segunda-feira, 4 de abril de 2011

Georreferenciamento de Imóvel Rural: o prazo está acabando!

Observação Importante (22/11/2011): 
Após ler este artigo, veja a notícia sobre a efetiva prorrogação dos prazos no outro artigo deste blog:
Prorrogado o Prazo do Georreferenciamento
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Georreferenciamento de Imóvel Rural: o prazo está acabando!

1. A Obrigação de Georreferenciar 
Nos termos dos §§3º e 4º do artigo 176 da Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), a descrição de todo imóvel  rural deverá estar georreferenciada ao sistema geodésico brasileiro. Em termos mais simples, isso significa que todos os vértices do imóvel deverão estar identificados por coordenadas obtidas por GPS (localização com auxílio de satélite), de forma a resultar numa descrição técnica que determina, com grande precisão, o formato, a dimensão e a localização do imóvel.
Para georreferenciar um imóvel rural, serão necessários os seguintes passos (em resumo):
  • levantamento técnico do imóvel: feito por agrimensor credenciado pelo Incra;
  • certificação dos trabalhos técnicos: análise do “geo”, de competência do Incra; e
  • ingresso na matrícula do imóvel: análise do “direito”, de competência do Registrador Imobiliário.
2. Prazos Legais 
O artigo 10 do Decreto nº 4.449/2002, com as alterações efetivadas pelo Decreto nº 5.570/2005, estipulou prazos para que os imóveis rurais sejam incluídos no novo sistema que envolve o cadastro estatal (Incra) e o registro de direitos (Registro de Imóveis).
Os prazos, cuja contagem inicial é o dia 20/11/2003 (§3º do artigo 10) e levam em conta a dimensão do imóvel rural, são os seguintes:
  • 20/02/2004: área igual ou superior a 5.000 hectares;
  • 20/11/2005: área de 1.000 a menos de 5.000 hectares;
  • 20/11/2008: área de 500 a menos de 1.000 hectares; e
  • 20/11/2011: área inferior a 500 hectares, ou seja, todos os demais imóveis rurais.
As datas acima são do último dia do prazo de carência, ou seja, a partir do dia seguinte ("the day after"), passa a valer a exigência do georreferenciamento. 
3. Consequências do Não-Cumprimento da Norma 
A lei não está obrigando ninguém a georreferenciar seu imóvel rural, nem está impondo sanções diretas a quem ficar inerte. Tecnicamente, a adaptação da descrição do imóvel rural pelo seu proprietário configura apenas um “ônus” imposto pela norma.
Isso significa que a única consequência para o titular do imóvel que não esteja georreferenciado (certificação do Incra e posterior ingresso na matrícula do Registro de Imóveis) é a impossibilidade de aliená-lo (por venda ou doação) ou de parcelar sua área. O seu proprietário não estará "à margem da lei" e sua desídia não caracteriza irregularidade, transgressão ou conduta desabonadora. A única crítica que pode ser feita a ele é a de ter causado a desvalorização (temporária) de seu próprio imóvel, ao deixá-lo de fora das facilidades do mercado.
Portanto, até o dia 20 de novembro deste ano, os imóveis com área inferior a 500 hectares podem ser vendidos sem que sua descrição esteja georreferenciada. Após essa data, tal alienação somente será possível após seu titular cumprir integralmente as novas regras.
4. Alerta Final: “não deixar para depois” 
O único prazo carencial que ainda está em vigor é o último prazo da lei, que envolve todos os imóveis rurais com área inferior a 500 hectares, englobando a esmagadora maioria dos imóveis rurais existentes no país, afetando principalmente as regiões Sul e Sudeste do Brasil. 
Esse prazo vencerá no dia 20 de novembro deste ano. Portanto, a partir do dia 21 de novembro, somente será possível efetuar registros de transferência ou de parcelamento de imóvel rural se sua descrição tabular estiver retificada pela técnica do georreferenciamento com prévia certificação do Incra.
Como já foi explicado, a obrigação de georreferenciar é apenas um ônus, não havendo punição (no sentido técnico da palavra) para quem não cumprir as novas regras. A verdade é que o “geo” poderá ser feito apenas quando o proprietário do imóvel resolver vendê-lo ou parcelá-lo. Mas seria isso uma boa ideia?
Não, de forma alguma. Essa ideia é péssima!
O problema de “deixar para depois” é que a necessidade de vender um imóvel costuma surgir de forma bastante imprevista, ou porque surgiu uma grande oportunidade de negócio ("sorte nos negócios") ou devido a situações emergenciais pelas quais ninguém gostaria de passar (exemplo: necessidade de dinheiro para viabilizar uma inadiável e arriscada cirurgia). Como o procedimento para georreferenciar o imóvel costuma ser algo um pouco complicado e bastante demorado, o proprietário não conseguirá solucionar seu problema de uma hora para outra, podendo perder um grande negócio ou até ver-se numa situação extremamente delicada.
Diante de todo o exposto, o melhor conselho a ser dado agora aos titulares de imóveis rurais é o seguinte:
·         Providenciem, o quanto antes, o georreferenciamento de seu imóvel rural, consultando o registro de imóveis para saber a situação de seu bem imóvel e contratando um agrimensor credenciado pelo Incra para efetuar o levantamento. 
Uma forma que poderia baratear os custos seria a união de alguns proprietários de imóveis confrontantes, os quais, em conjunto, poderiam contratar os serviços de um mesmo agrimensor para efetuar, ao mesmo tempo, o levantamento de todos os seus imóveis. Isso facilitaria o serviço do agrimensor e dos proprietários, ou seja, essa união resultaria em um bom negócio para todos os interessados.
Boa sorte a todos!
Eduardo Augusto


