Usucapião: identificação dos títulos e dos proprietários anteriores

(manifestação em processo judicial de usucapião; o fato é real, mas os dados aqui apresentados são fictícios)

MM Juiz:

Comunico a V. Exa. que, no tocante ao despacho exarado às fls. 324 desse processo de usucapião requerido por Antonio da Silva, cabe a este serviço registral imobiliário esclarecer alguns pontos importantes.

1.   Análise do título de João Paulo Antunes

Na inicial, que se baseou em um contrato particular em que herdeiros de João Paulo Antunes cederam ao requerente Antonio da Silva um imóvel rural de 8,67 alqueires (21 hectares), argumentou-se que tal área é oriunda do imóvel de Transcrição 10.873, caracterizado por uma “área de terras de aproximadamente 13,5 alqueires ou 32,67 hectares” (fls. 10, in fine). 

Essa afirmação (de que a Família Antunes era titular de uma área de 13,5 alqueires) não está correta, uma vez que, em 1973, conforme averbação nº 1 da Transcrição 10.873 (fls 35), uma parcela de 11,34 alqueires (27,44 ha) foi destacada e alienada a Márcio Proença (Transcrição 17.098). Diante disso, remanesceu para João Paulo Antunes apenas uma pequena parcela de 2,16 alqueires (1/4 da área que esta sendo usucapida).

É público e notório que as medições do passado são pouco confiáveis, sendo até possível que o imóvel tivesse dimensão maior. Para averiguar o grau de divergência entre a dimensão real do imóvel e o valor indicado, sem o risco de incluir área não titulada na forma da lei, deve-se definir a exata localização de todo o imóvel originado pela Transcrição 10.873.

Para que fosse possível a delimitação desse imóvel, foram considerados os dados constantes deste processo, informações de antigas cartas topográficas do IBGE e do IGC, fotos aéreas de 1972 e, principalmente, o teor de antigas transcrições dos imóveis existentes naquela localidade (Bairro Santo Ângelo) e as informações trazidas pelas recentes retificações efetivadas por este serviço registral imobiliário. Tal pesquisa possibilitou determinar e delimitar a área que foi alienada a Márcio Proença e, com base nesse destaque efetivado em 1973, deduzir, com relativa segurança, a área que remanesceu com a família Antunes.

Quando da última manifestação deste Registro (junho de 2007, fls. 124) ainda não estava disponível no Google Earth a imagem de satélite daquela região, o que impedia uma análise mais precisa do presente caso; hoje, com a imagem já disponibilizada na internet e com a realização de várias retificações de imóveis da mesma localidade, há como afirmar, com maior segurança, a situação jurídica dos imóveis localizados no Bairro Santo Ângelo.

A carta topográfica do IGC (Instituto Geográfico e Cartográfico de São Paulo), que foi elaborada com base em fotografias aéreas de 1977 (4 anos após a alienação da maior parte do imóvel a Márcio Proença), aponta a exata localização da sede da propriedade de João Paulo Antunes (remanescente da Transcrição 10.873) e da sede da propriedade de Márcio Proença (Transcrição 17.098), esta última localizada do outro lado da estrada municipal, às margens do córrego Água dos Antunes:

Na imagem de satélite extraída do Google Earth, que representa a realidade atual (imagem de 7/10/2010), são visualizadas as sedes das duas propriedades, localizadas exatamente na mesma posição indicada pela carta topográfica do IGC de 1977.

Com base nessas duas informações e em retificações efetivadas em imóveis confrontantes com a parcela alienada a Márcio Proença, foi possível identificar e delimitar todos esses imóveis sobre a mesma imagem de satélite.

Abaixo, a localização exata do antigo imóvel de Transcrição 10.873, formado pela área alienada a Márcio - Transcrição 17.098 (um polígono estreito e comprido do lado esquerdo da estrada, onde se visualiza a “antiga sede da propriedade de Márcio”) e pela área que remanesceu com a família Antunes - remanescente da Transcrição 10.873 (um polígono de forma quadrada onde também se visualiza claramente a “antiga sede da propriedade dos Antunes”).

Com base nessa imagem de satélite e em software Cad, apurou-se a correta dimensão desses imóveis (valores aproximados do real). O resultado da comparação dos dados apurados com os valores indicados no registro foi o seguinte:

• Transcrição 10.873 (área original registrada): 32,67 ha
• Transcrição 17.098 (área alienada a Márcio Proença): 27,44 ha; área real: 29,5 ha
• remanescente da Transcrição 10.873 (pelo registro): 5,23 ha; área real: 10 ha
• área total pelo registro: 32,67 ha; área total apurada: 39,5 ha
• divergência calculada na origem do imóvel: 20,9% a maior

Pelo fato de a divergência entre a área registrada (32,67 ha) e a área apurada (39,5 ha), que é de 20,9% a maior, não se afastar muito da faixa que se tem verificado em Conchas nas retificações de antigas transcrições (variação entre 10% e 20%), esta divergência ora verificada deve ser considerada “falha na antiga medição”. Ou seja, não se trata de efetivo aumento de área, mas sim de correção de dado equivocado existente no registro.

