quinta-feira, 19 de maio de 2011

Usucapião de Imóvel por Proprietário Tabular


Usucapião é o direito de propriedade adquirido por aquele que exerce a posse de um bem móvel ou imóvel, após um determinado período estipulado pela lei. Tal direito deve ser reconhecido pelo juiz em sentença declaratória em uma ação de usucapião.

Sobre esse tema, há uma questão polêmica:
Pode o proprietário de um imóvel (aquele cujo nome consta da matrícula do imóvel) requerer um provimento judicial que reconheça seu direito de propriedade por usucapião?
Costuma-se dizer que "o proprietário tabular não tem interesse de agir para usucapir seu imóvel"; portanto, o pedido é julgado improcedente por carência de ação.
Vamos analisar bem essa situação.
São condições da ação: legitimidade, possibilidade jurídica do pedido e interesse de agir. O interesse de agir deve ser analisado sob dois aspectos: o da necessidade e o da adequação.
  • proprietário da totalidade do imóvel que quer apenas retificar a descrição constante da matrícula: falta-lhe "necessidade" de declaração judicial de propriedade, pois ele já é titular do imóvel e inexiste "adequação", pois o procedimento eleito pela lei para a satisfação da pretendido é a retificação de registro, que pode ser judicial ou extrajudicial (artigo 212 da Lei de Registros Públicos);
  • proprietário de fração ideal do imóvel que quer reconhecida a titularidade sobre parcela certa do mesmo imóvel: não há "adequação", pois a lei oferece dois procedimentos para isso: escritura de divisão amigável ou ação judicial de extinção de condomínio.

Diante disso, a assertiva "o proprietário tabular não tem interesse de agir para usucapir seu imóvel" parece estar correta. No entanto, isso não se mostra verdadeiro diante de circunstâncias especiais.
Vejamos um exemplo mais detalhado, a do condômino que pretende usucapir a porção de terra em que ele mantém sua posse mansa e pacífica. No condomínio, cada consorte tem uma fração ideal sobre o todo e não sobre uma parte certa e localizada do imóvel. Ou seja, em um imóvel de 10ha com 2 condôminos com frações iguais (50%), cada um tem a metade ideal do imóvel, o que não significa que cada um tenha 5 alqueires, mas sim que "cada um deles tem 10ha com poderes e deveres limitados a 50%".
A extinção do condomínio deve ser sempre buscada, sob pena de vir a trazer complicações futuras de difícil solução. Por esse motivo, há quem denomine essa multiplicidade de coproprietários de "condomínio perverso", pois, além de ser um ambiente emulador de discórdias, costuma se tornar inviável com o aumento exagerado de participantes. Sem a tão desejada extinção, com o passar do tempo as pessoas vão falecendo e deixando sua fração ideal a uma pluralidade de herdeiros. Um simples condomínio de 2 pessoas pode, após décadas, ter se transformado num condomínio de dezenas de pessoas desconhecidas, perdidas no mundo, sem interesse na coisa comum, impedindo a localização de todos para uma eventual alienação do todo ou para a extinção da copropriedade. Isso sem falar dos casos de falecimento em que não se processam inventários, atravancando a matrícula de forma tão incisiva que a única solução viável será uma ação de usucapião proposta por aqueles que efetivamente ocupam todo o imóvel ou uma parcela dele.
Para que o coproprietário (aquele possui um título registrado na matrícula do imóvel) tenha exclusividade sobre uma parcela certa e localizada do terreno, a legislação prevê dois caminhos: uma escritura pública de divisão amigável ou uma ação judicial de extinção de condomínio. Por esse motivo, costuma-se dizer que:
O proprietário tabular não tem "interesse de agir" para usucapir seu imóvel, tanto pela falta de "necessidade" (não precisa de decisão judicial para declarar um direito que já possui) como pela falta de "adequação" (a via judicial adequada é a extinção de condomínio e não a ação de usucapião).
No entanto, há que se corrigir certas impropriedades dessa afirmação.
Quanto à ausência de necessidade (modalidade 1 da falta de interesse de agir), isso não é bem verdade, uma vez que o direito de propriedade constante do registro (fração ideal de um todo) é diverso do direito de propriedade que se pretende ver reconhecido pelo Judiciário (titularidade sobre porção certa e localizada do terreno). Lógico que esse novo direito reconhecido judicialmente substitui por completo o direito matriculado, devendo ser averbada na matrícula do imóvel não apenas a exclusão da parcela da área usucapida, como também a exclusão do ex-condômino do respectivo rol de titulares.
Quanto à ausência de adequação (modalidade 2 da falta de interesse de agir), muitos casos apresentam peculiaridades que demonstram ser excessivamente oneroso (quando não impraticável) os procedimentos eleitos pela lei. Existem muitas matrículas que possuem um excessivo número de proprietários tabulares, isso sem contar as prováveis alienações informais, as possíveis sucessões "causa mortis" não formalizadas e eventuais aquisições por usucapião de parcelas do mesmo imóvel matriculado, situação esta que inviabiliza a identificação de todos os condôminos e sucessores para o procedimento regular.
Não sendo possível a participação dos demais condôminos para a lavratura de escritura pública de divisão amigável e sendo inviável a ação judicial de divisão (devido a multiplicidade de condôminos e a indefinição de quem sejam alguns), a única solução que sobra ao condômino interessado em solucionar seu problema é o pedido de usucapião "da área específica em que mantém posse". Diante disso, o Judiciário reconhecerá o "interesse der agir", pois estará comprovada a "necessidade" de um provimento judicial e a ação de usucapião é o procedimento que apresenta melhor "adequação" para satisfazer a pretensão do autor.
Desde que preenchidos os requisitos legais, a lei não impede a utilização do procedimento de usucapião para a regularização dos direitos incidentes sobre bem imóvel (sendo inclusive mais seguro, uma vez que possui rito mais rigoroso, depende de publicação de editais e há a participação das fazendas públicas no processo).
Quanto a considerar justo título a escritura pública devidamente registrada, isso já está pacificado, havendo muitos acórdãos e doutrina nesse sentido. Se uma escritura viciada não registrada é justo título, por que uma escritura de fração ideal devidamente registrada (que possui fé pública "juris tantum") não teria o mesmo benefício legal? Tal discriminação não faria nenhum sentido, pois privilegiaria o "título ruim" em detrimento do "ato jurídico perfeito".
Por fim, há vários precedentes, dos quais se destaca um caso ocorrido na Comarca de Conchas, decidido pelo Tribunal de Justiça:
Usucapião tabular - Imóveis rurais com descrições imperfeitas, que se encontram parcialmente registrados em nome dos autores - Partes ideais calculadas sobre valores e não sobre frações - Registros omissos e errados - Usucapião como modo não só de adquirir a propriedade, mas de sanar os vícios de propriedade defeituosa adquirida a título derivado - Possibilidade jurídica do pedido - Incidência do artigo 515, §3º do  CPC - Ação procedente - Recurso provido. (Apelação Cível nº 385.907.4/3-00, da Comarca de Conchas, rel. designado: Francisco Loureiro, j. 20/10/2005).
Diante de todo o exposto, conclui-se o seguinte:
Não há carência de ação pela falta de interesse de agir (falta de adequação) na ação de usucapião ajuizada pelo proprietário tabular, se for comprovado que os instrumentos legais adequados são de excessiva onerosidade (ou até mesmo inviáveis) para a solução do vício existente no registro de seu bem imóvel.
É o parecer. 

