Retificação da Formatação de Lote Urbano - Parecer

(o fato é real, mas os dados aqui apresentados são fictícios) 

PARECER 

Trata-se de consulta formulada por um registrador imobiliário associado deste Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, envolvendo um pedido de retificação da descrição tabular de um lote urbano, cuja área apurada é 5 vezes maior que a área registrada. 

1. Do pedido: 

Foi prenotado um pedido retificatório da descrição tabular do imóvel de matrícula 8.551 do Registro de Imóveis de Metrópolis, lote nº 1 da Quadra A do loteamento denominado Residencial Jacarandá (antigo loteamento do início da Década de 80). 

2. Situação Jurídica do imóvel:

O imóvel tem origem no registro de um loteamento, portanto sua configuração jurídica não é o que foi acertado entre vendedor e comprador, mesmo que o alienante seja o próprio loteador, uma vez que o novo imóvel surge automaticamente no mundo jurídico com o registro do loteamento, sendo a sua configuração exatamente aquela constante da planta e do memorial descritivo aprovados pelos órgãos públicos e arquivado no registro imobiliário.

Segundo o memorial descritivo, que foi transportado para a matrícula 8.551, o lote nº 1 da quadra A possui a seguinte descrição:

De formato triangular com as seguintes medidas e confrontações: na frente, 25 m em curva confrontando com a Avenida Ipê; no lado direito, 40 metros confrontando com a Rua Araçá; e, do lado esquerdo, 40m com o lote 2 da quadra B; fechando-se o perímetro com uma área de 500m².

A planta arquivada no Registro Imobiliário apresenta melhor a situação jurídica do lote nº 1 da quadra A e dos demais imóveis do empreendimento:

3. Situação Pretendida:

Segundo o levantamento apresentado, a real dimensão do imóvel seria de 2.501 m², uma divergência de quase 500% a maior do direito registrado.

4. Situação fática:

Para melhor analisar o caso, há que se verificar a situação fática do imóvel. Pelas imagens do Google Earth, percebe-se claramente que o levantamento apresentado pelo agrimensor confere com a área de posse do requerente.

5. Decisão:

O pedido retificatório é improcedente, por dois motivos.

Primeiro motivo: não se pode utilizar a retificação para incluir área não titulada, mas apenas para corrigir falha existente na descrição do imóvel. O Lote 1 foi criado juridicamente com o registro do loteamento Residencial Jacarandá, cujo projeto descreve um imóvel com 500 m². A área ocupada pelo requerente possui 2.500 m², ou seja, 5 vezes maior que seu direito registrado. O acréscimo existente não tem respaldo em seu título de propriedade, pois trata-se, claramente, de um acréscimo “extra-muros”.

O direito real de propriedade do requerente está delimitado na imagem a seguir (Lote nº 1 da Quadra A):

O segundo e mais importante motivo está na origem dessa área anexada pelo requerente ao seu imóvel: trata-se de uma área pública de uso comum do povo. O loteador, por algum motivo, não seguiu à risca o projeto de loteamento, tendo deixado de abrir a continuação da Avenida Ipê. Conforme o projeto do loteamento e as matrículas que foram abertas, todos os lotes da Quadra A (onde está o referido lote 1) teriam frente para essa avenida; no entanto, esse trecho da avenida não foi aberto pelo loteador e os lotes estão, na prática, com frente para a Rua Imbuia.

Do outro lado dessa avenida projetada, há um espaço livre até a cerca de divisa com a faixa de domínio do DER (a antiga estrada municipal deu lugar a uma nova rodovia estadual). A parcela da Avenida Ipê  (projetada e não concluída) e essa área livre passaram automaticamente ao patrimônio público com o registro do loteamento, não podendo o loteador mudar a sua destinação, conforme o artigo 17 da Lei nº 6.766/1979.

A área ocupada pelo requerente (delimitada nos trabalhos técnicos apresentados) inclui a integralidade de seu imóvel (Matrícula 8.551 - Lote 1), uma parcela da avenida projetada (continuação da Avenida Ipê) e uma parcela da Área Verde.

Diante do exposto, deve-se indeferir o pedido retificatório do imóvel de matrícula 8.551, por estar sendo incluída, no projeto apresentado, uma área pública de quase 2.000 m², a qual não pode ser adquirida nem por usucapião.

Diante das irregularidades constatadas pelo registrador imobiliário, convém encaminhar cópia da decisão ao Ministério Público e ao Juiz Corregedor Permanente, uma vez que há indícios de delitos que podem envolver as seguintes pessoas:

1. loteador: descumprimento do projeto de loteamento e, possivelmente, negociação de área pública;
2. requerente: utilizando propriedade pública como propriedade particular; e
3. autoridade municipal: por ter anuído ao projeto de retificação sem fiscalizar a situação do bem público que está sob sua administração.

6. Possível solução para o caso:

Para que essa área adicional possa ser transferida do patrimônio público para o patrimônio do requerente, são necessárias as seguintes providências (exatamente nessa sequência):

1. lei municipal regularizando a configuração da Avenida Ipê, conforme a situação fática, e transformando em “área verde” toda a área livre entre o limite dos lotes da quadra A e a faixa de domínio do DER (que engloba parte da então Avenida Ipê que não foi completada pelo loteador);
2. com base nessa lei, retificação de registro para possibilitar a abertura de matrícula para a Área Verde em nome do Município de Metrópolis;
3. somente após a abertura de matrícula específica para a remodelada “Área Verde”: lei municipal desafetando a área ocupada pelo requerente (parcela da “nova área verde”) e autorizando o Poder Executivo a alienar tal área ao particular; e
4. escritura pública de alienação dessa área (parcelamento da área verde em 3 áreas, pois a alienação ao particular refere-se apenas à parcela do “meio”).