Conclusão 1: diante do exposto, o imóvel que remanesceu em favor de João Paulo Antunes, garantido juridicamente pela Transcrição 10.873, é o polígono em destaque na figura anterior, com uma área aproximada de 10 ha.

2.   Relação do título com a área usucapienda

Delimitado o imóvel de João Paulo Antunes, cuja propriedade é garantida pela Transcrição 10.873 deste registro imobiliário, há que se verificar se a área que está sendo usucapida invade ou não os seus domínios.

O imóvel objeto desta ação de usucapião mede 21,07 hectares e, caso se comprove que tenha origem no título de João Paulo Antunes, o título não é suficiente para toda a área, uma vez que, conforme já explicado, a dimensão máxima do remanescente não ultrapassa os 10 ha (menos da metade da área do imóvel usucapiendo).

Considerando que a diferença entre o imóvel usucapiendo e o imóvel titulado é de 11 hectares, restam apenas as seguintes possibilidades no tocante à área usucapienda:

• engloba integralmente o título: a metade do imóvel usucapiendo fica sem origem;
• engloba parcialmente o título: mais da metade do imóvel usucapiendo fica sem origem; e
• não atinge a área titulada: a integralidade do imóvel usucapiendo fica sem origem.

Com base nos trabalhos técnicos georreferenciados apresentados pelo autor (fls. 52), é possível determinar sua exata localização na imagem de satélite do Google Earth:

Delimitados todos os imóveis diretamente envolvidos, bastou plotá-los numa mesma imagem para concluir que não há qualquer sobreposição entre o imóvel usucapiendo (destacado em azul) e o imóvel titulado em nome dos Antunes, ou seja, percebe-se, claramente, que são áreas completamente distintas:

A planta anexada ao contrato efetuado entre os herdeiros de João Paulo Antunes e o requerente (vide fls. 13) indica que a “área negociada” (agora usucapienda) confronta-se, a oeste, com o imóvel de “João Paulo Antunes - remanescente da Transcrição 10.873”, ou seja, os cedentes e cessionário reconhecem expressamente que a Família Albano é titular do imóvel vizinho (remanescente da referida transcrição).

Isso não significa que a Família Antunes não tivesse a posse legítima dessa área, mas tão-somente que o imóvel usucapiendo não é representado pela Transcrição 10.873.

Conclusão 2: diante do exposto, o imóvel usucapiendo não tem nenhuma ligação com a Transcrição 10.873, ou seja, tal área nunca esteve registrada em nome de João Paulo Antunes. O remanescente da Transcrição 10.873 é o imóvel vizinho, que ainda está na posse da Família Antunes e que, para sua regularização, basta a simples retificação extrajudicial de sua descrição tabular para a apuração de seu remanescente seguida do registro do formal de partilha, cuja cópia consta das fls. 15 a 48 deste processo.

3.   Identificação do título afetado pela área usucapienda

A necessidade de se identificar os títulos afetados pelo pedido de usucapião está na obrigatoriedade de se efetivar a citação pessoal de todos os ex-proprietários do imóvel usucapido. A omissão de qualquer ex-titular, cuja identificação seja razoavelmente viável, resulta na ineficácia do reconhecimento judicial de usucapião perante ele. Por esse motivo, é muito importante esgotar todas as possibilidades para a identificação de todos os potenciais prejudicados pela usucapião para evitar futuros dissabores aos requerentes.

Para a identificação dos títulos potencialmente afetados pela área objeto desta ação de usucapião, há inicialmente que se identificar todos os imóveis que confrontam com a referida área e com o imóvel de Transcrição 10.873. 

No entanto, isso não é nada fácil, pois antigamente apenas se indicava o nome dos titulares sem a identificação dos imóveis vizinhos; além disso, era muito comum repetir as “confrontações históricas” nos novos títulos, sem se preocupar com as alterações havidas tanto na titularidade como na formatação dos demais imóveis lindeiros (desmembramentos e fusões mudavam por completo o cenário, mas as descrições normalmente não eram atualizadas).

Feitas as buscas que se mostraram possível, foram identificados, além da estrada municipal, apenas 3 confrontantes históricos, representados pelas matrículas 974 e 7.672.

Para piorar o cenário, o imóvel de matrícula 974 (originalmente com 71,39 ha), após dois destaques facilmente identificados e localizados (totalizando 12,3 ha), acabou reduzido a menos de 2 hectares (dado constatado indiretamente, pois a matrícula continua com 59,09 ha), pelo fato de quase a totalidade de seu remanescente (64,72 ha) ter sido usucapido pelo mesmo requerente desta ação, Antonio da Silva (Processo nº 862/96, da 2ª Vara de Conchas, que resultou na matrícula 11.414). Portanto, surge um novo confrontante, a matrícula 11.414, sem origem declarada (mas comprovadamente originada do imóvel de matrícula 974).