Observação Importante (22/11/2011): 
Veja a notícia sobre a provável prorrogação dos prazos do georreferenciamento no outro artigo deste blog:
Prorrogado o Prazo do Georreferenciamento

12 comentários:

  1. Irá prorrogar o prazo de 20/11/2011: área inferior a 500 hectares, ou seja, todos os demais imóveis rurais ?

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  2. Olá, Carol.
    Conforme constei tanto no início como no final do artigo:
    "Observação Importante (4/10/2011): Veja a notícia sobre a provável prorrogação dos prazos do georreferenciamento no outro artigo deste blog: Novos Prazos e Mudanças no Decreto"
    Vá até o início desta página e clique no link para ser direcionada ao artigo que trata do assunto.
    Esclareço que, até o presente momento, não tenho mais nenhuma notícia além do que consta naquele texto.
    Um abraço.
    EA

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  3. Bom dia, Eduardo.
    A lei diz que qualquer "RETIFICAÇÃO DE ESCRITURA RURAL" tem que ser Certificada pelo INCRA, não apenas em retificação de área, parcelamento ou transferencia. Uma Averbação de Reserva Legal, também é Retificação de Escritura, portando tem que fazer o GEO e Certificar. Certo?

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  4. Olá, Bibi & Nati.
    A lei não fala em "escritura rural" (isso não existe). A lei trata da obrigatoriedade de o imóvel rural estar georreferenciado (com certificação do Incra) para que possa ser alienado, parcelado, remembrado ou retificado. Mas isso após os prazos carenciais (que, se não sair o novo Decreto, vencem no próximo dia 20/11).
    Para a averbação da Reserva Legal, surge um complicador. Como tal RL deve estar perfeitamente descrita na matrícula do imóvel, será necessário, antes, retificar a descrição do próprio imóvel, para que ambas as descrições se encaixem como peças de um quebra-cabeça. Mas tal retificação da descrição do imóvel somente será obrigatoriamente com o "geo certificado" se a área do imóvel for igual ou superior a 500 ha.
    Um abraço.
    EA

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  5. Olá Eduardo, boa tarde!!!
    Eduardo, estou com um problema para a retificação de uma área de 324,86 ha,e na certidão consta só 212 ha, e o cartório está exigindo o georreferenciamento deste imóvel, gostaria de saber se para fazer esta retificação de área é necessário fazer o geo?

    Att.: Nélio

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  6. Olá, Nélio.
    Até o dia 20/11/2011 (caso não seja publicado o Decreto com a ampliação dos prazos), a retificação de imóvel com área inferior a 500 ha não está subordinada às regras do georreferenciamento.
    Quanto à grande divergência entre o dado constante do registro (212 ha) e o apurado pelo agrimensor (324 ha), isso nada tem a ver com o "geo", mas sim com a necessidade de o registrador avaliar bem a situação, para verificar se é o caso de retificação (se comprovado o erro) ou de usucapião (se estiver ocorrendo inclusão de área não titulada).
    Um abraço.
    EA

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  7. Boa tarde Dr. Eduardo.

