área apurada é 5 vezes maior que a área registrada. 

1. Do pedido: 

Foi prenotado um pedido retificatório da descrição tabular do imóvel de matrícula 8.551 do Registro de Imóveis de Metrópolis, lote nº 1 da Quadra A do loteamento denominado Residencial Jacarandá (antigo loteamento do início da Década de 80). 

2. Situação Jurídica do imóvel:

O imóvel tem origem no registro de um loteamento, portanto sua configuração jurídica não é o que foi acertado entre vendedor e comprador, mesmo que o alienante seja o próprio loteador, uma vez que o novo imóvel surge automaticamente no mundo jurídico com o registro do loteamento, sendo a sua configuração exatamente aquela constante da planta e do memorial descritivo aprovados pelos órgãos públicos e arquivado no registro imobiliário.

Segundo o memorial descritivo, que foi transportado para a matrícula 8.551, o lote nº 1 da quadra A possui a seguinte descrição:

De formato triangular com as seguintes medidas e confrontações: na frente, 25 m em curva confrontando com a Avenida Ipê; no lado direito, 40 metros confrontando com a Rua Araçá; e, do lado esquerdo, 40m com o lote 2 da quadra B; fechando-se o perímetro com uma área de 500m².

A planta arquivada no Registro Imobiliário apresenta melhor a situação jurídica do lote nº 1 da quadra A e dos demais imóveis do empreendimento:

3. Situação Pretendida:

Segundo o levantamento apresentado, a real dimensão do imóvel seria de 2.501 m², uma divergência de quase 500% a maior do direito registrado.

4. Situação fática:

Para melhor analisar o caso, há que se verificar a situação fática do imóvel. Pelas imagens do Google Earth, percebe-se claramente que o levantamento apresentado pelo agrimensor confere com a área de posse do requerente.

5. Decisão:

O pedido retificatório é improcedente, por dois motivos.

Primeiro motivo: não se pode utilizar a retificação para incluir área não titulada, mas apenas para corrigir falha existente na descrição do imóvel. O Lote 1 foi criado juridicamente com o registro do loteamento Residencial Jacarandá, cujo projeto descreve um imóvel com 500 m². A área ocupada pelo requerente possui 2.500 m², ou seja, 5 vezes maior que seu direito registrado. O acréscimo existente não tem respaldo em seu título de propriedade, pois trata-se, claramente, de um acréscimo “extra-muros”.

O direito real de propriedade do requerente está delimitado na imagem a seguir (Lote nº 1 da Quadra A):

O segundo e mais importante motivo está na origem dessa área anexada pelo requerente ao seu imóvel: trata-se de uma área pública de uso comum do povo. O loteador, por algum motivo, não seguiu à risca o projeto de loteamento, tendo deixado de abrir a continuação da Avenida Ipê. Conforme o projeto do loteamento e as matrículas que foram abertas, todos os lotes da Quadra A (onde está o referido lote 1) teriam frente para essa avenida; no entanto, esse trecho da avenida não foi aberto pelo loteador e os lotes estão, na prática, com frente para a Rua Imbuia.

Do outro lado dessa avenida projetada, há um espaço livre até a cerca de divisa com a faixa de domínio do DER (a antiga estrada municipal deu lugar a uma nova rodovia estadual). A parcela da Avenida Ipê  (projetada e não concluída) e essa área livre passaram automaticamente ao patrimônio público com o registro do loteamento, não podendo o loteador mudar a sua destinação, conforme o artigo 17 da Lei nº 6.766/1979.

A área ocupada pelo requerente (delimitada nos trabalhos técnicos apresentados) inclui a integralidade de seu imóvel (Matrícula 8.551 - Lote 1), uma parcela da avenida projetada (continuação da Avenida Ipê) e uma parcela da Área Verde.

Diante do exposto, deve-se indeferir o pedido retificatório do imóvel de matrícula 8.551, por estar sendo incluída, no projeto apresentado, uma área pública de quase 2.000 m², a qual não pode ser adquirida nem por usucapião.

Diante das irregularidades constatadas pelo registrador imobiliário, convém encaminhar cópia da decisão ao Ministério Público e ao Juiz Corregedor Permanente, uma vez que há indícios de delitos que podem envolver as seguintes pessoas:

1. loteador: descumprimento do projeto de loteamento e, possivelmente, negociação de área pública;
2. requerente: utilizando propriedade pública como propriedade particular; e
3. autoridade municipal: por ter anuído ao projeto de retificação sem fiscalizar a situação do bem público que está sob sua administração.

6. Possível solução para o caso:

Para que essa área adicional possa ser transferida do patrimônio público para o patrimônio do requerente, são necessárias as seguintes providências (exatamente nessa sequência):

1. lei municipal regularizando a configuração da Avenida Ipê, conforme a situação fática, e transformando em “área verde” toda a área livre entre o limite dos lotes da quadra A e a faixa de domínio do DER (que engloba parte da então Avenida Ipê que não foi completada pelo loteador);
2. com base nessa lei, retificação de registro para possibilitar a abertura de matrícula para a Área Verde em nome do Município de Metrópolis;
3. somente após a abertura de matrícula específica para a remodelada “Área Verde”: lei municipal desafetando a área ocupada pelo requerente (parcela da “nova área verde”) e autorizando o Poder Executivo a alienar tal área ao particular; e
4. escritura pública de alienação dessa área (parcelamento da área verde em 3 áreas, pois a alienação ao particular refere-se apenas à parcela do “meio”).

Observação: esse roteiro leva em consideração tão-somente os requisitos registrais, não tendo sido analisada a legalidade dessa desafetação e transmissão de terra pública ao particular, principalmente no tocante à Lei de Responsabilidade Fiscal (o TCE poderá não aprovar tal procedimento).

É o parecer.

Eduardo Augusto

Diretor e Consultor do IRIB

Registrador Imobiliário em Conchas, SP