Outro confrontante é o imóvel de matrícula 7.672 (70,48 ha), de descrição tabular muito precária e de histórico de formação bastante complicado, pois a matrícula tem origem em várias transcrições do Registro de Imóveis de Tietê e em outras matrículas deste serviço registral, cujas descrições individualizadas aparentam muitas contradições.

A situação atual dos imóveis localizados nas proximidades da área usucapienda é a apresentada na imagem abaixo:

Considerando que a Transcrição 10.873 não é a origem da área usucapienda, conforme já foi comprovado nos itens anteriores, e que as fazendas públicas já declararam não haver qualquer indício de se tratar de “terra devoluta”, as únicas possibilidades, quanto à origem do imóvel usucapiendo, são as seguintes:

• parcela do imóvel de matrícula 974;
• parcela do imóvel de matrícula 7.672;
• área com título nunca registrado (anterior ao CC/16) ou registrado no RI de Tietê, quer em nome de ascendentes de Antunes (probabilidade remota) ou de quaisquer outras pessoas.

Sendo qualquer uma das duas primeiras hipóteses (parcela da matrícula 974, parcela da 7.672, ou parcela de ambas as matrículas), a citação de seus proprietários tabulares é suficiente para solucionar a questão:

• no tocante os titulares do imóvel de matrícula 7.672 esse juízo aceitou expressamente a “declaração de reconhecimento de limites” e a procuração outorgada pelos titulares ao advogado do autor desta ação (conforme item 3 da Decisão Interlocutória de fls. 187); portanto, essa necessidade foi suprida nos termos da lei.
• no tocante aos titulares do imóvel de matrícula 974, a anuência e a procuração outorgadas por Poliana Seranto dos Santos (fls. 84 e 87), apesar de necessárias, não suprem o comando legal, pois mesmo sendo ela a atual possuidora do imóvel confrontante, há o direito real de propriedade dos condôminos Luís Carlos Putin (solteiro) e Nelson Veiga Putin (casado com Maria Aparecida Putin), direito este que deve ser preservado com a providência citatória.

Caso se trate da última hipótese (títulos muito antigos nunca transcritos neste serviço registral imobiliário de Conchas), a segurança jurídica não será abalada, pelos seguintes motivos:

• a publicação do edital, que foi direcionado a todo e qualquer interessado, é suficiente para legitimar a aquisição originária da propriedade diante de todo e qualquer título de difícil identificação que venha a ser localizado; e
• eventual título, que ainda exista e venha a ser apresentado, não tem o condão de prejudicar ninguém (quer os autores ou quaisquer terceiros), uma vez que sua utilização no mercado (para alienação ou obtenção de crédito mediante hipoteca) não é possível sem um prévio e complicado procedimento judicial ou extrajudicial, pois o título estaria em nome de pessoas já falecidas e as descrições dos imóveis seriam muito precárias.

Conclusão 3: falta apenas a citação dos titulares do imóvel de matrícula 974 (Luís Carlos Putin, Nelson Veiga Putin e Maria Aparecida Putin) para suprir o comando legal de citação de todos os ex-titulares e confrontantes da área usucapienda.

4.   Consequências do fato de o imóvel não ter origem na Transcrição 10.873

Para a aquisição da propriedade imobiliária por usucapião, a lei não exige continuidade entre o título anterior e o provimento judicial (por isso, a aquisição por usucapião é classificada como originária). No entanto, a existência de justo título resulta em algumas vantagens ao requerente, como a redução da longevidade da posse (prazos menores) e a presunção de sua data inicial cumulada com a continuidade da posse.

Exemplo: a Transcrição 10.873 comprova a posse-propriedade de João Paulo Antunes desde 1º/10/1968 (quando comprou o imóvel);  a certidão de óbito comprova a automática transmissão da mesma “posse-propriedade” aos herdeiros e cônjuge supérstite; o contrato particular de fls. 10 comprovaria a transmissão da posse ao requerente, que teria, a seu favor, a presunção da continuidade da posse desde 1968, desonerando-o da apresentação de outras provas; no entanto, isso não ocorreu no presente caso.

Como o imóvel usucapiendo não tem lastro no título da Família Antunes, os dados constantes da Transcrição 10.873 não favorecem o requerente; portanto, falta agora a comprovação de sua posse longeva (própria ou continuada) para o reconhecimento da aquisição originária.