Eduardo Augusto
Diretor do IRIB
Registrador em Conchas-SP

10 comentários:

  1. Boa tarde,

    Gostaria de saber se numa escritura pública de divisão amigável os herdeiros de proprietários falecidos poderiam comparecer como outorgantes, considerando-se o princípio da SAISINE.

    Trata-se de um caso em que o condomínio envolve muitas pessoas, e não foi feito o inventário dos falecidos.

    Obrigada.

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  2. Olá, Pollyana.
    A resposta é não.
    Pelo princípio da Saisine, os herdeiros passam automaticamente a serem os titulares dos bens do falecido. Mas tal princípio não supre a obrigatoriedade de registrar o inventário, situação esta exigível pelo princípio registral da continuidade (LRP, artigo 237).
    Portanto, para viabilizar uma escritura de divisão amigável, será antes necessário "atualizar" a situação de todos os proprietários na matrícula do imóvel.
    Um abraço.
    EA

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  3. Dr. Eduardo boa tarde, tenho uma dúvida como devo proceder quando de uma matrícula bloqueada pelo Juizo de Direito de Registro Público, em virtude de verificação de ocorrência de duplicidade antinomica que compreende o imóvel objetivado? Meu pai faleceu e preciso fazer o inventário, só que por conta desse problema, estou impedida, o que o Dr. acha?

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    1. Ola, desculpe pela intromissão em responder, peço, inclusive, que se o Dr. Eduardo tiver outro entendimento me corrija.
      Pois bem, o primeiro passo é verificar se a cadeia filiatória do imóvel do seu pai é a mais antiga, pois, caso se confirme, a medida que entendo correta é ajuizar um Pedido de Providências junto a Corregedoria Permanente da Comarca em que se situa o imóvel.
      Essa informação se consegue no Registro de Imóveis, peça uma certidão que conste a cadeia filiatória completa da matrícula do seu pai e a da outra matrícula/transcrição.
      Apenas por curiosidade, trata-se de um imóvel em Ilha Comprida-SP?
      Att. Dr. Rodrigo Vicente

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    2. Olá, também estou com este problema de matrícula bloqueada de uma propriedade rural. Como proceder?

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  4. Dr. Eduardo, estamos fazendo uma retificação de área na região de Buritama - SP, meu cliente tem uma área de 7.600 metros e o confrontante dele pleiteou o usucapião e ganhou em 1996, inclusive por meu cliente ser idoso e não entender do que se tratava anuiu a confrontação no processo de usucapião. O problema é que o confrontante entrou na área do meu cliente uns 2.000 metros e meu cliente sem saber anuiu e o usucapião foi transitado em julgado e o confrontante tem matricula desta área.
    Quais as alternativas que meu cliente tem neste caso?

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  5. Claudio kalpokas e possível usucapiar a fração ideal de terreno de outros condominos que aabandonaram a decadas ...estando eu com a posse a ums 10 anos e tendo feito melhoramento do terreno , inclusive ate construido minha oficina tudo isto realizado sem ooposição neuma deles em forma pacifica e de boa fe aproveitandome do terreno que faz divisa com meu apartamento o qual posue a unica escada de asse ao trreno ?

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  6. Dr. Eduardo, tenho aqui um caso atípico: o imovel foi adquirido com "Compromisso de Compra e Venda", foi pago mas o tempo passou (quase 50 anos!) e ninguêm se lembrou de pedir a quitação. Agora, por absoluta impossibilidade de conseguir a tal quitação uma vez que os vendedores já se foram (....), como regularizar esta propriedade em nome dos compradores? A Usucapião seria o caminho correto?

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  7. Sou proprietário de 50% de um apartamento, que está registrado 50% no meu nome, e os outros 50% no nome de um espólio. Posso requere a usucapião dos outros 50% do espólio, já que estou ha mais de 15 anos residindo no mesmo, com absoluto animus domini???

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