    Dentre outras exigências feitas pelo Oficial do RI local, uma me chamou a atenção. Sabemos que o confrontante do imóvel retificando, é o imóvel imediatamente contíguo de propriedade de, por exemplo, Teófilo Antunes. Sabemos também que a alteração na titularidade dos imóveis nem sempre é levada ao RI, visto que muitos contratos são aditados e os direitos cedidos e transferidos a terceiros. No caso, Teófilo vendeu para Justino que não passou escritura ou sequer registrou o compromisso e transferiu seus direitos à Juvêncio.
    Nesse meio tempo, um imóvel lindeiro foi retificado extrajudicialmente e que anuiu foi Justino (que não teve título registrado).
    Juvêncio vendeu seu imóvel para Asdrúbal. Agora vou retificar meu imóvel que confronta com o imóvel de Asdrúbal e o Oficial que que eu prove que Asdrúbal é sucessor de Juvêncio que sucedeu Justino. Os contratos foram rasgados e tanto Justino quanto Juvêncio mudaram-se para local incerto e não sabido.
    Onde o Oficial se fundamentou para exigir o que vai abaixo, entre aspas?

    "Não foi possível estabelecer o elo entre os confrontantes mencionados no memorial e planta, com aqueles mencionados nas respectivas matrículas, razão pela qual o pedido de retificação georreferenciada dos imóveis, deverá ser formulado através de procedimento judicial próprio."

    Como devo proceder para não precisar ingressar com o pedido pela via judicial?

    aguardo suas considerações.

    grato

    Sergio

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    Respostas
    1. Olá, Sérgio.
      Basta comprovar que Asdrúbal é o atual "ocupante" do imóvel, nos termos do §10 do artigo 213 da LRP, que deixou de exigir apenas a anuência de "proprietário".
      Há infinitas formas para se fazer essa comprovação (de que ele é o ocupante), sendo a mais segura a apresentação de uma cópia autenticada do contrato de aquisição.
      Agora essa história de que "o contrato foi rasgado", sinceramente, é "história para boi dormir"... (rs).
      Um abraço.
      EA

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  8. Boa tarde Eduardo.

    Realmente aquilo é estória para boi dormir. Na realidade o meu entendimento é exatamente igual ao seu, no entanto, o Oficial quer que seja feito um elo através de documentos oficiais entre o Asdrúbal (atual proprietário) com aquele constante da matrícula do imóvel retificando, e, tenho certeza que o imóvel confrontante nunca pertenceu àquela pessoa lá citada.
    Então, como sua opinião é respeitada por todos os Oficiais, peço-lhe que publique o "Anuência de Confrontante VIII" a fim de esclarecer que pouco importa quem já foi proprietário do imóvel lindeiro, quem tem que concordar (ou não) com a retificação é o atual proprietário, ou ocupante, ou .... coonforme explicado em seu trabalho de I a VII.

    grato pela atenção

    abraços

    Sergio

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  9. Bom dia Dr. Eduardo, meu nome é Gilberto, gostaria de saber a respeito da exigência do Georreferenciamento em Formal de Partilha e Carta de Sentença em que envolva imóvel rural. Conforme Art. 16, do Decreto 5.570, o Georreferenciamento é exigido em Ação Judicial independentemente de dimensão de área previsto no §3º do Art. 225, da Lei 6.015/73. Caso afirmativo a exigência supra mencionada, o prazo e contado da data da homologação da sentença?

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  10. Dr. Eduardo bom dia !
    Estou com uma dúvida para processo de usucapião, o Georreferênciamento é obrigatório para uma área é de 9000 m²?

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  11. Olá Eduardo, seu blog foi de grande ajuda para que eu pudesse escrever um artigo sobre georreferenciamento de imóveis rurais, associei algumas informações suas com os meus conhecimentos, caso queira acessar o link é http://www.mbgeologia.com.br/novidades/detalhe/12/o-que-e-georreferenciamento-de-imoveis-rurais

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