A única prova constantes dos autos é o contrato de cessão da posse, datado de 11/7/2008. A posse anterior, da Família Antunes, não foi comprovada em nenhum momento, nem no inventário de João Paulo Antunes (fls 18 a 54 deste processo), cujo rol de bens limitou-se aos bens registrados, sabendo eles que o imóvel de Transcrição 10.873 não possuía 22 alqueires, uma vez que houve a expressa identificação da diminuta área constante do registro (vide fls. 10, in fine, “um terreno com a área de 2,16 alqueires”).

Conclusão 4: falta apenas a comprovação da longevidade da posse da Família Antunes sobre a área usucapienda (e não sobre a área que continua em seu poder e que está amparada pela Transcrição 10.873). Quanto à continuidade da posse “ad usucapionem" em favor do requerente, o contrato de fls. 10 é prova mais do que suficiente.

5.   Conclusão Final

As pendências encontradas neste processo são as seguintes:

• falta a citação dos titulares do imóvel de matrícula 974; e
• falta a comprovação da longevidade da posse “ad usucapionem” da Família Antunes.

Por fim, reitero que, para a abertura de matrícula do imóvel usucapido, deverão ser apresentados, junto com o mandado de usucapião, A.R.T. (Anotação de Responsabilidade Técnica), plantas e memoriais descritivos (assinados pelo engenheiro e proprietários) e a certificação do Incra no tocante ao georreferenciamento (que pode ser obtida após a sentença declaratória), todos originais, para viabilizar seu arquivamento e microfilmagem neste serviço registral.

Na esperança de ter colaborado para o deslinde da questão, aproveito a oportunidade para destacar a V. Exa. protestos de elevada estima e distinta consideração.

Eduardo Agostinho Arruda Augusto

Oficial de Registro

Georreferenciamento de Imóvel Rural: o prazo está acabando!

Observação Importante (22/11/2011): 

Após ler este artigo, veja a notícia sobre a efetiva prorrogação dos prazos no outro artigo deste blog:

Prorrogado o Prazo do Georreferenciamento

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Georreferenciamento de Imóvel Rural: o prazo está acabando!

1. A Obrigação de Georreferenciar 

Nos termos dos §§3º e 4º do artigo 176 da Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), a descrição de todo imóvel  rural deverá estar georreferenciada ao sistema geodésico brasileiro. Em termos mais simples, isso significa que todos os vértices do imóvel deverão estar identificados por coordenadas obtidas por GPS (localização com auxílio de satélite), de forma a resultar numa descrição técnica que determina, com grande precisão, o formato, a dimensão e a localização do imóvel.

Para georreferenciar um imóvel rural, serão necessários os seguintes passos (em resumo):

• levantamento técnico do imóvel: feito por agrimensor credenciado pelo Incra;
• certificação dos trabalhos técnicos: análise do “geo”, de competência do Incra; e
• ingresso na matrícula do imóvel: análise do “direito”, de competência do Registrador Imobiliário.

2. Prazos Legais 

O artigo 10 do Decreto nº 4.449/2002, com as alterações efetivadas pelo Decreto nº 5.570/2005, estipulou prazos para que os imóveis rurais sejam incluídos no novo sistema que envolve o cadastro estatal (Incra) e o registro de direitos (Registro de Imóveis).

Os prazos, cuja contagem inicial é o dia 20/11/2003 (§3º do artigo 10) e levam em conta a dimensão do imóvel rural, são os seguintes:

• 20/02/2004: área igual ou superior a 5.000 hectares;
• 20/11/2005: área de 1.000 a menos de 5.000 hectares;
• 20/11/2008: área de 500 a menos de 1.000 hectares; e
• 20/11/2011: área inferior a 500 hectares, ou seja, todos os demais imóveis rurais.

As datas acima são do último dia do prazo de carência, ou seja, a partir do dia seguinte ("the day after"), passa a valer a exigência do georreferenciamento. 

3. Consequências do Não-Cumprimento da Norma 

A lei não está obrigando ninguém a georreferenciar seu imóvel rural, nem está impondo sanções diretas a quem ficar inerte. Tecnicamente, a adaptação da descrição do imóvel rural pelo seu proprietário configura apenas um “ônus” imposto pela norma.

Isso significa que a única consequência para o titular do imóvel que não esteja georreferenciado (certificação do Incra e posterior ingresso na matrícula do Registro de Imóveis) é a impossibilidade de aliená-lo (por venda ou doação) ou de parcelar sua área. O seu proprietário não estará "à margem da lei" e sua desídia não caracteriza irregularidade, transgressão ou conduta desabonadora. A única crítica que pode ser feita a ele é a de ter causado a desvalorização (temporária) de seu próprio imóvel, ao deixá-lo de fora das facilidades do mercado.

Portanto, até o dia 20 de novembro deste ano, os imóveis com área inferior a 500 hectares podem ser vendidos sem que sua descrição esteja georreferenciada. Após essa data, tal alienação somente será possível após seu titular cumprir integralmente as novas regras.