Observação: esse roteiro leva em consideração tão-somente os requisitos registrais, não tendo sido analisada a legalidade dessa desafetação e transmissão de terra pública ao particular, principalmente no tocante à Lei de Responsabilidade Fiscal (o TCE poderá não aprovar tal procedimento).

É o parecer.

Eduardo Augusto

Diretor e Consultor do IRIB

Registrador Imobiliário em Conchas, SP

Retificação da Dimensão do Imóvel

Limites da Divergência

A retificação não se presta a alterar a dimensão do imóvel, quer para mais ou para menos, exceto em situações muito especialíssimas permitidas pelo ordenamento jurídico (aluvião, abertura de estradas, alagamento de parcela do imóvel por represa, dentre outras hipóteses).

Não se retifica o imóvel, mas a sua descrição.[1]

Retificar significa corrigir falha ou inserir dado omisso. Não significa, necessariamente, adequar o registro imobiliário à realidade fática, pois muitas realidades fáticas não são juridicamente aceitas, como ocorre no caso de um imóvel registrado com 250 m² mas com 320 m² existentes no interior dos muros levantados, sendo esse excesso, por exemplo, uma área adquirida do vizinho por acordo informal (que, apesar de irregular, é muito comum).

No entanto, se for provado que o imóvel sempre teve aquela área e que a falha está no dado registrado, aí sim a retificação é o caminho correto para a regularização. Não existe limite matemático para essa correção, mas apenas o limite do bom-senso, pois, quanto maior a divergência, maior o ônus do titular em comprovar que se trata de erro e não de acréscimo irregular de área.

O norte a ser seguido, a nosso sentir, deve estar balizado na diferenciação ontológica dos institutos. Acréscimo de área alheia ao imóvel originalmente descrito, agregada anterior ou posteriormente à descrição que se pretende alterar: usucapião. Acréscimo de área originalmente integrada ao imóvel cuja descrição foi imprecisa ou omissa: retificação.[2]

Portanto, mesmo que as confrontações sejam exatamente as mesmas do registro anterior e que todos os titulares desses imóveis tenham anuído aos trabalhos técnicos, não há garantia da inexistência de fraude na retificação, pois poderá ocorrer uma dessas situações:

a)   inclusão de parcela de um imóvel confrontante declarado;

b)   inclusão de parcela de um imóvel confrontante que foi omitido;

c)   inclusão da totalidade de um imóvel confrontante que foi omitido.

As figuras seguintes representam cada uma dessas situações, sendo hipotéticos todos os dados apresentados.

Exemplo 1: Inclusão de parcela de um imóvel confrontante declarado

Projeto apresentado. 

Pontilhado: correta delimitação do imóvel.

Divergência encontrada: área titulada e área não titulada.

Conclusão: tentativa de inclusão 

de parcela do imóvel confrontante

Exemplo 2: Inclusão de parcela de um imóvel confrontante que foi omitido

Projeto apresentado.

Pontilhado: correta delimitação do imóvel.

Divergência encontrada: área titulada,

área não titulada e omissão de confrontação.

Conclusão: tentativa de inclusão

de parcela de imóvel confrontante omitido.

Exemplo 3: Inclusão da totalidade de um imóvel confrontante que foi omitido

Projeto apresentado.

Pontilhado: correta delimitação do imóvel.

Divergência encontrada: área titulada e área não titulada.

Conclusão: tentativa de inclusão 

de imóvel adquirido irregularmente.

Atente que essas situações poderão ocorrer em variadas proporções, ou seja, poderá tanto haver um aumento de área insignificante como descomunal. Mas isso não importa, inclusão de área não abrangida pelo título original somente poderá ocorrer pelas formas legais:

a)   extrajudicial: aquisição derivada do todo ou de parcela do imóvel vizinho e posterior unificação com o imóvel em estudo;

b)   judicial: aquisição originária dessa parcela excedente por usucapião, comprovando o lapso temporal da posse daquela área.

A utilização do §1º do artigo 500 do Código Civil (divergência de área encontrada na venda “ad mensuram” de bem imóvel) como esteio para a decisão do caso é puro equívoco. Essa regra (do limite da divergência ser de 1/20 ou 5%) refere-se a direito contratual, direito disponível, embate exclusivo entre A e B, solução “inter partes”, enfim, situação que se julgada de forma incorreta trará prejuízo apenas a uma das partes da lide.

Art. 500 - Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§1º - Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

§2º - Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

§3º - Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

A retificação de registro, no entanto, cuida dos direitos reais imobiliários, que são direitos “erga omnes”, cuja publicidade registral deve ser abrangente e segura, pois é dirigida a todos indistintamente, pois todos os demais são sujeitos passivos da obrigação de respeitar o direito real constituído. Direito registral imobiliário é direito público, é direito indisponível, somente podendo ser alterado nos estritos termos da lei.

Conclui-se, portanto, pela não-aplicabilidade do artigo 500 do Código Civil como parâmetro na análise dos procedimentos de retificação de registro. O escopo é diferente, cada regra se aplica ao campo para o qual foi criada. No registro público a regra é pela não inclusão de área sem permissivo legal. Ou o acréscimo se dá pela aquisição derivada e devidamente formalizada (instrumento público de aquisição e unificação) ou por uma das formas de aquisição originária (usucapião, acessão). Nos demais casos, o acréscimo real de área é ilegal não podendo ser revalidado pela retificação (mesmo se judicial).

---

[1]    Venicio Antonio de Paula SALLES, Direito registral imobiliário, 2006, p. 20.

[2]    Ricardo Guimarães KOLLET, As retificações no registro imobiliário, p. 101.