Anuência de Confrontante II

1. Ocupante do imóvel confrontante

Como já foi explicado, nada justifica a polêmica envolvendo o confrontante casado. Tanto que o próprio §10 aceita a anuência do “eventual ocupante”. Ou seja, tanta discussão para saber se Miguel Trevisano poderia anuir sozinho, sendo que a lei permite que um simples ocupante manifeste sua concordância para viabilizar a retificação. Deve-se destacar que a lei diz ocupante, ou seja, não exige “posse ad usucapionem” nem qualquer outro requisito.

Lógico que tal ocupação deve estar caracterizada pela presunção da existência de interesse pela proteção do imóvel, não podendo haver nenhum indício de conflito de interesses entre o ocupante e o proprietário tabular desse bem de raiz. Sob esse aspecto, não parece razoável aceitar como ocupante o próprio titular do imóvel retificando. Nesses casos de aparente conflito, basta exigir a anuência (ou fazer a notificação) tanto do ocupante como do proprietário tabular do imóvel confrontante.

Para a caracterização da ocupação, basta a juntada de cópia autenticada do título de que eventualmente disponha (escritura pública, contrato particular) ou de outro documento que esteja em seu nome e indique ser ali sua moradia ou que cabe a ele a responsabilidade pelo imóvel (exemplos: IPTU, CCIR, conta de luz, água ou telefone). Na falta de documentação dessa natureza, pode-se até aceitar uma declaração por escrito do ocupante (firma reconhecida); no entanto, dependendo da situação, convém notificar o proprietário tabular ou publicar edital nesse sentido. Compete ao registrador ponderar bem a situação, lembrando que não há como exigir segurança jurídica absoluta nem tampouco aceitar toda e qualquer alegação. A razoabilidade, que se insere no saber jurídico prudencial, deve preponderar nesse momento.

2. Confrontante falecido

Situação curiosa que, também, tem gerado discussões é o caso de confrontação com imóvel de pessoa falecida. Exigir que os herdeiros do antigo vizinho façam o inventário para possibilitar a retificação do imóvel é um duplo absurdo, pois não se pode exigir providências de terceiros alheios à retificação nem barrar o direito do proprietário que está retificando seu imóvel diante da inércia de seu vizinho. A solução é por demais simples e está no mesmo §10, que pede, inicialmente, a anuência do proprietário.

Com o falecimento, o patrimônio do “de cujus” passa automaticamente aos herdeiros, sem necessidade de inventário, registro ou mesmo ciência do evento morte (princípio da “saisine”). Sendo assim, qualquer ascendente imediato do falecido encontra-se na situação jurídica de proprietário, podendo anuir ao procedimento na qualidade de um dos condôminos. Para isso, basta juntar cópias autenticadas da certidão de óbito do proprietário tabular do imóvel confrontante e da identidade do herdeiro-filho que anuiu. Pela identidade, comprova-se que o anuente é filho do proprietário tabular; pela certidão de óbito, comprova-se a abertura da sucessão, ou seja, a documentação resulta na presunção “iuris tantum” da titularidade de uma cota-parte da herança (que engloba o imóvel).

Na hipótese de o falecido ter deixado esposa e filhos, sendo estes ainda menores impúberes, deve-se analisar primeiramente a situação da viúva. Se ela for meeira, é titular da metade ideal e sua anuência supre a exigência legal. Caso seu nome não conste da matrícula do imóvel (nos registros antigos era comum qualificar apenas o varão), basta a juntada de cópia autenticada da certidão de óbito do proprietário tabular e da certidão atualizada de casamento que comprove a existência da comunhão no tocante àquele imóvel e, consequentemente, a sua titularidade. Se o nome dela consta da matrícula, basta a sua anuência, sem exigência de mais nada, nem da notícia do falecimento do marido, uma vez que, conforme já foi discutido, basta a anuência de qualquer proprietário, independentemente de seu estado civil.

Se a viúva não for proprietária tabular do imóvel, há que se verificar se ela se enquadra na condição de herdeira, o que a colocaria automaticamente na condição de titular, ao menos de uma fração ideal da herança (e, consequentemente, do imóvel). Mas, se ela não é proprietária original nem sucessora “causa mortis”, apenas seus filhos menores são proprietários. O que fazer nesse caso?

Para isso, basta analisar dois aspectos. Primeiro: quem é a pessoa mais indicada a defender os interesses dos únicos proprietários menores? Lógico que é a mãe (atentem que não se está falando em alienação nem oneração do bem imóvel de incapaz). Além disso, caso aquele seja o único bem imóvel do falecido, o Código Civil concede à viúva o direito real de habitação, fato este que a coloca em posição superior à situação do simples ocupante.

Art. 1.831 - Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar.

Caso não seja esse o único imóvel a inventariar, ou seja, mesmo que a ela não caiba o direito real de habitação, neste exemplo, em que os proprietários são seus filhos, menores impúberes que se encontram sob seu poder familiar, o direito dela é ainda maior, pois a ela cabe o direito real de usufruto. Além de usufrutuária, ela ainda têm a responsabilidade pela administração de todos os bens de sua prole, o que comprova, também, ser ela a pessoa mais indicada (indicação “ex lege”) para defender os interesses patrimoniais dos filhos:

Art. 1.689 - O pai e a mãe, enquanto no exercício do poder familiar:

I - são usufrutuários dos bens dos filhos;

II - têm a administração dos bens dos filhos menores sob sua autoridade.

Portanto, tendo falecido o confrontante, basta a juntada de cópia autenticada da certidão de óbito, da certidão atualizada de casamento e, na falta de outras provas, uma declaração (com firma reconhecida) em que conste sua peculiar situação (ex.: “os imóveis pertencem aos meus filhos menores, dos quais sou a responsável legal”).

Seria possível apresentar inúmeras outras hipóteses, cujas soluções seriam diversas uma das outras. É por esse motivo que a atividade registral é uma função jurídica, exercida por um profissional do direito, que deve saber utilizar, com muita prudência, as regras jurídicas em prol da comunidade.