4. Alerta Final: “não deixar para depois” 

O único prazo carencial que ainda está em vigor é o último prazo da lei, que envolve todos os imóveis rurais com área inferior a 500 hectares, englobando a esmagadora maioria dos imóveis rurais existentes no país, afetando principalmente as regiões Sul e Sudeste do Brasil. 

Esse prazo vencerá no dia 20 de novembro deste ano. Portanto, a partir do dia 21 de novembro, somente será possível efetuar registros de transferência ou de parcelamento de imóvel rural se sua descrição tabular estiver retificada pela técnica do georreferenciamento com prévia certificação do Incra.

Como já foi explicado, a obrigação de georreferenciar é apenas um ônus, não havendo punição (no sentido técnico da palavra) para quem não cumprir as novas regras. A verdade é que o “geo” poderá ser feito apenas quando o proprietário do imóvel resolver vendê-lo ou parcelá-lo. Mas seria isso uma boa ideia?

Não, de forma alguma. Essa ideia é péssima!

O problema de “deixar para depois” é que a necessidade de vender um imóvel costuma surgir de forma bastante imprevista, ou porque surgiu uma grande oportunidade de negócio ("sorte nos negócios") ou devido a situações emergenciais pelas quais ninguém gostaria de passar (exemplo: necessidade de dinheiro para viabilizar uma inadiável e arriscada cirurgia). Como o procedimento para georreferenciar o imóvel costuma ser algo um pouco complicado e bastante demorado, o proprietário não conseguirá solucionar seu problema de uma hora para outra, podendo perder um grande negócio ou até ver-se numa situação extremamente delicada.

Diante de todo o exposto, o melhor conselho a ser dado agora aos titulares de imóveis rurais é o seguinte:

·         Providenciem, o quanto antes, o georreferenciamento de seu imóvel rural, consultando o registro de imóveis para saber a situação de seu bem imóvel e contratando um agrimensor credenciado pelo Incra para efetuar o levantamento. 

Uma forma que poderia baratear os custos seria a união de alguns proprietários de imóveis confrontantes, os quais, em conjunto, poderiam contratar os serviços de um mesmo agrimensor para efetuar, ao mesmo tempo, o levantamento de todos os seus imóveis. Isso facilitaria o serviço do agrimensor e dos proprietários, ou seja, essa união resultaria em um bom negócio para todos os interessados.

Boa sorte a todos!

Eduardo Augusto

Observação Importante (22/11/2011): 

Veja a notícia sobre a provável prorrogação dos prazos do georreferenciamento no outro artigo deste blog:

Prorrogado o Prazo do Georreferenciamento

CDHU e CND do INSS - Obrigação Acessória não dispensada pela Lei

1. INTRÓITO

A Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU), sociedade de economia mista cujo sócio majoritário é o Estado, tem por finalidade a disponibilização de moradia aos cidadãos de menor renda.

Hoje, no Estado de São Paulo, há centenas de conjuntos habitacionais da CDHU em situação irregular, ou seja, sem o registro do empreendimento na matrícula do imóvel, resultando prejuízos ao mutuário e àquele que já quitou sua dívida e não consegue obter o tão desejado título de propriedade.

Um dos pontos de maior controvérsia refere-se à exigência de certidões negativas de débito de contribuições previdenciárias ("CND do INSS") no tocante à obra de construção civil. A CDHU alega que tal exigência é descabida, uma vez que seus conjuntos são populares e executados na forma de mutirão, características estas que a torna isenta de contribuições previdenciárias, não havendo, portanto, motivo para exigir-se a CND.

Apesar da evidente importância social das atividades da CDHU, a legislação previdenciária impõe uma série de obrigações a empresas que atuam na construção de conjuntos habitacionais populares, não podendo o registrador imobiliário dispensá-las dessas exigências. A CDHU, em vez de "atacar" o INSS ou o legislador federal que criou a norma, tem se voltado contra a instituição do registro imobiliário, argumentando que a exigência do registrador é descabida e ilegal.

Diante de tal imbróglio, a CDHU efetuou uma consulta à Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo (CGJ), em que solicitou, dentre vários outros itens, providências para que os registros imobiliários paulistas não mais exijam a CND de contribuições previdenciárias para a averbação de seus conjuntos habitacionais.

2. RESUMO DO PARECER PUBLICADO PELA CGJ-SP

Parecer 392/2010-E - Processo nº 2010/69882 - São Paulo-SP - CDHU e Outros

Pedido formulado pela CDHU de pronunciamento, por parte desta CGJ, acerca de diversas questões notariais e registrais. Busca da simplificação e uniformização de procedimentos nos empreendimentos imobiliários a cargo da referida sociedade de economia mista. Pedidos que comportam apreciação e considerações.

/…/

Questão 3 da CDHU:

3) Por idêntica razão ("qualidade de empresa estatal que tem o Governo do Estado como sócio majoritário"), também estaria isenta de, aos mesmos delegados, exibir as certidões negativas de débitos (CND) relativas à Previdência Social;

/…/

Parecer relativo à Questão 3:

Mais uma vez merece guarida a postulação da requerente.

Já está assentado que a dispensa da apresentação de tais certidões se obtém mediante simples declaração formulada nos termos da legislação em vigor. Neste sentido, os precedentes desta Corregedoria Geral da Justiça a seguir transcritos:

CDHU. CND-INSS. AVERBAÇÃO - Construção de unidades habitacionais - Apresentação de certidão negativa de débito para com a Previdência Social - Inexigibilidade - Necessidade de mera declaração de preenchimento das condições do art. 44 do Dec. 356 de 7.12.91 - Aplicação do art. 8º “f”, da Ordem de Serviço nº 32 de 25.3.92 (Processo n° 278/92; Data: 17/12/1992; Localidade: Rio Claro; Parecer do Juiz Auxiliar Francisco Eduardo Loureiro).

CND INSS-CDHU - Averbação - Conjunto Habitacional. CND - Obrigatoriedade - Certidão - Recurso contra a r. decisão proferida pela MMª. Juíza Corregedora Permanente que entendeu correta a exigência de apresentação de certidão negativa de débito para com a Previdência Social (CND/INSS) para o registro de Conjunto Habitacional - Recurso provido (Processo n° 2230/2002; Data: 11/09/2002; Localidade: São Paulo; Relator: Luiz Tâmbara).

/…/

Diante do exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de que, caso aprovado:

3) Por estes mesmos fundamentos, está a CDHU isenta de exibir aos registradores certidões negativas de débitos (CND) relativas à Previdência Social;

São Paulo, 10 de dezembro de 2010.

(a) Juízes Auxiliares da CGJ

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DECISÃO: Aprovo o parecer dos MM. Juízes Auxiliares da Corregedoria, por seus fundamentos, que adoto. Proceda-se nos termos propostos no r. parecer. Publique-se na forma sugerida. São Paulo, 15 de dezembro de 2010. (a) Des. ANTONIO CARLOS MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça.

3. ANÁLISE JURÍDICA QUANTO À OBRIGATORIEDADE DA CND

Inicialmente, deve-se verificar, na legislação previdenciária em vigor, em que situação se enquadram os empreendimentos habitacionais da CDHU e se isso resulta em isenção de contribuições previdenciárias. Atualmente, está em vigência a Instrução Normativa RFB nº 971, de 13/11/2009, que substituiu a Instrução Normativa MPS/SRP nº 3, de 14/7/2005 (ambas com previsões idênticas no tocante ao mérito aqui discutido).

Instrução Normativa RFB nº 971, de 13/11/2009:

Art. 322 - Considera-se:

XXV - conjunto habitacional popular, o complexo constituído por unidades habitacionais com área de uso privativo não-superior a 70m² (setenta metros quadrados), classificada como econômica, popular ou outra denominação equivalente nas posturas sobre obras do Município, mesmo quando as obras forem executadas por empresas privadas;

/…/

Art. 370. Nenhuma contribuição social é devida em relação à obra de construção civil que atenda às seguintes condições:

III - a obra se destine à edificação de conjunto habitacional popular, definido no inciso XXV do art. 322, e não seja utilizada mão-de-obra remunerada, observado que o acompanhamento e a supervisão da execução do conjunto habitacional por parte de profissionais especializados, na qualidade de engenheiro, arquiteto, assistente social ou mestre de obras, mesmo que remunerado, não descaracterizará a sua forma de execução, cabendo apenas a comprovação do recolhimento das contribuições para a Previdência Social e das destinadas a outras entidades ou fundos, incidentes sobre a remuneração dos profissionais;

Analisando o artigo 370 em conjunto com o inciso XXV do artigo 322, conclui-se que os empreendimentos imobiliários da CDHU enquadram-se como conjuntos habitacionais populares e que, nos termos do inciso III do artigo 370, há isenção do pagamento de contribuições previdenciárias, exceto no que tange à remuneração de mão-de-obra especializada, ou seja, de engenheiros, arquitetos e técnicos utilizados para o acompanhamento e supervisão das obras.

Ou seja, os empreendimentos da CDHU, por configurarem, sem dúvida, “conjuntos habitacionais populares”,  enquadram-se perfeitamente na hipótese legal de isenção da obrigação tributária principal, mas tal isenção é parcial, uma vez que não abrange a remuneração dos profissionais utilizados na mesma obra.

Além disso, não se deve confundir a isenção da obrigação tributária principal (pagamento do tributo) com isenção da obrigações tributárias acessórias (matrícula da obra e obtenção de CND). A obrigação tributária acessória incide não apenas no sujeito passivo do tributo (CDHU), mas também em vários outros profissionais relacionados pela lei (é o caso do registrador imobiliário).

No tocante às obras de construção civil, o registrador imobiliário tem o dever legal de exigir a CND do proprietário interessado na averbação de obra de construção civil, havendo previsão de inexigibilidade apenas na seguinte hipótese legal:

Art. 407. A apresentação de CND, ou de CPD-EN, é dispensada, dentre outras hipóteses:

VII - na averbação no Registro de Imóveis de obra de construção civil residencial que seja, cumulativamente, unifamiliar, destinada a uso próprio, do tipo econômico, executada sem mão-de-obra remunerada e de área total não superior a 70m² (setenta metros quadrados) cujo proprietário ou dono da obra seja pessoa física, conforme previsto no inciso I do art. 370, exceto nas hipóteses dos §§ 5º e 6º do art. 406;

De acordo com essa cristalina norma, somente a hipótese do Inciso I do artigo 370, que se restringe ao proprietário pessoa física, desobriga o registrador de verificar a regularidade previdenciária. No caso do inciso III do mesmo artigo 370 (conjunto habitacional popular), compete à CDHU requerer a CND referente ao seu empreendimento ao órgão previdenciário, nos termos do artigo 384 da mesma Instrução Normativa:

Art. 384. Para fins de expedição de CND de obra de construção civil realizada na forma do inciso III do art. 370, exigir-se-á a apresentação de todos os elementos do projeto, com as especificações da forma de execução da obra do conjunto habitacional pelo sistema de mutirão.

A CDHU tem o dever de matricular a obra (construção de unidades habitacionais) no órgão previdenciário, não havendo previsão legal que a desonere dessa obrigação acessória:

Art. 19. A inscrição ou a matrícula serão efetuadas, conforme o caso:

II - no CEI, no prazo de 30 dias contados do início de suas atividades, para o equiparado à empresa, quando for o caso, e obra de construção civil, sendo responsável pela matrícula:

b) o proprietário do imóvel, o dono da obra ou o incorporador de construção civil, pessoa física ou pessoa jurídica;

A referida Instrução Normativa prevê, em um rol taxativo, as hipóteses de dispensa de matrícula CEI, não havendo como enquadrar em nenhuma delas a situação da CDHU:

Art. 25. Estão dispensados de matrícula no CEI:

I - os serviços de construção civil, tais como os destacados no Anexo VII com a expressão "(SERVIÇO)" ou "(SERVIÇOS)", independentemente da forma de contratação;

II - a construção sem mão-de-obra remunerada, de acordo com o disposto no inciso I do art. 370;

III - a reforma de pequeno valor, assim conceituada no inciso V do art. 322.

Na construção de conjuntos habitacionais populares, a incidência da obrigação acessória de matricular a obra e de requerer a CND não pode ser considerado um ponto controverso, pois há regras claras e específicas quanto ao seu enquadramento, quanto à aferição de valores e quanto à tipificação de infração no caso de não se efetuar sua matrícula no órgão previdenciário (matrícula CEI):

Art. 343. A apuração por aferição indireta, com base na área construída e no padrão da obra, da remuneração da mão-de-obra empregada na execução de obra de construção civil sob responsabilidade de pessoa jurídica, inclusive a relativa à execução de conjunto habitacional popular, definido no inciso XXV do art. 322, quando a empresa não apresentar a contabilidade, será efetuada de acordo com os procedimentos estabelecidos neste Capítulo.

/…/

Art. 351. A Remuneração da Mão-de-obra Total (RMT) despendida na obra será calculada mediante a aplicação dos percentuais abaixo definidos na proporção do escalonamento por área, sobre o CGO obtido na forma do art. 350, e somando os resultados obtidos em cada etapa: /…/

Parágrafo único. No caso de conjunto habitacional popular definido no inciso XXV do art. 322, utilizar-se-á, independentemente da área construída:

I - para obra em alvenaria (Tipo 11), o percentual de 12% (doze por cento);

II - para obra em madeira ou mista (Tipo 12), o percentual de 7% (sete por cento).

/…/

Art. 473. Nas situações abaixo, configura uma ocorrência:

IV - cada obra de construção civil não matriculada no CEI no prazo estabelecido em lei.

Parágrafo único. O termo ocorrência citado no caput significa infrações isoladas que, por economia processual, poderão integrar um único Auto de Infração ou Notificação de Lançamento.

Por outro lado, caso o registrador não exija a CND para averbar as obras de construção civil, as consequências legais serão bastante gravosas. Inicialmente, ele será autuado pela auditoria fiscal, pelo fato de tal omissão configurar uma infração previdenciária à obrigação acessória, recebendo uma penalidade para cada CND que deixar de exigir (valor atual da multa: R$ 6.361,73 por CND não exigida).

Art. 469. O titular de serviço notarial e de registro é pessoalmente responsável pela infração a obrigação acessória prevista na legislação previdenciária, em nome do qual será lavrado o documento de constituição do crédito tributário, por meio de matrícula CEI atribuída de ofício.

/…/

Art. 473. Nas situações abaixo, configura uma ocorrência:

III - cada CND não exigida, nos casos previstos em lei;

Parágrafo único. O termo ocorrência citado no caput significa infrações isoladas que, por economia processual, poderão integrar um único Auto de Infração ou Notificação de Lançamento.

Além dessa penalidade de alto valor, essa mesma conduta omissiva gera responsabilidade solidária do registrador imobiliário perante a obrigação tributária principal, ou seja, ele se tornará devedor de todos os débitos da CDHU com a previdência social no tocante ao empreendimento, débitos decorrentes tanto pela infração cometida pela CDHU de não matricular a obra como pelas contribuições previdenciárias devidas pela remuneração de engenheiros, arquitetos e técnicos utilizados no mutirão (esses profissionais sempre são necessários). Todas essas consequências estão previstas no Regulamento da Previdência Social (Decreto nº 3.048/1999), que ainda prevê a nulidade do ato registral efetuado com essa infração:

Art. 257 - Deverá ser exigido documento comprobatório de inexistência de débito relativo às contribuições…

Art. 263 - A prática de ato com inobservância do disposto no artigo 257 ou o seu registro acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, sendo nulo o ato para todos os efeitos.

Parágrafo único. O servidor, o serventuário da Justiça, o titular de serventia extrajudicial e a autoridade ou órgão que infringirem o disposto no artigo 257 incorrerão em multa aplicada na forma do Título II do Livro IV, sem prejuízo das responsabilidades administrativa e penal cabíveis.

/…/

Art. 283 - Por infração a qualquer dispositivo ..., fica o responsável sujeito a multa variável de R$ 636,17 a R$ 63.617,35, conforme a gravidade da infração …e de acordo com os seguintes valores:

II - a partir de R$ 6.361,73 nas seguintes infrações:

g) deixar o servidor, o serventuário da Justiça ou o titular de serventia extrajudicial de exigir documento comprobatório de inexistência de débito do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando da averbação de obra no Registro de Imóveis;

4. CONCLUSÃO

Não há mais previsão de "dispensa de apresentação de CND mediante simples declaração", uma vez que a legislação hoje em vigor não mais contempla essa hipótese. O enquadramento da obra na hipótese de isenção depende da prévia análise da auditoria fiscal, não podendo qualquer outro profissional substituí-lo, sob pena de invasão da competência atribuída por lei a uma autarquia federal.

Em resumo, a legislação federal previdenciária em vigor prevê as seguintes obrigações no tocante aos conjuntos habitacionais populares, que constituem o objeto de atuação da CDHU:

ü  a CDHU deve matricular no INSS (matrícula CEI) a obra de construção do conjunto habitacional popular num prazo de 30 dias a contar de seu início, sob pena de imposição de penalidade, nos termos do inciso IV do artigo 473 da IN;

ü  a CDHU deverá apresentar ao INSS toda a sua contabilidade para comprovar o "quantum" da referida obra está isenta de contribuições previdenciárias, sob pena de “apuração por aferição indireta” do débito previdenciário, nos termos do artigo 343 da IN;

ü  a auditoria do INSS exigirá o recolhimento das contribuições incidentes sobre a mão-de-obra especializada, que não está amparada pela isenção, nos termos do inciso III do artigo 370 da IN;

ü  o registrador imobiliário deve exigir a CND específica do conjunto habitacional popular para poder averbá-lo na matrícula do imóvel, sob pena de: 1) imposição de penalidade de alto valor (artigo 283 do Decreto); 2) de responsabilidade solidária pelos débitos da CDHU (artigo 263 do Decreto); e 3) imposição de sanções administrativas sanções penais cabíveis (parágrafo único do artigo 263); e

ü  o assento registral efetuado mediante o cometimento dessa infração é nulo de pleno direito (artigo 263 do Decreto), acarretando sérios prejuízos aos mutuários e eventuais novos proprietários, todos integrantes da camada menos favorecida da população.

Por fim, nos últimos anos, a CDHU tem apresentado aos registros imobiliários paulistas várias decisões da CGJ a ela favoráveis, no sentido de ela não ser obrigada a apresentar a CND do INSS para a averbação de seus conjuntos habitacionais. No entanto, tais decisões foram proferidas em época anterior à legislação previdenciária que hoje está em vigor e não podem mais servir de embasamento para a dispensa pretendida. O Parecer da CGJ aqui analisado baseou-se nessas mesmas decisões de outrora, não observando a existência das recentes normas previdenciárias, motivo pelo qual sua conclusão nº 3, que concorda com a inexigibilidade de CND para a averbação dos conjuntos habitacionais da CDHU, está contrariando frontalmente o ordenamento jurídico.